遼寧省城市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例

主要內(nèi)容

第一章　總則

第一條　為加強(qiáng)和完善城市住宅區(qū)物業(yè)管理，保障物業(yè)的合理使用。創(chuàng)造良好的居住環(huán)境，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，制定本條例。

第二條　本條例適用于我省行政區(qū)域內(nèi)城市住宅區(qū)的物業(yè)管理。

城市新建住宅區(qū)和共有設(shè)施設(shè)備齊全的城市原有住宅區(qū)，應(yīng)當(dāng)實(shí)行物業(yè)管理；配套設(shè)施不全的原有住宅區(qū)，應(yīng)由當(dāng)?shù)卣M織整治，達(dá)到規(guī)定的條件后實(shí)行物業(yè)管理。

第三條　物業(yè)管理應(yīng)遵循公開、公平、互利、便民的原則，實(shí)行招標(biāo)投標(biāo)制度。

一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能選聘一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施統(tǒng)一管理。

第四條　本條例所稱城市住宅區(qū)是指以住宅為主，配套設(shè)施齊全，達(dá)到一定規(guī)模的城市居住區(qū)域。

本條例所稱城市住宅區(qū)物業(yè)（以下簡稱物業(yè)），是指城市住宅區(qū)內(nèi)房屋及相關(guān)共用設(shè)施設(shè)備和共用場地。

本條例所稱物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)物業(yè)管理會(huì)同約定，對既有物業(yè)進(jìn)行管理和對業(yè)主、物業(yè)使用人提供服務(wù)的活動(dòng)。

本條例所稱業(yè)主是指物業(yè)所有權(quán)人。

本條例所稱物業(yè)使用人是指物業(yè)的承租人和實(shí)際使用物業(yè)的其他人。

第五條　省建設(shè)行政主管部門和市、縣（含縣級市、區(qū)，下同）人民政府主管房產(chǎn)行政管理的部門是本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)行政主管部門。

街道辦事處和其他有關(guān)部門在各自的職權(quán)范圍內(nèi)，對物業(yè)管理工作進(jìn)行指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督。

第二章　業(yè)主、物業(yè)使用人的自治管理

第六條　房屋出售率或者入住率達(dá)到50%以上的新建住宅區(qū)和達(dá)到物業(yè)管理規(guī)定條件的原有住宅區(qū)，由市、縣物業(yè)行政主管部門指導(dǎo)街道辦事處組織召開業(yè)主、物業(yè)使用人大會(huì)或者代表大會(huì)，選舉產(chǎn)生物業(yè)管理委員會(huì)。

一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個(gè)物業(yè)管理委員會(huì)。

第七條　業(yè)主、物業(yè)使用人的權(quán)利、義務(wù)：

（一）享有物業(yè)管理服務(wù)的權(quán)利；

（二）享有業(yè)主、物業(yè)使用人代表大會(huì)代表和物業(yè)管理委員會(huì)委員的選舉權(quán)和被選舉權(quán)；

（三）決定有關(guān)物業(yè)管理的重大事項(xiàng)；

（四）監(jiān)督物業(yè)管理委員會(huì)的工作；

（五）執(zhí)行業(yè)主、物業(yè)使用人大會(huì)或代表大會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)的有關(guān)決議、決定；

（六）遵守有關(guān)物業(yè)管理的法律、法規(guī)和物業(yè)管理公約；

（七）按時(shí)繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用。

第八條　業(yè)主、物業(yè)使用人大會(huì)或者代表大會(huì)具有下列權(quán)利：

（一）選舉、撤換物業(yè)管理委員會(huì)的組成人員；

（二）審議通過物業(yè)管理委員會(huì)章程和物業(yè)管理公約；

（三）改變或者撤銷物業(yè)管理委員會(huì)作出的不適當(dāng)決定；

（四）決定物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等重大事項(xiàng)。

業(yè)主、物業(yè)使用人大會(huì)或者代表大會(huì)，每年至少召開一次，必要時(shí)經(jīng)業(yè)主、物業(yè)使用人或者代表的提議，可隨時(shí)召開業(yè)主、物業(yè)使用人大會(huì)或者代表大會(huì)。

第九條　物業(yè)管理委員會(huì)由主任一人、副主任和委員若干人組成，每屆任期3年。

第十條　物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，到所在地縣以上物業(yè)行政主管部門備案。

第十一條　物業(yè)管理委員會(huì)每半年至少召開一次會(huì)議。會(huì)議必須有半數(shù)以上委員出席，作出的決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上通過。

物業(yè)管理委員會(huì)召開會(huì)議可以根據(jù)需要邀請街道辦事處、公安派出所、居民委員會(huì)等有關(guān)方面參加。

第十二條　物業(yè)管理委員會(huì)的職責(zé)：

（一）維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人的合法權(quán)益；

（二）通過招標(biāo)選聘、續(xù)聘符合條件的物業(yè)管理企業(yè)，并與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或者解除物業(yè)管理合同；

（三）審議物業(yè)管理企業(yè)制訂的年度物業(yè)管理計(jì)劃和管理服務(wù)的重大措施；

（四）聽取業(yè)主和物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動(dòng)；

（五）確定或者調(diào)整物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容，并協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)收繳物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)；

（六）督促業(yè)主、物業(yè)使用人遵守物業(yè)管理公約，協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)落實(shí)各項(xiàng)管理工作，監(jiān)督共用設(shè)施設(shè)備和共用場地的合理使用。

第三章　物業(yè)管理企業(yè)

第十三條　物業(yè)管理企業(yè)必須經(jīng)物業(yè)行政主管部門資質(zhì)審查，并經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)登記注冊、領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照。

第十四條　物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利、義務(wù)：

（一）按照合同要求，制定本住宅區(qū)物業(yè)管理辦法；

（二）依據(jù)委托管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理服務(wù)費(fèi)用；

（三）制止違反物業(yè)管理規(guī)定的行為；

（四）選聘專業(yè)公司和人員承擔(dān)專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)；

（五）按委托管理合同實(shí)施物業(yè)管理；

（六）接受物業(yè)管理委員會(huì)和業(yè)主、物業(yè)使用人的監(jiān)督；

（七）協(xié)助有關(guān)部門開展社區(qū)活動(dòng)。

第十五條　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)管理合同終止之日起1O日內(nèi)，到物業(yè)管理委員會(huì)辦理下列事項(xiàng)：

（一）對預(yù)收的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)按實(shí)結(jié)算，剩余部分予以結(jié)轉(zhuǎn)；

（二）移交全部物業(yè)檔案資料和有關(guān)財(cái)務(wù)帳冊；

（三）移交業(yè)主共有的房屋、場地和其他財(cái)物。

第四章　物業(yè)的前期管理與移交

第十六條　物業(yè)前期管理，是指新開發(fā)建設(shè)的房屋竣工后至物業(yè)管理委員會(huì)成立前的物業(yè)管理。

第十七條　房屋開發(fā)單位在銷售房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主簽定前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議應(yīng)使用國家示范文本。

第十八條　物業(yè)的前期管理工作由房屋開發(fā)單位或者其委托的物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)。

物業(yè)前期管理費(fèi)用分別由房屋開發(fā)單位、業(yè)主、物業(yè)使用人承擔(dān)；房屋未售出和出租的，由房屋開發(fā)單位承擔(dān)；房屋已售出或出租的，由業(yè)主或物業(yè)使用人承擔(dān)。

第十九條　房屋開發(fā)單位移交物業(yè)時(shí)，應(yīng)將按規(guī)劃要求，進(jìn)入住宅小區(qū)建設(shè)成本，屬業(yè)主共有的物業(yè)管理辦公用房，移交給物業(yè)管理委員會(huì)。具體標(biāo)準(zhǔn)和辦法，由市人民政府確定。

第二十條　房屋開發(fā)單位移交物業(yè)管理時(shí)，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理委員會(huì)及其聘用的物業(yè)管理企業(yè)移交下列工程建設(shè)資料：

（一）竣工總平面圖；

（二）單體房屋及配套的基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備的竣工圖；

（三）地下管網(wǎng)圍；

（四）各類房屋和共用設(shè)施設(shè)備清單；

（五）其他必要的資料。

第五章　物業(yè)的管理與使用

第二十一條　城市住宅區(qū)內(nèi)的共用設(shè)施設(shè)備的物業(yè)管理范圍，按國家有關(guān)規(guī)定，由市人民政府確定。

第二十二條　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)依據(jù)物業(yè)管理合同提供服務(wù)，保持房屋及其共用設(shè)施設(shè)備和共用場地完好，使用方便、安全，環(huán)境整潔，公共秩序良好。

物業(yè)管理企業(yè)可承擔(dān)業(yè)主、物業(yè)使用人委托的前款規(guī)定以外的其它服務(wù)事項(xiàng)。

第二十三條　在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止有下列行為：

（一）損壞房屋結(jié)構(gòu)和破壞房屋外貌；

（二）擅自將住宅房屋改為商業(yè)用房或其它經(jīng)營性用房；

（三）擅自在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)搭建建筑物、構(gòu)筑物；

（四）擅自移動(dòng)、占用、損壞共用設(shè)施設(shè)備；

（五）安裝影響房屋結(jié)構(gòu)的動(dòng)力設(shè)備；

（六）影響公共衛(wèi)生、破壞周圍環(huán)境的行為。

第二十四條　業(yè)主、物業(yè)使用人裝修房屋，應(yīng)當(dāng)接受物業(yè)管理企業(yè)的指導(dǎo)。物業(yè)管理企業(yè)對違反本條例及有關(guān)規(guī)定的行為，應(yīng)當(dāng)勸阻制止；對拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知物業(yè)管理委員會(huì)予以解決；解決不成的，報(bào)告物業(yè)行政主管部門依法處理。

