新疆維吾爾自治區(qū)城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法簡介

辦法全文

第一章總則

第一條為了規(guī)范自治區(qū)城市住宅區(qū)物業(yè)管理，保護(hù)業(yè)主、使用人、物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，創(chuàng)建整潔、安全、文明、舒適的居住環(huán)境，根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合自治區(qū)實際，制定本辦法。

第二條在自治區(qū)行政區(qū)域內(nèi)從事城市住宅區(qū)物業(yè)管理活動，適用本辦法。

第三條本辦法所稱城市住宅區(qū)，是指在按行政建制設(shè)立的市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，以住宅為主，建有配套的公共服務(wù)設(shè)施、綠地和公共活動場地及其他非住宅房屋的居住區(qū)及高層住宅。

本辦法所稱物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主或者房屋使用人的委托，對住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及居住環(huán)境進(jìn)行維護(hù)、修繕、管理，并提供相關(guān)服務(wù)的行為。

本辦法所稱業(yè)主，是指住宅區(qū)內(nèi)房屋的所有權(quán)人；使用人，是指房屋承租人或者實際使用房屋的其他人。

第四條城市新開發(fā)的住宅項目，應(yīng)當(dāng)實行物業(yè)管理。原由單位管理的住宅，應(yīng)當(dāng)逐步實行社會化、專業(yè)化的物業(yè)管理。

第五條自治區(qū)建設(shè)行政主管部門主管全區(qū)城市住宅區(qū)物業(yè)管理工作，組織實施本辦法?？h級以上城市房地產(chǎn)行政主管部門依照本辦法對本行政區(qū)域內(nèi)城市住宅區(qū)物業(yè)管理工作進(jìn)行監(jiān)督與管理。

第二章業(yè)主大會、業(yè)主委員會

第六條業(yè)主通過業(yè)主大會行使其權(quán)利。業(yè)主大會由住宅區(qū)內(nèi)全體業(yè)主組成，人數(shù)較多的，也可由其推選的代表組成。

第七條住宅區(qū)入住率達(dá)到50%以上或者房屋交付使用已滿2年的，住宅開發(fā)建設(shè)單位或者房產(chǎn)管理單位，應(yīng)當(dāng)組織召開第一次業(yè)主大會。因特殊情況推遲召開第一次業(yè)主大會的，必須取得半數(shù)以上業(yè)主同意。

第八條業(yè)主大會分為定期會議和臨時會議。定期會議按照業(yè)主公約規(guī)定的時間召開。臨時會議由四分之一以上的業(yè)主或者三分之一以上業(yè)主委員會委員提議召開。業(yè)主大會必須有半數(shù)以上的業(yè)主出席方可召開，大會組織者應(yīng)當(dāng)于會議召開前5日，將會議的主要內(nèi)容書面通知應(yīng)出席會議的全體人員。

第九條業(yè)主大會作出的決定，按表決權(quán)進(jìn)行表決。表決權(quán)按業(yè)主擁有的房屋建筑面積計算。

第十條業(yè)主大會行使下列權(quán)利：

（一）制定、修改業(yè)主公約；

（二）選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，調(diào)整業(yè)主委員會組成人員；

（三）審議批準(zhǔn)業(yè)主委員會章程；

（四）審議業(yè)主委員會工作報告，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作，改變或者撤銷業(yè)主委員會不適當(dāng)?shù)臎Q定；

（五）決定聘請、解聘物業(yè)管理企業(yè)；

（六）審議、決定與住宅區(qū)公共利益相關(guān)的其他重大事項。

第十一條業(yè)主通過業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，業(yè)主委員會由主任、副主任和委員若干人組成，每屆任期3年，可連選連任。

業(yè)主委員會可以聘請公安派出所、居民委員會的人員擔(dān)任業(yè)主委員會委員。

第十二條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起15日內(nèi)，持業(yè)主員會登記申請書、業(yè)主委員會章程、業(yè)主委員會名單等有關(guān)資料，向住宅區(qū)所在地縣級以上城市房地產(chǎn)行政主管部門登記。業(yè)主委員會自登記之日起成立。

第十三條業(yè)主委員會履行下列職責(zé)：

（一）召集業(yè)主大會，并向業(yè)主大會報告工作；

（二）根據(jù)業(yè)主大會決定，與物業(yè)管理企業(yè)簽訂、變更或者解除物業(yè)管理服務(wù)合同；

（三）審議決定住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金（以下簡稱“維修基金”）的使用；

（四）審議住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)；

（五）聽取業(yè)主、使用人的意見和建議，監(jiān)督和配合物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動；

（六）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

第十四條業(yè)主委員會除與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同外，不得從事任何經(jīng)營活動。

第十五條業(yè)主公約是由業(yè)主承諾的有關(guān)住宅區(qū)物業(yè)使用、維護(hù)及管理等方面權(quán)利義務(wù)的行為守則。

業(yè)主公約由第一次業(yè)主大會制定。已生效的業(yè)主公約對本住宅區(qū)所有業(yè)主和使用人具有約束力。

第十六條城市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)提供統(tǒng)一規(guī)范的業(yè)主公約示范文本。業(yè)主大會可以根據(jù)本住宅區(qū)的實際情況進(jìn)行修改補充，但必須符合法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定。業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)報所在地縣級以上城市房地產(chǎn)行政主管部門備案。

第三章物業(yè)管理與服務(wù)

第十七條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定向房地產(chǎn)行政主管部門申請核定資質(zhì)后，方可開展物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

第十八條住宅區(qū)物業(yè)管理范圍由城市房地產(chǎn)行政主管部門會同有關(guān)部門，根據(jù)建設(shè)規(guī)劃、服務(wù)系統(tǒng)和社區(qū)管轄劃定。

第十九條城市新開發(fā)的住宅項目，應(yīng)當(dāng)保證公共服務(wù)和物業(yè)管理用房需要。工程建設(shè)過程中，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)邀請物業(yè)管理企業(yè)參與對工程的檢查。工程竣工后，業(yè)主委員會尚未成立的，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理。

第二十條提倡采用招標(biāo)投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)事宜由業(yè)主委員會或其選擇的招標(biāo)代理機構(gòu)依法組織辦理，并向城市房地產(chǎn)行政主管部門備案。

原物業(yè)管理企業(yè)在同等條件下有優(yōu)先中標(biāo)權(quán)。城市房地產(chǎn)行政主管部門、其他有關(guān)部門以及開發(fā)建設(shè)單位，不得限制或者指定業(yè)主委員會選定物業(yè)管理企業(yè)。

第二十一條開發(fā)建設(shè)單位或者產(chǎn)權(quán)單位向業(yè)主委員會移交住宅區(qū)時，應(yīng)當(dāng)同時移交物業(yè)管理用房。物業(yè)管理用房面積按住宅區(qū)總建筑面積的2‰確定，最低不少于30平方米，最高不超過300平方米。物業(yè)管理用房的產(chǎn)權(quán)屬該住宅區(qū)全體業(yè)主共有，由物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)管理合同使用。

第二十二條開發(fā)建設(shè)單位或者產(chǎn)權(quán)單位向業(yè)主委員會移交住宅區(qū)時，應(yīng)當(dāng)同時移交下列資料：

