最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋

中華人民共和國最高人民法院公告

法釋[2009]7號

二○○九年五月十四日

最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋

（2009年3月23日最高人民法院審判委員會(huì)第1464次會(huì)議通過）

為正確審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件，依法保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》等法律的規(guī)定，結(jié)合民事審判實(shí)踐，制定本解釋。

第一條　依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。

基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。

第二條　建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分：

（一）具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分；

（二）具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用；

（三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。

規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺(tái)等，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱專有部分的組成部分。

本條第一款所稱房屋，包括整棟建筑物。

第三條　除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的共有部分：

（一）建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分；

（二）其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場所及設(shè)施等。

建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。

第四條　業(yè)主基于對住宅、經(jīng)營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有部分相對應(yīng)的外墻面等共有部分的，不應(yīng)認(rèn)定為侵權(quán)。但違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約，損害他人合法權(quán)益的除外。

第五條　建設(shè)單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈(zèng)或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為符合物權(quán)法第七十四條第一款有關(guān)“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。

前款所稱配置比例是指規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數(shù)的比例。

第六條　建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場地增設(shè)的車位，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十四條第三款所稱的車位。

第七條　改變共有部分的用途、利用共有部分從事經(jīng)營性活動(dòng)、處分共有部分，以及業(yè)主大會(huì)依法決定或者管理規(guī)約依法確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十六條第一款第（七）項(xiàng)規(guī)定的有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的“其他重大事項(xiàng)”。

第八條　物權(quán)法第七十六條第二款和第八十條規(guī)定的專有部分面積和建筑物總面積，可以按照下列方法認(rèn)定：

（一）專有部分面積，按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行物權(quán)登記的，暫按測繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算；

（二）建筑物總面積，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。

第九條　物權(quán)法第七十六條第二款規(guī)定的業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)，可以按照下列方法認(rèn)定：

（一）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按一人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按一人計(jì)算；

（二）總?cè)藬?shù)，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。

第十條　業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，未按照物權(quán)法第七十七條的規(guī)定經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，有利害關(guān)系的業(yè)主請求排除妨害、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。

將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意其行為進(jìn)行抗辯的，人民法院不予支持。

第十一條　業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十七條所稱“有利害關(guān)系的業(yè)主”。建筑區(qū)劃內(nèi)，本棟建筑物之外的業(yè)主，主張與自己有利害關(guān)系的，應(yīng)證明其房屋價(jià)值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響。

第十二條　業(yè)主以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害其合法權(quán)益或者違反了法律規(guī)定的程序?yàn)橛?，依?jù)物權(quán)法第七十八條第二款的規(guī)定請求人民法院撤銷該決定的，應(yīng)當(dāng)在知道或者應(yīng)當(dāng)知道業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出決定之日起一年內(nèi)行使。

第十三條　業(yè)主請求公布、查閱下列應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料的，人民法院應(yīng)予支持：

（一）建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況；

（二）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，以及業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定及會(huì)議記錄；

（三）物業(yè)服務(wù)合同、共有部分的使用和收益情況；

（四）建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況；

（五）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料。

第十四條　建設(shè)單位或者其他行為人擅自占用、處分業(yè)主共有部分、改變其使用功能或者進(jìn)行經(jīng)營性活動(dòng)，權(quán)利人請求排除妨害、恢復(fù)原狀、確認(rèn)處分行為無效或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。

屬于前款所稱擅自進(jìn)行經(jīng)營性活動(dòng)的情形，權(quán)利人請求行為人將扣除合理成本之后的收益用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金或者業(yè)主共同決定的其他用途的，人民法院應(yīng)予支持。行為人對成本的支出及其合理性承擔(dān)舉證責(zé)任。

第十五條　業(yè)主或者其他行為人違反法律、法規(guī)、國家相關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)、管理規(guī)約，或者違反業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法作出的決定，實(shí)施下列行為的，可以認(rèn)定為物權(quán)法第八十三條第二款所稱的其他“損害他人合法權(quán)益的行為”：

（一）損害房屋承重結(jié)構(gòu)，損害或者違章使用電力、燃?xì)?、消防設(shè)施，在建筑物內(nèi)放置危險(xiǎn)、放射性物品等危及建筑物安全或者妨礙建筑物正常使用；

（二）違反規(guī)定破壞、改變建筑物外墻面的形狀、顏色等損害建筑物外觀；

（三）違反規(guī)定進(jìn)行房屋裝飾裝修；

（四）違章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、場地或者其他共有部分。

第十六條　建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛涉及專有部分的承租人、借用人等物業(yè)使用人的，參照本解釋處理。