第二十五條　城市住宅區(qū)內(nèi)的自行車棚、停車場等共用設(shè)施設(shè)備和共用場地，已攤?cè)敕课蒌N售面積的，屬業(yè)主共有，任何單位和個(gè)人不得擅自占用、出售和從事經(jīng)營活動(dòng)。

第二十六條　因物業(yè)維修或者因公共利益需要臨時(shí)占用、挖掘道路、場地的，需經(jīng)有關(guān)行政管理部門批準(zhǔn)后施工，并在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀。

第二十七條　在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋及相關(guān)共用設(shè)施設(shè)備和共用場地設(shè)置廣告、敷設(shè)管線的。應(yīng)當(dāng)征得物業(yè)管理企業(yè)和相關(guān)業(yè)主的書面同意，按照有關(guān)規(guī)定辦理審批手續(xù)，并支付設(shè)置費(fèi)用。

第二十八條　業(yè)主轉(zhuǎn)讓、出租房屋或者物業(yè)使用人轉(zhuǎn)租房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理公約作為轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同的附件。

當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自房屋轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同簽訂之日起10日內(nèi)，將轉(zhuǎn)讓或者租賃的有關(guān)情況告知物業(yè)管理委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)。

第六章　物業(yè)管理費(fèi)用

第二十九條　建立住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金，其收取、使用和管理；按照國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第三十條　房屋自用部位和自用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造費(fèi)用，由業(yè)主承擔(dān)。

房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的大修、更新和改造費(fèi)用，在維修基金中支出。未繳納維修基金的，由業(yè)主按擁有的建筑面積比例承擔(dān)；日常維修費(fèi)用在物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)中支出。

第三十一條　房屋的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修時(shí)，相鄰關(guān)系人應(yīng)當(dāng)予以配合。因相鄰關(guān)系人阻撓維修造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

業(yè)主、物業(yè)使用人因維修、更新和改造自用部位、自用設(shè)施設(shè)備，造成相鄰關(guān)系人的財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)予以修復(fù)或者賠償。

第三十二條　業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，其維修基金帳戶隨房屋所有權(quán)同時(shí)過戶。

第三十三條　物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)以每一物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝唬捶课萁ㄖ娣e和物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)管理委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)參照市人民政府制定的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)協(xié)商確定。

第三十四條　物業(yè)管理企業(yè)收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)必須公布。

業(yè)主、物業(yè)使用人必須按照規(guī)定向物業(yè)管理企業(yè)繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，其他任何單位不得重復(fù)收取性質(zhì)相同的費(fèi)用。

第三十五條　物業(yè)管理企業(yè)每半年至少向物業(yè)管理委員會(huì)報(bào)告一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收支情況；每年至少向業(yè)主、物業(yè)使用人公布一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收支情況。

第七章　法律責(zé)任

第三十六條　違反本條例第十三條規(guī)定，未經(jīng)物業(yè)行政主管部門資質(zhì)審查，由物業(yè)行政主管部門責(zé)令改正，沒收違法所得，并處5000元以上1萬元以下罰款。

第三十七條　違反本條例第十五條、第二十條規(guī)定之一的，由物業(yè)行政主管部門責(zé)令限期改正，并處5000元以上1萬元以下罰款。

第三十八條　違反本條例第十九條規(guī)定，未提供物業(yè)管理辦公用房的，由物業(yè)行政主管部門會(huì)同房地產(chǎn)開發(fā)行政管理部門，責(zé)令房屋開發(fā)單位向物業(yè)管理委員會(huì)提供物業(yè)管理辦公用房，或者繳納在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)購買物業(yè)管理辦公用房的價(jià)款。

第三十九條　違反本條例第二十三條規(guī)定，有禁止行為之一的，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)制止；造成損失的，有權(quán)要求賠償；情節(jié)嚴(yán)重的，由物業(yè)行政主管部門責(zé)令恢復(fù)原狀，并可處1000元以下罰款。

第四十條　違反本條例第二十五條規(guī)定，占用和出售屬于業(yè)主共有的自行車棚、車庫等設(shè)施的，由物業(yè)行政主管部門責(zé)令改正。并可處2000元以上5000元以下罰款。

第四十一條　業(yè)主、物業(yè)使用人違反本條例第三十四條第二款規(guī)定，未繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)管理企業(yè)可以按照應(yīng)繳金額的0.3%按日加收滯納金。

拖欠物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)3個(gè)月以上的，物業(yè)管理企業(yè)可向人民法院申請支付令或提起訴訟。

第四十二條　業(yè)主、物業(yè)使用人大會(huì)或代表大會(huì)作出的決定違反本條例規(guī)定的，物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正，或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主和物業(yè)使用人。

物業(yè)管理委員會(huì)及其成員作出的決定違反本條例規(guī)定的，由業(yè)主、物業(yè)使用人大會(huì)或者代表大會(huì)予以撤銷或改變，并由責(zé)任人承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

第四十三條　物業(yè)管理企業(yè)違反本條例規(guī)定，未取得營業(yè)執(zhí)照，從事物業(yè)管理或者擅自設(shè)立收費(fèi)項(xiàng)目、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，由工商行政管理部門、物價(jià)行政管理部門按照有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定處罰。

第四十四條　物業(yè)行政主管部門工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級主管部門給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第八章　附則

第四十五條　我省行政區(qū)域內(nèi)的寫字樓、商廈等物業(yè)管理，參照本條例規(guī)定執(zhí)行。

第四十六條　本條例自2000年3月1日起施行。

2017年，民心網(wǎng)平臺(tái)收到的住宅小區(qū)物業(yè)管理問題的訴求占民心網(wǎng)訴求總量的10%。隨著物業(yè)管理問題的逐漸增多，原《遼寧省物業(yè)管理?xiàng)l例》已不能適應(yīng)物業(yè)管理工作需要。2017年11月30日，省十二屆人大常委會(huì)第三十八次會(huì)議審議通過了新修訂的《遼寧省物業(yè)管理?xiàng)l例》(以下簡稱《條例》)，并于今日起正式施行。

與原條例相比，新修訂的《遼寧省物業(yè)管理?xiàng)l例》增加了37條內(nèi)容，亮點(diǎn)頻現(xiàn)。

亮點(diǎn)一：

啟動(dòng)專項(xiàng)維修資金可走“綠色通道”

在現(xiàn)實(shí)生活中，業(yè)主經(jīng)常會(huì)遇到住宅公共設(shè)備的維修、更新、改造等需要啟用維修資金，按原來規(guī)定上述情況需要三分之二的業(yè)主同意，但這一規(guī)定在實(shí)際中很難實(shí)現(xiàn)。新《條例》中對此現(xiàn)象做出了新規(guī)定，物業(yè)保修期滿后，發(fā)生危及安全情形，需要立即使用住宅專項(xiàng)維修資金的，由業(yè)主委員會(huì)或者居(村)民委員會(huì)、相關(guān)業(yè)主提出應(yīng)急處置方案，或者由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出建議，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或者居(村)民委員會(huì)、相關(guān)業(yè)主同意，報(bào)送物業(yè)行政主管部門于三個(gè)工作日內(nèi)完成審核同意后使用。

《條例》明確規(guī)定了七種危及安全情形，包括屋面、外墻體防水損壞造成滲漏的；電梯故障危及人身安全的；消防設(shè)施損壞的；公共護(hù)(圍)欄破損嚴(yán)重，危及人身、財(cái)產(chǎn)安全的；樓體外立面有脫落危險(xiǎn)的；共用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財(cái)產(chǎn)安全的；其他危及房屋安全的情形。

亮點(diǎn)二：

不得以拖欠物業(yè)費(fèi)為由中斷服務(wù)

《條例》提出，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、重復(fù)收費(fèi)，以及合同期滿繼續(xù)服務(wù)收費(fèi)的，業(yè)主有權(quán)拒絕。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同預(yù)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，預(yù)收期限最長不得超過一年。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、不配合管理等理由，中斷或以限時(shí)限量等方式變相中斷供水、供電、供氣、供熱，以及實(shí)施阻礙業(yè)主進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域等損害業(yè)主合法權(quán)益的其他行為。

亮點(diǎn)三：

新小區(qū)前期物業(yè)合同不得超過三年

《條例》提出，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按規(guī)定選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與之簽訂不超過三年的前期物業(yè)服務(wù)書面合同。合同期滿繼續(xù)聘用的，應(yīng)當(dāng)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同；更換前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過已經(jīng)交付的半數(shù)以上業(yè)主同意。

在物業(yè)服務(wù)合同解除或者終止以前，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域和停止物業(yè)服務(wù)。

亮點(diǎn)四：

業(yè)主大會(huì)成立前

物業(yè)經(jīng)營收入70%納入維修資金

業(yè)主大會(huì)成立前，利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事經(jīng)營性活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同中約定，經(jīng)營所得的70%納入住宅專項(xiàng)維修資金，其余部分用于補(bǔ)貼物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主大會(huì)成立后，利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事經(jīng)營性活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)、相關(guān)業(yè)主同意，經(jīng)營收益歸全體業(yè)主共有，主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

第一章　總則

第一條　為了規(guī)范物業(yè)管理行為，維護(hù)業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。

第二條　本條例適用于本市市區(qū)和各縣（市）人民政府所在地城市范圍內(nèi)的住宅區(qū)物業(yè)管理。

第三條　本條例所稱住宅區(qū)，是指以住宅為主，并有相應(yīng)配套共用設(shè)施設(shè)備的居住區(qū)。住宅區(qū)的范圍由縣（市）、區(qū)人民政府物業(yè)管理行政主管部門會(huì)同有關(guān)部門劃定。