（一）住宅區(qū)規(guī)劃圖、竣工總平面圖；

（二）單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖；

（三）地下管網(wǎng)竣工圖；

（四）各種設(shè)備的使用說明書、電路示意圖；

（五）環(huán)保、綠化等相關(guān)工程竣工驗收資料；

（六）其他必要資料。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將前款規(guī)定的資料交物業(yè)管理企業(yè)保管。物業(yè)管理服務(wù)合同終止或者解除后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在5日內(nèi)將上述資料交還業(yè)主委員會。

第二十三條業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)簽訂書面的物業(yè)管理服務(wù)合同，合同的主要內(nèi)容包括：

（一）住宅區(qū)的基本情況；

（二）雙方的權(quán)利義務(wù)；

（三）物業(yè)管理服務(wù)事項和服務(wù)質(zhì)量要求；

（四）物業(yè)管理服務(wù)費用的標(biāo)準(zhǔn)和收取辦法；

（五）維修基金的管理與使用；

（六）合同的期限、合同終止和解除的約定；

（七）違約責(zé)任及解決糾紛的途徑；

（八）雙方約定的其他事項。

第二十四條物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要事項：

（一）住宅共用部位的使用管理、維修和更新；

（二）住宅區(qū)共用設(shè)施設(shè)備的使用管理、維修和更新；

（三）住宅區(qū)綠化、環(huán)境衛(wèi)生管理與服務(wù)；

（四）住宅區(qū)房屋裝飾裝修管理；

（五）住宅區(qū)商業(yè)用房、停車場地的管理；

（六）住宅區(qū)公共秩序維護(hù)與治安保衛(wèi)責(zé)任；

（七）物業(yè)檔案資料的保管和移交。

物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)在簽訂后的15日內(nèi)，報城市房地產(chǎn)行政主管部門備案。

第二十五條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行物業(yè)管理服務(wù)合同約定的義務(wù)。經(jīng)業(yè)主委員會同意，物業(yè)管理企業(yè)可以將部分專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托專營公司承擔(dān)，但不得將住宅區(qū)物業(yè)管理的整體責(zé)任轉(zhuǎn)讓給其他單位或者個人。

第二十六條物業(yè)管理企業(yè)對違反本辦法或者業(yè)主公約的行為，應(yīng)當(dāng)立即進(jìn)行勸阻、制止，并向業(yè)主委員會和有關(guān)行政機關(guān)報告。

第二十七條禁止物業(yè)管理企業(yè)實施下列行為：

（一）未經(jīng)業(yè)主委員會同意，擅自改變住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金用途；

（二）擅自提高物業(yè)管理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)；

（三）擅自動用維修基金，隨意處置業(yè)主委托管理的權(quán)益和財產(chǎn)；

（四）損害業(yè)主權(quán)益的其他行為。

第四章物業(yè)的使用與維護(hù)

第二十八條住宅內(nèi)的維護(hù)責(zé)任由業(yè)主承擔(dān)。

住宅共有部分的維護(hù)責(zé)任按照下列規(guī)定劃分：

（一）毗連部分，由毗連部分的業(yè)主承擔(dān)；

（二）共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，由該住宅所有業(yè)主承擔(dān)。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公用設(shè)施、公共活動場地、綠地和其它產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主共同所有的非住宅房屋，維護(hù)責(zé)任由全體業(yè)主共同承擔(dān)。

第二十九條業(yè)主共同承擔(dān)維護(hù)責(zé)任的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)依照物業(yè)管理服務(wù)合同定期進(jìn)行養(yǎng)護(hù)與維修。

因非正常使用，造成住宅共有部分損壞的，由損壞者出資維修。給他人造成損失的，承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。

第三十條禁止業(yè)主和使用人實施下列行為：

（一）擅自改變房屋設(shè)計用途和改變房屋外貌，損壞房屋承重結(jié)構(gòu)，損壞房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，移裝共用設(shè)備；

（二）占用住宅區(qū)內(nèi)公共場所，隨意堆放雜物、停放車輛；

（三）影響住宅區(qū)觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛等；

（四）損壞樹木花草和住宅區(qū)建筑小品、雕塑；

（五）飼養(yǎng)家禽家畜，亂倒垃圾，排放有毒、有害物質(zhì)，或者發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲；

（六）法律、法規(guī)、規(guī)章及業(yè)主公約禁止的其他行為。

第三十一條業(yè)主、使用人裝修房屋，應(yīng)當(dāng)遵守住宅房屋裝修的有關(guān)法律、法規(guī)和國家強制性標(biāo)準(zhǔn)，并將裝修時間、電耗、裝修人員和主要裝修材料報告物業(yè)管理企業(yè)。對擅自改動主體或者承重結(jié)構(gòu)、增加較大荷載、以及改動水、暖、電等設(shè)備的，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)予以制止。

第三十二條任何單位和個人不得占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地。因公共利益需要臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂協(xié)議，并在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀。

第三十三條業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)當(dāng)維護(hù)房屋外觀的整潔、美觀和房屋、附屬設(shè)施的安全。影響住宅區(qū)景觀或者公眾安全的房屋建筑及附屬設(shè)施設(shè)備，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照縣級以上城市人民政府有關(guān)部門的規(guī)定及時進(jìn)行粉刷、修繕。

第五章 物業(yè)管理費用

第三十四條物業(yè)管理服務(wù)收費實行政府定價或者政府指導(dǎo)價。具體標(biāo)準(zhǔn)由政府價格主管部門會同建設(shè)行政主管部門制定。

物業(yè)管理企業(yè)收費的項目和標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)公布。已按照本辦法向業(yè)主 收取物業(yè)管理服務(wù)費用的，其他任何單位和個人不得重復(fù)收取性質(zhì)相同的費用。

物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同向業(yè)主收取物業(yè)管理服務(wù)費。尚未出售的空置房屋的物業(yè)管理服務(wù)費由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。

第三十五條商品住房、公有住房出售后，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定建立維修基金。維修基金專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造。

第三十六條維修基金的收支帳目，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)每半年公布一次，接受業(yè)主的監(jiān)督。

物業(yè)管理服務(wù)合同終止后，業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)可以共同委托審計機構(gòu)對維修基金的使用情況進(jìn)行審計，所需費用在管理費中列支。審計報告應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公布。

業(yè)主對維修基金的使用有異議的，可以要求業(yè)主委員會向物業(yè)管理企業(yè)咨詢并查閱收支總表，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)提供資料并詳細(xì)說明。

第三十七條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)業(yè)主或者使用人要求提供的特約服務(wù)，價格主管部門有收費標(biāo)準(zhǔn)的，按規(guī)定執(zhí)行；沒有規(guī)定收費標(biāo)準(zhǔn)的，由雙方當(dāng)事人約定。

第三十八條住宅區(qū)供水、供電、供暖等費用，由供應(yīng)單位直接到戶收取。經(jīng)雙方協(xié)商，供應(yīng)單位也可以委托物業(yè)管理企業(yè)代收。物業(yè)管理企業(yè)代收相關(guān)費用的，委托方應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂代收合同，明確代理權(quán)限，并支付代理服務(wù)費用。禁止將代理服務(wù)費向用戶分?jǐn)偂?

