中文名 | 遼寧省城市住宅區(qū)物業(yè)管理條例 | 頒布單位 | 遼寧省人大常委會 |
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頒布時間 | 2000.01.27 | 實施時間 | 2000.03.01 |
主要內(nèi)容
第一章 總則
第一條 為加強和完善城市住宅區(qū)物業(yè)管理,保障物業(yè)的合理使用。創(chuàng)造良好的居住環(huán)境,維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益,根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定,制定本條例。
第二條 本條例適用于我省行政區(qū)域內(nèi)城市住宅區(qū)的物業(yè)管理。
城市新建住宅區(qū)和共有設(shè)施設(shè)備齊全的城市原有住宅區(qū),應(yīng)當(dāng)實行物業(yè)管理;配套設(shè)施不全的原有住宅區(qū),應(yīng)由當(dāng)?shù)卣M織整治,達到規(guī)定的條件后實行物業(yè)管理。
第三條 物業(yè)管理應(yīng)遵循公開、公平、互利、便民的原則,實行招標(biāo)投標(biāo)制度。
一個物業(yè)管理區(qū)域只能選聘一個物業(yè)管理企業(yè)實施統(tǒng)一管理。
第四條 本條例所稱城市住宅區(qū)是指以住宅為主,配套設(shè)施齊全,達到一定規(guī)模的城市居住區(qū)域。
本條例所稱城市住宅區(qū)物業(yè)(以下簡稱物業(yè)),是指城市住宅區(qū)內(nèi)房屋及相關(guān)共用設(shè)施設(shè)備和共用場地。
本條例所稱物業(yè)管理,是指物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)物業(yè)管理會同約定,對既有物業(yè)進行管理和對業(yè)主、物業(yè)使用人提供服務(wù)的活動。
本條例所稱業(yè)主是指物業(yè)所有權(quán)人。
本條例所稱物業(yè)使用人是指物業(yè)的承租人和實際使用物業(yè)的其他人。
第五條 省建設(shè)行政主管部門和市、縣(含縣級市、區(qū),下同)人民政府主管房產(chǎn)行政管理的部門是本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)行政主管部門。
街道辦事處和其他有關(guān)部門在各自的職權(quán)范圍內(nèi),對物業(yè)管理工作進行指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督。
第二章 業(yè)主、物業(yè)使用人的自治管理
第六條 房屋出售率或者入住率達到50%以上的新建住宅區(qū)和達到物業(yè)管理規(guī)定條件的原有住宅區(qū),由市、縣物業(yè)行政主管部門指導(dǎo)街道辦事處組織召開業(yè)主、物業(yè)使用人大會或者代表大會,選舉產(chǎn)生物業(yè)管理委員會。
一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個物業(yè)管理委員會。
第七條 業(yè)主、物業(yè)使用人的權(quán)利、義務(wù):
(一)享有物業(yè)管理服務(wù)的權(quán)利;
(二)享有業(yè)主、物業(yè)使用人代表大會代表和物業(yè)管理委員會委員的選舉權(quán)和被選舉權(quán);
(三)決定有關(guān)物業(yè)管理的重大事項;
(四)監(jiān)督物業(yè)管理委員會的工作;
(五)執(zhí)行業(yè)主、物業(yè)使用人大會或代表大會、物業(yè)管理委員會的有關(guān)決議、決定;
(六)遵守有關(guān)物業(yè)管理的法律、法規(guī)和物業(yè)管理公約;
(七)按時繳納物業(yè)管理服務(wù)費用。
第八條 業(yè)主、物業(yè)使用人大會或者代表大會具有下列權(quán)利:
(一)選舉、撤換物業(yè)管理委員會的組成人員;
(二)審議通過物業(yè)管理委員會章程和物業(yè)管理公約;
(三)改變或者撤銷物業(yè)管理委員會作出的不適當(dāng)決定;
(四)決定物業(yè)管理服務(wù)項目、收費標(biāo)準(zhǔn)等重大事項。
業(yè)主、物業(yè)使用人大會或者代表大會,每年至少召開一次,必要時經(jīng)業(yè)主、物業(yè)使用人或者代表的提議,可隨時召開業(yè)主、物業(yè)使用人大會或者代表大會。
第九條 物業(yè)管理委員會由主任一人、副主任和委員若干人組成,每屆任期3年。
第十條 物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi),到所在地縣以上物業(yè)行政主管部門備案。
第十一條 物業(yè)管理委員會每半年至少召開一次會議。會議必須有半數(shù)以上委員出席,作出的決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上通過。
物業(yè)管理委員會召開會議可以根據(jù)需要邀請街道辦事處、公安派出所、居民委員會等有關(guān)方面參加。
第十二條 物業(yè)管理委員會的職責(zé):
(一)維護業(yè)主、物業(yè)使用人的合法權(quán)益;
(二)通過招標(biāo)選聘、續(xù)聘符合條件的物業(yè)管理企業(yè),并與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或者解除物業(yè)管理合同;
(三)審議物業(yè)管理企業(yè)制訂的年度物業(yè)管理計劃和管理服務(wù)的重大措施;
(四)聽取業(yè)主和物業(yè)使用人的意見和建議,監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動;