本條例所稱物業(yè)，是指已建成并交付使用的房屋以及相關(guān)的共用設(shè)施設(shè)備。

本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或者有關(guān)單位，委托物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)進(jìn)行管理和為業(yè)主、使用人服務(wù)的活動(dòng)。

本條例所稱業(yè)主，是指物業(yè)的所有權(quán)人。

本條例所稱使用人，是指物業(yè)的承租人或者實(shí)際使用物業(yè)的其他人。

本條例所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指依法成立并接受委托進(jìn)行專業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)。

第四條　住宅區(qū)物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主自治與專業(yè)服務(wù)相結(jié)合、屬地管理與行業(yè)管理相結(jié)合的模式。

住宅區(qū)物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)逐步實(shí)行招投標(biāo)制度。

第五條　業(yè)主、使用人有依法參加住宅區(qū)物業(yè)管理的權(quán)利，并有合理使用房屋和共用設(shè)施設(shè)備、維護(hù)住宅區(qū)公共利益的義務(wù)。

第六條　長春市房地產(chǎn)管理部門是本市物業(yè)管理的行政主管部門，負(fù)責(zé)組織實(shí)施本條例。

各縣（市）、區(qū)人民政府物業(yè)管理行政主管部門由市人民政府確定，依照本條例對轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督、檢查、指導(dǎo)。

市、縣（市）、區(qū)人民政府的其他有關(guān)部門按照各自職責(zé)，協(xié)同實(shí)施本條例。

第七條　物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)逐步向社會(huì)化、專業(yè)化方向發(fā)展，通過市場競爭，提高管理水平，改善人民生活和社會(huì)環(huán)境。

第二章　前期物業(yè)管理

第八條　新建住宅區(qū)必須實(shí)行物業(yè)管理。物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)參加住宅區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的論證和住宅區(qū)竣工后的綜合驗(yàn)收工作。未經(jīng)驗(yàn)收合格的住宅區(qū)，不得交付使用。

開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃設(shè)計(jì)方案進(jìn)行物業(yè)配套建設(shè)。

開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將規(guī)劃設(shè)計(jì)方案自批準(zhǔn)之日起10日內(nèi)報(bào)物業(yè)管理行政主管部門備案。

第九條　新建住宅區(qū)，在竣工驗(yàn)收合格后到業(yè)主委員會(huì)成立前，由開發(fā)建設(shè)單位委托物業(yè)管理企業(yè)對住宅區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理，業(yè)主委員會(huì)成立后，由業(yè)主委員會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)對住宅區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理。

第十條　開發(fā)建設(shè)單位在銷售（含預(yù)售，下同）房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)與購房人簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，并將其作為房屋銷售合同的附件。

第十一條　新建住宅區(qū)移交物業(yè)管理企業(yè)時(shí)，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照本條例第四十四條規(guī)定移交物業(yè)檔案資料，同時(shí)應(yīng)當(dāng)按照住宅區(qū)總建筑面積0.2%的比例，無償為物業(yè)管理企業(yè)提供管理用房，不足50平方米的按50平方米提供。

物業(yè)管理用房為全體業(yè)主共同所有，由物業(yè)管理企業(yè)出資養(yǎng)護(hù)維修。物業(yè)管理用房不得改變用途。

第十二條　新建住宅區(qū)實(shí)行物業(yè)管理后，未售（租）出的空置房屋，其業(yè)主為開發(fā)建設(shè)單位，由開發(fā)建設(shè)單位繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。

第三章　業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)

第十三條　業(yè)主的權(quán)利：

（一）參加業(yè)主大會(huì)，享有表決權(quán)；

（二）享有業(yè)主委員會(huì)委員的選舉權(quán)和被選舉權(quán)；

（三）依法監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；

（四）依法監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動(dòng)。

業(yè)主的義務(wù)：

（一）遵守業(yè)主公約；

（二）遵守住宅區(qū)的物業(yè)管理制度；

（三）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的有關(guān)決議、決定；

（四）依法交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用和維修基金。

第十四條　業(yè)主大會(huì)由住宅區(qū)內(nèi)全體業(yè)主組成。

業(yè)主大會(huì)由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)組織召開。

業(yè)主大會(huì)每年至少召開一次，特殊情況下，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)決定，可以臨時(shí)召開業(yè)主大會(huì)。

經(jīng)擁有住宅區(qū)物業(yè)30%以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議，可以召開業(yè)主大會(huì)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自接到該項(xiàng)提議之日起20日內(nèi)就其所提議內(nèi)容組織召開業(yè)主大會(huì)；逾期未召開的，提議的業(yè)主可以向所在地的物業(yè)管理行政主管部門申請，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期組織召開業(yè)主大會(huì)。

業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)邀請使用人代表列席。

第十五條　業(yè)主大會(huì)履行下列職責(zé)：

（一）選舉或者撤換業(yè)主委員會(huì)委員；

（二）審議業(yè)主委員會(huì)章程、業(yè)主公約和物業(yè)管理委托合同；

（三）審議業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告；

（四）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)工作，改變或者撤銷業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定；

（五）決定物業(yè)管理的其他重大事項(xiàng)。

第十六條　業(yè)主大會(huì)，應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)投票權(quán)數(shù)的業(yè)主出席。

業(yè)主大會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)住宅區(qū)內(nèi)過半數(shù)投票權(quán)數(shù)的業(yè)主表決通過。

業(yè)主投票權(quán)數(shù)按照業(yè)主所擁有物業(yè)建筑面積多少計(jì)算，建筑面積每1平方米為1票。

第十七條　住宅區(qū)內(nèi)已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到70%以上的，應(yīng)當(dāng)依照本條例規(guī)定召開第一屆業(yè)主大會(huì)。第一屆業(yè)主大會(huì)由住宅區(qū)所在地的縣（市）、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門組織召開。

第十八條　實(shí)行物業(yè)管理的住宅區(qū)，應(yīng)當(dāng)依法成立業(yè)主委員會(huì)。

業(yè)主委員會(huì)經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門核準(zhǔn)登記，在實(shí)施物業(yè)管理工作中代表和維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)接受物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督、指導(dǎo)和管理。

第十九條　業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)由5—17名委員組成。

業(yè)主委員會(huì)設(shè)主任1人，副主任1—3人，主任、副主任由業(yè)主委員會(huì)在其委員中選舉產(chǎn)生。

第二十條　業(yè)主委員會(huì)每屆任期三年，任期屆滿應(yīng)當(dāng)依照本條例規(guī)定重新選舉。

業(yè)主委員會(huì)委員可以連選連任。業(yè)主委員會(huì)委員缺額時(shí)，應(yīng)當(dāng)依照本條例規(guī)定進(jìn)行補(bǔ)選。

第二十一條　業(yè)主委員會(huì)履行下列職責(zé)：

（一）召集和主持業(yè)主大會(huì)，并報(bào)告工作；

（二）草擬、修訂業(yè)主公約、業(yè)主委員會(huì)章程；

（三）選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)，與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或解除物業(yè)管理委托合同；

（四）依照法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定負(fù)責(zé)維修基金的統(tǒng)籌，監(jiān)督維修基金的使用和管理；

（五）審定物業(yè)管理企業(yè)提出的年度工作計(jì)劃、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的預(yù)算和決算；

（六）聽取業(yè)主、使用人的意見和建議，監(jiān)督和支持物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動(dòng)；

（七）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的有關(guān)決議、決定；

（八）履行物業(yè)管理委托合同；

（九）監(jiān)督業(yè)主公約和物業(yè)管理制度的執(zhí)行；

（十）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

前款第（二）、（三）、（四）項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)。

業(yè)主委員會(huì)不得從事本條例規(guī)定以外的其他活動(dòng)。

第二十二條　業(yè)主委員會(huì)會(huì)議每季度至少召開一次，會(huì)議由主任或者受其委托的副主任主持召開，會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席。會(huì)議作出的決定須經(jīng)全體委員過半數(shù)通過。

第二十三條　業(yè)主公約是業(yè)主共同訂立的有關(guān)規(guī)范物業(yè)使用、維修和其他行為的守則。業(yè)主公約對全體業(yè)主具有約束力。使用人應(yīng)當(dāng)遵守業(yè)主公約。

第二十四條　業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)予以公布，對住宅區(qū)內(nèi)全體業(yè)主、使用人具有約束力。

業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，不得與法律、法規(guī)、規(guī)章相抵觸。

第四章　物業(yè)管理企業(yè)

第二十五條　設(shè)立物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

（一）有固定的辦公場所；

（二）具有相應(yīng)的注冊資本；

（三）有合法的管理章程；

（四）具有進(jìn)行物業(yè)管理所需相應(yīng)數(shù)量的有關(guān)專業(yè)技術(shù)人員。

第二十六條　設(shè)立物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)當(dāng)?shù)绞形飿I(yè)管理行政主管部門進(jìn)行資質(zhì)審查和企業(yè)資質(zhì)等級評定，未經(jīng)資質(zhì)審查和等級評定的，不得從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)審查和等級評定辦法，按照國家和省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第二十七條　物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利：

（一）依照法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定和合同的約定，制定物業(yè)管理制度；

（二）收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用；

（三）制止違反業(yè)主公約的行為；

（四）選聘專業(yè)公司承擔(dān)專項(xiàng)經(jīng)營業(yè)務(wù)。

第二十八條　物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)：

（一）履行物業(yè)管理委托合同，提供物業(yè)管理服務(wù)；

（二）接受業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督；

（三）制定物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃；

（四）定期公布代管基金收支帳目，接受質(zhì)詢和審計(jì)；

（五）接受政府有關(guān)部門的監(jiān)督管理。

第二十九條　物業(yè)管理人員應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定，經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門組織培訓(xùn)、考核合格，取得崗位證書后方可上崗。