第六章法律責(zé)任

第三十九條違反本辦法第十七條規(guī)定，未取得物業(yè)管理資質(zhì)而從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)的，由縣級以上城市房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令停止違法行為，并可處1萬元以上3萬元以下罰款。

第四十條物業(yè)管理企業(yè)有下列行為之一的，由縣級以上城市房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正，處以3000元以上1萬元以下罰款，情節(jié)嚴(yán)重的，可以降低資質(zhì)等級：

（一）未經(jīng)業(yè)主委員會同意，擅自改變住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金用途的；

（二）未按規(guī)定公布物業(yè)管理收費項目和收費標(biāo)準(zhǔn)，以及維修基金收支帳目，或者拒不接受業(yè)主委員會檢查的；

（三）擅自動用維修基金，隨意處置業(yè)主委托管理的權(quán)益和財產(chǎn)的；

（四）違反物業(yè)管理服務(wù)合同，損害業(yè)主權(quán)益的其他行為。

第四十一條物業(yè)管理企業(yè)擅自提高物業(yè)管理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，或者向業(yè)主違規(guī)分?jǐn)傎M用的，由縣級以上人民政府價格主管部門依照《中華人民共和國價格法》和《中華人民共和國價格違法行為行政處罰規(guī)定》予以處罰。

第四十二條業(yè)主、使用人違反本辦法第三十條規(guī)定的，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)予以制止，并有權(quán)要求其恢復(fù)原狀，賠償損失；對不聽勸阻、不服從物業(yè)管理企業(yè)管理的，由縣級以上城市房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正，處以100元以上2000元以下罰款。違反其他法律、法規(guī)規(guī)定的，由有關(guān)行政主管部門依法查處。

第四十三條業(yè)主、使用人違反業(yè)主公約的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任；因違反業(yè)主公約致使他人安全或者利益受到侵害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

業(yè)主、使用人不按規(guī)定交納物業(yè)管理服務(wù)費的，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)依照物業(yè)管理服務(wù)合同催繳，也可以向人民法院提起訴訟。

物業(yè)管理企業(yè)違反物業(yè)管理服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任；造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

第七章附則

第四十四條本辦法中有關(guān)專業(yè)用語的含義：

（一）共用部位，是指住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋敉鈮γ?、門廳、樓梯間、走廊通道等。

（二）共用設(shè)施設(shè)備，是指住宅小區(qū)或者單幢住宅內(nèi)建設(shè)費用已分?jǐn)傔M(jìn)入住房銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣管線、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

第四十五條本辦法自2000年10月1日起施行。

文件細(xì)則

第一章　總　則

第一條　為了適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟和住房制度改革的要求，建立業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)化管理相結(jié)合的社會化、專業(yè)化、市場化物業(yè)管理新體制，規(guī)范物業(yè)管理行為，提高城市住宅區(qū)物業(yè)管理水平，為城市居民創(chuàng)造和保持整潔、文明、安全、方便的居住環(huán)境，依據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本省實際，制定本辦法。

第二條　在本省行政區(qū)域內(nèi)從事城市住宅區(qū)物業(yè)管理活動，應(yīng)當(dāng)遵守本辦法。

本辦法所稱物業(yè)，是指已建成投入使用的住宅區(qū)內(nèi)各類房屋及公共設(shè)備、公用設(shè)施、附屬場地等。所稱物業(yè)管理是指物業(yè)管理企業(yè)按照委托合同的約定對物業(yè)所進(jìn)行的養(yǎng)護(hù)、維修管理和為業(yè)主、房屋使用人提供的服務(wù)。

本辦法所稱業(yè)主，是指住宅區(qū)內(nèi)各類房屋的所有權(quán)人。

第三條　城市新建住宅區(qū)和達(dá)到一定規(guī)模且公共設(shè)備、公用設(shè)施等配套比較齊全的城市原有住宅區(qū)，應(yīng)當(dāng)實行物業(yè)管理。

配套設(shè)施不全的城市住宅區(qū)，由所在地政府組織整治，逐步創(chuàng)造條件，實施物業(yè)管理。

實行物業(yè)管理的住宅區(qū)的具體規(guī)模、范圍，由市、縣（市）人民政府劃定。

第四條　省人民政府建設(shè)行政主管部門是本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理行政主管部門，其主要職責(zé)是：

（一）貫徹實施國家有關(guān)物業(yè)管理的法律、法規(guī)、規(guī)章和方針、政策，研究制定物業(yè)管理的有關(guān)措施；

（二）管理全省物業(yè)管理行業(yè)，逐步建立管理專業(yè)化、服務(wù)社會化、經(jīng)營市場化的物業(yè)管理機制；

（三）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理工作；

（四）依法查處物業(yè)管理中的違法行為。

市、縣（市）建設(shè)（房產(chǎn)）行政主管部門是本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理行政主管部門，其具體職責(zé)由同級人民政府確定。

第五條　各級規(guī)劃、市政、綠化、環(huán)衛(wèi)、公安、郵電、供電、供水、物價、工商等部門和單位，應(yīng)當(dāng)按照各自的職責(zé)分工，協(xié)同建設(shè)（房產(chǎn)）行政主管部門做好有關(guān)管理工作。

街道辦事處協(xié)助有關(guān)部門對物業(yè)管理進(jìn)行監(jiān)督，對物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的相互關(guān)系進(jìn)行協(xié)調(diào)。

第六條　物業(yè)管理行業(yè)按照國家和省有關(guān)規(guī)定享受第三產(chǎn)業(yè)（居民服務(wù)業(yè)）優(yōu)惠政策。各級人民政府應(yīng)當(dāng)扶持物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。

第二章　業(yè)主會議與業(yè)主委員會

第七條　住宅區(qū)入住率或者房屋出售率達(dá)到60%以上時，所在地人民政府物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)組織住宅區(qū)開發(fā)建設(shè)單位或者物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主和使用人代表召開首次業(yè)主會議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會；以后的業(yè)主會議由住宅區(qū)業(yè)主委員會負(fù)責(zé)召集。

第八條　業(yè)主會議，可以由住宅區(qū)每幢房屋推舉若干名業(yè)主和使用人代表組成。

業(yè)主會議決定事項，以組成人員的過半數(shù)通過。

第九條　業(yè)主會議是住宅區(qū)物業(yè)管理的最高決策機構(gòu)，行使下列職權(quán)：

（一）選舉、罷免業(yè)主委員會的組成人員；

（二）審議、修改、通過住宅區(qū)業(yè)主公約、業(yè)主委員會章程；

（三）聽取和審查業(yè)主委員會的工作報告并監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

（四）審定住宅區(qū)內(nèi)有關(guān)業(yè)主和使用人權(quán)益的重大事項；

（五）改變或者撤銷業(yè)主委員會不適當(dāng)?shù)臎Q定。

第十條　首次業(yè)主會議選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會，應(yīng)當(dāng)經(jīng)所在地人民政府物業(yè)管理行政主管部門登記確認(rèn)。登記確認(rèn)日期為業(yè)主委員會成立日期。

第十一條　業(yè)主委員會由住宅區(qū)內(nèi)的業(yè)主和使用人代表組成，組成人數(shù)為單數(shù)，可以依據(jù)住宅區(qū)規(guī)模，在9至15名的范圍內(nèi)確定。必要時，經(jīng)業(yè)主會議決定可以適當(dāng)增減，但最低不得少于5名。

業(yè)主委員會可以設(shè)主任、副主任、委員，一般為兼職。

業(yè)主委員會主任、副主任、委員，應(yīng)當(dāng)推選熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強、有一定組織能力和必要工作時間的人員擔(dān)任。