(五)確定或者調(diào)整物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容,并協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)收繳物業(yè)管理服務(wù)費;
(六)督促業(yè)主、物業(yè)使用人遵守物業(yè)管理公約,協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)落實各項管理工作,監(jiān)督共用設(shè)施設(shè)備和共用場地的合理使用。
第三章 物業(yè)管理企業(yè)
第十三條 物業(yè)管理企業(yè)必須經(jīng)物業(yè)行政主管部門資質(zhì)審查,并經(jīng)工商行政管理機關(guān)登記注冊、領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照。
第十四條 物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利、義務(wù):
(一)按照合同要求,制定本住宅區(qū)物業(yè)管理辦法;
(二)依據(jù)委托管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理服務(wù)費用;
(三)制止違反物業(yè)管理規(guī)定的行為;
(四)選聘專業(yè)公司和人員承擔(dān)專項服務(wù)業(yè)務(wù);
(五)按委托管理合同實施物業(yè)管理;
(六)接受物業(yè)管理委員會和業(yè)主、物業(yè)使用人的監(jiān)督;
(七)協(xié)助有關(guān)部門開展社區(qū)活動。
第十五條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)管理合同終止之日起1O日內(nèi),到物業(yè)管理委員會辦理下列事項:
(一)對預(yù)收的物業(yè)管理服務(wù)費按實結(jié)算,剩余部分予以結(jié)轉(zhuǎn);
(二)移交全部物業(yè)檔案資料和有關(guān)財務(wù)帳冊;
(三)移交業(yè)主共有的房屋、場地和其他財物。
第四章 物業(yè)的前期管理與移交
第十六條 物業(yè)前期管理,是指新開發(fā)建設(shè)的房屋竣工后至物業(yè)管理委員會成立前的物業(yè)管理。
第十七條 房屋開發(fā)單位在銷售房屋時,應(yīng)當(dāng)與業(yè)主簽定前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議,前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議應(yīng)使用國家示范文本。
第十八條 物業(yè)的前期管理工作由房屋開發(fā)單位或者其委托的物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)。
物業(yè)前期管理費用分別由房屋開發(fā)單位、業(yè)主、物業(yè)使用人承擔(dān);房屋未售出和出租的,由房屋開發(fā)單位承擔(dān);房屋已售出或出租的,由業(yè)主或物業(yè)使用人承擔(dān)。
第十九條 房屋開發(fā)單位移交物業(yè)時,應(yīng)將按規(guī)劃要求,進入住宅小區(qū)建設(shè)成本,屬業(yè)主共有的物業(yè)管理辦公用房,移交給物業(yè)管理委員會。具體標(biāo)準(zhǔn)和辦法,由市人民政府確定。
第二十條 房屋開發(fā)單位移交物業(yè)管理時,應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理委員會及其聘用的物業(yè)管理企業(yè)移交下列工程建設(shè)資料:
(一)竣工總平面圖;
(二)單體房屋及配套的基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備的竣工圖;
(三)地下管網(wǎng)圍;
(四)各類房屋和共用設(shè)施設(shè)備清單;
(五)其他必要的資料。
第五章 物業(yè)的管理與使用
第二十一條 城市住宅區(qū)內(nèi)的共用設(shè)施設(shè)備的物業(yè)管理范圍,按國家有關(guān)規(guī)定,由市人民政府確定。
第二十二條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)依據(jù)物業(yè)管理合同提供服務(wù),保持房屋及其共用設(shè)施設(shè)備和共用場地完好,使用方便、安全,環(huán)境整潔,公共秩序良好。
物業(yè)管理企業(yè)可承擔(dān)業(yè)主、物業(yè)使用人委托的前款規(guī)定以外的其它服務(wù)事項。
第二十三條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止有下列行為:
(一)損壞房屋結(jié)構(gòu)和破壞房屋外貌;
(二)擅自將住宅房屋改為商業(yè)用房或其它經(jīng)營性用房;
(三)擅自在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)搭建建筑物、構(gòu)筑物;
(四)擅自移動、占用、損壞共用設(shè)施設(shè)備;
(五)安裝影響房屋結(jié)構(gòu)的動力設(shè)備;
(六)影響公共衛(wèi)生、破壞周圍環(huán)境的行為。
第二十四條 業(yè)主、物業(yè)使用人裝修房屋,應(yīng)當(dāng)接受物業(yè)管理企業(yè)的指導(dǎo)。物業(yè)管理企業(yè)對違反本條例及有關(guān)規(guī)定的行為,應(yīng)當(dāng)勸阻制止;對拒不改正的,應(yīng)當(dāng)及時告知物業(yè)管理委員會予以解決;解決不成的,報告物業(yè)行政主管部門依法處理。
第二十五條 城市住宅區(qū)內(nèi)的自行車棚、停車場等共用設(shè)施設(shè)備和共用場地,已攤?cè)敕课蒌N售面積的,屬業(yè)主共有,任何單位和個人不得擅自占用、出售和從事經(jīng)營活動。