第三十條　物業(yè)管理企業(yè)可以在住宅區(qū)內(nèi)依法開展適宜住宅區(qū)的多種經(jīng)營活動(dòng)，以其收益補(bǔ)充物業(yè)管理服務(wù)經(jīng)費(fèi)。

第五章　物業(yè)管理服務(wù)

第三十一條　物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)管理委托合同。

物業(yè)管理委托合同應(yīng)當(dāng)載明委托管理服務(wù)的事項(xiàng)、要求與標(biāo)準(zhǔn)，管理服務(wù)的期限與權(quán)限，管理服務(wù)的費(fèi)用，雙方的權(quán)利義務(wù)及合同終止條件，違約責(zé)任等內(nèi)容。

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)管理委托合同生效之日起15日內(nèi)，將合同報(bào)住宅區(qū)所在地物業(yè)管理行政主管部門備案。

物業(yè)管理委托合同文本由市物業(yè)管理行政主管部門統(tǒng)一印制。

第三十二條　物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容：

（一）房屋及其附屬的共用設(shè)施設(shè)備的使用管理、養(yǎng)護(hù)維修；

（二）園林綠地的管理養(yǎng)護(hù)；

（三）環(huán)境衛(wèi)生的管理服務(wù)；

（四）公共秩序的維護(hù)及安全防范服務(wù)；

（五）車輛出入、停放管理；

（六）物業(yè)檔案資料的管理；

（七）業(yè)主、使用人委托的其他服務(wù)事項(xiàng)。

第三十三條　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國家和省、市規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范以及業(yè)主委員會(huì)審定的物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃，實(shí)施管理服務(wù)，定期對房屋共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行養(yǎng)護(hù)維修。

第三十四條　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)做好物業(yè)維修和共用設(shè)施設(shè)備更新及其費(fèi)用收支的各項(xiàng)記錄；妥善保管物業(yè)檔案資料、有關(guān)財(cái)務(wù)帳冊和公共財(cái)物；每半年向業(yè)主委員會(huì)報(bào)送一次物業(yè)維修、更新費(fèi)用的收支帳目，并接受其審核。

第三十五條　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期聽取業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、使用人的意見和建議，改進(jìn)和完善管理服務(wù)。

第三十六條　物業(yè)管理企業(yè)發(fā)現(xiàn)管理范圍內(nèi)有違反有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定行為的，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行勸阻、制止，勸阻、制止無效的，應(yīng)當(dāng)向有關(guān)部門報(bào)告。

第三十七條　物業(yè)管理企業(yè)自物業(yè)管理委托合同終止或者解除之日起30日內(nèi)，向業(yè)主委員會(huì)結(jié)清財(cái)務(wù)，移交物業(yè)管理用房和有關(guān)資料，并報(bào)所在地縣（市）、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案。

第三十八條　物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理，可以收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)；物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，除屬于雙方協(xié)商議定的價(jià)格外，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照批準(zhǔn)的項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)收??；并提供質(zhì)價(jià)相稱的服務(wù)，不得只收費(fèi)不服務(wù)或者多收費(fèi)少服務(wù)。

第三十九條　物業(yè)管理的公共性服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)管理委托合同的約定，為住宅區(qū)內(nèi)的業(yè)主提供共用設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護(hù)維修、環(huán)境衛(wèi)生清潔、保安和綠化等具有公共性的服務(wù)而向業(yè)主收取的費(fèi)用。業(yè)主與使用人約定由使用人交納服務(wù)費(fèi)的，從其約定。

第四十條　物業(yè)管理企業(yè)可以開展有償?shù)墓姶k性服務(wù)和特約服務(wù)。

公眾代辦性服務(wù)，是指物業(yè)管理企業(yè)受有關(guān)單位的委托，提供代收代繳水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、有線電視費(fèi)、電話安裝使用費(fèi)等公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)。

特約服務(wù)，是指物業(yè)管理企業(yè)為住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主、使用人的個(gè)別需求提供的服務(wù)。

第四十一條　物業(yè)管理的公共性服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)交納。

公眾代辦性服務(wù)和特約服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由雙方協(xié)商議定。

第四十二條　物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)的項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)在住宅區(qū)內(nèi)公布。已按照本條例規(guī)定向業(yè)主、使用人收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的，其他任何單位和個(gè)人不得重復(fù)收取性質(zhì)相同的費(fèi)用。

第六章　物業(yè)的使用、維護(hù)與維修基金的管理

第四十三條　物業(yè)管理企業(yè)接管物業(yè)管理項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)當(dāng)對住宅區(qū)內(nèi)的房屋、園林綠地、環(huán)境衛(wèi)生和停車場地等共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查驗(yàn)收，并形成驗(yàn)收報(bào)告，需要委托方維修完善的，由委托方維修完善后，方可接收；雙方協(xié)議由物業(yè)管理企業(yè)維修完善的，應(yīng)當(dāng)就此項(xiàng)內(nèi)容簽訂書面協(xié)議。

第四十四條　物業(yè)管理企業(yè)接管物業(yè)時(shí)，有開發(fā)建設(shè)單位的，由開發(fā)建設(shè)單位提供物業(yè)檔案資料，沒有開發(fā)建設(shè)單位的，由委托方提供物業(yè)檔案資料。物業(yè)檔案資料包括：

（一）項(xiàng)目規(guī)劃圖、竣工總平面圖；

（二）單體建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖；

（三）附屬配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖；

（四）設(shè)施、設(shè)備安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)技術(shù)資料；

（五）單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收證明材料；

（六）物業(yè)質(zhì)量保證文件和物業(yè)使用說明文件；

（七）房屋及配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)資料。

物業(yè)管理委托合同終止時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)檔案資料移交給委托方。

第四十五條　業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)按照有利于物業(yè)使用、安全、外貌美觀整潔以及公平、合理的原則，在供水、排水、通行、通風(fēng)、采光、維修、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面不得損害公共和他人利益。

業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)為物業(yè)管理企業(yè)、他人維護(hù)房屋及共用設(shè)施設(shè)備提供方便，因業(yè)主、使用人阻撓維修造成物業(yè)損壞及財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償。

第四十六條　在住宅區(qū)內(nèi)禁止有下列行為：

（一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)和破壞房屋外貌；

（二）擅自改變房屋結(jié)構(gòu)和用途；

（三）占用、損壞住宅共用部位和共用設(shè)施設(shè)備；

（四）擅自搭建建筑物、構(gòu)筑物，擅自設(shè)置攤點(diǎn)、市場，擅自張貼、涂抹、懸掛物品；

（五）侵占、毀壞綠地；

（六）亂倒垃圾、亂堆雜物；

（七）堆放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品和排放有毒、有危害物質(zhì)或者發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音等；

（八）隨意停放車輛；

（九）違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、家畜和其他動(dòng)物；

（十）利用房屋從事危害公共利益的行為和進(jìn)行違法犯罪活動(dòng)。

第四十七條　業(yè)主、使用人在戶外安裝空調(diào)器、防護(hù)網(wǎng)、廣告牌匾等設(shè)置物的，應(yīng)當(dāng)符合住宅區(qū)的統(tǒng)一要求。

第四十八條　住宅區(qū)內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的共用設(shè)施，不得改變使用性質(zhì)，因特殊情況需要改變使用性質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意并報(bào)有關(guān)主管部門批準(zhǔn)。

第四十九條　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主、使用人。

第五十條　業(yè)主、使用人需要改變房屋結(jié)構(gòu)的，應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定，經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，并由房屋安全鑒定部門鑒定。

第五十一條　任何單位和個(gè)人不得擅自占用住宅區(qū)內(nèi)的道路、場地。因物業(yè)維修或者公共利益需要，臨時(shí)占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂書面協(xié)議，并經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意，且必須在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀，造成損失的，應(yīng)當(dāng)予以賠償。

第五十二條　物業(yè)應(yīng)當(dāng)定期養(yǎng)護(hù)維修，在出現(xiàn)危害安全、影響觀瞻、妨礙公共利益及影響他人正常使用時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)養(yǎng)護(hù)維修。

第五十三條　住宅區(qū)內(nèi)的垃圾由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)收集清理，垃圾運(yùn)輸由各縣（市）、區(qū)環(huán)境衛(wèi)生管理部門負(fù)責(zé)。

第五十四條　供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等管理單位，可以將住宅區(qū)內(nèi)有關(guān)服務(wù)事項(xiàng)，委托給物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行統(tǒng)一服務(wù)，由委托方向物業(yè)管理企業(yè)支付委托服務(wù)費(fèi)。不實(shí)行委托服務(wù)的，有關(guān)管理單位應(yīng)當(dāng)服務(wù)到戶。

第五十五條　建立物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金（以下簡稱維修基金）制度。

維修基金專項(xiàng)用于房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新和改造。

維修基金實(shí)行專款專用、專戶存儲(chǔ)，使用時(shí)需經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意，并由物業(yè)管理行政主管部門監(jiān)督使用。

第五十六條　維修基金的來源：

（一）購房人在購買商品住房（含經(jīng)濟(jì)適用房）時(shí)，按規(guī)定比例交納的維修資金，該部分資金由售房單位在銷售商品住房時(shí)代收；

（二）公有住房出售單位按規(guī)定比例提取的維修資金；

（三）業(yè)主在前兩項(xiàng)資金使用完畢時(shí)，續(xù)繳的資金。

購房人、公有住房出售單位和業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定繳納、提取維修資金。

售房單位代收維修資金時(shí)，應(yīng)當(dāng)在辦理《商品房銷（預(yù)）售許可證》前，與市、縣（市）物業(yè)管理行政主管部門簽訂代收協(xié)議，代收的資金應(yīng)當(dāng)存入市、縣（市）物業(yè)管理行政主管部門指定的帳戶。財(cái)政部門依法進(jìn)行監(jiān)督。

