遼寧省城市住宅區(qū)物業(yè)管理條例

主要內(nèi)容

第一章　總則

第一條　為加強和完善城市住宅區(qū)物業(yè)管理，保障物業(yè)的合理使用。創(chuàng)造良好的居住環(huán)境，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，制定本條例。

第二條　本條例適用于我省行政區(qū)域內(nèi)城市住宅區(qū)的物業(yè)管理。

城市新建住宅區(qū)和共有設(shè)施設(shè)備齊全的城市原有住宅區(qū)，應當實行物業(yè)管理；配套設(shè)施不全的原有住宅區(qū)，應由當?shù)卣M織整治，達到規(guī)定的條件后實行物業(yè)管理。

第三條　物業(yè)管理應遵循公開、公平、互利、便民的原則，實行招標投標制度。

一個物業(yè)管理區(qū)域只能選聘一個物業(yè)管理企業(yè)實施統(tǒng)一管理。

第四條　本條例所稱城市住宅區(qū)是指以住宅為主，配套設(shè)施齊全，達到一定規(guī)模的城市居住區(qū)域。

本條例所稱城市住宅區(qū)物業(yè)（以下簡稱物業(yè)），是指城市住宅區(qū)內(nèi)房屋及相關(guān)共用設(shè)施設(shè)備和共用場地。

本條例所稱物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)物業(yè)管理會同約定，對既有物業(yè)進行管理和對業(yè)主、物業(yè)使用人提供服務的活動。

本條例所稱業(yè)主是指物業(yè)所有權(quán)人。

本條例所稱物業(yè)使用人是指物業(yè)的承租人和實際使用物業(yè)的其他人。

第五條　省建設(shè)行政主管部門和市、縣（含縣級市、區(qū)，下同）人民政府主管房產(chǎn)行政管理的部門是本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)行政主管部門。

街道辦事處和其他有關(guān)部門在各自的職權(quán)范圍內(nèi)，對物業(yè)管理工作進行指導、協(xié)調(diào)和監(jiān)督。

第二章　業(yè)主、物業(yè)使用人的自治管理

第六條　房屋出售率或者入住率達到50%以上的新建住宅區(qū)和達到物業(yè)管理規(guī)定條件的原有住宅區(qū)，由市、縣物業(yè)行政主管部門指導街道辦事處組織召開業(yè)主、物業(yè)使用人大會或者代表大會，選舉產(chǎn)生物業(yè)管理委員會。

一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個物業(yè)管理委員會。

第七條　業(yè)主、物業(yè)使用人的權(quán)利、義務：

（一）享有物業(yè)管理服務的權(quán)利；

（二）享有業(yè)主、物業(yè)使用人代表大會代表和物業(yè)管理委員會委員的選舉權(quán)和被選舉權(quán)；

（三）決定有關(guān)物業(yè)管理的重大事項；

（四）監(jiān)督物業(yè)管理委員會的工作；

（五）執(zhí)行業(yè)主、物業(yè)使用人大會或代表大會、物業(yè)管理委員會的有關(guān)決議、決定；

（六）遵守有關(guān)物業(yè)管理的法律、法規(guī)和物業(yè)管理公約；

（七）按時繳納物業(yè)管理服務費用。

第八條　業(yè)主、物業(yè)使用人大會或者代表大會具有下列權(quán)利：

（一）選舉、撤換物業(yè)管理委員會的組成人員；

（二）審議通過物業(yè)管理委員會章程和物業(yè)管理公約；

（三）改變或者撤銷物業(yè)管理委員會作出的不適當決定；

（四）決定物業(yè)管理服務項目、收費標準等重大事項。

業(yè)主、物業(yè)使用人大會或者代表大會，每年至少召開一次，必要時經(jīng)業(yè)主、物業(yè)使用人或者代表的提議，可隨時召開業(yè)主、物業(yè)使用人大會或者代表大會。

第九條　物業(yè)管理委員會由主任一人、副主任和委員若干人組成，每屆任期3年。

第十條　物業(yè)管理委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，到所在地縣以上物業(yè)行政主管部門備案。

第十一條　物業(yè)管理委員會每半年至少召開一次會議。會議必須有半數(shù)以上委員出席，作出的決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上通過。

物業(yè)管理委員會召開會議可以根據(jù)需要邀請街道辦事處、公安派出所、居民委員會等有關(guān)方面參加。

第十二條　物業(yè)管理委員會的職責：

（一）維護業(yè)主、物業(yè)使用人的合法權(quán)益；

（二）通過招標選聘、續(xù)聘符合條件的物業(yè)管理企業(yè)，并與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或者解除物業(yè)管理合同；

（三）審議物業(yè)管理企業(yè)制訂的年度物業(yè)管理計劃和管理服務的重大措施；

（四）聽取業(yè)主和物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務活動；

（五）確定或者調(diào)整物業(yè)管理服務內(nèi)容，并協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)收繳物業(yè)管理服務費；

（六）督促業(yè)主、物業(yè)使用人遵守物業(yè)管理公約，協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)落實各項管理工作，監(jiān)督共用設(shè)施設(shè)備和共用場地的合理使用。

第三章　物業(yè)管理企業(yè)

第十三條　物業(yè)管理企業(yè)必須經(jīng)物業(yè)行政主管部門資質(zhì)審查，并經(jīng)工商行政管理機關(guān)登記注冊、領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照。

第十四條　物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利、義務：

（一）按照合同要求，制定本住宅區(qū)物業(yè)管理辦法；

（二）依據(jù)委托管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理服務費用；

（三）制止違反物業(yè)管理規(guī)定的行為；

（四）選聘專業(yè)公司和人員承擔專項服務業(yè)務；

（五）按委托管理合同實施物業(yè)管理；

（六）接受物業(yè)管理委員會和業(yè)主、物業(yè)使用人的監(jiān)督；

（七）協(xié)助有關(guān)部門開展社區(qū)活動。

第十五條　物業(yè)管理企業(yè)應當自物業(yè)管理合同終止之日起1O日內(nèi)，到物業(yè)管理委員會辦理下列事項：

（一）對預收的物業(yè)管理服務費按實結(jié)算，剩余部分予以結(jié)轉(zhuǎn)；

（二）移交全部物業(yè)檔案資料和有關(guān)財務帳冊；

（三）移交業(yè)主共有的房屋、場地和其他財物。

第四章　物業(yè)的前期管理與移交

第十六條　物業(yè)前期管理，是指新開發(fā)建設(shè)的房屋竣工后至物業(yè)管理委員會成立前的物業(yè)管理。

第十七條　房屋開發(fā)單位在銷售房屋時，應當與業(yè)主簽定前期物業(yè)管理服務協(xié)議，前期物業(yè)管理服務協(xié)議應使用國家示范文本。

第十八條　物業(yè)的前期管理工作由房屋開發(fā)單位或者其委托的物業(yè)管理企業(yè)承擔。

物業(yè)前期管理費用分別由房屋開發(fā)單位、業(yè)主、物業(yè)使用人承擔；房屋未售出和出租的，由房屋開發(fā)單位承擔；房屋已售出或出租的，由業(yè)主或物業(yè)使用人承擔。

第十九條　房屋開發(fā)單位移交物業(yè)時，應將按規(guī)劃要求，進入住宅小區(qū)建設(shè)成本，屬業(yè)主共有的物業(yè)管理辦公用房，移交給物業(yè)管理委員會。具體標準和辦法，由市人民政府確定。

第二十條　房屋開發(fā)單位移交物業(yè)管理時，應當向物業(yè)管理委員會及其聘用的物業(yè)管理企業(yè)移交下列工程建設(shè)資料：

（一）竣工總平面圖；

（二）單體房屋及配套的基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備的竣工圖；

（三）地下管網(wǎng)圍；

（四）各類房屋和共用設(shè)施設(shè)備清單；

（五）其他必要的資料。

第五章　物業(yè)的管理與使用

第二十一條　城市住宅區(qū)內(nèi)的共用設(shè)施設(shè)備的物業(yè)管理范圍，按國家有關(guān)規(guī)定，由市人民政府確定。

第二十二條　物業(yè)管理企業(yè)應當依據(jù)物業(yè)管理合同提供服務，保持房屋及其共用設(shè)施設(shè)備和共用場地完好，使用方便、安全，環(huán)境整潔，公共秩序良好。

物業(yè)管理企業(yè)可承擔業(yè)主、物業(yè)使用人委托的前款規(guī)定以外的其它服務事項。

第二十三條　在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止有下列行為：

（一）損壞房屋結(jié)構(gòu)和破壞房屋外貌；

（二）擅自將住宅房屋改為商業(yè)用房或其它經(jīng)營性用房；

（三）擅自在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)搭建建筑物、構(gòu)筑物；

（四）擅自移動、占用、損壞共用設(shè)施設(shè)備；

（五）安裝影響房屋結(jié)構(gòu)的動力設(shè)備；

（六）影響公共衛(wèi)生、破壞周圍環(huán)境的行為。

第二十四條　業(yè)主、物業(yè)使用人裝修房屋，應當接受物業(yè)管理企業(yè)的指導。物業(yè)管理企業(yè)對違反本條例及有關(guān)規(guī)定的行為，應當勸阻制止；對拒不改正的，應當及時告知物業(yè)管理委員會予以解決；解決不成的，報告物業(yè)行政主管部門依法處理。

第二十五條　城市住宅區(qū)內(nèi)的自行車棚、停車場等共用設(shè)施設(shè)備和共用場地，已攤?cè)敕课蒌N售面積的，屬業(yè)主共有，任何單位和個人不得擅自占用、出售和從事經(jīng)營活動。

第二十六條　因物業(yè)維修或者因公共利益需要臨時占用、挖掘道路、場地的，需經(jīng)有關(guān)行政管理部門批準后施工，并在約定的期限內(nèi)恢復原狀。

第二十七條　在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋及相關(guān)共用設(shè)施設(shè)備和共用場地設(shè)置廣告、敷設(shè)管線的。應當征得物業(yè)管理企業(yè)和相關(guān)業(yè)主的書面同意，按照有關(guān)規(guī)定辦理審批手續(xù)，并支付設(shè)置費用。