第二十六條 因物業(yè)維修或者因公共利益需要臨時占用、挖掘道路、場地的,需經(jīng)有關(guān)行政管理部門批準(zhǔn)后施工,并在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀。
第二十七條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋及相關(guān)共用設(shè)施設(shè)備和共用場地設(shè)置廣告、敷設(shè)管線的。應(yīng)當(dāng)征得物業(yè)管理企業(yè)和相關(guān)業(yè)主的書面同意,按照有關(guān)規(guī)定辦理審批手續(xù),并支付設(shè)置費用。
第二十八條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓、出租房屋或者物業(yè)使用人轉(zhuǎn)租房屋時,應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理公約作為轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同的附件。
當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自房屋轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同簽訂之日起10日內(nèi),將轉(zhuǎn)讓或者租賃的有關(guān)情況告知物業(yè)管理委員會和物業(yè)管理企業(yè)。
第六章 物業(yè)管理費用
第二十九條 建立住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金,其收取、使用和管理;按照國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第三十條 房屋自用部位和自用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造費用,由業(yè)主承擔(dān)。
房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的大修、更新和改造費用,在維修基金中支出。未繳納維修基金的,由業(yè)主按擁有的建筑面積比例承擔(dān);日常維修費用在物業(yè)管理服務(wù)費中支出。
第三十一條 房屋的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修時,相鄰關(guān)系人應(yīng)當(dāng)予以配合。因相鄰關(guān)系人阻撓維修造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人財產(chǎn)損失的,責(zé)任人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
業(yè)主、物業(yè)使用人因維修、更新和改造自用部位、自用設(shè)施設(shè)備,造成相鄰關(guān)系人的財產(chǎn)損失的,責(zé)任人應(yīng)當(dāng)予以修復(fù)或者賠償。
第三十二條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋時,其維修基金帳戶隨房屋所有權(quán)同時過戶。
第三十三條 物業(yè)管理服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)以每一物業(yè)管理區(qū)域為單位,按房屋建筑面積和物業(yè)管理服務(wù)項目、標(biāo)準(zhǔn),由物業(yè)管理委員會與物業(yè)管理企業(yè)參照市人民政府制定的物業(yè)管理服務(wù)收費指導(dǎo)價協(xié)商確定。
第三十四條 物業(yè)管理企業(yè)收取物業(yè)管理服務(wù)費的項目及標(biāo)準(zhǔn)必須公布。
業(yè)主、物業(yè)使用人必須按照規(guī)定向物業(yè)管理企業(yè)繳納物業(yè)管理服務(wù)費,其他任何單位不得重復(fù)收取性質(zhì)相同的費用。
第三十五條 物業(yè)管理企業(yè)每半年至少向物業(yè)管理委員會報告一次物業(yè)管理服務(wù)費收支情況;每年至少向業(yè)主、物業(yè)使用人公布一次物業(yè)管理服務(wù)費收支情況。
第七章 法律責(zé)任
第三十六條 違反本條例第十三條規(guī)定,未經(jīng)物業(yè)行政主管部門資質(zhì)審查,由物業(yè)行政主管部門責(zé)令改正,沒收違法所得,并處5000元以上1萬元以下罰款。
第三十七條 違反本條例第十五條、第二十條規(guī)定之一的,由物業(yè)行政主管部門責(zé)令限期改正,并處5000元以上1萬元以下罰款。
第三十八條 違反本條例第十九條規(guī)定,未提供物業(yè)管理辦公用房的,由物業(yè)行政主管部門會同房地產(chǎn)開發(fā)行政管理部門,責(zé)令房屋開發(fā)單位向物業(yè)管理委員會提供物業(yè)管理辦公用房,或者繳納在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)購買物業(yè)管理辦公用房的價款。
第三十九條 違反本條例第二十三條規(guī)定,有禁止行為之一的,物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)制止;造成損失的,有權(quán)要求賠償;情節(jié)嚴(yán)重的,由物業(yè)行政主管部門責(zé)令恢復(fù)原狀,并可處1000元以下罰款。
第四十條 違反本條例第二十五條規(guī)定,占用和出售屬于業(yè)主共有的自行車棚、車庫等設(shè)施的,由物業(yè)行政主管部門責(zé)令改正。并可處2000元以上5000元以下罰款。
第四十一條 業(yè)主、物業(yè)使用人違反本條例第三十四條第二款規(guī)定,未繳納物業(yè)管理服務(wù)費的,物業(yè)管理企業(yè)可以按照應(yīng)繳金額的0.3%按日加收滯納金。