第五十七條　維修基金的使用與管理，按照國家、省、市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第五十八條　物業(yè)的維修、更新費(fèi)用，按下列規(guī)定承擔(dān)：

（一）房屋自用部位和自用設(shè)備的維修、更新費(fèi)用，由業(yè)主承擔(dān)；

（二）房屋本體的共用部位的維修、更新，由該幢物業(yè)的業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔(dān)，依照本條例設(shè)立物業(yè)維修基金的，在物業(yè)維修基金中列支。

（三）共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新費(fèi)用，由住宅區(qū)內(nèi)的業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔(dān)；依照本條例設(shè)立物業(yè)維修基金的，在物業(yè)維修基金中列支。

房屋的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備屬人為損壞的，由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)維修，維修費(fèi)用由物業(yè)管理企業(yè)向責(zé)任人追償。

第七章　法律責(zé)任

第五十九條　違反本條例第八條第二款規(guī)定的，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令其限期進(jìn)行物業(yè)配套建設(shè)，拒不進(jìn)行物業(yè)配套建設(shè)的，由有關(guān)部門吊銷其商品房銷（預(yù)）售許可證。

第六十條　違反本條例第十一條第一款、第四十四條、第五十六條第三款規(guī)定之一的，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令其限期改正，逾期不改正的，處以5000元以上20000元以下的罰款。

第六十一條　違反本條例第十一條第二款、第三十七條規(guī)定之一的，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令其限期改正，逾期不改正的，處以5000元以上10000元以下的罰款。

第六十二條　違反本條例第二十六條第一款規(guī)定的，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令其停止非法經(jīng)營活動(dòng)，沒收非法所得，并處以10000元以上30000元以下的罰款。

第六十三條　違反本條例第三十三條規(guī)定的，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令其限期改正，逾期不改正的，處以5000元以上20000元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，可以降低其資質(zhì)等級，直至吊銷資質(zhì)證書。

第六十四條　違反本條例第三十八條、第四十二條、第四十六條、第四十七條、第五十條規(guī)定之一的，由有關(guān)行政主管部門責(zé)令其限期改正，并依照有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定予以處罰。

第六十五條　違反本條例第四十八條規(guī)定的，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令其限期改正，并處以5000元以上20000元以下的罰款。

第六十六條　業(yè)主、使用人、物業(yè)管理企業(yè)和其他單位違反本條例規(guī)定，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任的，有關(guān)單位和個(gè)人可以依法提起民事訴訟。

第六十七條　對違反本條例行為由物業(yè)行政主管部門作出的行政處罰，在本市市區(qū)范圍內(nèi)的（雙陽區(qū)除外），由市物業(yè)管理行政主管部門決定；在縣（市）、雙陽區(qū)范圍內(nèi)的，由縣（市）、雙陽區(qū)物業(yè)管理行政主管部門決定。

第六十八條　物業(yè)管理行政主管部門執(zhí)法人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，由所在單位或者監(jiān)察機(jī)關(guān)給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第六十九條　當(dāng)事人對物業(yè)管理行政主管部門作出的行政處罰不服的，可以依照《中華人民共和國行政復(fù)議法》和《中華人民共和國行政訴訟法》的規(guī)定，申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟。

當(dāng)事人在法定期限內(nèi)不申請復(fù)議，不提起訴訟，又不履行行政處罰決定的，作出行政處罰的機(jī)關(guān)可以申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

第八章　附則

第七十條　本條例由長春市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)負(fù)責(zé)解釋。

第七十一條　非住宅、單體住宅物業(yè)管理可以參照本條例有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第七十二條　本條例自公布之日起施行。

湖南省物業(yè)管理?xiàng)l例

(2018年7月19日湖南省第十三屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第五次會(huì)議通過)

第一章 總 則

第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，營造良好的生活和工作環(huán)境，促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、行政法規(guī)，結(jié)合本省實(shí)際，制定本條例。

第二條 本條例適用于本省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)。

本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

第三條 縣級以上人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)和社區(qū)治理體系，建立和完善物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)機(jī)制。

第四條 縣級以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作，依法履行下列職責(zé)：

(一)對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督管理；

(二)對物業(yè)招投標(biāo)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理；

(三)對物業(yè)承接查驗(yàn)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出交接活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督；

(四)處理物業(yè)管理中的投訴；

(五)對專項(xiàng)維修資金繳存、使用情況進(jìn)行監(jiān)督管理；

(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

縣級以上人民政府其他有關(guān)行政管理部門按照各自職責(zé)，做好物業(yè)管理活動(dòng)相關(guān)監(jiān)督管理工作。

第五條 街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府依法監(jiān)督指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)的成立、業(yè)主委員會(huì)的選舉等工作，督促業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)，調(diào)解物業(yè)管理糾紛，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系。

居(村)民委員會(huì)協(xié)助街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開展物業(yè)管理相關(guān)工作，對業(yè)主大會(huì)籌備、召開及業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的日常工作進(jìn)行具體指導(dǎo)。

第六條 物業(yè)服務(wù)行業(yè)組織應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律，制定物業(yè)服務(wù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員依法經(jīng)營、誠信服務(wù)，提升物業(yè)服務(wù)水平。

第七條 鼓勵(lì)采用互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)等信息化、智能化技術(shù)提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和管理水平，推進(jìn)智慧小區(qū)建設(shè)。

第二章 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)

第八條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。

物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)以有利于實(shí)施物業(yè)管理為原則，綜合考慮規(guī)劃條件、土地使用權(quán)屬范圍、建筑物規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備、自然界限、社區(qū)建設(shè)等因素確定。

新建物業(yè)物業(yè)管理區(qū)域的劃分由建設(shè)單位在編制建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案時(shí)一并報(bào)城市規(guī)劃主管部門核定。

尚未劃分物業(yè)管理區(qū)域并已投入使用的，其物業(yè)管理區(qū)域劃分由物業(yè)所在地縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理行政主管部門會(huì)同街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府征求業(yè)主意見后予以核定。

物業(yè)管理用房、供水、供電、消防等配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地共用不能分割的，應(yīng)當(dāng)劃為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。

第九條 已劃定的物業(yè)管理區(qū)域不得擅自變更。確需變更的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域?qū)Ｓ胁糠终冀ㄖ锟偯娣e過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，由物業(yè)所在地縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理行政主管部門會(huì)同街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府重新核定。

第十條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在申領(lǐng)商品房預(yù)售許可或者現(xiàn)房銷售備案前，將物業(yè)管理區(qū)域資料報(bào)縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案，并在商品房買賣合同中載明。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理區(qū)域向全體業(yè)主、物業(yè)使用人公示。未聘請物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府向全體業(yè)主、物業(yè)使用人公示。

第十一條 具備下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議：

(一)交付使用的物業(yè)專有部分建筑面積達(dá)到建筑物總面積百分之五十以上的；

(二)交付使用的物業(yè)專有部分建筑面積達(dá)到建筑物總面積百分之三十以上，且首期交付的物業(yè)專有部分交付使用時(shí)間滿兩年的；

(三)交付使用的戶數(shù)達(dá)到總戶數(shù)百分之五十以上的。

業(yè)主可以向建設(shè)單位查詢前款規(guī)定的有關(guān)資料和數(shù)據(jù)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)予以配合。

第十二條 符合召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議條件的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地的街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的申請，十名以上業(yè)主也可以聯(lián)名申請。

街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在接到申請后三十日內(nèi)組織成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組?；I備組成立之日起七日內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及籌備組報(bào)送建筑物面積清冊、業(yè)主名冊、建筑規(guī)劃總平面圖、共用設(shè)施設(shè)備交接資料、物業(yè)服務(wù)用房配置確認(rèn)資料等。

首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。

第十三條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組由業(yè)主推選代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表、居(村)民委員會(huì)代表組成?；I備組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為七至十三人的單數(shù)，其中業(yè)主推選代表不得少于百分之五十。籌備組組長由街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔(dān)任。

籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)將成員名單和工作職責(zé)予以公示，公示時(shí)間不得少于七日。

籌備組中的業(yè)主成員被提名為業(yè)主委員會(huì)委員候選人的，其籌備組成員資格即行終止，籌備組應(yīng)當(dāng)從符合條件的推選人員中依次遞補(bǔ)。

第十四條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組負(fù)責(zé)下列工作：

(一)確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)和內(nèi)容；

(二)起草業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會(huì)選舉辦法、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則；

(三)確認(rèn)業(yè)主身份、人數(shù)及業(yè)主投票權(quán)數(shù)；

(四)組織業(yè)主推選業(yè)主委員會(huì)委員候選人；

(五)確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則；

(六)召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。

籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開十五日前公示會(huì)議通知、業(yè)主及投票權(quán)數(shù)確認(rèn)情況、業(yè)主委員會(huì)委員候選人情況、業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則以及前款第二項(xiàng)規(guī)定的材料文本，公示時(shí)間不得少于七日。業(yè)主對公示內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)復(fù)核或者修改，并書面告知異議人。

籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起三個(gè)月內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議?；I備組在業(yè)主委員會(huì)成立后即自行解散。

第十五條 業(yè)主大會(huì)決定下列事項(xiàng)：

(一)制定、修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

(二)制定、修改管理規(guī)約；

(三)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)委員；

(四)改變和撤銷業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定；

(五)決定業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)、業(yè)主委員會(huì)委員工作津貼及標(biāo)準(zhǔn)；