第二十八條　業(yè)主轉(zhuǎn)讓、出租房屋或者物業(yè)使用人轉(zhuǎn)租房屋時，應當將物業(yè)管理公約作為轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同的附件。

當事人應當自房屋轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同簽訂之日起10日內(nèi)，將轉(zhuǎn)讓或者租賃的有關(guān)情況告知物業(yè)管理委員會和物業(yè)管理企業(yè)。

第六章　物業(yè)管理費用

第二十九條　建立住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金，其收取、使用和管理；按照國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第三十條　房屋自用部位和自用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造費用，由業(yè)主承擔。

房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的大修、更新和改造費用，在維修基金中支出。未繳納維修基金的，由業(yè)主按擁有的建筑面積比例承擔；日常維修費用在物業(yè)管理服務費中支出。

第三十一條　房屋的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修時，相鄰關(guān)系人應當予以配合。因相鄰關(guān)系人阻撓維修造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人財產(chǎn)損失的，責任人應當承擔賠償責任。

業(yè)主、物業(yè)使用人因維修、更新和改造自用部位、自用設(shè)施設(shè)備，造成相鄰關(guān)系人的財產(chǎn)損失的，責任人應當予以修復或者賠償。

第三十二條　業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋時，其維修基金帳戶隨房屋所有權(quán)同時過戶。

第三十三條　物業(yè)管理服務費標準應以每一物業(yè)管理區(qū)域為單位，按房屋建筑面積和物業(yè)管理服務項目、標準，由物業(yè)管理委員會與物業(yè)管理企業(yè)參照市人民政府制定的物業(yè)管理服務收費指導價協(xié)商確定。

第三十四條　物業(yè)管理企業(yè)收取物業(yè)管理服務費的項目及標準必須公布。

業(yè)主、物業(yè)使用人必須按照規(guī)定向物業(yè)管理企業(yè)繳納物業(yè)管理服務費，其他任何單位不得重復收取性質(zhì)相同的費用。

第三十五條　物業(yè)管理企業(yè)每半年至少向物業(yè)管理委員會報告一次物業(yè)管理服務費收支情況；每年至少向業(yè)主、物業(yè)使用人公布一次物業(yè)管理服務費收支情況。

第七章　法律責任

第三十六條　違反本條例第十三條規(guī)定，未經(jīng)物業(yè)行政主管部門資質(zhì)審查，由物業(yè)行政主管部門責令改正，沒收違法所得，并處5000元以上1萬元以下罰款。

第三十七條　違反本條例第十五條、第二十條規(guī)定之一的，由物業(yè)行政主管部門責令限期改正，并處5000元以上1萬元以下罰款。

第三十八條　違反本條例第十九條規(guī)定，未提供物業(yè)管理辦公用房的，由物業(yè)行政主管部門會同房地產(chǎn)開發(fā)行政管理部門，責令房屋開發(fā)單位向物業(yè)管理委員會提供物業(yè)管理辦公用房，或者繳納在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)購買物業(yè)管理辦公用房的價款。

第三十九條　違反本條例第二十三條規(guī)定，有禁止行為之一的，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)制止；造成損失的，有權(quán)要求賠償；情節(jié)嚴重的，由物業(yè)行政主管部門責令恢復原狀，并可處1000元以下罰款。

第四十條　違反本條例第二十五條規(guī)定，占用和出售屬于業(yè)主共有的自行車棚、車庫等設(shè)施的，由物業(yè)行政主管部門責令改正。并可處2000元以上5000元以下罰款。

第四十一條　業(yè)主、物業(yè)使用人違反本條例第三十四條第二款規(guī)定，未繳納物業(yè)管理服務費的，物業(yè)管理企業(yè)可以按照應繳金額的0.3%按日加收滯納金。

拖欠物業(yè)管理服務費3個月以上的，物業(yè)管理企業(yè)可向人民法院申請支付令或提起訴訟。

第四十二條　業(yè)主、物業(yè)使用人大會或代表大會作出的決定違反本條例規(guī)定的，物業(yè)行政主管部門應當責令其限期改正，或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主和物業(yè)使用人。

物業(yè)管理委員會及其成員作出的決定違反本條例規(guī)定的，由業(yè)主、物業(yè)使用人大會或者代表大會予以撤銷或改變，并由責任人承擔相應的責任。

第四十三條　物業(yè)管理企業(yè)違反本條例規(guī)定，未取得營業(yè)執(zhí)照，從事物業(yè)管理或者擅自設(shè)立收費項目、提高收費標準的，由工商行政管理部門、物價行政管理部門按照有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定處罰。

第四十四條　物業(yè)行政主管部門工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級主管部門給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

第八章　附則

第四十五條　我省行政區(qū)域內(nèi)的寫字樓、商廈等物業(yè)管理，參照本條例規(guī)定執(zhí)行。

第四十六條　本條例自2000年3月1日起施行。

2017年，民心網(wǎng)平臺收到的住宅小區(qū)物業(yè)管理問題的訴求占民心網(wǎng)訴求總量的10%。隨著物業(yè)管理問題的逐漸增多，原《遼寧省物業(yè)管理條例》已不能適應物業(yè)管理工作需要。2017年11月30日，省十二屆人大常委會第三十八次會議審議通過了新修訂的《遼寧省物業(yè)管理條例》(以下簡稱《條例》)，并于今日起正式施行。

與原條例相比，新修訂的《遼寧省物業(yè)管理條例》增加了37條內(nèi)容，亮點頻現(xiàn)。

亮點一：

啟動專項維修資金可走“綠色通道”

在現(xiàn)實生活中，業(yè)主經(jīng)常會遇到住宅公共設(shè)備的維修、更新、改造等需要啟用維修資金，按原來規(guī)定上述情況需要三分之二的業(yè)主同意，但這一規(guī)定在實際中很難實現(xiàn)。新《條例》中對此現(xiàn)象做出了新規(guī)定，物業(yè)保修期滿后，發(fā)生危及安全情形，需要立即使用住宅專項維修資金的，由業(yè)主委員會或者居(村)民委員會、相關(guān)業(yè)主提出應急處置方案，或者由物業(yè)服務企業(yè)提出建議，經(jīng)業(yè)主委員會或者居(村)民委員會、相關(guān)業(yè)主同意，報送物業(yè)行政主管部門于三個工作日內(nèi)完成審核同意后使用。

《條例》明確規(guī)定了七種危及安全情形，包括屋面、外墻體防水損壞造成滲漏的；電梯故障危及人身安全的；消防設(shè)施損壞的；公共護(圍)欄破損嚴重，危及人身、財產(chǎn)安全的；樓體外立面有脫落危險的；共用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財產(chǎn)安全的；其他危及房屋安全的情形。

亮點二：

不得以拖欠物業(yè)費為由中斷服務

《條例》提出，物業(yè)服務企業(yè)擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費，以及合同期滿繼續(xù)服務收費的，業(yè)主有權(quán)拒絕。物業(yè)服務企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務合同預收物業(yè)服務費用，預收期限最長不得超過一年。

物業(yè)服務企業(yè)不得以業(yè)主拖欠物業(yè)服務費用、不配合管理等理由，中斷或以限時限量等方式變相中斷供水、供電、供氣、供熱，以及實施阻礙業(yè)主進入物業(yè)管理區(qū)域等損害業(yè)主合法權(quán)益的其他行為。

亮點三：

新小區(qū)前期物業(yè)合同不得超過三年

《條例》提出，建設(shè)單位應當按規(guī)定選聘前期物業(yè)服務企業(yè)，并與之簽訂不超過三年的前期物業(yè)服務書面合同。合同期滿繼續(xù)聘用的，應當續(xù)簽物業(yè)服務合同；更換前期物業(yè)服務企業(yè)的，應當經(jīng)過已經(jīng)交付的半數(shù)以上業(yè)主同意。

在物業(yè)服務合同解除或者終止以前，原物業(yè)服務企業(yè)不得擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域和停止物業(yè)服務。

亮點四：

業(yè)主大會成立前

物業(yè)經(jīng)營收入70%納入維修資金

業(yè)主大會成立前，利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事經(jīng)營性活動的，應當在物業(yè)服務合同中約定，經(jīng)營所得的70%納入住宅專項維修資金，其余部分用于補貼物業(yè)服務費。業(yè)主大會成立后，利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事經(jīng)營性活動的，應當經(jīng)業(yè)主大會、相關(guān)業(yè)主同意，經(jīng)營收益歸全體業(yè)主共有，主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

第一章　總則

第一條　為了規(guī)范物業(yè)管理行為，維護業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本條例。

第二條　本條例適用于本市市區(qū)和各縣（市）人民政府所在地城市范圍內(nèi)的住宅區(qū)物業(yè)管理。

第三條　本條例所稱住宅區(qū)，是指以住宅為主，并有相應配套共用設(shè)施設(shè)備的居住區(qū)。住宅區(qū)的范圍由縣（市）、區(qū)人民政府物業(yè)管理行政主管部門會同有關(guān)部門劃定。

本條例所稱物業(yè)，是指已建成并交付使用的房屋以及相關(guān)的共用設(shè)施設(shè)備。

本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主、業(yè)主委員會或者有關(guān)單位，委托物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)進行管理和為業(yè)主、使用人服務的活動。

本條例所稱業(yè)主，是指物業(yè)的所有權(quán)人。

本條例所稱使用人，是指物業(yè)的承租人或者實際使用物業(yè)的其他人。

本條例所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指依法成立并接受委托進行專業(yè)管理服務的企業(yè)。

第四條　住宅區(qū)物業(yè)管理實行業(yè)主自治與專業(yè)服務相結(jié)合、屬地管理與行業(yè)管理相結(jié)合的模式。

住宅區(qū)物業(yè)管理應當逐步實行招投標制度。

第五條　業(yè)主、使用人有依法參加住宅區(qū)物業(yè)管理的權(quán)利，并有合理使用房屋和共用設(shè)施設(shè)備、維護住宅區(qū)公共利益的義務。