拖欠物業(yè)管理服務(wù)費3個月以上的,物業(yè)管理企業(yè)可向人民法院申請支付令或提起訴訟。
第四十二條 業(yè)主、物業(yè)使用人大會或代表大會作出的決定違反本條例規(guī)定的,物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正,或者撤銷其決定,并通告全體業(yè)主和物業(yè)使用人。
物業(yè)管理委員會及其成員作出的決定違反本條例規(guī)定的,由業(yè)主、物業(yè)使用人大會或者代表大會予以撤銷或改變,并由責(zé)任人承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
第四十三條 物業(yè)管理企業(yè)違反本條例規(guī)定,未取得營業(yè)執(zhí)照,從事物業(yè)管理或者擅自設(shè)立收費項目、提高收費標(biāo)準(zhǔn)的,由工商行政管理部門、物價行政管理部門按照有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定處罰。
第四十四條 物業(yè)行政主管部門工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的,由其所在單位或者上級主管部門給予行政處分;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。
第八章 附則
第四十五條 我省行政區(qū)域內(nèi)的寫字樓、商廈等物業(yè)管理,參照本條例規(guī)定執(zhí)行。
第四十六條 本條例自2000年3月1日起施行。
物業(yè)管理條例 ?。?003年6月8日中華人民共和國國務(wù)院令第379號公布 根據(jù)2007年8月26日《國務(wù)院關(guān)于修改〈物業(yè)管理條例〉的決定》修訂) 編輯本段 第一章 總則 第一條 為了規(guī)范物業(yè)管...
第一章 總 則 第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動,維護...
第一章 總 則第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動,維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益,改善人民群眾的生活和工作環(huán)境,制定本條例。第二條 本條例所稱物業(yè)管理,是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按...
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遼寧省城市住宅區(qū)物業(yè)管理條例 發(fā)布時間: 2012 年 3 月 2 日瀏覽次數(shù): 62 次 第一章 總則 第一條 為加強和完善城市住宅區(qū)物業(yè)管理,保障物業(yè)的合理使用,創(chuàng)造 良好的居住環(huán)境,維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益,根據(jù)國 家有關(guān)規(guī)定,制定本條例。 第二條 本條例適用于我省行政區(qū)域內(nèi)城市住宅區(qū)的物業(yè)管理。 城市新建住宅區(qū)和共有設(shè)施設(shè)備齊全的城市原有住宅區(qū),應(yīng)當(dāng)實行物業(yè)管 理;配套設(shè)施不全的原有住宅區(qū),應(yīng)由當(dāng)?shù)卣M織整治,達到規(guī)定的條件后 實行物業(yè)管理。 第三條 物業(yè)管理應(yīng)遵循公開、公平、互利、便民的原則,實行招標(biāo)投標(biāo) 制度。 一個物業(yè)管理區(qū)域只能選聘一個物業(yè)管理企業(yè)實施統(tǒng)一管理。 第四條 本條例所稱城市住宅區(qū)是指以住宅為主,配套設(shè)施齊全,達到一 定規(guī)模的城市居住區(qū)域。 本條例所稱城市住宅區(qū)物業(yè)(以下簡稱物業(yè)),是指城市住宅區(qū)內(nèi)房屋及 相關(guān)共用設(shè)施設(shè)備和共有場地。 本條例
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海南省住宅區(qū)物業(yè)管理條例 (1999年 9月 24日海南省第二屆人民代表大會常務(wù)委員會第九次會議通過 根 據(jù) 2004年 8月 6日海南省第三屆人民代表大會常務(wù)委員會第十一次會議《關(guān)于 修改〈海南省住宅區(qū)物業(yè)管理條例〉的決定》修正) 第一章 總則 第一條 為加強物業(yè)管理,提高物業(yè)管理的服務(wù)水平,規(guī)范物業(yè)管理行為, 維護業(yè)主、使用人和物業(yè)管理公司的合法權(quán)益,提供整潔、文明、舒適、安全的 居住環(huán)境,根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī),結(jié)合本省實際,制定本條例。 第二條 本條例適用于本省行政區(qū)域內(nèi)住宅區(qū)的物業(yè)管理。 本條例所稱物業(yè), 是指已竣工并交付使用的住宅及其附屬的設(shè)施、 設(shè)備和場 地。 本條例所稱物業(yè)管理, 是指業(yè)主組成業(yè)主委員會對其物業(yè)的共有部分和共同 事務(wù)委托物業(yè)管理公司進行專業(yè)管理的活動。 本條例所稱業(yè)主,是指物業(yè)的所有權(quán)人。 本條例所稱使用人,是指物業(yè)的承租人和業(yè)主之外的其他實際使用物業(yè)的 人
2017年,民心網(wǎng)平臺收到的住宅小區(qū)物業(yè)管理問題的訴求占民心網(wǎng)訴求總量的10%。隨著物業(yè)管理問題的逐漸增多,原《遼寧省物業(yè)管理條例》已不能適應(yīng)物業(yè)管理工作需要。2017年11月30日,省十二屆人大常委會第三十八次會議審議通過了新修訂的《遼寧省物業(yè)管理條例》(以下簡稱《條例》),并于今日起正式施行。