業(yè)主委員會開會時，可以邀請住宅區(qū)所在地的居民委員會派員參加。

第十二條　業(yè)主委員會是業(yè)主會議的執(zhí)行機構(gòu)，向業(yè)主會議負(fù)責(zé)并報告工作，每屆任期三年，可以連選連任。

第十三條　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的章程行使下列職權(quán)：

（一）召集和主持業(yè)主會議；

（二）按照規(guī)定選聘或者續(xù)聘物業(yè)管理企業(yè)，并簽訂本住宅區(qū)的物業(yè)管理委托合同；

（三）主持制定住宅區(qū)業(yè)主公約，并提交業(yè)主會議審議通過；

（四）審議物業(yè)管理企業(yè)年度管理計劃及物業(yè)管理重大措施；

（五）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理工作。

業(yè)主委員會履行下列義務(wù)：

（一）根據(jù)住宅區(qū)業(yè)主、使用人的意見、要求，對物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營管理活動進(jìn)行監(jiān)督；

（二）接受住宅區(qū)內(nèi)全體業(yè)主和使用人、業(yè)主會議、物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督；

（三）督促業(yè)主和使用人遵守本住宅區(qū)業(yè)主公約和有關(guān)規(guī)定；

（四）協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)落實各項管理服務(wù)措施。

第十四條　業(yè)主委員會會議，每年至少召開兩次，決議事項以過組成人員的三分之二多數(shù)通過。

第十五條　業(yè)主委員會可以采取公開招標(biāo)或者其他方式，選聘物業(yè)管理企業(yè)在住宅區(qū)內(nèi)實施物業(yè)管理。

第三章　物業(yè)管理企業(yè)

第十六條　物業(yè)管理企業(yè)，是依據(jù)《中華人民共和國公司法》設(shè)立，獨立核算、自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧并具有獨立法人地位，以物業(yè)管理、為居民服務(wù)為主的經(jīng)濟實體。

第十七條　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定向物業(yè)管理行政主管部門申領(lǐng)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書；未領(lǐng)取物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的，不得從事物業(yè)管理經(jīng)營服務(wù)活動。

第十八條　物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利：

（一）根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章，并依據(jù)物業(yè)管理委托合同，結(jié)合住宅區(qū)實際，制定住宅區(qū)物業(yè)管理具體實施辦法；

（二）依據(jù)物業(yè)管理委托合同和物業(yè)管理收費規(guī)定收取物業(yè)管理費用；

（三）制止違反住宅區(qū)物業(yè)管理規(guī)定的行為；

（四）選聘專營公司（如清潔公司、保安公司等），承擔(dān)專項管理業(yè)務(wù)工作；

（五）按照企業(yè)經(jīng)營范圍開展多種經(jīng)營；

（六）敦請業(yè)主委員會協(xié)助管理。

第十九條　物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)：

（一）履行物業(yè)管理委托合同，依法從事物業(yè)管理經(jīng)營活動；

（二）接受業(yè)主委員會、住宅區(qū)內(nèi)的全體業(yè)主和使用人及有關(guān)部門的監(jiān)督；

（三）向業(yè)主委員會報告工作；

（四）積極開展多種形式、健康向上的社區(qū)文化活動，豐富住宅區(qū)居民的精神生活。

第四章　物業(yè)管理委托

第二十條　住宅區(qū)開發(fā)建設(shè)單位在住宅區(qū)業(yè)主委員會成立前應(yīng)當(dāng)確定物業(yè)管理單位，負(fù)責(zé)住宅區(qū)住宅出售后至業(yè)主委員會成立前的物業(yè)管理工作。

第二十一條　住宅區(qū)房屋銷售時，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與購房者在房屋銷（預(yù)）售合同中訂立有關(guān)售后物業(yè)管理條款，并向購房者提供入住管理公約和住戶手冊。經(jīng)雙方簽字、蓋章后的入住管理公約和住戶手冊，是房屋銷（預(yù)）售合同的組成部分。

第二十二條　住宅區(qū)入住率或者銷售率達(dá)到60%以上時，開發(fā)建設(shè)單位或者接受委托的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在1個月內(nèi)向市、縣（市）物業(yè)管理行政主管部門報告，由物業(yè)管理行政主管部門組織開發(fā)建設(shè)單位或者物業(yè)管理企業(yè)召集首次業(yè)主會議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主委員會成立后應(yīng)當(dāng)及時續(xù)聘或者重新委托物業(yè)管理企業(yè)。

開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理行政主管部門監(jiān)督下，及時向業(yè)主委員會移交物業(yè)管理所必需的工程建設(shè)技術(shù)資料。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將該資料復(fù)印件委托物業(yè)管理企業(yè)妥善保管，由物業(yè)管理企業(yè)使用。

第二十三條　接受委托的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)與開發(fā)建設(shè)單位或者業(yè)主委員會簽訂物業(yè)管理委托合同。

物業(yè)管理委托合同應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

（一）雙方當(dāng)事人名稱及地址；

（二）管理服務(wù)項目和內(nèi)容；

（三）管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；

（四）管理服務(wù)權(quán)限；

（五）管理服務(wù)費用及其支付辦法；

（六）合同期限；

（七）雙方當(dāng)事人認(rèn)為需要約定的其他事項。

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理委托合同簽訂后15日內(nèi)，將物業(yè)管理委托合同報住宅區(qū)所在地物業(yè)管理行政主管部門備案。

第二十四條　物業(yè)管理委托合同期滿，或者接受委托的物業(yè)管理企業(yè)未達(dá)到物業(yè)管理委托合同規(guī)定的管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)或者有其他違約行為的，業(yè)主委員會可以決定終止委托合同，但應(yīng)當(dāng)提前1個月通知物業(yè)管理企業(yè)。

物業(yè)管理委托合同終止時，原物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在接到終止通知之日起1個月內(nèi)向業(yè)主委員會辦理有關(guān)房屋、工程建設(shè)技術(shù)資料、帳冊及其他物品的移交手續(xù)。

第五章　住宅區(qū)的使用與維護(hù)

第二十五條　住宅區(qū)建成后，必須按照國家建設(shè)行政主管部門規(guī)定進(jìn)行工程竣工驗收和住宅區(qū)綜合驗收，住宅區(qū)所在地物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)參加竣工綜合驗收，并就住宅區(qū)物業(yè)管理相關(guān)內(nèi)容簽署驗收意見。

第二十六條　住宅區(qū)竣工綜合驗收后，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督下，向住宅區(qū)業(yè)主委員會或者物業(yè)管理企業(yè)移交下列工程建設(shè)技術(shù)資料：

（一）住宅區(qū)竣工總平面圖；

（二）單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備安裝竣工圖；

（三）住宅區(qū)公建配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖；

（四）有關(guān)設(shè)施、設(shè)備安裝、使用和維修技術(shù)資料；

（五）住宅區(qū)物業(yè)管理所必需的其他資料。

第二十七條　業(yè)主和使用人使用房屋和住宅區(qū)公用配套設(shè)施應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：

（一）房屋裝飾裝修不得危及房屋安全，未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)不得改變房屋結(jié)構(gòu)，不得私搭亂建，處理建筑垃圾必須符合有關(guān)規(guī)定；

（二）改變房屋用途和外貌，應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)規(guī)定；

（三）不得堆放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品，不得利用房屋從事危害公共利益或者侵害他人正當(dāng)權(quán)益的活動；