第六條　長春市房地產(chǎn)管理部門是本市物業(yè)管理的行政主管部門，負責組織實施本條例。

各縣（市）、區(qū)人民政府物業(yè)管理行政主管部門由市人民政府確定，依照本條例對轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理活動進行監(jiān)督、檢查、指導。

市、縣（市）、區(qū)人民政府的其他有關(guān)部門按照各自職責，協(xié)同實施本條例。

第七條　物業(yè)管理應當逐步向社會化、專業(yè)化方向發(fā)展，通過市場競爭，提高管理水平，改善人民生活和社會環(huán)境。

第二章　前期物業(yè)管理

第八條　新建住宅區(qū)必須實行物業(yè)管理。物業(yè)管理行政主管部門應當參加住宅區(qū)規(guī)劃設(shè)計方案的論證和住宅區(qū)竣工后的綜合驗收工作。未經(jīng)驗收合格的住宅區(qū)，不得交付使用。

開發(fā)建設(shè)單位應當按照規(guī)劃設(shè)計方案進行物業(yè)配套建設(shè)。

開發(fā)建設(shè)單位應當將規(guī)劃設(shè)計方案自批準之日起10日內(nèi)報物業(yè)管理行政主管部門備案。

第九條　新建住宅區(qū)，在竣工驗收合格后到業(yè)主委員會成立前，由開發(fā)建設(shè)單位委托物業(yè)管理企業(yè)對住宅區(qū)進行物業(yè)管理，業(yè)主委員會成立后，由業(yè)主委員會選聘的物業(yè)管理企業(yè)對住宅區(qū)進行物業(yè)管理。

第十條　開發(fā)建設(shè)單位在銷售（含預售，下同）房屋時，應當與購房人簽訂前期物業(yè)管理服務協(xié)議，并將其作為房屋銷售合同的附件。

第十一條　新建住宅區(qū)移交物業(yè)管理企業(yè)時，開發(fā)建設(shè)單位應當按照本條例第四十四條規(guī)定移交物業(yè)檔案資料，同時應當按照住宅區(qū)總建筑面積0.2%的比例，無償為物業(yè)管理企業(yè)提供管理用房，不足50平方米的按50平方米提供。

物業(yè)管理用房為全體業(yè)主共同所有，由物業(yè)管理企業(yè)出資養(yǎng)護維修。物業(yè)管理用房不得改變用途。

第十二條　新建住宅區(qū)實行物業(yè)管理后，未售（租）出的空置房屋，其業(yè)主為開發(fā)建設(shè)單位，由開發(fā)建設(shè)單位繳納物業(yè)管理服務費。

第三章　業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會

第十三條　業(yè)主的權(quán)利：

（一）參加業(yè)主大會，享有表決權(quán)；

（二）享有業(yè)主委員會委員的選舉權(quán)和被選舉權(quán)；

（三）依法監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

（四）依法監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務活動。

業(yè)主的義務：

（一）遵守業(yè)主公約；

（二）遵守住宅區(qū)的物業(yè)管理制度；

（三）執(zhí)行業(yè)主大會和業(yè)主委員會的有關(guān)決議、決定；

（四）依法交納物業(yè)管理服務費用和維修基金。

第十四條　業(yè)主大會由住宅區(qū)內(nèi)全體業(yè)主組成。

業(yè)主大會由業(yè)主委員會負責組織召開。

業(yè)主大會每年至少召開一次，特殊情況下，經(jīng)業(yè)主委員會決定，可以臨時召開業(yè)主大會。

經(jīng)擁有住宅區(qū)物業(yè)30%以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議，可以召開業(yè)主大會，業(yè)主委員會應當自接到該項提議之日起20日內(nèi)就其所提議內(nèi)容組織召開業(yè)主大會；逾期未召開的，提議的業(yè)主可以向所在地的物業(yè)管理行政主管部門申請，由物業(yè)管理行政主管部門責令業(yè)主委員會限期組織召開業(yè)主大會。

業(yè)主大會應當邀請使用人代表列席。

第十五條　業(yè)主大會履行下列職責：

（一）選舉或者撤換業(yè)主委員會委員；

（二）審議業(yè)主委員會章程、業(yè)主公約和物業(yè)管理委托合同；

（三）審議業(yè)主委員會的工作報告；

（四）監(jiān)督業(yè)主委員會工作，改變或者撤銷業(yè)主委員會不適當?shù)臎Q定；

（五）決定物業(yè)管理的其他重大事項。

第十六條　業(yè)主大會，應當有過半數(shù)投票權(quán)數(shù)的業(yè)主出席。

業(yè)主大會作出的決定，應當經(jīng)住宅區(qū)內(nèi)過半數(shù)投票權(quán)數(shù)的業(yè)主表決通過。

業(yè)主投票權(quán)數(shù)按照業(yè)主所擁有物業(yè)建筑面積多少計算，建筑面積每1平方米為1票。

第十七條　住宅區(qū)內(nèi)已交付使用的物業(yè)建筑面積達到70%以上的，應當依照本條例規(guī)定召開第一屆業(yè)主大會。第一屆業(yè)主大會由住宅區(qū)所在地的縣（市）、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門組織召開。

第十八條　實行物業(yè)管理的住宅區(qū)，應當依法成立業(yè)主委員會。

業(yè)主委員會經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門核準登記，在實施物業(yè)管理工作中代表和維護全體業(yè)主的合法權(quán)益。

業(yè)主委員會應當接受物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督、指導和管理。

第十九條　業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會由5—17名委員組成。

業(yè)主委員會設(shè)主任1人，副主任1—3人，主任、副主任由業(yè)主委員會在其委員中選舉產(chǎn)生。

第二十條　業(yè)主委員會每屆任期三年，任期屆滿應當依照本條例規(guī)定重新選舉。

業(yè)主委員會委員可以連選連任。業(yè)主委員會委員缺額時，應當依照本條例規(guī)定進行補選。

第二十一條　業(yè)主委員會履行下列職責：

（一）召集和主持業(yè)主大會，并報告工作；

（二）草擬、修訂業(yè)主公約、業(yè)主委員會章程；

（三）選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)，與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或解除物業(yè)管理委托合同；

（四）依照法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定負責維修基金的統(tǒng)籌，監(jiān)督維修基金的使用和管理；

（五）審定物業(yè)管理企業(yè)提出的年度工作計劃、物業(yè)管理服務費的預算和決算；

（六）聽取業(yè)主、使用人的意見和建議，監(jiān)督和支持物業(yè)管理企業(yè)的管理服務活動；

（七）執(zhí)行業(yè)主大會的有關(guān)決議、決定；

（八）履行物業(yè)管理委托合同；

（九）監(jiān)督業(yè)主公約和物業(yè)管理制度的執(zhí)行；

（十）業(yè)主大會賦予的其他職責。

前款第（二）、（三）、（四）項規(guī)定的事項，應當經(jīng)業(yè)主大會批準。

業(yè)主委員會不得從事本條例規(guī)定以外的其他活動。

第二十二條　業(yè)主委員會會議每季度至少召開一次，會議由主任或者受其委托的副主任主持召開，會議應當有過半數(shù)委員出席。會議作出的決定須經(jīng)全體委員過半數(shù)通過。

第二十三條　業(yè)主公約是業(yè)主共同訂立的有關(guān)規(guī)范物業(yè)使用、維修和其他行為的守則。業(yè)主公約對全體業(yè)主具有約束力。使用人應當遵守業(yè)主公約。

第二十四條　業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應當予以公布，對住宅區(qū)內(nèi)全體業(yè)主、使用人具有約束力。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，不得與法律、法規(guī)、規(guī)章相抵觸。

第四章　物業(yè)管理企業(yè)

第二十五條　設(shè)立物業(yè)管理企業(yè)應當具備下列條件：

（一）有固定的辦公場所；

（二）具有相應的注冊資本；

（三）有合法的管理章程；

（四）具有進行物業(yè)管理所需相應數(shù)量的有關(guān)專業(yè)技術(shù)人員。

第二十六條　設(shè)立物業(yè)管理企業(yè)，應當?shù)绞形飿I(yè)管理行政主管部門進行資質(zhì)審查和企業(yè)資質(zhì)等級評定，未經(jīng)資質(zhì)審查和等級評定的，不得從事物業(yè)管理業(yè)務。

物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)審查和等級評定辦法，按照國家和省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第二十七條　物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利：

（一）依照法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定和合同的約定，制定物業(yè)管理制度；

（二）收取物業(yè)管理服務費用；

（三）制止違反業(yè)主公約的行為；

（四）選聘專業(yè)公司承擔專項經(jīng)營業(yè)務。

第二十八條　物業(yè)管理企業(yè)的義務：

（一）履行物業(yè)管理委托合同，提供物業(yè)管理服務；

（二）接受業(yè)主、業(yè)主委員會的監(jiān)督；

（三）制定物業(yè)管理服務年度計劃；

（四）定期公布代管基金收支帳目，接受質(zhì)詢和審計；

（五）接受政府有關(guān)部門的監(jiān)督管理。

第二十九條　物業(yè)管理人員應當按照有關(guān)規(guī)定，經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門組織培訓、考核合格，取得崗位證書后方可上崗。

第三十條　物業(yè)管理企業(yè)可以在住宅區(qū)內(nèi)依法開展適宜住宅區(qū)的多種經(jīng)營活動，以其收益補充物業(yè)管理服務經(jīng)費。

第五章　物業(yè)管理服務

第三十一條　物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理，應當與業(yè)主委員會簽訂物業(yè)管理委托合同。

物業(yè)管理委托合同應當載明委托管理服務的事項、要求與標準，管理服務的期限與權(quán)限，管理服務的費用，雙方的權(quán)利義務及合同終止條件，違約責任等內(nèi)容。