與原條例相比,新修訂的《遼寧省物業(yè)管理條例》增加了37條內(nèi)容,亮點頻現(xiàn)。
亮點一:
啟動專項維修資金可走“綠色通道”
在現(xiàn)實生活中,業(yè)主經(jīng)常會遇到住宅公共設(shè)備的維修、更新、改造等需要啟用維修資金,按原來規(guī)定上述情況需要三分之二的業(yè)主同意,但這一規(guī)定在實際中很難實現(xiàn)。新《條例》中對此現(xiàn)象做出了新規(guī)定,物業(yè)保修期滿后,發(fā)生危及安全情形,需要立即使用住宅專項維修資金的,由業(yè)主委員會或者居(村)民委員會、相關(guān)業(yè)主提出應(yīng)急處置方案,或者由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出建議,經(jīng)業(yè)主委員會或者居(村)民委員會、相關(guān)業(yè)主同意,報送物業(yè)行政主管部門于三個工作日內(nèi)完成審核同意后使用。
《條例》明確規(guī)定了七種危及安全情形,包括屋面、外墻體防水損壞造成滲漏的;電梯故障危及人身安全的;消防設(shè)施損壞的;公共護(圍)欄破損嚴(yán)重,危及人身、財產(chǎn)安全的;樓體外立面有脫落危險的;共用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙,危及人身、財產(chǎn)安全的;其他危及房屋安全的情形。
亮點二:
不得以拖欠物業(yè)費為由中斷服務(wù)
《條例》提出,物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自擴大收費范圍、提高收費標(biāo)準(zhǔn)、重復(fù)收費,以及合同期滿繼續(xù)服務(wù)收費的,業(yè)主有權(quán)拒絕。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同預(yù)收物業(yè)服務(wù)費用,預(yù)收期限最長不得超過一年。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費用、不配合管理等理由,中斷或以限時限量等方式變相中斷供水、供電、供氣、供熱,以及實施阻礙業(yè)主進入物業(yè)管理區(qū)域等損害業(yè)主合法權(quán)益的其他行為。
亮點三:
新小區(qū)前期物業(yè)合同不得超過三年
《條例》提出,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按規(guī)定選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè),并與之簽訂不超過三年的前期物業(yè)服務(wù)書面合同。合同期滿繼續(xù)聘用的,應(yīng)當(dāng)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同;更換前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)過已經(jīng)交付的半數(shù)以上業(yè)主同意。
在物業(yè)服務(wù)合同解除或者終止以前,原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域和停止物業(yè)服務(wù)。
亮點四:
業(yè)主大會成立前
物業(yè)經(jīng)營收入70%納入維修資金
業(yè)主大會成立前,利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事經(jīng)營性活動的,應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同中約定,經(jīng)營所得的70%納入住宅專項維修資金,其余部分用于補貼物業(yè)服務(wù)費。業(yè)主大會成立后,利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事經(jīng)營性活動的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會、相關(guān)業(yè)主同意,經(jīng)營收益歸全體業(yè)主共有,主要用于補充專項維修資金,也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
第一章 總則
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理行為,維護業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益,根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定,結(jié)合本市實際,制定本條例。
第二條 本條例適用于本市市區(qū)和各縣(市)人民政府所在地城市范圍內(nèi)的住宅區(qū)物業(yè)管理。
第三條 本條例所稱住宅區(qū),是指以住宅為主,并有相應(yīng)配套共用設(shè)施設(shè)備的居住區(qū)。住宅區(qū)的范圍由縣(市)、區(qū)人民政府物業(yè)管理行政主管部門會同有關(guān)部門劃定。
本條例所稱物業(yè),是指已建成并交付使用的房屋以及相關(guān)的共用設(shè)施設(shè)備。
本條例所稱物業(yè)管理,是指業(yè)主、業(yè)主委員會或者有關(guān)單位,委托物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)進行管理和為業(yè)主、使用人服務(wù)的活動。
本條例所稱業(yè)主,是指物業(yè)的所有權(quán)人。
本條例所稱使用人,是指物業(yè)的承租人或者實際使用物業(yè)的其他人。
本條例所稱物業(yè)管理企業(yè),是指依法成立并接受委托進行專業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)。