（四）房屋內(nèi)公共樓梯、扶欄、走道、地下室、平臺、屋面等公共部位，不得占用、亂堆雜物；

（五）愛護(hù)住宅區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施、不得損壞道路、綠地、花卉樹木、藝術(shù)景觀和休閑設(shè)施等；

（六）車輛按照規(guī)定有序停放；

（七）垃圾實行袋裝化，按照規(guī)定的時間、地點、方式投放；

（八）住宅區(qū)內(nèi)不得亂貼、亂畫、亂掛。

第二十八條　房屋的維修責(zé)任，按照下列規(guī)定劃分：

（一）房屋室內(nèi)部分，由業(yè)主和使用人自行維修；

（二）房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、機電設(shè)備、公用天線、消防設(shè)施等房屋本體公用部位、設(shè)施、設(shè)備，由住宅區(qū)受聘的物業(yè)管理企業(yè)組織定期養(yǎng)護(hù)維修。

第二十九條　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同的約定，加強對住宅區(qū)內(nèi)道路、路燈、噴泉池、園林綠化、娛樂場所、消火栓、停車場、自行車（摩托車）庫、公廁、衛(wèi)生保潔設(shè)備設(shè)施等公用配套設(shè)施的養(yǎng)護(hù)維修。

屬于人為損壞的，由損壞者負(fù)責(zé)修復(fù)；造成損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。

第三十條　住宅區(qū)內(nèi)受聘的物業(yè)管理企業(yè)可以接受有關(guān)專業(yè)部門委托，對住宅區(qū)內(nèi)的水、電、煤氣等管線、設(shè)施進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)。

第三十一條　住宅區(qū)內(nèi)的業(yè)主和使用人，應(yīng)當(dāng)增強自主意識，嚴(yán)格遵守住宅區(qū)業(yè)主公約和物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定，積極參與住宅區(qū)的物業(yè)管理活動，延長住宅區(qū)的使用壽命，使住宅區(qū)成為文明、高尚的居所。

第六章　物業(yè)管理收費及管理用房

第三十二條　物業(yè)管理收費，包括公共服務(wù)費和代收代辦費、特約服務(wù)費。對物業(yè)管理收費，應(yīng)當(dāng)區(qū)別服務(wù)性質(zhì)，依法實行政府定價、政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。

物業(yè)管理公共服務(wù)費具體收費項目、標(biāo)準(zhǔn)、管理辦法，由省人民政府價格、建設(shè)行政主管部門另行制定。

第三十三條　物業(yè)管理公共服務(wù)費的主要用途為：

（一）物業(yè)管理企業(yè)管理服務(wù)人員的工資，按照規(guī)定提取的福利費；

（二）綠化管理費；

（三）清潔衛(wèi)生費；

（四）保安費；

（五）辦公費；

（六）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費；

（七）法定稅費。

第三十四條　物業(yè)管理公共服務(wù)費，應(yīng)當(dāng)實行明碼標(biāo)價，收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)、收費辦法、開支方向應(yīng)當(dāng)定期定點公布，接受業(yè)主和使用人的監(jiān)督。業(yè)主和使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定按期足額繳納物業(yè)管理公共服務(wù)費。

第三十五條　物業(yè)管理企業(yè)可以接受委托，代理供水、供電、供氣等有關(guān)專業(yè)部門收取水、電、氣費，并可以代其定期維修養(yǎng)護(hù)水、電、煤氣等管線、設(shè)施，按照有關(guān)規(guī)定收取代收代辦服務(wù)費，使用物業(yè)管理專用發(fā)票。

業(yè)主需求的特約服務(wù)費，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定，報價格行政主管部門備案。

第三十六條　房屋公用部位、設(shè)施、設(shè)備專項維修費，按照國家和省人民政府的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

前款所稱專項維修費，應(yīng)當(dāng)存入指定銀行，由業(yè)主自治管理，具體辦法由市、縣（市）人民政府制定。

第三十七條　各級人民政府財政、審計部門依法對住宅區(qū)物業(yè)管理專項維修費的收取、管理和使用情況進(jìn)行監(jiān)督和審計。

第三十八條　住宅區(qū)開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定建設(shè)物業(yè)管理用房，在住宅區(qū)整體移交時，一并移交給住宅區(qū)業(yè)主委員會。物業(yè)管理用房的產(chǎn)權(quán)屬住宅區(qū)全體業(yè)主共有，依法發(fā)給房屋共有權(quán)證，不得轉(zhuǎn)讓。

第七章　法律責(zé)任

第三十九條　物業(yè)管理企業(yè)未按本辦法規(guī)定到物業(yè)管理行政主管部門申領(lǐng)物業(yè)管理資質(zhì)證書的，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期補辦資質(zhì)審查手續(xù)；逾期不補辦的，由物業(yè)管理行政主管部門給予警告，并處30000元以下的罰款。

第四十條　物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法，對住宅區(qū)房屋及公用設(shè)施、設(shè)備管理、維修、養(yǎng)護(hù)不善或者不履行物業(yè)管理委托合同規(guī)定義務(wù)的，業(yè)主和使用人有權(quán)投訴，物業(yè)管理行政主管部門可以責(zé)令其賠償損失，并視情節(jié)給予警告或者處5000元以下罰款。

第四十一條　物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法，擅自設(shè)立收費項目、提高收費標(biāo)準(zhǔn)或者所提供服務(wù)質(zhì)價不符的，由價格行政主管部門按照國家有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定給予處罰。

第四十二條　業(yè)主和使用人不遵守住宅區(qū)業(yè)主公約和國家有關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī)，違反本辦法第二十七條規(guī)定的，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)制止，并要求限期改正；造成損失的，有權(quán)要求其賠償；違反有關(guān)法規(guī)的，由有關(guān)部門依法查處；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

業(yè)主和使用人未按照規(guī)定或物業(yè)管理委托合同約定繳納物業(yè)管理公共服務(wù)費的，物業(yè)管理企業(yè)可以按照約定加收滯納金。

第四十三條　物業(yè)管理企業(yè)不服物業(yè)管理、價格行政主管部門的行政處罰，可以依照法律、法規(guī)的規(guī)定，向作出行政處罰決定機關(guān)的上一級行政機關(guān)申請復(fù)議，或向人民法院起訴。

業(yè)主或使用人不服物業(yè)管理企業(yè)作出的物業(yè)管理決定的，可依法向物業(yè)管理行政主管部門投訴或向人民法院起訴；不服物業(yè)管理行政主管部門作出的裁決的，可向其上一級行政機關(guān)申請復(fù)議或向人民法院起訴。

第四十四條　住宅區(qū)開發(fā)建設(shè)單位違反本辦法第三十八條規(guī)定，不按照規(guī)定履行提供住宅區(qū)物業(yè)管理用房，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令其限期履行。

第四十五條　物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主、業(yè)主委員會、房屋使用人因物業(yè)管理產(chǎn)生的合同糾紛，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)協(xié)商解決或向物業(yè)管理行政主管部門申請調(diào)解。協(xié)商或調(diào)解不成的，應(yīng)當(dāng)按照雙方簽訂的仲裁協(xié)議向仲裁機構(gòu)申請仲裁。無仲裁協(xié)議或仲裁協(xié)議無效的，可以依法向人民法院起訴。