物業(yè)管理企業(yè)應當自物業(yè)管理委托合同生效之日起15日內(nèi)，將合同報住宅區(qū)所在地物業(yè)管理行政主管部門備案。

物業(yè)管理委托合同文本由市物業(yè)管理行政主管部門統(tǒng)一印制。

第三十二條　物業(yè)管理服務內(nèi)容：

（一）房屋及其附屬的共用設(shè)施設(shè)備的使用管理、養(yǎng)護維修；

（二）園林綠地的管理養(yǎng)護；

（三）環(huán)境衛(wèi)生的管理服務；

（四）公共秩序的維護及安全防范服務；

（五）車輛出入、停放管理；

（六）物業(yè)檔案資料的管理；

（七）業(yè)主、使用人委托的其他服務事項。

第三十三條　物業(yè)管理企業(yè)應當按照國家和省、市規(guī)定的技術(shù)標準和規(guī)范以及業(yè)主委員會審定的物業(yè)管理服務年度計劃，實施管理服務，定期對房屋共用設(shè)施設(shè)備進行養(yǎng)護維修。

第三十四條　物業(yè)管理企業(yè)應當做好物業(yè)維修和共用設(shè)施設(shè)備更新及其費用收支的各項記錄；妥善保管物業(yè)檔案資料、有關(guān)財務帳冊和公共財物；每半年向業(yè)主委員會報送一次物業(yè)維修、更新費用的收支帳目，并接受其審核。

第三十五條　物業(yè)管理企業(yè)應當定期聽取業(yè)主委員會、業(yè)主、使用人的意見和建議，改進和完善管理服務。

第三十六條　物業(yè)管理企業(yè)發(fā)現(xiàn)管理范圍內(nèi)有違反有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定行為的，應當進行勸阻、制止，勸阻、制止無效的，應當向有關(guān)部門報告。

第三十七條　物業(yè)管理企業(yè)自物業(yè)管理委托合同終止或者解除之日起30日內(nèi)，向業(yè)主委員會結(jié)清財務，移交物業(yè)管理用房和有關(guān)資料，并報所在地縣（市）、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案。

第三十八條　物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理，可以收取物業(yè)管理服務費；物業(yè)管理服務費，除屬于雙方協(xié)商議定的價格外，應當嚴格按照批準的項目和標準收??；并提供質(zhì)價相稱的服務，不得只收費不服務或者多收費少服務。

第三十九條　物業(yè)管理的公共性服務收費，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)管理委托合同的約定，為住宅區(qū)內(nèi)的業(yè)主提供共用設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護維修、環(huán)境衛(wèi)生清潔、保安和綠化等具有公共性的服務而向業(yè)主收取的費用。業(yè)主與使用人約定由使用人交納服務費的，從其約定。

第四十條　物業(yè)管理企業(yè)可以開展有償?shù)墓姶k性服務和特約服務。

公眾代辦性服務，是指物業(yè)管理企業(yè)受有關(guān)單位的委托，提供代收代繳水電費、煤氣費、有線電視費、電話安裝使用費等公眾代辦性質(zhì)的服務。

特約服務，是指物業(yè)管理企業(yè)為住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主、使用人的個別需求提供的服務。

第四十一條　物業(yè)管理的公共性服務收費，實行政府指導價，業(yè)主應當按照規(guī)定的項目和標準交納。

公眾代辦性服務和特約服務收費標準由雙方協(xié)商議定。

第四十二條　物業(yè)管理企業(yè)收費的項目和標準應當在住宅區(qū)內(nèi)公布。已按照本條例規(guī)定向業(yè)主、使用人收取物業(yè)管理服務費的，其他任何單位和個人不得重復收取性質(zhì)相同的費用。

第六章　物業(yè)的使用、維護與維修基金的管理

第四十三條　物業(yè)管理企業(yè)接管物業(yè)管理項目時，應當對住宅區(qū)內(nèi)的房屋、園林綠地、環(huán)境衛(wèi)生和停車場地等共用設(shè)施設(shè)備進行檢查驗收，并形成驗收報告，需要委托方維修完善的，由委托方維修完善后，方可接收；雙方協(xié)議由物業(yè)管理企業(yè)維修完善的，應當就此項內(nèi)容簽訂書面協(xié)議。

第四十四條　物業(yè)管理企業(yè)接管物業(yè)時，有開發(fā)建設(shè)單位的，由開發(fā)建設(shè)單位提供物業(yè)檔案資料，沒有開發(fā)建設(shè)單位的，由委托方提供物業(yè)檔案資料。物業(yè)檔案資料包括：

（一）項目規(guī)劃圖、竣工總平面圖；

（二）單體建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖；

（三）附屬配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖；

（四）設(shè)施、設(shè)備安裝、使用和維護保養(yǎng)技術(shù)資料；

（五）單項工程竣工驗收證明材料；

（六）物業(yè)質(zhì)量保證文件和物業(yè)使用說明文件；

（七）房屋及配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)資料。

物業(yè)管理委托合同終止時，物業(yè)管理企業(yè)應當將物業(yè)檔案資料移交給委托方。

第四十五條　業(yè)主、使用人應當按照有利于物業(yè)使用、安全、外貌美觀整潔以及公平、合理的原則，在供水、排水、通行、通風、采光、維修、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護等方面不得損害公共和他人利益。

業(yè)主、使用人應當為物業(yè)管理企業(yè)、他人維護房屋及共用設(shè)施設(shè)備提供方便，因業(yè)主、使用人阻撓維修造成物業(yè)損壞及財產(chǎn)損失的，責任人應當負責修復或者賠償。

第四十六條　在住宅區(qū)內(nèi)禁止有下列行為：

（一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)和破壞房屋外貌；

（二）擅自改變房屋結(jié)構(gòu)和用途；

（三）占用、損壞住宅共用部位和共用設(shè)施設(shè)備；

（四）擅自搭建建筑物、構(gòu)筑物，擅自設(shè)置攤點、市場，擅自張貼、涂抹、懸掛物品；

（五）侵占、毀壞綠地；

（六）亂倒垃圾、亂堆雜物；

（七）堆放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品和排放有毒、有危害物質(zhì)或者發(fā)出超過規(guī)定標準的噪音等；

（八）隨意停放車輛；

（九）違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、家畜和其他動物；

（十）利用房屋從事危害公共利益的行為和進行違法犯罪活動。

第四十七條　業(yè)主、使用人在戶外安裝空調(diào)器、防護網(wǎng)、廣告牌匾等設(shè)置物的，應當符合住宅區(qū)的統(tǒng)一要求。

第四十八條　住宅區(qū)內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的共用設(shè)施，不得改變使用性質(zhì)，因特殊情況需要改變使用性質(zhì)的，應當經(jīng)業(yè)主委員會同意并報有關(guān)主管部門批準。

第四十九條　物業(yè)管理企業(yè)應當將房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業(yè)主、使用人。

第五十條　業(yè)主、使用人需要改變房屋結(jié)構(gòu)的，應當依照有關(guān)規(guī)定，經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門批準，并由房屋安全鑒定部門鑒定。

第五十一條　任何單位和個人不得擅自占用住宅區(qū)內(nèi)的道路、場地。因物業(yè)維修或者公共利益需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當與物業(yè)管理企業(yè)簽訂書面協(xié)議，并經(jīng)業(yè)主委員會同意，且必須在約定的期限內(nèi)恢復原狀，造成損失的，應當予以賠償。

第五十二條　物業(yè)應當定期養(yǎng)護維修，在出現(xiàn)危害安全、影響觀瞻、妨礙公共利益及影響他人正常使用時，物業(yè)管理企業(yè)應當及時養(yǎng)護維修。

第五十三條　住宅區(qū)內(nèi)的垃圾由物業(yè)管理企業(yè)負責收集清理，垃圾運輸由各縣（市）、區(qū)環(huán)境衛(wèi)生管理部門負責。

第五十四條　供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等管理單位，可以將住宅區(qū)內(nèi)有關(guān)服務事項，委托給物業(yè)管理企業(yè)實行統(tǒng)一服務，由委托方向物業(yè)管理企業(yè)支付委托服務費。不實行委托服務的，有關(guān)管理單位應當服務到戶。

第五十五條　建立物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金（以下簡稱維修基金）制度。

維修基金專項用于房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新和改造。

維修基金實行?？顚Ｓ?、專戶存儲，使用時需經(jīng)業(yè)主委員會同意，并由物業(yè)管理行政主管部門監(jiān)督使用。

第五十六條　維修基金的來源：

（一）購房人在購買商品住房（含經(jīng)濟適用房）時，按規(guī)定比例交納的維修資金，該部分資金由售房單位在銷售商品住房時代收；

（二）公有住房出售單位按規(guī)定比例提取的維修資金；

（三）業(yè)主在前兩項資金使用完畢時，續(xù)繳的資金。

購房人、公有住房出售單位和業(yè)主應當按照有關(guān)規(guī)定繳納、提取維修資金。

售房單位代收維修資金時，應當在辦理《商品房銷（預）售許可證》前，與市、縣（市）物業(yè)管理行政主管部門簽訂代收協(xié)議，代收的資金應當存入市、縣（市）物業(yè)管理行政主管部門指定的帳戶。財政部門依法進行監(jiān)督。

第五十七條　維修基金的使用與管理，按照國家、省、市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第五十八條　物業(yè)的維修、更新費用，按下列規(guī)定承擔：

（一）房屋自用部位和自用設(shè)備的維修、更新費用，由業(yè)主承擔；

（二）房屋本體的共用部位的維修、更新，由該幢物業(yè)的業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔，依照本條例設(shè)立物業(yè)維修基金的，在物業(yè)維修基金中列支。

（三）共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新費用，由住宅區(qū)內(nèi)的業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔；依照本條例設(shè)立物業(yè)維修基金的，在物業(yè)維修基金中列支。

房屋的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備屬人為損壞的，由物業(yè)管理企業(yè)負責維修，維修費用由物業(yè)管理企業(yè)向責任人追償。