(六)確定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案；

(七)決定選聘、續(xù)聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

(八)籌集和使用專項(xiàng)維修資金；

(九)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

(十)利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的方式以及所得收益的分配與使用；

(十一)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

第十六條 業(yè)主大會(huì)可以采用集體討論或者書面征求意見的形式。采用書面征求意見形式的，應(yīng)當(dāng)將征求意見書送達(dá)業(yè)主，并至少提前十五日公示相關(guān)文本和信息。

業(yè)主大會(huì)需要投票表決的，表決意見應(yīng)當(dāng)由業(yè)主本人簽名；業(yè)主委托代理人表決的，代理人應(yīng)當(dāng)提交本人和業(yè)主的身份證復(fù)印件及委托書。提倡采用信息技術(shù)手段進(jìn)行表決。

業(yè)主大會(huì)投票表決的全部資料應(yīng)當(dāng)保存三年以上，業(yè)主可以查詢、復(fù)制相關(guān)原始資料，并依法實(shí)施監(jiān)督。

第十七條 業(yè)主委員會(huì)不按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期組織召開；逾期仍不組織召開的，街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)監(jiān)督居(村)民委員會(huì)及時(shí)組織召開。

第十八條 業(yè)主委員會(huì)由五至十一人單數(shù)組成，每屆任期三至五年，業(yè)主委員會(huì)委員可以連選連任。

業(yè)主委員會(huì)委員候選人應(yīng)當(dāng)從奉公守法、品行良好、公道正派、熱心公益、責(zé)任心強(qiáng)、有一定組織能力的業(yè)主中產(chǎn)生。

業(yè)主委員會(huì)委員候選人的選舉材料應(yīng)當(dāng)載明候選人是否受到過刑事處罰，是否有不良信用記錄，是否違反臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的情況等信息，并向業(yè)主公開。

第十九條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，將業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)委員名單等材料報(bào)物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案，并書面告知相關(guān)居(村)民委員會(huì)。

第二十條 業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)，履行下列職責(zé)：

(一)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；

(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

(三)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

(四)監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；

(五)督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用；

(六)組織和監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集和使用；

(七)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席，作出決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員過半數(shù)通過。業(yè)主委員會(huì)委員不得委托他人出席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。

第二十一條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立信息公開制度，及時(shí)公示下列信息：

(一)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約；

(二)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)決定；

(三)物業(yè)服務(wù)合同；

(四)經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定占用業(yè)主共有的道路或者其他場地設(shè)置的機(jī)動(dòng)車停車位及其處分情況；

(五)專項(xiàng)維修資金的籌集、使用情況；

(六)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營收益及其分配與使用詳細(xì)情況；

(七)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)和業(yè)主委員會(huì)委員工作津貼詳細(xì)情況；

(八)其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主、物業(yè)使用人公開的情況和資料。

前款第一、二、三、四項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)持續(xù)公示；第五、六、七項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)于每年三月底前公布上一年度的信息，公示期不少于三十日。

業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)查詢、復(fù)制本條第一款規(guī)定的信息及相關(guān)原始資料并依法實(shí)施監(jiān)督，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等應(yīng)當(dāng)予以配合。

第二十二條 業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，經(jīng)占總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主或者三分之一以上業(yè)主委員會(huì)委員提議，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)有權(quán)終止其委員資格：

(一)利用業(yè)主委員會(huì)委員身份牟取不正當(dāng)利益，或者存在其他濫用職權(quán)行為，損害業(yè)主合法權(quán)益的；

(二)拒不履行業(yè)主義務(wù)的；

(三)無故缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議連續(xù)三次以上的；

(四)法律、法規(guī)、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。

業(yè)主委員會(huì)委員因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的，或者有喪失民事行為能力等情形的，其委員資格自行終止。

業(yè)主委員會(huì)委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起三日內(nèi)將其保管的檔案資料、印章及屬于業(yè)主共有的其他財(cái)物移交業(yè)主委員會(huì)。拒不移交的，業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主或者居(村)民委員會(huì)可以請求街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府督促移交。

第二十三條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)于任期屆滿三個(gè)月前召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行換屆選舉；逾期未換屆的，街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期換屆選舉。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自任期屆滿之日起十日內(nèi)，將保管的檔案資料、印章及業(yè)主共有的其他財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會(huì)。逾期不移交的，新一屆業(yè)主委員會(huì)可以請求街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府督促移交。

第二十四條 業(yè)主大會(huì)根據(jù)需要可以設(shè)立業(yè)主代表會(huì)議，履行業(yè)主大會(huì)賦予的職權(quán)職責(zé)；業(yè)主大會(huì)決定設(shè)立業(yè)主代表會(huì)議的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)明確業(yè)主代表的產(chǎn)生及業(yè)主代表會(huì)議的權(quán)限及議事規(guī)則。

業(yè)主大會(huì)可以設(shè)立業(yè)主監(jiān)督委員會(huì)，負(fù)責(zé)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作，并履行業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

第三章 前期物業(yè)管理

第二十五條 在業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家和省有關(guān)規(guī)定選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂書面前期物業(yè)服務(wù)合同，實(shí)施前期物業(yè)管理服務(wù)。

第二十六條 新建物業(yè)交付使用前，建設(shè)單位和前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行物業(yè)承接現(xiàn)場查驗(yàn)。未經(jīng)現(xiàn)場查驗(yàn)的，建設(shè)單位不得交付使用，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得承接。

前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)邀請業(yè)主代表、縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居(村)民委員會(huì)參加物業(yè)承接現(xiàn)場查驗(yàn)，必要時(shí)可以聘請有關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)予以協(xié)助。

第二十七條 實(shí)施承接查驗(yàn)的物業(yè)，應(yīng)當(dāng)符合下列要求：

(一)建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可或者準(zhǔn)許使用文件，并報(bào)建設(shè)行政主管部門備案；

(二)水、電已納入城市管網(wǎng)，安裝了分戶計(jì)量裝置和控制裝置，并對物業(yè)服務(wù)用房、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅用戶配置了獨(dú)立的水、電計(jì)量裝置；

(三)管道燃?xì)?、集中供熱主管網(wǎng)覆蓋的區(qū)域，完成了住宅室內(nèi)外燃?xì)?、供熱管道的敷設(shè)且與相應(yīng)管網(wǎng)連接，并按照規(guī)劃要求安裝了分戶計(jì)量裝置和控制裝置；

(四)光纖、有線電視傳輸通信線路及電話、寬帶和有線電視端口敷設(shè)到戶，地下通信管道敷設(shè)到位且與城市公用通信管道相銜接，安全監(jiān)控裝置及其他安全防范設(shè)施設(shè)備按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求配置到位；

(五)電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等公共設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書；

(六)按照規(guī)劃要求完成了教育、郵政、文化、醫(yī)療衛(wèi)生、體育、環(huán)境衛(wèi)生等設(shè)施以及社區(qū)管理用房建設(shè)；

(七)按照規(guī)劃要求完成了小區(qū)道路建設(shè)，并與城市道路或者公路相連；

(八)按照規(guī)劃要求完成了綠化建設(shè)及車庫、車位配置；

(九)建筑物及其配套設(shè)施標(biāo)志標(biāo)識完整、清晰；

(十)法律、法規(guī)和前期物業(yè)服務(wù)合同規(guī)定的其他條件。

鼓勵(lì)實(shí)行住宅物業(yè)住房品質(zhì)分類。規(guī)劃設(shè)計(jì)對住宅物業(yè)住房品質(zhì)有明確標(biāo)準(zhǔn)要求的，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按要求進(jìn)行查驗(yàn)。

第二十八條 經(jīng)現(xiàn)場查驗(yàn)，符合本條例第二十七條規(guī)定的，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位簽訂物業(yè)承接協(xié)議；不符合的，應(yīng)當(dāng)制作書面整改計(jì)劃，由建設(shè)單位按照計(jì)劃要求整改，并于整改完畢后組織復(fù)驗(yàn)。

前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)承接協(xié)議簽訂之日起三日內(nèi)，將承接查驗(yàn)情況和承接協(xié)議予以公示，公示時(shí)間不得少于十五日。

第二十九條 前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后三十日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理行政主管部門辦理備案手續(xù)：

(一)前期物業(yè)服務(wù)合同；

(二)臨時(shí)管理規(guī)約；

(三)物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議；

(四)建設(shè)單位移交資料清單；

(五)查驗(yàn)記錄；

(六)交接記錄；

(七)其他有關(guān)承接查驗(yàn)的文件。

第三十條 新建物業(yè)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照下列標(biāo)準(zhǔn)配置物業(yè)管理用房：

(一)建筑面積不少于建筑物總面積的千分之二，最低不少于八十平方米；

(二)具備水、電、采光、通風(fēng)等正常使用功能的地面以上獨(dú)立成套裝修房屋；設(shè)置在無電梯的樓房的，所在樓層不得高于四樓。

第三十一條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃要求配套建設(shè)業(yè)主基本公共活動(dòng)用房和生活服務(wù)用房。業(yè)主基本公共活動(dòng)用房和生活服務(wù)用房屬于全體業(yè)主共有。

保障性住房小區(qū)、國有土地上房屋征收或者農(nóng)村集體土地征收拆遷安置住房小區(qū)及有條件的其他項(xiàng)目，建設(shè)單位還可以按照建筑物總面積的一定比例配套建設(shè)經(jīng)營性用房。經(jīng)營性用房的收益主要用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)。

第三十二條 建設(shè)單位銷售物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)在銷售場所公示經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、物業(yè)管理區(qū)域資料、臨時(shí)管理規(guī)約、前期物業(yè)服務(wù)合同等材料和物業(yè)服務(wù)用房、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等信息，并向物業(yè)買受人提供書面告知材料。