第四條 住宅區(qū)物業(yè)管理實行業(yè)主自治與專業(yè)服務(wù)相結(jié)合、屬地管理與行業(yè)管理相結(jié)合的模式。
住宅區(qū)物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)逐步實行招投標(biāo)制度。
第五條 業(yè)主、使用人有依法參加住宅區(qū)物業(yè)管理的權(quán)利,并有合理使用房屋和共用設(shè)施設(shè)備、維護住宅區(qū)公共利益的義務(wù)。
第六條 長春市房地產(chǎn)管理部門是本市物業(yè)管理的行政主管部門,負(fù)責(zé)組織實施本條例。
各縣(市)、區(qū)人民政府物業(yè)管理行政主管部門由市人民政府確定,依照本條例對轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理活動進行監(jiān)督、檢查、指導(dǎo)。
市、縣(市)、區(qū)人民政府的其他有關(guān)部門按照各自職責(zé),協(xié)同實施本條例。
第七條 物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)逐步向社會化、專業(yè)化方向發(fā)展,通過市場競爭,提高管理水平,改善人民生活和社會環(huán)境。
第二章 前期物業(yè)管理
第八條 新建住宅區(qū)必須實行物業(yè)管理。物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)參加住宅區(qū)規(guī)劃設(shè)計方案的論證和住宅區(qū)竣工后的綜合驗收工作。未經(jīng)驗收合格的住宅區(qū),不得交付使用。
開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃設(shè)計方案進行物業(yè)配套建設(shè)。
開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將規(guī)劃設(shè)計方案自批準(zhǔn)之日起10日內(nèi)報物業(yè)管理行政主管部門備案。
第九條 新建住宅區(qū),在竣工驗收合格后到業(yè)主委員會成立前,由開發(fā)建設(shè)單位委托物業(yè)管理企業(yè)對住宅區(qū)進行物業(yè)管理,業(yè)主委員會成立后,由業(yè)主委員會選聘的物業(yè)管理企業(yè)對住宅區(qū)進行物業(yè)管理。
第十條 開發(fā)建設(shè)單位在銷售(含預(yù)售,下同)房屋時,應(yīng)當(dāng)與購房人簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議,并將其作為房屋銷售合同的附件。
第十一條 新建住宅區(qū)移交物業(yè)管理企業(yè)時,開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照本條例第四十四條規(guī)定移交物業(yè)檔案資料,同時應(yīng)當(dāng)按照住宅區(qū)總建筑面積0.2%的比例,無償為物業(yè)管理企業(yè)提供管理用房,不足50平方米的按50平方米提供。
物業(yè)管理用房為全體業(yè)主共同所有,由物業(yè)管理企業(yè)出資養(yǎng)護維修。物業(yè)管理用房不得改變用途。
第十二條 新建住宅區(qū)實行物業(yè)管理后,未售(租)出的空置房屋,其業(yè)主為開發(fā)建設(shè)單位,由開發(fā)建設(shè)單位繳納物業(yè)管理服務(wù)費。
第三章 業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會
第十三條 業(yè)主的權(quán)利:
(一)參加業(yè)主大會,享有表決權(quán);
(二)享有業(yè)主委員會委員的選舉權(quán)和被選舉權(quán);
(三)依法監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;
(四)依法監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動。
業(yè)主的義務(wù):
(一)遵守業(yè)主公約;
(二)遵守住宅區(qū)的物業(yè)管理制度;
(三)執(zhí)行業(yè)主大會和業(yè)主委員會的有關(guān)決議、決定;
(四)依法交納物業(yè)管理服務(wù)費用和維修基金。
第十四條 業(yè)主大會由住宅區(qū)內(nèi)全體業(yè)主組成。
業(yè)主大會由業(yè)主委員會負(fù)責(zé)組織召開。
業(yè)主大會每年至少召開一次,特殊情況下,經(jīng)業(yè)主委員會決定,可以臨時召開業(yè)主大會。
經(jīng)擁有住宅區(qū)物業(yè)30%以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議,可以召開業(yè)主大會,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自接到該項提議之日起20日內(nèi)就其所提議內(nèi)容組織召開業(yè)主大會;逾期未召開的,提議的業(yè)主可以向所在地的物業(yè)管理行政主管部門申請,由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令業(yè)主委員會限期組織召開業(yè)主大會。
業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)邀請使用人代表列席。
第十五條 業(yè)主大會履行下列職責(zé):
(一)選舉或者撤換業(yè)主委員會委員;
(二)審議業(yè)主委員會章程、業(yè)主公約和物業(yè)管理委托合同;
(三)審議業(yè)主委員會的工作報告;
(四)監(jiān)督業(yè)主委員會工作,改變或者撤銷業(yè)主委員會不適當(dāng)?shù)臎Q定;
(五)決定物業(yè)管理的其他重大事項。