第七章　法律責任

第五十九條　違反本條例第八條第二款規(guī)定的，由物業(yè)管理行政主管部門責令其限期進行物業(yè)配套建設(shè)，拒不進行物業(yè)配套建設(shè)的，由有關(guān)部門吊銷其商品房銷（預）售許可證。

第六十條　違反本條例第十一條第一款、第四十四條、第五十六條第三款規(guī)定之一的，由物業(yè)管理行政主管部門責令其限期改正，逾期不改正的，處以5000元以上20000元以下的罰款。

第六十一條　違反本條例第十一條第二款、第三十七條規(guī)定之一的，由物業(yè)管理行政主管部門責令其限期改正，逾期不改正的，處以5000元以上10000元以下的罰款。

第六十二條　違反本條例第二十六條第一款規(guī)定的，由物業(yè)管理行政主管部門責令其停止非法經(jīng)營活動，沒收非法所得，并處以10000元以上30000元以下的罰款。

第六十三條　違反本條例第三十三條規(guī)定的，由物業(yè)管理行政主管部門責令其限期改正，逾期不改正的，處以5000元以上20000元以下的罰款；情節(jié)嚴重的，可以降低其資質(zhì)等級，直至吊銷資質(zhì)證書。

第六十四條　違反本條例第三十八條、第四十二條、第四十六條、第四十七條、第五十條規(guī)定之一的，由有關(guān)行政主管部門責令其限期改正，并依照有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定予以處罰。

第六十五條　違反本條例第四十八條規(guī)定的，由物業(yè)管理行政主管部門責令其限期改正，并處以5000元以上20000元以下的罰款。

第六十六條　業(yè)主、使用人、物業(yè)管理企業(yè)和其他單位違反本條例規(guī)定，應當承擔民事責任的，有關(guān)單位和個人可以依法提起民事訴訟。

第六十七條　對違反本條例行為由物業(yè)行政主管部門作出的行政處罰，在本市市區(qū)范圍內(nèi)的（雙陽區(qū)除外），由市物業(yè)管理行政主管部門決定；在縣（市）、雙陽區(qū)范圍內(nèi)的，由縣（市）、雙陽區(qū)物業(yè)管理行政主管部門決定。

第六十八條　物業(yè)管理行政主管部門執(zhí)法人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，由所在單位或者監(jiān)察機關(guān)給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

第六十九條　當事人對物業(yè)管理行政主管部門作出的行政處罰不服的，可以依照《中華人民共和國行政復議法》和《中華人民共和國行政訴訟法》的規(guī)定，申請行政復議或者提起行政訴訟。

當事人在法定期限內(nèi)不申請復議，不提起訴訟，又不履行行政處罰決定的，作出行政處罰的機關(guān)可以申請人民法院強制執(zhí)行。

第八章　附則

第七十條　本條例由長春市人民代表大會常務委員會負責解釋。

第七十一條　非住宅、單體住宅物業(yè)管理可以參照本條例有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第七十二條　本條例自公布之日起施行。

湖南省物業(yè)管理條例

(2018年7月19日湖南省第十三屆人民代表大會常務委員會第五次會議通過)

第一章 總 則

第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權(quán)益，營造良好的生活和工作環(huán)境，促進社會和諧穩(wěn)定，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務院《物業(yè)管理條例》等法律、行政法規(guī)，結(jié)合本省實際，制定本條例。

第二條 本條例適用于本省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動。

本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

第三條 縣級以上人民政府應當將物業(yè)管理納入現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)和社區(qū)治理體系，建立和完善物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)機制。

第四條 縣級以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，依法履行下列職責：

(一)對物業(yè)服務質(zhì)量進行監(jiān)督管理；

(二)對物業(yè)招投標活動進行監(jiān)督管理；

(三)對物業(yè)承接查驗、物業(yè)服務企業(yè)退出交接活動進行指導和監(jiān)督；

(四)處理物業(yè)管理中的投訴；

(五)對專項維修資金繳存、使用情況進行監(jiān)督管理；

(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責。

縣級以上人民政府其他有關(guān)行政管理部門按照各自職責，做好物業(yè)管理活動相關(guān)監(jiān)督管理工作。

第五條 街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府依法監(jiān)督指導業(yè)主大會的成立、業(yè)主委員會的選舉等工作，督促業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責，調(diào)解物業(yè)管理糾紛，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系。

居(村)民委員會協(xié)助街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開展物業(yè)管理相關(guān)工作，對業(yè)主大會籌備、召開及業(yè)主大會、業(yè)主委員會的日常工作進行具體指導。

第六條 物業(yè)服務行業(yè)組織應當加強行業(yè)自律，制定物業(yè)服務規(guī)范和標準，規(guī)范物業(yè)服務行為，督促物業(yè)服務企業(yè)和從業(yè)人員依法經(jīng)營、誠信服務，提升物業(yè)服務水平。

第七條 鼓勵采用互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)等信息化、智能化技術(shù)提升物業(yè)服務質(zhì)量和管理水平，推進智慧小區(qū)建設(shè)。

第二章 業(yè)主大會和業(yè)主委員會

第八條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

物業(yè)管理區(qū)域的劃分應當以有利于實施物業(yè)管理為原則，綜合考慮規(guī)劃條件、土地使用權(quán)屬范圍、建筑物規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備、自然界限、社區(qū)建設(shè)等因素確定。

新建物業(yè)物業(yè)管理區(qū)域的劃分由建設(shè)單位在編制建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計方案時一并報城市規(guī)劃主管部門核定。

尚未劃分物業(yè)管理區(qū)域并已投入使用的，其物業(yè)管理區(qū)域劃分由物業(yè)所在地縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理行政主管部門會同街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府征求業(yè)主意見后予以核定。

物業(yè)管理用房、供水、供電、消防等配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地共用不能分割的，應當劃為一個物業(yè)管理區(qū)域。

第九條 已劃定的物業(yè)管理區(qū)域不得擅自變更。確需變更的，應當經(jīng)相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域?qū)Ｓ胁糠终冀ㄖ锟偯娣e過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，由物業(yè)所在地縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理行政主管部門會同街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府重新核定。

第十條 建設(shè)單位應當在申領(lǐng)商品房預售許可或者現(xiàn)房銷售備案前，將物業(yè)管理區(qū)域資料報縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案，并在商品房買賣合同中載明。

物業(yè)服務企業(yè)應當將物業(yè)管理區(qū)域向全體業(yè)主、物業(yè)使用人公示。未聘請物業(yè)服務企業(yè)的，由街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府向全體業(yè)主、物業(yè)使用人公示。

第十一條 具備下列條件之一的，應當召開首次業(yè)主大會會議：

(一)交付使用的物業(yè)專有部分建筑面積達到建筑物總面積百分之五十以上的；

(二)交付使用的物業(yè)專有部分建筑面積達到建筑物總面積百分之三十以上，且首期交付的物業(yè)專有部分交付使用時間滿兩年的；

(三)交付使用的戶數(shù)達到總戶數(shù)百分之五十以上的。

業(yè)主可以向建設(shè)單位查詢前款規(guī)定的有關(guān)資料和數(shù)據(jù)，建設(shè)單位應當予以配合。

第十二條 符合召開首次業(yè)主大會會議條件的，建設(shè)單位應當向物業(yè)所在地的街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出籌備首次業(yè)主大會會議的申請，十名以上業(yè)主也可以聯(lián)名申請。

街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當在接到申請后三十日內(nèi)組織成立首次業(yè)主大會會議籌備組。籌備組成立之日起七日內(nèi)，建設(shè)單位應當向街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及籌備組報送建筑物面積清冊、業(yè)主名冊、建筑規(guī)劃總平面圖、共用設(shè)施設(shè)備交接資料、物業(yè)服務用房配置確認資料等。

首次業(yè)主大會會議經(jīng)費由建設(shè)單位承擔。

第十三條 業(yè)主大會會議籌備組由業(yè)主推選代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表、居(村)民委員會代表組成?；I備組人數(shù)應當為七至十三人的單數(shù)，其中業(yè)主推選代表不得少于百分之五十。籌備組組長由街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔任。

籌備組應當自成立之日起七日內(nèi)將成員名單和工作職責予以公示，公示時間不得少于七日。

籌備組中的業(yè)主成員被提名為業(yè)主委員會委員候選人的，其籌備組成員資格即行終止，籌備組應當從符合條件的推選人員中依次遞補。

第十四條 首次業(yè)主大會會議籌備組負責下列工作：

(一)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點和內(nèi)容；

(二)起草業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會選舉辦法、業(yè)主委員會工作規(guī)則；

(三)確認業(yè)主身份、人數(shù)及業(yè)主投票權(quán)數(shù)；

(四)組織業(yè)主推選業(yè)主委員會委員候選人；

(五)確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；

(六)召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。

籌備組應當在首次業(yè)主大會會議召開十五日前公示會議通知、業(yè)主及投票權(quán)數(shù)確認情況、業(yè)主委員會委員候選人情況、業(yè)主大會會議表決規(guī)則以及前款第二項規(guī)定的材料文本，公示時間不得少于七日。業(yè)主對公示內(nèi)容有異議的，籌備組應當復核或者修改，并書面告知異議人。

籌備組應當自成立之日起三個月內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議?；I備組在業(yè)主委員會成立后即自行解散。

第十五條 業(yè)主大會決定下列事項：

(一)制定、修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

(二)制定、修改管理規(guī)約；

(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員；

(四)改變和撤銷業(yè)主委員會不適當?shù)臎Q定；

(五)決定業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費、業(yè)主委員會委員工作津貼及標準；

(六)確定物業(yè)服務內(nèi)容、標準及物業(yè)服務收費方案；

(七)決定選聘、續(xù)聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)；

(八)籌集和使用專項維修資金；

(九)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

(十)利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的方式以及所得收益的分配與使用；

(十一)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。

第十六條 業(yè)主大會可以采用集體討論或者書面征求意見的形式。采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送達業(yè)主，并至少提前十五日公示相關(guān)文本和信息。