第四十六條　物業(yè)管理行政主管部門在查處有關(guān)行政違法案件時，必須有2名以上執(zhí)法人員，并出示省人民政府統(tǒng)一制發(fā)的行政執(zhí)法證件；實施行政處罰時，必須使用財政部門統(tǒng)一制發(fā)的罰沒單據(jù)，罰沒收入必須全部上繳國庫。

第八章　附　則

第四十七條　高檔公寓、別墅區(qū)、商住區(qū)、寫字樓、綜合樓、工業(yè)區(qū)（廠房）的物業(yè)管理，參照本辦法執(zhí)行。

第四十八條　市可以根據(jù)本辦法制定實施細(xì)則。

第四十九條　本辦法的具體應(yīng)用問題，由省人民政府建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)解釋。

第五十條　本辦法自公布之日起施行。

葫蘆島市城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法

第一章 總則

第一條 為改善和加強城市住宅區(qū)物業(yè)管理，保障物業(yè)的合理使用與維護(hù)，提高居住環(huán)境質(zhì)量，根據(jù)《遼寧省城市住宅區(qū)物業(yè)管理條例》的規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本辦法。

第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的城市住宅區(qū)物業(yè)管理適用于本辦法。

第三條 本辦法所稱住宅區(qū)物業(yè)，是指住宅區(qū)內(nèi)房屋及相關(guān)共用設(shè)施、設(shè)備和共有場地。

本辦法所稱物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)物業(yè)管理合同約定，對既有物業(yè)進(jìn)行管理和對業(yè)主、物業(yè)使用人提供服務(wù)的活動。

本辦法所稱業(yè)主是指物業(yè)所有權(quán)人。

本辦法所稱物業(yè)使用人是指物業(yè)的承租人和實際使用物業(yè)的其他人。

第四條 市建設(shè)部門是本市城市住宅區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門，負(fù)責(zé)住宅區(qū)物業(yè)管理工作的組織、協(xié)調(diào)和業(yè)務(wù)指導(dǎo)，統(tǒng)一制定物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)和制度，對物業(yè)管理委員會的管理和服務(wù)工作進(jìn)行監(jiān)督、檢查。

各區(qū)政府及街道辦事處、社區(qū)居委會和其他有關(guān)部門在各自的職權(quán)范圍內(nèi)，對物業(yè)管理工作進(jìn)行指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督。

第五條 住宅區(qū)物業(yè)管理堅持以住戶自治與專業(yè)服務(wù)相結(jié)合，實行社會化、專業(yè)化管理。遵循公開、公平、互利、便民的原則，實行招標(biāo)投標(biāo)制度。

第二章 業(yè)主、物業(yè)使用人的自治管理

第六條 房屋售出率或入住率達(dá)到50%以上的新建住宅區(qū)和達(dá)到物業(yè)管理條件規(guī)定的原有住宅區(qū)，由建設(shè)行政主管部門指導(dǎo)和協(xié)助街道辦事處、社區(qū)居委會組織召開業(yè)主、物業(yè)使用人大會或代表會，選舉產(chǎn)生物業(yè)管理委員會。

一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個物業(yè)管理委員會。

物業(yè)管理委員會與社區(qū)居委會可合署辦公或在社區(qū)居委會領(lǐng)導(dǎo)下單獨設(shè)立物業(yè)管理專業(yè)委員會。

物業(yè)管理區(qū)域范圍由建設(shè)行政主管部門在征求街道辦事處意見的基礎(chǔ)上根據(jù)城市建設(shè)與管理的實際需要劃定。

物業(yè)管理區(qū)域與社區(qū)管理范圍，堅持劃定一致、便于管理的原則。劃定不一致的，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)設(shè)置原則予以調(diào)整；暫時無法調(diào)整的，其物業(yè)管理區(qū)域必須小于社區(qū)管理范圍。

第七條 業(yè)主、物業(yè)使用人依法享有下列權(quán)利并履行相應(yīng)義務(wù)：

（一）物業(yè)管理服務(wù)的權(quán)力；

（二）業(yè)主、物業(yè)使用人代表大會代表和物業(yè)管理委員會委員的選舉權(quán)和被選舉權(quán)。

（三）決定有關(guān)物業(yè)管理的重大事項；

（四）監(jiān)督物業(yè)管理委員會的工作；

（五）執(zhí)行業(yè)主、物業(yè)使用人大會和代表大會、物業(yè)管理委員會的有關(guān)決議、決定；

（六）遵守有關(guān)物業(yè)管理的法律、法規(guī)和物業(yè)管理公約；

（七）按規(guī)定繳納共用部位、設(shè)備、設(shè)施維修基金和按照繳納物業(yè)管理服務(wù)費。

第八條 業(yè)主、物業(yè)使用人大會或代表大會具有下列權(quán)利：

（一）選舉、撤換物業(yè)管理委員會的組成人員；

（二）審議通過物業(yè)管理委員會章程和物業(yè)管理公約；

（三）改變或撤銷物業(yè)管理委員會作出的不適當(dāng)決定；

（四）決定物業(yè)管理服務(wù)項目、收費等重大事項。

第九條 業(yè)主、物業(yè)使用人大會或者代表大會由物業(yè)管理委員會負(fù)責(zé)召集，每年至少召開一次，必要時經(jīng)15%以上業(yè)主、物業(yè)使用人或者代表提議，可隨時召開。

第十條 物業(yè)管理委員會由5至15人組成，設(shè)主任1名，副主任若干名。

物業(yè)管理委員會主任應(yīng)由業(yè)主但任。

第十一條 物業(yè)管理委員會每屆任期3年。任期期滿前3個月應(yīng)籌備選舉新一屆物業(yè)管理委員會。

物業(yè)管理委員會委員可以連任。

第十二條 物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列文件到市、縣物業(yè)行政主管部門登記備案：

（一）物業(yè)管理委員會委員名單；

（二）物業(yè)管理委員會章程。

第十三條 物業(yè)管理委員會每半年至少召開一次會議。會議必須有半數(shù)以上委員出席，作出的決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上通過。

物業(yè)管理委員召開會議可以根據(jù)需要邀請街道辦事處、公安派出所、國民委員會等有關(guān)單位參加。

第十四條 物業(yè)管理委員會的職責(zé)是：

（一）維護(hù)全體業(yè)主、物業(yè)使用人的合法權(quán)益；

（二）通過招標(biāo)選聘、續(xù)聘符合條件的物業(yè)管理企業(yè)，并與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或解除物業(yè)管理合同；

（三）審定物業(yè)管理企業(yè)提出的年度物業(yè)管理計劃、財務(wù)預(yù)、決算和管理服務(wù)的重大措施；

（四）聽取業(yè)主和物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動；

（五）確定或調(diào)整物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)客，并協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)收繳物業(yè)管理服務(wù)費；

（六）督促業(yè)主、物業(yè)使用人遵守物業(yè)管理公約，協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)落實各項管理措施，監(jiān)督共用設(shè)施設(shè)備和共用場地的合理使用；

（七）負(fù)責(zé)本住宅共用部位、設(shè)施、設(shè)備維修基金的使用、管理和籌集；

（八）業(yè)主、物業(yè)使用人大會或者代表大會賦予的其他職責(zé)。

第三章 物業(yè)管理企業(yè)

第十五條 開辦物業(yè)管理企業(yè)必須經(jīng)縣級以上物業(yè)行政主管部門資質(zhì)審查，領(lǐng)取資質(zhì)證書，并經(jīng)工商行政審理機關(guān)登記注冊，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照，方可從事物業(yè)管理。