建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約作為物業(yè)買賣合同的附件。

第三十三條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定及合同約定的保修期限和保修范圍承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

建設(shè)單位在竣工驗(yàn)收備案前，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)建筑安裝總造價(jià)百分之三的比例向設(shè)區(qū)的市、縣(市)人民政府物業(yè)管理行政主管部門交存物業(yè)保修金，作為物業(yè)保修期內(nèi)物業(yè)維修費(fèi)用的保障。

建設(shè)單位在物業(yè)保修期內(nèi)未及時(shí)履行保修義務(wù)的，業(yè)主或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以申請使用物業(yè)保修金予以維修。

物業(yè)保修期滿，設(shè)區(qū)的市、縣(市)人民政府物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)將剩余的物業(yè)保修金及孳息退還建設(shè)單位。

第四章 物業(yè)管理服務(wù)

第三十四條 業(yè)主大會(huì)可以決定采用招標(biāo)或者協(xié)議的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

業(yè)主大會(huì)決定采用招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由業(yè)主委員會(huì)依照招標(biāo)投標(biāo)法律、法規(guī)組織招標(biāo)。

業(yè)主大會(huì)決定采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將三家以上備選的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的基本情況、擬簽訂的物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容予以公示，并根據(jù)業(yè)主意見對公示內(nèi)容調(diào)整后，提請業(yè)主大會(huì)決定。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起三十日內(nèi)將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)送縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理行政主管部門備案。

第三十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中享有下列權(quán)利：

(一)根據(jù)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定，對物業(yè)及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、秩序進(jìn)行管理；

(二)依照國家、省有關(guān)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)；

(三)勸阻、制止損害物業(yè)、妨礙物業(yè)管理區(qū)域秩序和其他損害業(yè)主利益的行為；

(四)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定以及業(yè)主大會(huì)授予的其他權(quán)利。

第三十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)規(guī)范提供物業(yè)管理服務(wù)，履行下列義務(wù)：

(一)落實(shí)消防、安防人員和措施，確保消防、安防監(jiān)控設(shè)施正常使用，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的消防、安防和人民防空工程維護(hù)管理工作；

(二)負(fù)責(zé)業(yè)主共有道路及其他公共場地的清掃保潔，負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的垃圾清運(yùn)，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生；

(三)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行養(yǎng)護(hù)、維修；

(四)做好物業(yè)養(yǎng)護(hù)、維修、更新及費(fèi)用開支的記錄，妥善保管物業(yè)檔案資料和有關(guān)財(cái)務(wù)賬冊，建立物業(yè)服務(wù)信息平臺(tái)，為業(yè)主、物業(yè)使用人提供免費(fèi)查詢服務(wù)；

(五)實(shí)行二十四小時(shí)值班制，建立和完善物業(yè)服務(wù)工作應(yīng)急預(yù)案，及時(shí)處理物業(yè)服務(wù)中的突發(fā)事件；

(六)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。

第三十七條 除有關(guān)國家機(jī)關(guān)依法調(diào)取外，未經(jīng)業(yè)主、物業(yè)使用人書面同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向他人出售或者非法提供業(yè)主、物業(yè)使用人的個(gè)人信息。

未經(jīng)法定程序并簽訂委托合同，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得利用業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營，不得侵占或者擅自使用、處分業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)和依法歸業(yè)主所有的收益。

第三十八條 物業(yè)管理服務(wù)實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理人制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定指派項(xiàng)目經(jīng)理人。

項(xiàng)目經(jīng)理人不能履行職責(zé)或者業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)要求更換項(xiàng)目經(jīng)理人的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)更換。

第三十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，在業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督下，委托專門機(jī)構(gòu)承擔(dān)電梯、防雷裝置、消防設(shè)施和器材等的養(yǎng)護(hù)、檢測、維修以及清掃保潔、園林綠化、工程施工等專項(xiàng)服務(wù)，但不得將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)一并委托或者轉(zhuǎn)交給其他單位或者個(gè)人。

電梯、壓力容器等特種設(shè)備和消防器材、設(shè)施應(yīng)當(dāng)委托具備專業(yè)資質(zhì)的檢測機(jī)構(gòu)進(jìn)行定期檢驗(yàn)檢測，委托具備專業(yè)資質(zhì)的維護(hù)保養(yǎng)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)日常維護(hù)、保養(yǎng)。

第四十條 物業(yè)服務(wù)費(fèi)可以采取包干制或者酬金制等方式收取，具體標(biāo)準(zhǔn)和方式由物業(yè)服務(wù)合同約定；實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，應(yīng)當(dāng)在指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)確定。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)公示物業(yè)服務(wù)合同約定的收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)、收費(fèi)方式。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主收取任何未經(jīng)合同約定并經(jīng)公示的費(fèi)用。

物業(yè)服務(wù)合同期內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。如需提高的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按幢公示擬調(diào)價(jià)方案、調(diào)價(jià)理由、成本變動(dòng)情況等相關(guān)資料，與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商，并經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意；沒有成立業(yè)主大會(huì)的，需經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，并簽訂變更協(xié)議。

第四十一條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法催交。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得采取中斷提供、限制或者變相限制購買水、電、氣、熱以及停運(yùn)電梯等方式迫使業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

第四十二條 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)，并自轉(zhuǎn)讓合同簽訂之日起十五日內(nèi)將轉(zhuǎn)讓事項(xiàng)告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

物業(yè)出租的，出租人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂后及時(shí)將承租人及其聯(lián)系方式、租賃期限、物業(yè)服務(wù)費(fèi)交納的約定等情況書面告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第四十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)公示下列信息：

(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理人的姓名、聯(lián)系方式和物業(yè)服務(wù)投訴電話；

(二)電梯、消防、監(jiān)控等設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)保養(yǎng)單位的名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式和應(yīng)急處置方案等；

(三)公共水電費(fèi)用及其分?jǐn)傇敿?xì)情況；

(四)房屋修繕、裝飾裝修以及使用過程中的結(jié)構(gòu)變動(dòng)等情況；

(五)其他應(yīng)當(dāng)公示的信息。

物業(yè)服務(wù)費(fèi)采用酬金制方式收取的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定建立物業(yè)服務(wù)各項(xiàng)資金收支臺(tái)賬，于每年三月底前公布上一年度物業(yè)服務(wù)各項(xiàng)成本費(fèi)用、接受委托利用業(yè)主共用部位和共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的各項(xiàng)收支、公共水電費(fèi)用分?jǐn)偟仍敿?xì)情況。

業(yè)主、物業(yè)使用人可以查詢、復(fù)制前款規(guī)定的相關(guān)原始資料，并依法實(shí)施監(jiān)督；業(yè)主、物業(yè)使用人對公示內(nèi)容有異議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)作出書面說明。

第四十四條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿九十日前，組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議討論決定物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用事宜。業(yè)主大會(huì)決定續(xù)聘的，由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同；業(yè)主大會(huì)決定不續(xù)聘的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第四十五條 原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿或者解除之日起十五日內(nèi)退出物業(yè)項(xiàng)目，但與業(yè)主委員會(huì)另有約定的除外。

原物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出時(shí)，應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督下，與新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦妥管理交接手續(xù)并移交下列資料和財(cái)物：

(一)物業(yè)承接查驗(yàn)資料；

(二)物業(yè)服務(wù)期間形成的物業(yè)及設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、保養(yǎng)、維修、改造、更新的有關(guān)資料和物業(yè)服務(wù)檔案；

(三)物業(yè)服務(wù)用房、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；

(四)預(yù)收、代收的有關(guān)費(fèi)用及相關(guān)賬冊、票據(jù)；

(五)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定應(yīng)當(dāng)移交的其他資料和財(cái)物。

第四十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項(xiàng)目時(shí)，尚未選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會(huì)可以申請街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府進(jìn)行應(yīng)急管理；尚未成立業(yè)主大會(huì)的，十名以上業(yè)主可以聯(lián)名申請街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府進(jìn)行應(yīng)急管理。街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)、督促居(村)民委員會(huì)組織不超過一年的基本保潔、秩序維護(hù)等服務(wù)，費(fèi)用由全體業(yè)主共同承擔(dān)。

第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)

第四十七條 業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)決定，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益。

業(yè)主或者物業(yè)使用人封閉陽臺(tái)以及安裝空調(diào)外機(jī)、太陽能熱水器、防盜網(wǎng)、遮陽罩、外置式晾衣架等設(shè)施，不得違反管理規(guī)約，應(yīng)當(dāng)保持物業(yè)的安全、整潔、美觀。

第四十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

(一)改變房屋、人民防空工程承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)；

(二)將沒有防水要求的房間或者陽臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層臥室、客廳、餐廳、書房、廚房之上；

(三)擅自將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房或者以其他形式擅自改變物業(yè)規(guī)劃用途；

(四)侵占、損壞共用的屋頂、地面架空層等物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；

(五)擅自改變房屋外觀或者違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；

(六)違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、腐蝕性或者放射性等危險(xiǎn)物品；

(七)高空拋物、隨意棄置垃圾、排放污水；

(八)排放有毒、有害等污染環(huán)境的物質(zhì)；

(九)侵占綠地、毀壞綠化和綠化設(shè)施；

(十)占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防通道、消防登高面，損壞消防設(shè)施及器材；

(十一)使用地鎖、石墩、柵欄等障礙物占用公共道路、公共停車泊位，違反規(guī)定停放車輛；

(十二)違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物；

(十三)法律、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時(shí)管理規(guī)約禁止的其他行為。

違反前款規(guī)定的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止。業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)投訴、舉報(bào)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理。勸阻、制止無效的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)行政主管部門，有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)依法處理。