業(yè)主大會需要投票表決的，表決意見應當由業(yè)主本人簽名；業(yè)主委托代理人表決的，代理人應當提交本人和業(yè)主的身份證復印件及委托書。提倡采用信息技術(shù)手段進行表決。

業(yè)主大會投票表決的全部資料應當保存三年以上，業(yè)主可以查詢、復制相關(guān)原始資料，并依法實施監(jiān)督。

第十七條 業(yè)主委員會不按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定組織召開業(yè)主大會會議的，街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當責令業(yè)主委員會限期組織召開；逾期仍不組織召開的，街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當指導監(jiān)督居(村)民委員會及時組織召開。

第十八條 業(yè)主委員會由五至十一人單數(shù)組成，每屆任期三至五年，業(yè)主委員會委員可以連選連任。

業(yè)主委員會委員候選人應當從奉公守法、品行良好、公道正派、熱心公益、責任心強、有一定組織能力的業(yè)主中產(chǎn)生。

業(yè)主委員會委員候選人的選舉材料應當載明候選人是否受到過刑事處罰，是否有不良信用記錄，是否違反臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的情況等信息，并向業(yè)主公開。

第十九條 業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，將業(yè)主大會會議決定、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會委員名單等材料報物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案，并書面告知相關(guān)居(村)民委員會。

第二十條 業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，履行下列職責：

(一)召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；

(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；

(三)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；

(四)監(jiān)督管理規(guī)約的實施；

(五)督促業(yè)主交納物業(yè)服務費及其他相關(guān)費用；

(六)組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用；

(七)業(yè)主大會賦予的其他職責。

業(yè)主委員會會議應當有過半數(shù)委員出席，作出決定應當經(jīng)全體委員過半數(shù)通過。業(yè)主委員會委員不得委托他人出席業(yè)主委員會會議。

第二十一條 業(yè)主委員會應當建立信息公開制度，及時公示下列信息：

(一)業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約；

(二)業(yè)主大會和業(yè)主委員會決定；

(三)物業(yè)服務合同；

(四)經(jīng)業(yè)主大會決定占用業(yè)主共有的道路或者其他場地設(shè)置的機動車停車位及其處分情況；

(五)專項維修資金的籌集、使用情況；

(六)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營收益及其分配與使用詳細情況；

(七)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的工作經(jīng)費和業(yè)主委員會委員工作津貼詳細情況；

(八)其他應當向業(yè)主、物業(yè)使用人公開的情況和資料。

前款第一、二、三、四項規(guī)定的事項應當持續(xù)公示；第五、六、七項規(guī)定的事項，業(yè)主委員會應當于每年三月底前公布上一年度的信息，公示期不少于三十日。

業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)查詢、復制本條第一款規(guī)定的信息及相關(guān)原始資料并依法實施監(jiān)督，業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)等應當予以配合。

第二十二條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，經(jīng)占總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主或者三分之一以上業(yè)主委員會委員提議，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)有權(quán)終止其委員資格：

(一)利用業(yè)主委員會委員身份牟取不正當利益，或者存在其他濫用職權(quán)行為，損害業(yè)主合法權(quán)益的；

(二)拒不履行業(yè)主義務的；

(三)無故缺席業(yè)主委員會會議連續(xù)三次以上的；

(四)法律、法規(guī)、業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。

業(yè)主委員會委員因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的，或者有喪失民事行為能力等情形的，其委員資格自行終止。

業(yè)主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起三日內(nèi)將其保管的檔案資料、印章及屬于業(yè)主共有的其他財物移交業(yè)主委員會。拒不移交的，業(yè)主委員會、業(yè)主或者居(村)民委員會可以請求街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府督促移交。

第二十三條 業(yè)主委員會應當于任期屆滿三個月前召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉；逾期未換屆的，街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當責令其限期換屆選舉。

業(yè)主委員會應當自任期屆滿之日起十日內(nèi)，將保管的檔案資料、印章及業(yè)主共有的其他財物移交新一屆業(yè)主委員會。逾期不移交的，新一屆業(yè)主委員會可以請求街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府督促移交。

第二十四條 業(yè)主大會根據(jù)需要可以設(shè)立業(yè)主代表會議，履行業(yè)主大會賦予的職權(quán)職責；業(yè)主大會決定設(shè)立業(yè)主代表會議的，應當同時明確業(yè)主代表的產(chǎn)生及業(yè)主代表會議的權(quán)限及議事規(guī)則。

業(yè)主大會可以設(shè)立業(yè)主監(jiān)督委員會，負責監(jiān)督業(yè)主委員會的工作，并履行業(yè)主大會賦予的其他職責。

第三章 前期物業(yè)管理

第二十五條 在業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，建設(shè)單位應當按照國家和省有關(guān)規(guī)定選聘前期物業(yè)服務企業(yè)，簽訂書面前期物業(yè)服務合同，實施前期物業(yè)管理服務。

第二十六條 新建物業(yè)交付使用前，建設(shè)單位和前期物業(yè)服務企業(yè)應當進行物業(yè)承接現(xiàn)場查驗。未經(jīng)現(xiàn)場查驗的，建設(shè)單位不得交付使用，物業(yè)服務企業(yè)不得承接。

前期物業(yè)服務企業(yè)應當邀請業(yè)主代表、縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居(村)民委員會參加物業(yè)承接現(xiàn)場查驗，必要時可以聘請有關(guān)專業(yè)機構(gòu)予以協(xié)助。

第二十七條 實施承接查驗的物業(yè)，應當符合下列要求：

(一)建設(shè)工程竣工驗收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等部門出具的認可或者準許使用文件，并報建設(shè)行政主管部門備案；

(二)水、電已納入城市管網(wǎng)，安裝了分戶計量裝置和控制裝置，并對物業(yè)服務用房、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅用戶配置了獨立的水、電計量裝置；

(三)管道燃氣、集中供熱主管網(wǎng)覆蓋的區(qū)域，完成了住宅室內(nèi)外燃氣、供熱管道的敷設(shè)且與相應管網(wǎng)連接，并按照規(guī)劃要求安裝了分戶計量裝置和控制裝置；

(四)光纖、有線電視傳輸通信線路及電話、寬帶和有線電視端口敷設(shè)到戶，地下通信管道敷設(shè)到位且與城市公用通信管道相銜接，安全監(jiān)控裝置及其他安全防范設(shè)施設(shè)備按照規(guī)劃設(shè)計要求配置到位；

(五)電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等公共設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書；

(六)按照規(guī)劃要求完成了教育、郵政、文化、醫(yī)療衛(wèi)生、體育、環(huán)境衛(wèi)生等設(shè)施以及社區(qū)管理用房建設(shè)；

(七)按照規(guī)劃要求完成了小區(qū)道路建設(shè)，并與城市道路或者公路相連；

(八)按照規(guī)劃要求完成了綠化建設(shè)及車庫、車位配置；

(九)建筑物及其配套設(shè)施標志標識完整、清晰；

(十)法律、法規(guī)和前期物業(yè)服務合同規(guī)定的其他條件。

鼓勵實行住宅物業(yè)住房品質(zhì)分類。規(guī)劃設(shè)計對住宅物業(yè)住房品質(zhì)有明確標準要求的，前期物業(yè)服務企業(yè)應當按要求進行查驗。

第二十八條 經(jīng)現(xiàn)場查驗，符合本條例第二十七條規(guī)定的，前期物業(yè)服務企業(yè)應當與建設(shè)單位簽訂物業(yè)承接協(xié)議；不符合的，應當制作書面整改計劃，由建設(shè)單位按照計劃要求整改，并于整改完畢后組織復驗。

前期物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)承接協(xié)議簽訂之日起三日內(nèi)，將承接查驗情況和承接協(xié)議予以公示，公示時間不得少于十五日。

第二十九條 前期物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)交接后三十日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理行政主管部門辦理備案手續(xù)：

(一)前期物業(yè)服務合同；

(二)臨時管理規(guī)約；

(三)物業(yè)承接查驗協(xié)議；

(四)建設(shè)單位移交資料清單；

(五)查驗記錄；

(六)交接記錄；

(七)其他有關(guān)承接查驗的文件。

第三十條 新建物業(yè)建設(shè)單位應當按照下列標準配置物業(yè)管理用房：

(一)建筑面積不少于建筑物總面積的千分之二，最低不少于八十平方米；

(二)具備水、電、采光、通風等正常使用功能的地面以上獨立成套裝修房屋；設(shè)置在無電梯的樓房的，所在樓層不得高于四樓。

第三十一條 建設(shè)單位應當按照規(guī)劃要求配套建設(shè)業(yè)主基本公共活動用房和生活服務用房。業(yè)主基本公共活動用房和生活服務用房屬于全體業(yè)主共有。

保障性住房小區(qū)、國有土地上房屋征收或者農(nóng)村集體土地征收拆遷安置住房小區(qū)及有條件的其他項目，建設(shè)單位還可以按照建筑物總面積的一定比例配套建設(shè)經(jīng)營性用房。經(jīng)營性用房的收益主要用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造和業(yè)主委員會工作經(jīng)費。

第三十二條 建設(shè)單位銷售物業(yè)時，應當在銷售場所公示經(jīng)批準的規(guī)劃設(shè)計方案、物業(yè)管理區(qū)域資料、臨時管理規(guī)約、前期物業(yè)服務合同等材料和物業(yè)服務用房、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等信息，并向物業(yè)買受人提供書面告知材料。

建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂物業(yè)買賣合同時，應當將前期物業(yè)服務合同和臨時管理規(guī)約作為物業(yè)買賣合同的附件。

第三十三條 建設(shè)單位應當按照國家規(guī)定及合同約定的保修期限和保修范圍承擔物業(yè)的保修責任。

建設(shè)單位在竣工驗收備案前，應當按照物業(yè)建筑安裝總造價百分之三的比例向設(shè)區(qū)的市、縣(市)人民政府物業(yè)管理行政主管部門交存物業(yè)保修金，作為物業(yè)保修期內(nèi)物業(yè)維修費用的保障。