申請物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)條件，由市物業(yè)行政主管部門制定。

第十六條 物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利、義務(wù)是：

（一）按照物業(yè)合同要求，履行住宅區(qū)物業(yè)管理職責(zé)；

（二）依照委托管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理服務(wù)費用；

（三）制止違反物業(yè)管理規(guī)定的行為；

（四）選聘專業(yè)公司和人員承擔(dān)專項服務(wù)業(yè)務(wù)；

（五）按委托管理合同實施物業(yè)管理；

（六）接受物業(yè)管理委員會和業(yè)主、物業(yè)使用人的監(jiān)督；

（七）協(xié)助有關(guān)部門開展社區(qū)活動。

第十七條 物業(yè)管理企業(yè)必須以與物業(yè)管理委員會簽訂物業(yè)管理合同的方式實施物業(yè)管理。物業(yè)管理合同應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容。

（一）雙方單位的名稱、住所；

（二）管理范圍和管理項目；

（三）物業(yè)管理要求和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；

（四）物業(yè)管理服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)；

（五）合同期限；

（六）違約責(zé)任；

（七）終止合同的條件；

（八）合同雙方約定的其他事項。

物業(yè)管理合同自簽訂之日起15日內(nèi)，由物業(yè)管理企業(yè)向縣級以上物業(yè)行政主管部門備案。物業(yè)管理合同使用統(tǒng)—印制的國家示范文本。

第十八條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)管理合同終止之日起10日內(nèi)，到物業(yè)管理委員會辦理下列事項：

（一）對已收取的物業(yè)管理服會費用按實結(jié)算，剩余部分予以結(jié)轉(zhuǎn)；

（二）移交全部物業(yè)檔案資料和有關(guān)財務(wù)帳冊；

（三）移交業(yè)主共有的房屋、場地和其他財物。

第十九條 物業(yè)管理企業(yè)合并、分立、變更名稱、調(diào)整法定代表人等，應(yīng)在30日內(nèi)到縣級以上物業(yè)行政主管部門重新辦理有關(guān)手續(xù)。

第四單 物業(yè)的前期管理與移交

第二十條 新開發(fā)建設(shè)的房屋竣工后至物業(yè)管理委員會成立屬于物業(yè)前期管理。物業(yè)的前期管理由房屋開發(fā)建設(shè)單位或其委托的物業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)。

物業(yè)前期管理費用分別由房屋開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主、物業(yè)使用人承擔(dān)；房屋未售出和未出租的，由房屋開發(fā)單位承擔(dān)；房屋已售出或已出租的，由業(yè)主或物業(yè)使用人承擔(dān)。

第二十一條 房屋開發(fā)單位在銷售房屋時，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，并使用統(tǒng)一印制的國家示范文本。

第二十二條 房屋開發(fā)建設(shè)單位在住宅區(qū)建設(shè)時，應(yīng)按下列標(biāo)準(zhǔn)為物業(yè)管理和社區(qū)居委會無償提供辦公用房：

（一）建筑面積5萬平方米以下住宅區(qū)為80至100平方米的物業(yè)管理用房55平方米的社區(qū)服務(wù)用房；

（二）建筑面積在5萬平方米以上10萬平方米以下的為100至120平方米的物業(yè)管理用房和110平方米的社區(qū)服務(wù)用房；

（三）建筑面積在10萬平方米以上的分別為120至150平方米、165平方米。

物業(yè)和社區(qū)實行統(tǒng)一管理的可提供一處辦公場所。

上述辦公用房所發(fā)生的費用可計入該住宅區(qū)建設(shè)成本。

第二十三條 物業(yè)管理辦公用房產(chǎn)權(quán)屬業(yè)主共有，在房屋開發(fā)建設(shè)單位移交物業(yè)時一并移交給物業(yè)管理委員會，由物業(yè)管理委員會有償提供給物業(yè)管理企業(yè)使用。

第二十四條 新建住宅區(qū)開發(fā)建設(shè)單位，應(yīng)按該住宅區(qū)總建筑面積0.2%的比例，以成本價向小區(qū)物業(yè)管理委員會提供商服用房，該房產(chǎn)歸業(yè)主共有，由物業(yè)管理委員會委托物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營使用，其經(jīng)營收入歸物業(yè)管理委員會，彌補物業(yè)管理費用不足。

開發(fā)建設(shè)單位沒有商服用房的，可向物業(yè)管理委員會提供標(biāo)定數(shù)量商服用房價格補償，標(biāo)準(zhǔn)按商服廠房的銷售價與成本價價差計算。

第二十五條 房屋開發(fā)建設(shè)單位移交物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理委員會及其聘用的物業(yè)管理企業(yè)移交下列工程建設(shè)資料：

（一）住宅區(qū)平面規(guī)劃圖、竣工總平面圖；

（二）單位房屋及配套的基礎(chǔ)設(shè)離設(shè)備的竣工圖；

（三）地下管網(wǎng)圖；

（四）各類房屋和共用設(shè)施設(shè)備清單；

（五）其他必要的資料。

第五章 物業(yè)的管理與作用

第二十六條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將下列事項納入管理范圍：

（一）房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)；

（二）小區(qū)道路、車輛的行駛和停放、公共場所的使用和經(jīng)營；

（三）小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、園林、綠地及綠化設(shè)施的養(yǎng)護(hù)管理；

（四）物業(yè)管理委員會商服用房、自行車棚、停車場等設(shè)施的使用和經(jīng)營；

（五）日常治安秩序的維持；

（六）物業(yè)行政主管部門和委托物業(yè)管理合同中約定的其它物業(yè)管理事項。

第二十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

（一）損壞房屋結(jié)構(gòu)和破壞房屋外貌；

（二）擅自將住宅房屋改為商業(yè)用房或其他經(jīng)營性用房；

（三）擅自在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)搭建建筑物、構(gòu)筑物；

（四）擅自移動、占用、損壞共用設(shè)施設(shè)備；

（五）安裝影響房屋結(jié)構(gòu)的動力設(shè)備；

（六）影響公共衛(wèi)生、破壞周圍環(huán)境的行為。

第二十八條 業(yè)主、物業(yè)使用人裝修房應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)，并接受物業(yè)管理企業(yè)有關(guān)建筑安全和使用要求的指導(dǎo)。物業(yè)管理企業(yè)對違反本辦法及有關(guān)規(guī)定裝修房屋的行為，應(yīng)當(dāng)及時勸阻制止，并督促改正；對拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時告知物業(yè)管理委員會予以解決；解決不成的，報告市縣級物業(yè)行政主管部門依法處理。

第二十九條 住宅區(qū)內(nèi)的自行車棚、停車場等共用設(shè)施設(shè)備和共用場地，已攤?cè)敕课蒌N售面積的，屬業(yè)主共有，任何單位和個人不得擅自占用、出售和從事經(jīng)營活動。

第三十條 因物業(yè)維修或因公共利益需要臨時占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地的，須經(jīng)有關(guān)行政管理部門批準(zhǔn)后施工，并在限定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀。

第三十一條、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋及相關(guān)共用設(shè)施設(shè)備和共用場地設(shè)置廣告。敷設(shè)管線、應(yīng)當(dāng)征得物業(yè)管理企業(yè)和相關(guān)業(yè)主的書面同意，按照有關(guān)規(guī)定辦理審批手續(xù)，并支付設(shè)置費用。