第四十九條 業(yè)主、物業(yè)使用人飼養(yǎng)犬只的，應(yīng)當(dāng)依法養(yǎng)犬、文明養(yǎng)犬，不得損害他人的合法權(quán)益。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取有效措施，減少犬只對環(huán)境的影響，并協(xié)助有關(guān)部門加強(qiáng)對物業(yè)區(qū)域內(nèi)養(yǎng)犬行為的監(jiān)督管理。

第五十條 物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃設(shè)置的機(jī)動(dòng)車停車庫、車位應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主需要。建設(shè)單位不得將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃的車庫、車位出售給本區(qū)域以外的單位或者個(gè)人。業(yè)主要求承租尚未處置的規(guī)劃車庫、車位的，建設(shè)單位不得以只售不租為由拒絕出租。

占用業(yè)主共有的道路或者其他場地設(shè)置的機(jī)動(dòng)車停車位，屬于業(yè)主共有。

第五十一條 業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)告知房屋裝飾裝修的注意事項(xiàng)和禁止的行為。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)房屋裝飾裝修現(xiàn)場巡查，發(fā)現(xiàn)違反規(guī)定的應(yīng)當(dāng)立即制止；制止無效的，及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)行政主管部門。

第五十二條 利用物業(yè)管理區(qū)域共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的收益屬于全體業(yè)主共有，主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定用于業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)或者物業(yè)管理方面的其他需要。

第五十三條 同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，有兩戶以上業(yè)主的住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)交存專項(xiàng)維修資金。業(yè)主交存的專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造，不得挪作他用。

首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金，由物業(yè)買受人在辦理商品房預(yù)售合同備案前存入物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶。房屋竣工后尚未售出和建設(shè)單位自留的物業(yè)，由建設(shè)單位在竣工驗(yàn)收備案前存入物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶。

業(yè)主分戶賬面專項(xiàng)維修資金余額不足首期交存額百分之三十的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交；未建立物業(yè)專項(xiàng)維修資金的物業(yè)，應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行補(bǔ)建。

續(xù)交、補(bǔ)交的物業(yè)專項(xiàng)維修資金可以一次性交存，也可隨物業(yè)管理費(fèi)逐月交存。

第五十四條 在保證專項(xiàng)維修資金正常使用的前提下，可以將專項(xiàng)維修資金用于購買國債。

利用專項(xiàng)維修資金購買國債，應(yīng)當(dāng)在銀行間債券市場或者商業(yè)銀行柜臺(tái)市場購買一級市場新發(fā)行的國債。

利用業(yè)主交存的專項(xiàng)維修資金購買國債，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。

利用專項(xiàng)維修資金購買國債的增值收益應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入專項(xiàng)維修資金。

第五十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)下列緊急情況的，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)立即組織應(yīng)急維修：

(一)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的屋面、外墻防水嚴(yán)重?fù)p壞；

(二)消防、電力、供水、排水、供氣系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙或者部分設(shè)備嚴(yán)重?fù)p壞等重大安全隱患或者緊急情況；

(三)電梯故障；

(四)建筑外立面裝飾和公共構(gòu)件嚴(yán)重脫落松動(dòng)，玻璃幕墻炸裂；

(五)其他發(fā)生危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的緊急情形。

第五十六條 業(yè)主大會(huì)可以在管理規(guī)約和議事規(guī)則中約定對專項(xiàng)維修資金使用采取異議表決方式投票表決。

采取異議方式投票表決的，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)在表決期限屆滿后將初步表決結(jié)果予以公示，并規(guī)定不少于十五日的催告期。未提出反對意見的業(yè)主在催告期內(nèi)提出反對意見的，計(jì)入反對票總數(shù)；最終表決結(jié)果以催告期屆滿時(shí)的票數(shù)為準(zhǔn)。

異議方式投票表決的全部資料應(yīng)當(dāng)保存三年以上，業(yè)主可以查詢、復(fù)制相關(guān)原始資料，并依法實(shí)施監(jiān)督。

第五十七條 業(yè)主大會(huì)成立前，物業(yè)專項(xiàng)維修資金由物業(yè)管理行政主管部門設(shè)立的物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)代管。業(yè)主大會(huì)成立后，由業(yè)主大會(huì)決定自行管理或者委托代管。物業(yè)專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理的，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)和國家、省有關(guān)規(guī)定籌集和使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金。

第五十八條 設(shè)區(qū)的市、自治州、縣(市、區(qū))人民政府應(yīng)當(dāng)采取措施，支持老舊住宅小區(qū)內(nèi)的道路、照明、綠地及文化體育、安全防范、物業(yè)服務(wù)用房等配套建筑及設(shè)施設(shè)備的改造建設(shè)。

老舊住宅小區(qū)業(yè)主需要增設(shè)電梯的，規(guī)劃、國土資源、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督、財(cái)政、消防等有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)國家和省有關(guān)規(guī)定予以支持。

第六章 監(jiān)督管理

第五十九條 縣級人民政府發(fā)展和改革、城鄉(xiāng)規(guī)劃、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、城市管理、公安、環(huán)境保護(hù)、衛(wèi)生和計(jì)生、園林等部門應(yīng)當(dāng)依照職責(zé)分工，加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)、房屋使用、治安秩序、消防、環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等方面的監(jiān)督管理，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布聯(lián)系方式。

前款規(guī)定的部門接到業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)的投訴舉報(bào)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行調(diào)查、處理，并將調(diào)查、處理結(jié)果告知投訴舉報(bào)人。

第六十條 住宅專項(xiàng)維修資金的管理和使用，應(yīng)當(dāng)依法接受審計(jì)部門的審計(jì)監(jiān)督。

住宅專項(xiàng)維修資金的財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核算應(yīng)當(dāng)依法接受財(cái)政部門監(jiān)督。

第六十一條 省人民政府物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)組織建立全省統(tǒng)一的物業(yè)服務(wù)行業(yè)信用信息平臺(tái)，記錄物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用信息并通過本部門網(wǎng)站向社會(huì)公布。

設(shè)區(qū)的市、自治州、縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督管理，及時(shí)將物業(yè)服務(wù)企業(yè)的有關(guān)信息納入統(tǒng)一的物業(yè)服務(wù)行業(yè)信用信息平臺(tái)。業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)對本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信息依法進(jìn)行監(jiān)督。

第六十二條 街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居(村)民委員會(huì)、企業(yè)事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體和其他組織應(yīng)當(dāng)支持城鄉(xiāng)社區(qū)人民調(diào)解組織及時(shí)調(diào)解物業(yè)糾紛，鼓勵(lì)社會(huì)工作者、人民調(diào)解員、法律專業(yè)人士等參加物業(yè)糾紛調(diào)解。

第六十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)及物業(yè)服務(wù)合同約定落實(shí)安全防范措施，將安全臺(tái)賬按月送交居(村)民委員會(huì)。

居(村)民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對物業(yè)服務(wù)企業(yè)安全防范措施的落實(shí)情況進(jìn)行指導(dǎo)監(jiān)督。

第六十四條 設(shè)區(qū)的市、自治州、縣(市、區(qū))人民政府應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度，定期研究解決物業(yè)管理活動(dòng)中的重大問題。

街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)及時(shí)召集縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理行政主管部門、公安派出所、司法所、居(村)民委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等單位和業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主代表參與協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理活動(dòng)中的矛盾糾紛。

第七章 法律責(zé)任

第六十五條 違反本條例第二十六條第一款規(guī)定，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行承接查驗(yàn)義務(wù)的，由縣級以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，作為不良經(jīng)營行為記入企業(yè)信用檔案，并予以通報(bào)。

第六十六條 違反本條例第四十五條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)無正當(dāng)理由拒不移交有關(guān)資料的，由縣級以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不改正的，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以通報(bào)，處一萬元以上十萬元以下罰款。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不移交有關(guān)財(cái)物的，業(yè)主委員會(huì)可以依法向人民法院提起訴訟。

第六十七條 違反本條例第四十八條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，改變房屋、人民防空工程承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)的，由縣級以上地方人民政府物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正，造成他人損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；違反第五項(xiàng)規(guī)定，違法搭建建筑物、構(gòu)筑物的，由縣級以上人民政府城市管理執(zhí)法部門責(zé)令限期拆除。

第六十八條 違反本條例規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)成員侵害業(yè)主利益的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第六十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行物業(yè)服務(wù)合同義務(wù)或者履行合同不符合約定導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

第七十條 縣級以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門或者其他有關(guān)行政主管部門、街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府及其工作人員在物業(yè)管理工作中不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)的，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第七十一條 違反本條例規(guī)定的其他行為，法律、法規(guī)規(guī)定處罰的，從其規(guī)定。

第八章 附 則

第七十二條 本條例下列用語的含義是：

(一)業(yè)主，是指房屋的所有權(quán)人；

(二)物業(yè)使用人，是指物業(yè)的承租人和實(shí)際使用物業(yè)的其他人；

(三)共用部位，是指房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?、戶外墻面、門廳、管道及電梯等設(shè)施設(shè)備井、樓梯間、地面架空層、走廊通道等；

(四)共用設(shè)施設(shè)備，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入房屋銷售價(jià)格的共用上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、照明、鍋爐、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、渠、池、湖、井、露天廣場、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體器械與場所及其使用的房屋等；

(五)公示，是指在物業(yè)管理區(qū)域的公告欄及其他顯著位置和物業(yè)管理信息平臺(tái)公開張貼、發(fā)布信息。

第七十三條 業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)細(xì)則、物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度、物業(yè)保修金管理辦法及住宅物業(yè)住房品質(zhì)分類制度等，由省人民政府物業(yè)管理行政主管部門按照《湖南省地方立 法條例》的有關(guān)規(guī)定制定。

第七十四條 本條例自2019年1月1日起施行。