建設(shè)單位在物業(yè)保修期內(nèi)未及時履行保修義務的，業(yè)主或者物業(yè)服務企業(yè)可以申請使用物業(yè)保修金予以維修。

物業(yè)保修期滿，設(shè)區(qū)的市、縣(市)人民政府物業(yè)管理行政主管部門應當將剩余的物業(yè)保修金及孳息退還建設(shè)單位。

第四章 物業(yè)管理服務

第三十四條 業(yè)主大會可以決定采用招標或者協(xié)議的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。

業(yè)主大會決定采用招標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的，由業(yè)主委員會依照招標投標法律、法規(guī)組織招標。

業(yè)主大會決定采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的，業(yè)主委員會應當將三家以上備選的物業(yè)服務企業(yè)的基本情況、擬簽訂的物業(yè)服務合同的主要內(nèi)容予以公示，并根據(jù)業(yè)主意見對公示內(nèi)容調(diào)整后，提請業(yè)主大會決定。

物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)服務合同簽訂之日起三十日內(nèi)將物業(yè)服務合同報送縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理行政主管部門備案。

第三十五條 物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務活動中享有下列權(quán)利：

(一)根據(jù)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同約定，對物業(yè)及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、秩序進行管理；

(二)依照國家、省有關(guān)規(guī)定和物業(yè)服務合同約定收取物業(yè)服務費；

(三)勸阻、制止損害物業(yè)、妨礙物業(yè)管理區(qū)域秩序和其他損害業(yè)主利益的行為；

(四)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同約定以及業(yè)主大會授予的其他權(quán)利。

第三十六條 物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同、物業(yè)服務規(guī)范提供物業(yè)管理服務，履行下列義務：

(一)落實消防、安防人員和措施，確保消防、安防監(jiān)控設(shè)施正常使用，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的消防、安防和人民防空工程維護管理工作；

(二)負責業(yè)主共有道路及其他公共場地的清掃保潔，負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的垃圾清運，維護物業(yè)管理區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生；

(三)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行養(yǎng)護、維修；

(四)做好物業(yè)養(yǎng)護、維修、更新及費用開支的記錄，妥善保管物業(yè)檔案資料和有關(guān)財務賬冊，建立物業(yè)服務信息平臺，為業(yè)主、物業(yè)使用人提供免費查詢服務；

(五)實行二十四小時值班制，建立和完善物業(yè)服務工作應急預案，及時處理物業(yè)服務中的突發(fā)事件；

(六)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同約定的其他義務。

第三十七條 除有關(guān)國家機關(guān)依法調(diào)取外，未經(jīng)業(yè)主、物業(yè)使用人書面同意，物業(yè)服務企業(yè)不得向他人出售或者非法提供業(yè)主、物業(yè)使用人的個人信息。

未經(jīng)法定程序并簽訂委托合同，物業(yè)服務企業(yè)不得利用業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營，不得侵占或者擅自使用、處分業(yè)主共有財產(chǎn)和依法歸業(yè)主所有的收益。

第三十八條 物業(yè)管理服務實行項目經(jīng)理人制度。物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同約定指派項目經(jīng)理人。

項目經(jīng)理人不能履行職責或者業(yè)主大會、業(yè)主委員會要求更換項目經(jīng)理人的，物業(yè)服務企業(yè)應當及時更換。

第三十九條 物業(yè)服務企業(yè)應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定，在業(yè)主委員會的監(jiān)督下，委托專門機構(gòu)承擔電梯、防雷裝置、消防設(shè)施和器材等的養(yǎng)護、檢測、維修以及清掃保潔、園林綠化、工程施工等專項服務，但不得將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務一并委托或者轉(zhuǎn)交給其他單位或者個人。

電梯、壓力容器等特種設(shè)備和消防器材、設(shè)施應當委托具備專業(yè)資質(zhì)的檢測機構(gòu)進行定期檢驗檢測，委托具備專業(yè)資質(zhì)的維護保養(yǎng)機構(gòu)負責日常維護、保養(yǎng)。

第四十條 物業(yè)服務費可以采取包干制或者酬金制等方式收取，具體標準和方式由物業(yè)服務合同約定；實行政府指導價的，應當在指導價范圍內(nèi)確定。

物業(yè)服務企業(yè)應當公示物業(yè)服務合同約定的收費項目、收費標準、收費依據(jù)、收費方式。物業(yè)服務企業(yè)不得向業(yè)主收取任何未經(jīng)合同約定并經(jīng)公示的費用。

物業(yè)服務合同期內(nèi)，物業(yè)服務企業(yè)不得擅自提高物業(yè)服務收費標準。如需提高的，物業(yè)服務企業(yè)應當按幢公示擬調(diào)價方案、調(diào)價理由、成本變動情況等相關(guān)資料，與業(yè)主委員會協(xié)商，并經(jīng)業(yè)主大會同意；沒有成立業(yè)主大會的，需經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，并簽訂變更協(xié)議。

第四十一條 業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費。業(yè)主欠交物業(yè)服務費的，物業(yè)服務企業(yè)可以依法催交。

物業(yè)服務企業(yè)不得采取中斷提供、限制或者變相限制購買水、電、氣、熱以及停運電梯等方式迫使業(yè)主交納物業(yè)服務費。

第四十二條 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的，業(yè)主應當結(jié)清物業(yè)服務費，并自轉(zhuǎn)讓合同簽訂之日起十五日內(nèi)將轉(zhuǎn)讓事項告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)。

物業(yè)出租的，出租人應當在租賃合同簽訂后及時將承租人及其聯(lián)系方式、租賃期限、物業(yè)服務費交納的約定等情況書面告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)。

第四十三條 物業(yè)服務企業(yè)應當公示下列信息：

(一)物業(yè)服務企業(yè)項目經(jīng)理人的姓名、聯(lián)系方式和物業(yè)服務投訴電話；

(二)電梯、消防、監(jiān)控等設(shè)施設(shè)備的日常維護保養(yǎng)單位的名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式和應急處置方案等；

(三)公共水電費用及其分攤詳細情況；

(四)房屋修繕、裝飾裝修以及使用過程中的結(jié)構(gòu)變動等情況；

(五)其他應當公示的信息。

物業(yè)服務費采用酬金制方式收取的，物業(yè)服務企業(yè)應當按照規(guī)定建立物業(yè)服務各項資金收支臺賬，于每年三月底前公布上一年度物業(yè)服務各項成本費用、接受委托利用業(yè)主共用部位和共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的各項收支、公共水電費用分攤等詳細情況。

業(yè)主、物業(yè)使用人可以查詢、復制前款規(guī)定的相關(guān)原始資料，并依法實施監(jiān)督；業(yè)主、物業(yè)使用人對公示內(nèi)容有異議的，物業(yè)服務企業(yè)應當及時作出書面說明。

第四十四條 業(yè)主委員會應當在物業(yè)服務合同期限屆滿九十日前，組織召開業(yè)主大會會議討論決定物業(yè)服務企業(yè)聘用事宜。業(yè)主大會決定續(xù)聘的，由業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)重新簽訂物業(yè)服務合同；業(yè)主大會決定不續(xù)聘的，業(yè)主委員會應當及時告知物業(yè)服務企業(yè)。

第四十五條 原物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)服務合同期限屆滿或者解除之日起十五日內(nèi)退出物業(yè)項目，但與業(yè)主委員會另有約定的除外。

原物業(yè)服務企業(yè)退出時，應當在業(yè)主委員會監(jiān)督下，與新的物業(yè)服務企業(yè)辦妥管理交接手續(xù)并移交下列資料和財物：

(一)物業(yè)承接查驗資料；

(二)物業(yè)服務期間形成的物業(yè)及設(shè)施設(shè)備運行、保養(yǎng)、維修、改造、更新的有關(guān)資料和物業(yè)服務檔案；

(三)物業(yè)服務用房、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；

(四)預收、代收的有關(guān)費用及相關(guān)賬冊、票據(jù)；

(五)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同約定應當移交的其他資料和財物。

第四十六條 物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)項目時，尚未選聘新物業(yè)服務企業(yè)的，業(yè)主委員會可以申請街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府進行應急管理；尚未成立業(yè)主大會的，十名以上業(yè)主可以聯(lián)名申請街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府進行應急管理。街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當指導、督促居(村)民委員會組織不超過一年的基本保潔、秩序維護等服務，費用由全體業(yè)主共同承擔。

第五章 物業(yè)的使用與維護

第四十七條 業(yè)主、物業(yè)使用人應當遵守管理規(guī)約和業(yè)主大會決定，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益。

業(yè)主或者物業(yè)使用人封閉陽臺以及安裝空調(diào)外機、太陽能熱水器、防盜網(wǎng)、遮陽罩、外置式晾衣架等設(shè)施，不得違反管理規(guī)約，應當保持物業(yè)的安全、整潔、美觀。

第四十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

(一)改變房屋、人民防空工程承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)；

(二)將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層臥室、客廳、餐廳、書房、廚房之上；

(三)擅自將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房或者以其他形式擅自改變物業(yè)規(guī)劃用途；

(四)侵占、損壞共用的屋頂、地面架空層等物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；

(五)擅自改變房屋外觀或者違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；

(六)違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、腐蝕性或者放射性等危險物品；

(七)高空拋物、隨意棄置垃圾、排放污水；

(八)排放有毒、有害等污染環(huán)境的物質(zhì)；

(九)侵占綠地、毀壞綠化和綠化設(shè)施；

(十)占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防通道、消防登高面，損壞消防設(shè)施及器材；

(十一)使用地鎖、石墩、柵欄等障礙物占用公共道路、公共停車泊位，違反規(guī)定停放車輛；

(十二)違反規(guī)定飼養(yǎng)動物；

(十三)法律、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約禁止的其他行為。

違反前款規(guī)定的，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會應當予以勸阻、制止。業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)投訴、舉報，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會應當及時處理。勸阻、制止無效的，應當及時報告有關(guān)行政主管部門，有關(guān)行政主管部門應當依法處理。