第三十二條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用場地增設(shè)、改建房屋及其它設(shè)施的，須征得物業(yè)管理委員會同意并報縣級以上物業(yè)行政主管部門簽署意見后，方可到有關(guān)部門辦理審批手續(xù)。

第三十三條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓、出租房屋或物業(yè)使用人轉(zhuǎn)租房屋時，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理公約作為轉(zhuǎn)讓合同或租賃合同的附件。

當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自房屋轉(zhuǎn)讓合同或租賃合同簽訂之日起10日內(nèi)，將房屋轉(zhuǎn)讓或者出租的有關(guān)情況書面告知物業(yè)管理委員會和物業(yè)管理企業(yè)。

第六章 物業(yè)管理費用

第三十四條 住宅共用部位，設(shè)施、設(shè)備維修基金，其收取、使用和管理，按照國家和省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第三十五條 房屋自用部位和自用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造費用，由業(yè)主承擔(dān)。

房屋共用部位、設(shè)施、設(shè)備、大修、更新、改造費用，在維修基金中列支。未繳納維修基金的，由業(yè)主按擁有的建筑面積比例承擔(dān)；日常維修費用在物業(yè)管理服務(wù)費中支出。

第三十六條 房屋的共用部位、設(shè)施、設(shè)備維修時，相鄰關(guān)系人應(yīng)當(dāng)予以配合。因相鄰關(guān)系人阻撓維修造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人財產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

業(yè)主、物業(yè)使用人因維修、更新和改造自用部位、自用設(shè)施設(shè)備，造成相鄰關(guān)系人財產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)予以修復(fù)或賠償。

第三十七條 房屋及附屬設(shè)施設(shè)備危及毗連房屋及公共安全的，責(zé)任人應(yīng)及時維修；拖延或拒不維修的，物業(yè)管理委員會可以委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行維修，費用由責(zé)任人承擔(dān)。

第三十八條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋時，其維修基金帳戶隨房屋所有權(quán)同時過戶。

第三十九條 物業(yè)管理服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)以每一物業(yè)管理區(qū)域為單位，按房屋建筑面積和物業(yè)管理項目、標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)管理委員會與物業(yè)管理企業(yè)按照本市物業(yè)管服務(wù)收費指導(dǎo)價協(xié)商確定，并報市物價部門和市物業(yè)行政主管部門備案。

第四十條 物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主、物業(yè)使用人提供特約服務(wù)所收取的費用，除市物價部門有統(tǒng)一收費標(biāo)準(zhǔn)外，由當(dāng)事人雙方議定。

第四十一條 物業(yè)管理企業(yè)收取物業(yè)管理服務(wù)費的項目和標(biāo)準(zhǔn)必須向社會公布，接受業(yè)主、物業(yè)使用人監(jiān)督。

業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定向物業(yè)管理企業(yè)繳納物業(yè)管理服務(wù)費，其他任何單位不得重復(fù)收取性質(zhì)相同的費用。

第四十二條 收取物業(yè)管理服務(wù)費須持有市物價行政管理部門核發(fā)的收費許可證，并未證收費。收費人員收取物業(yè)管理服務(wù)費應(yīng)佩帶收費工作標(biāo)志，使用稅務(wù)部門監(jiān)制的物業(yè)管理服務(wù)收費專用發(fā)票。凡不按上述要求收費的，業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)拒付物業(yè)管理服務(wù)費。

第四十三條 物業(yè)管理企業(yè)每半年至少向物業(yè)管理委員會報告一次物業(yè)管理服務(wù)費收支情況，每年至少向業(yè)主、物業(yè)使用人公布一次物業(yè)管理服務(wù)費收支情況。

第四十四條 業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)管理企業(yè)公布的物業(yè)管理服務(wù)綱收支情況可提出質(zhì)詢，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在質(zhì)詢提出7日內(nèi)予在答復(fù)；業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)管理服務(wù)費收支中存在的違規(guī)問題，可向市、縣級物業(yè)行政主管部門進(jìn)行投訴，市、縣級物業(yè)行政主管部門應(yīng)在收到投訴后15日內(nèi)予以答復(fù)。

第七章 法律責(zé)任

第四十五條 違反本辦法第十五條規(guī)定，未經(jīng)市物業(yè)行政主管部門資質(zhì)審查，由、市縣級物業(yè)行政主管部門責(zé)令改正，沒收違法所得，并處5000元以上1萬元以下罰款。

第四十六條 違反本辦法第十八條、第二十五條規(guī)定之一的，由市、縣物業(yè)行政主管部門責(zé)令限期改正，并處5000元以上1萬元以下罰款。

第四十七條 違反本辦法第二十二條、第二十三條規(guī)定，未提供物業(yè)管理辦公用房的，由市、縣級物業(yè)行政主管部門責(zé)令房屋開發(fā)建設(shè)單位向物業(yè)管理委員會提供物業(yè)管理辦公用房，或繳納在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)購買物業(yè)管理辦公用房的價款。

第四十八條 違反本辦法第二十七條規(guī)定。有禁止行為之一的，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)制止；造成損失的，有權(quán)要求賠償；情節(jié)嚴(yán)重的，山市、縣級物業(yè)行政主管部門責(zé)令恢復(fù)原狀，并可處1000元以下罰款。

第四十九條 違反本辦法第二十九條規(guī)定，占用或出售屬于業(yè)主共有的自行車棚、車庫等設(shè)施的，由市、縣級物業(yè)行政主管部門責(zé)令改正，并可處以2000元以上5000元以下罰款。

第五十條 業(yè)主、物業(yè)使用人違反本辦法第四十一條第二款規(guī)定，未繳納物業(yè)管理服務(wù)費的，物業(yè)管理企業(yè)除依法追繳外，還可以按照應(yīng)繳金額的0.3%按日加收滯納金。

拖欠物業(yè)管理服務(wù)費3個月以上的，物業(yè)管理企業(yè)可向人民法院申請支付令或提起訴訟。

第五十一條 業(yè)主、物業(yè)企業(yè)、物業(yè)使用人大會或者代表大會作出的決定違反本辦法規(guī)定的，市、縣級物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正，或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主和物業(yè)使用人。

物業(yè)管理委員會及其成員作出的決定違反本辦法規(guī)定的，由業(yè)主、物業(yè)使用人大會或代表大會予以撤銷或改變，并由責(zé)任人承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

第五十二條 物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法規(guī)定，未取得營業(yè)執(zhí)照，從事物業(yè)管理或擅自設(shè)立收費項目。提高收費標(biāo)準(zhǔn)的，由工商行政管理部門、物價行政管理部門按照法律、法規(guī)的規(guī)定處罰。

第五十三條 市、縣級物業(yè)行政主管部門工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，由其所在單位或上級主管部門給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第八章 附則

第五十四條 本市城市內(nèi)的辦公樓、寫字樓、商廈等物業(yè)管理，參照本辦法執(zhí)行。本辦法未盡事宜按國家和省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第五十五條 本辦法執(zhí)行中的具體問題，由市建設(shè)委員會負(fù)責(zé)解釋。原《葫蘆島市住宅小區(qū)管理暫行規(guī)定》（葫政發(fā)[1994]7號）同時廢止。

南寧市人民政府令

（第18號）

《南寧市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》已經(jīng)市人民政府辦公會議通過，現(xiàn)予發(fā)布施行?！　?997年10月4日　　南寧市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法