專有部分的承租人、借用人等物業(yè)使用人，根據(jù)法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)依法作出的決定，以及其與業(yè)主的約定，享有相應(yīng)權(quán)利，承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。

第十七條　本解釋所稱建設(shè)單位，包括包銷期滿，按照包銷合同約定的包銷價(jià)格購買尚未銷售的物業(yè)后，以自己名義對外銷售的包銷人。

第十八條　人民法院審理建筑物區(qū)分所有權(quán)案件中，涉及有關(guān)物權(quán)歸屬爭議的，應(yīng)當(dāng)以法律、行政法規(guī)為依據(jù)。

第十九條　本解釋自2009年10月1日起施行。

因物權(quán)法施行后實(shí)施的行為引起的建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件，適用本解釋。

本解釋施行前已經(jīng)終審，本解釋施行后當(dāng)事人申請?jiān)賹徎蛘甙凑諏徟斜O(jiān)督程序決定再審的案件，不適用本解釋。

【生效日期】2009-10-01

【失效日期】-----------

【所屬類別】司法解釋

【文件來源】法律百科網(wǎng)

第一部分 司法解釋條文及答記者問 最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋 最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋 最高人民法院民一庭負(fù)責(zé)人就《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》、《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》答記者問第二部分 司法解釋理解與適用 一、 最高人民法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》理解與適用 第一條 第二條 第三條 第四條 第五條 第六條 第七條 第八條 第九條 第十條 第十一條 第十二條 第十三條 第十四條 第十五條 第十六條 第十七條 第十八條 第十九條 二、 最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》理解與適用 第一條 第二條 第三條 第四條 第五條 第六條 第七條 第八條 第九條 第十條 第十一條 第十二條 第十三條第三部分 相關(guān)法律規(guī)范及參考立法例 一、相關(guān)法律、行政法規(guī) 中華人民共和國物權(quán)法(節(jié)選)(2007年3月16日) 中華人民共和國民法通則(節(jié)選)(1986年4月12日) 中華人民共和國立法法(節(jié)選)(2000年3月15日) 物業(yè)管理?xiàng)l例(2003年6月8日公布，2007年8月26日修訂) 二、部門規(guī)章、地方性法規(guī)及其他規(guī)范性文件 土地登記辦法(2007年12月30日) 房屋登記辦法(2008年1月22日) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法(2004年3月17日公布，2007年11月26日修訂) 建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《前期物業(yè)服務(wù)合同(示范文本)》的通知(2004年9月6日) 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法(2003年11月13日) 國家發(fā)展和改革委員會(huì)建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法(試行)》的通知(2007年9月10日) 北京市貫徹《物業(yè)管理?xiàng)l例》的若干意見(2004年3月30日) 上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定(2004年8月19日) 天津市物業(yè)管理?xiàng)l例(2002年10月24日發(fā)布，2008年9月10日修訂) 廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例(1998年7月29日發(fā)布，2008年11月28日修訂) 山東省物業(yè)管理?xiàng)l例(2009年1月8日) 陜西省物業(yè)管理?xiàng)l例(2000年9月23日發(fā)布，2008年12月12日修訂) 遼寧省物業(yè)管理?xiàng)l例(2008年11月28日) 云南省物業(yè)管理規(guī)定(2005年8月10日發(fā)布，2008年11月22日修訂) 福建省物業(yè)管理?xiàng)l例(2006年9月28日) 浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例(2006年5月24日) 江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例(2000年12月24日發(fā)布，2003年10月25日修訂) 湖南省城市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例(2002年1月24日) 河南省物業(yè)管理?xiàng)l例(2001年1月13日) 深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理行業(yè)管理辦法(1998年7月20日發(fā)布，2004年8月26日修訂) 三、國外或其他地區(qū)相關(guān)立法例 我國臺(tái)灣地區(qū)“公寓大廈管理?xiàng)l例” 我國臺(tái)灣地區(qū)“公寓大廈管理?xiàng)l例施行細(xì)則” 香港特別行政區(qū)《建筑物管理?xiàng)l例》 日本《有關(guān)建筑物區(qū)分所有等之法律》 德國《住宅所有權(quán)暨永久居住權(quán)法》中的《住宅所有權(quán)法》(第1～30條) 奧地利《有關(guān)住宅和店鋪(營業(yè)場所)所有權(quán)之聯(lián)邦法》 瑞士民法典第712條之一至二十有關(guān)“分層建筑物所有權(quán)”(建筑物區(qū)分所有權(quán))的規(guī)定 美國各州區(qū)分所有權(quán)法一覽表