第四十九條 業(yè)主、物業(yè)使用人飼養(yǎng)犬只的，應當依法養(yǎng)犬、文明養(yǎng)犬，不得損害他人的合法權(quán)益。

物業(yè)服務企業(yè)應當采取有效措施，減少犬只對環(huán)境的影響，并協(xié)助有關(guān)部門加強對物業(yè)區(qū)域內(nèi)養(yǎng)犬行為的監(jiān)督管理。

第五十條 物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃設(shè)置的機動車停車庫、車位應當首先滿足業(yè)主需要。建設(shè)單位不得將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃的車庫、車位出售給本區(qū)域以外的單位或者個人。業(yè)主要求承租尚未處置的規(guī)劃車庫、車位的，建設(shè)單位不得以只售不租為由拒絕出租。

占用業(yè)主共有的道路或者其他場地設(shè)置的機動車停車位，屬于業(yè)主共有。

第五十一條 業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋，應當事先告知物業(yè)服務企業(yè)。物業(yè)服務企業(yè)應當告知房屋裝飾裝修的注意事項和禁止的行為。

物業(yè)服務企業(yè)應當加強房屋裝飾裝修現(xiàn)場巡查，發(fā)現(xiàn)違反規(guī)定的應當立即制止；制止無效的，及時報告業(yè)主委員會和有關(guān)行政主管部門。

第五十二條 利用物業(yè)管理區(qū)域共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的收益屬于全體業(yè)主共有，主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定用于業(yè)主委員會工作經(jīng)費或者物業(yè)管理方面的其他需要。

第五十三條 同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，有兩戶以上業(yè)主的住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)，業(yè)主應當交存專項維修資金。業(yè)主交存的專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造，不得挪作他用。

首期物業(yè)專項維修資金，由物業(yè)買受人在辦理商品房預售合同備案前存入物業(yè)專項維修資金專戶。房屋竣工后尚未售出和建設(shè)單位自留的物業(yè)，由建設(shè)單位在竣工驗收備案前存入物業(yè)專項維修資金專戶。

業(yè)主分戶賬面專項維修資金余額不足首期交存額百分之三十的，應當及時續(xù)交；未建立物業(yè)專項維修資金的物業(yè)，應當按照相關(guān)規(guī)定進行補建。

續(xù)交、補交的物業(yè)專項維修資金可以一次性交存，也可隨物業(yè)管理費逐月交存。

第五十四條 在保證專項維修資金正常使用的前提下，可以將專項維修資金用于購買國債。

利用專項維修資金購買國債，應當在銀行間債券市場或者商業(yè)銀行柜臺市場購買一級市場新發(fā)行的國債。

利用業(yè)主交存的專項維修資金購買國債，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。

利用專項維修資金購買國債的增值收益應當轉(zhuǎn)入專項維修資金。

第五十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)下列緊急情況的，業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)應當立即組織應急維修：

(一)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的屋面、外墻防水嚴重損壞；

(二)消防、電力、供水、排水、供氣系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙或者部分設(shè)備嚴重損壞等重大安全隱患或者緊急情況；

(三)電梯故障；

(四)建筑外立面裝飾和公共構(gòu)件嚴重脫落松動，玻璃幕墻炸裂；

(五)其他發(fā)生危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的緊急情形。

第五十六條 業(yè)主大會可以在管理規(guī)約和議事規(guī)則中約定對專項維修資金使用采取異議表決方式投票表決。

采取異議方式投票表決的，業(yè)主大會應當在表決期限屆滿后將初步表決結(jié)果予以公示，并規(guī)定不少于十五日的催告期。未提出反對意見的業(yè)主在催告期內(nèi)提出反對意見的，計入反對票總數(shù)；最終表決結(jié)果以催告期屆滿時的票數(shù)為準。

異議方式投票表決的全部資料應當保存三年以上，業(yè)主可以查詢、復制相關(guān)原始資料，并依法實施監(jiān)督。

第五十七條 業(yè)主大會成立前，物業(yè)專項維修資金由物業(yè)管理行政主管部門設(shè)立的物業(yè)專項維修資金管理機構(gòu)代管。業(yè)主大會成立后，由業(yè)主大會決定自行管理或者委托代管。物業(yè)專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理的，業(yè)主大會應當依照有關(guān)法律、法規(guī)和國家、省有關(guān)規(guī)定籌集和使用物業(yè)專項維修資金。

第五十八條 設(shè)區(qū)的市、自治州、縣(市、區(qū))人民政府應當采取措施，支持老舊住宅小區(qū)內(nèi)的道路、照明、綠地及文化體育、安全防范、物業(yè)服務用房等配套建筑及設(shè)施設(shè)備的改造建設(shè)。

老舊住宅小區(qū)業(yè)主需要增設(shè)電梯的，規(guī)劃、國土資源、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督、財政、消防等有關(guān)部門應當根據(jù)國家和省有關(guān)規(guī)定予以支持。

第六章 監(jiān)督管理

第五十九條 縣級人民政府發(fā)展和改革、城鄉(xiāng)規(guī)劃、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、城市管理、公安、環(huán)境保護、衛(wèi)生和計生、園林等部門應當依照職責分工，加強物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務收費、房屋使用、治安秩序、消防、環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等方面的監(jiān)督管理，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布聯(lián)系方式。

前款規(guī)定的部門接到業(yè)主、業(yè)主委員會或者物業(yè)服務企業(yè)的投訴舉報，應當及時進行調(diào)查、處理，并將調(diào)查、處理結(jié)果告知投訴舉報人。

第六十條 住宅專項維修資金的管理和使用，應當依法接受審計部門的審計監(jiān)督。

住宅專項維修資金的財務管理和會計核算應當依法接受財政部門監(jiān)督。

第六十一條 省人民政府物業(yè)管理行政主管部門應當組織建立全省統(tǒng)一的物業(yè)服務行業(yè)信用信息平臺，記錄物業(yè)服務企業(yè)的信用信息并通過本部門網(wǎng)站向社會公布。

設(shè)區(qū)的市、自治州、縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理行政主管部門應當加強對物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)督管理，及時將物業(yè)服務企業(yè)的有關(guān)信息納入統(tǒng)一的物業(yè)服務行業(yè)信用信息平臺。業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)對本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務企業(yè)的信息依法進行監(jiān)督。

第六十二條 街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居(村)民委員會、企業(yè)事業(yè)單位、社會團體和其他組織應當支持城鄉(xiāng)社區(qū)人民調(diào)解組織及時調(diào)解物業(yè)糾紛，鼓勵社會工作者、人民調(diào)解員、法律專業(yè)人士等參加物業(yè)糾紛調(diào)解。

第六十三條 物業(yè)服務企業(yè)應當依照法律、法規(guī)及物業(yè)服務合同約定落實安全防范措施，將安全臺賬按月送交居(村)民委員會。

居(村)民委員會應當協(xié)助街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對物業(yè)服務企業(yè)安全防范措施的落實情況進行指導監(jiān)督。

第六十四條 設(shè)區(qū)的市、自治州、縣(市、區(qū))人民政府應當建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，定期研究解決物業(yè)管理活動中的重大問題。

街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當及時召集縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理行政主管部門、公安派出所、司法所、居(村)民委員會、物業(yè)服務企業(yè)等單位和業(yè)主委員會、業(yè)主代表參與協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理活動中的矛盾糾紛。

第七章 法律責任

第六十五條 違反本條例第二十六條第一款規(guī)定，建設(shè)單位、物業(yè)服務企業(yè)未履行承接查驗義務的，由縣級以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，作為不良經(jīng)營行為記入企業(yè)信用檔案，并予以通報。

第六十六條 違反本條例第四十五條規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)無正當理由拒不移交有關(guān)資料的，由縣級以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正；逾期仍不改正的，對物業(yè)服務企業(yè)予以通報，處一萬元以上十萬元以下罰款。

物業(yè)服務企業(yè)拒不移交有關(guān)財物的，業(yè)主委員會可以依法向人民法院提起訴訟。

第六十七條 違反本條例第四十八條第一款第一項規(guī)定，改變房屋、人民防空工程承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)的，由縣級以上地方人民政府物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正，造成他人損失的，依法承擔賠償責任；違反第五項規(guī)定，違法搭建建筑物、構(gòu)筑物的，由縣級以上人民政府城市管理執(zhí)法部門責令限期拆除。

第六十八條 違反本條例規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會成員侵害業(yè)主利益的，依法承擔賠償責任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

第六十九條 物業(yè)服務企業(yè)未履行物業(yè)服務合同義務或者履行合同不符合約定導致業(yè)主人身、財產(chǎn)受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

第七十條 縣級以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門或者其他有關(guān)行政主管部門、街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府及其工作人員在物業(yè)管理工作中不依法履行監(jiān)督管理職責的，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

第七十一條 違反本條例規(guī)定的其他行為，法律、法規(guī)規(guī)定處罰的，從其規(guī)定。

第八章 附 則

第七十二條 本條例下列用語的含義是：

(一)業(yè)主，是指房屋的所有權(quán)人；

(二)物業(yè)使用人，是指物業(yè)的承租人和實際使用物業(yè)的其他人；

(三)共用部位，是指房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?、戶外墻面、門廳、管道及電梯等設(shè)施設(shè)備井、樓梯間、地面架空層、走廊通道等；

(四)共用設(shè)施設(shè)備，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建設(shè)費用已分攤進入房屋銷售價格的共用上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、照明、鍋爐、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、渠、池、湖、井、露天廣場、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體器械與場所及其使用的房屋等；

(五)公示，是指在物業(yè)管理區(qū)域的公告欄及其他顯著位置和物業(yè)管理信息平臺公開張貼、發(fā)布信息。

第七十三條 業(yè)主大會及業(yè)主委員會指導細則、物業(yè)管理聯(lián)席會議制度、物業(yè)保修金管理辦法及住宅物業(yè)住房品質(zhì)分類制度等，由省人民政府物業(yè)管理行政主管部門按照《湖南省地方立 法條例》的有關(guān)規(guī)定制定。

第七十四條 本條例自2019年1月1日起施行。