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2015年6月1日，最高人民法院發(fā)布《最高人民法院關(guān)于審理環(huán)境侵權(quán)責(zé)任糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》），自2015年6月3日起施行。這是2015年1月1日新環(huán)境保護(hù)法生效以來，最高人民法院在《關(guān)于審理環(huán)境民事公益訴訟案件適用法律若干問題的解釋》之后，相繼頒布的第二個(gè)審理環(huán)境責(zé)任糾紛案件的司法解釋?！督忉尅凡粌H適用于環(huán)境私益訴訟，而且適用于環(huán)境公益訴訟，規(guī)定了兩類訴訟共同適用的一般法律規(guī)則?！督忉尅肥亲罡呷嗣穹ㄔ悍e極落實(shí)中央“用嚴(yán)格的法律制度保護(hù)生態(tài)環(huán)境”的重要舉措，為積極推進(jìn)生態(tài)文明建設(shè)提供了有力司法保障。

《解釋》共十九條，主要從八個(gè)方面對環(huán)境侵權(quán)責(zé)任糾紛案件的法律適用問題進(jìn)行了解釋。一是明確《解釋》的適用范圍，既包括環(huán)境私益訴訟案件，也適用于環(huán)境公益訴訟案件；既適用于污染環(huán)境案件，又適用于破壞生態(tài)案件。二是明確了環(huán)境侵權(quán)責(zé)任糾紛案件的歸責(zé)原則和減免事由；三是明確了數(shù)人分別或者共同排污時(shí)，污染者對內(nèi)對外的責(zé)任承擔(dān)方式；四是明確了因第三人的過錯(cuò)污染環(huán)境造成損害的，第三人和污染者的訴訟地位和責(zé)任承擔(dān)；五是明確了被侵權(quán)人和污染者之間的舉證證明責(zé)任分配原則；六是明確了環(huán)境污染案件中有關(guān)鑒定意見、檢驗(yàn)檢測或者監(jiān)測報(bào)告以及專家輔助人的意見等有關(guān)證據(jù)的適用；七是明確了環(huán)境污染案件中有關(guān)行為保全和證據(jù)保全措施的適用條件和程序；八是明確了環(huán)境侵權(quán)責(zé)任糾紛案件中侵權(quán)的承擔(dān)責(zé)任的方式。

最高人民法院發(fā)布《解釋》，旨在統(tǒng)一審理環(huán)境侵權(quán)責(zé)任糾紛案件的裁判標(biāo)準(zhǔn)，解決司法實(shí)踐中環(huán)境污染責(zé)任歸責(zé)原則、責(zé)任構(gòu)成以及數(shù)人侵權(quán)責(zé)任劃分等法律適用不統(tǒng)一等疑難問題，指導(dǎo)全國法院正確審理環(huán)境侵權(quán)責(zé)任糾紛案件，切實(shí)保護(hù)受害人的民事權(quán)益，用嚴(yán)格的司法程序保護(hù)好我國生態(tài)環(huán)境和美麗家園。

《最高人民法院建筑物區(qū)分所有權(quán)物業(yè)服務(wù)司法解釋理解與適用》內(nèi)容為：為了配合《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》、《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》的實(shí)施，加強(qiáng)司法解釋在審判實(shí)踐中的正確理解與適用，最高人民法院民一庭組織相關(guān)法官撰寫了《最高人民法院建筑物區(qū)分所有權(quán)物業(yè)服務(wù)司法解釋理解與適用》。全書以司法解釋的條文為順序，每條分【條文主旨】、【背景依據(jù)】、【條文理解】和【審判實(shí)務(wù)】四部分進(jìn)行說明。其中，既包括如何界定業(yè)主、專有部分、共有部分以及建筑物面積、業(yè)主人數(shù)等事關(guān)《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定正確實(shí)施的基礎(chǔ)性問題，也包括如何處理車位車庫、住改商、物業(yè)費(fèi)糾紛案件等社會(huì)普遍關(guān)注的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問題。適合法官、檢察官、律師等法律工作者及法學(xué)院校師生等法學(xué)研究人員和廣大百姓研究、解決建筑物區(qū)分所有權(quán)及物業(yè)服務(wù)糾紛時(shí)使用。