第十六條 業(yè)主大會,應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)投票權(quán)數(shù)的業(yè)主出席。
業(yè)主大會作出的決定,應(yīng)當(dāng)經(jīng)住宅區(qū)內(nèi)過半數(shù)投票權(quán)數(shù)的業(yè)主表決通過。
業(yè)主投票權(quán)數(shù)按照業(yè)主所擁有物業(yè)建筑面積多少計算,建筑面積每1平方米為1票。
第十七條 住宅區(qū)內(nèi)已交付使用的物業(yè)建筑面積達到70%以上的,應(yīng)當(dāng)依照本條例規(guī)定召開第一屆業(yè)主大會。第一屆業(yè)主大會由住宅區(qū)所在地的縣(市)、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門組織召開。
第十八條 實行物業(yè)管理的住宅區(qū),應(yīng)當(dāng)依法成立業(yè)主委員會。
業(yè)主委員會經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門核準(zhǔn)登記,在實施物業(yè)管理工作中代表和維護全體業(yè)主的合法權(quán)益。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)接受物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督、指導(dǎo)和管理。
第十九條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會由5—17名委員組成。
業(yè)主委員會設(shè)主任1人,副主任1—3人,主任、副主任由業(yè)主委員會在其委員中選舉產(chǎn)生。
第二十條 業(yè)主委員會每屆任期三年,任期屆滿應(yīng)當(dāng)依照本條例規(guī)定重新選舉。
業(yè)主委員會委員可以連選連任。業(yè)主委員會委員缺額時,應(yīng)當(dāng)依照本條例規(guī)定進行補選。
第二十一條 業(yè)主委員會履行下列職責(zé):
(一)召集和主持業(yè)主大會,并報告工作;
(二)草擬、修訂業(yè)主公約、業(yè)主委員會章程;
(三)選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè),與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或解除物業(yè)管理委托合同;
(四)依照法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定負(fù)責(zé)維修基金的統(tǒng)籌,監(jiān)督維修基金的使用和管理;
(五)審定物業(yè)管理企業(yè)提出的年度工作計劃、物業(yè)管理服務(wù)費的預(yù)算和決算;
(六)聽取業(yè)主、使用人的意見和建議,監(jiān)督和支持物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動;
(七)執(zhí)行業(yè)主大會的有關(guān)決議、決定;
(八)履行物業(yè)管理委托合同;
(九)監(jiān)督業(yè)主公約和物業(yè)管理制度的執(zhí)行;
(十)業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。
前款第(二)、(三)、(四)項規(guī)定的事項,應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會批準(zhǔn)。
業(yè)主委員會不得從事本條例規(guī)定以外的其他活動。
第二十二條 業(yè)主委員會會議每季度至少召開一次,會議由主任或者受其委托的副主任主持召開,會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席。會議作出的決定須經(jīng)全體委員過半數(shù)通過。
第二十三條 業(yè)主公約是業(yè)主共同訂立的有關(guān)規(guī)范物業(yè)使用、維修和其他行為的守則。業(yè)主公約對全體業(yè)主具有約束力。使用人應(yīng)當(dāng)遵守業(yè)主公約。
第二十四條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定,應(yīng)當(dāng)予以公布,對住宅區(qū)內(nèi)全體業(yè)主、使用人具有約束力。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定,不得與法律、法規(guī)、規(guī)章相抵觸。
第四章 物業(yè)管理企業(yè)
第二十五條 設(shè)立物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備下列條件:
(一)有固定的辦公場所;
(二)具有相應(yīng)的注冊資本;
(三)有合法的管理章程;
(四)具有進行物業(yè)管理所需相應(yīng)數(shù)量的有關(guān)專業(yè)技術(shù)人員。
第二十六條 設(shè)立物業(yè)管理企業(yè),應(yīng)當(dāng)?shù)绞形飿I(yè)管理行政主管部門進行資質(zhì)審查和企業(yè)資質(zhì)等級評定,未經(jīng)資質(zhì)審查和等級評定的,不得從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)。
物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)審查和等級評定辦法,按照國家和省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第二十七條 物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利:
(一)依照法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定和合同的約定,制定物業(yè)管理制度;
(二)收取物業(yè)管理服務(wù)費用;
(三)制止違反業(yè)主公約的行為;
(四)選聘專業(yè)公司承擔(dān)專項經(jīng)營業(yè)務(wù)。
第二十八條 物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù):
(一)履行物業(yè)管理委托合同,提供物業(yè)管理服務(wù);
(二)接受業(yè)主、業(yè)主委員會的監(jiān)督;
(三)制定物業(yè)管理服務(wù)年度計劃;
(四)定期公布代管基金收支帳目,接受質(zhì)詢和審計;
(五)接受政府有關(guān)部門的監(jiān)督管理。
第二十九條 物業(yè)管理人員應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定,經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門組織培訓(xùn)、考核合格,取得崗位證書后方可上崗。
第三十條 物業(yè)管理企業(yè)可以在住宅區(qū)內(nèi)依法開展適宜住宅區(qū)的多種經(jīng)營活動,以其收益補充物業(yè)管理服務(wù)經(jīng)費。
第五章 物業(yè)管理服務(wù)
第三十一條 物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理,應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會簽訂物業(yè)管理委托合同。
物業(yè)管理委托合同應(yīng)當(dāng)載明委托管理服務(wù)的事項、要求與標(biāo)準(zhǔn),管理服務(wù)的期限與權(quán)限,管理服務(wù)的費用,雙方的權(quán)利義務(wù)及合同終止條件,違約責(zé)任等內(nèi)容。
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)管理委托合同生效之日起15日內(nèi),將合同報住宅區(qū)所在地物業(yè)管理行政主管部門備案。
物業(yè)管理委托合同文本由市物業(yè)管理行政主管部門統(tǒng)一印制。
第三十二條 物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容:
(一)房屋及其附屬的共用設(shè)施設(shè)備的使用管理、養(yǎng)護維修;
(二)園林綠地的管理養(yǎng)護;
(三)環(huán)境衛(wèi)生的管理服務(wù);
(四)公共秩序的維護及安全防范服務(wù);
(五)車輛出入、停放管理;
(六)物業(yè)檔案資料的管理;
(七)業(yè)主、使用人委托的其他服務(wù)事項。
第三十三條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國家和省、市規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范以及業(yè)主委員會審定的物業(yè)管理服務(wù)年度計劃,實施管理服務(wù),定期對房屋共用設(shè)施設(shè)備進行養(yǎng)護維修。
第三十四條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)做好物業(yè)維修和共用設(shè)施設(shè)備更新及其費用收支的各項記錄;妥善保管物業(yè)檔案資料、有關(guān)財務(wù)帳冊和公共財物;每半年向業(yè)主委員會報送一次物業(yè)維修、更新費用的收支帳目,并接受其審核。
第三十五條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期聽取業(yè)主委員會、業(yè)主、使用人的意見和建議,改進和完善管理服務(wù)。
第三十六條 物業(yè)管理企業(yè)發(fā)現(xiàn)管理范圍內(nèi)有違反有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定行為的,應(yīng)當(dāng)進行勸阻、制止,勸阻、制止無效的,應(yīng)當(dāng)向有關(guān)部門報告。
第三十七條 物業(yè)管理企業(yè)自物業(yè)管理委托合同終止或者解除之日起30日內(nèi),向業(yè)主委員會結(jié)清財務(wù),移交物業(yè)管理用房和有關(guān)資料,并報所在地縣(市)、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案。
第三十八條 物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理,可以收取物業(yè)管理服務(wù)費;物業(yè)管理服務(wù)費,除屬于雙方協(xié)商議定的價格外,應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照批準(zhǔn)的項目和標(biāo)準(zhǔn)收?。徊⑻峁┵|(zhì)價相稱的服務(wù),不得只收費不服務(wù)或者多收費少服務(wù)。
第三十九條 物業(yè)管理的公共性服務(wù)收費,是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)管理委托合同的約定,為住宅區(qū)內(nèi)的業(yè)主提供共用設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護維修、環(huán)境衛(wèi)生清潔、保安和綠化等具有公共性的服務(wù)而向業(yè)主收取的費用。業(yè)主與使用人約定由使用人交納服務(wù)費的,從其約定。
第四十條 物業(yè)管理企業(yè)可以開展有償?shù)墓姶k性服務(wù)和特約服務(wù)。
公眾代辦性服務(wù),是指物業(yè)管理企業(yè)受有關(guān)單位的委托,提供代收代繳水電費、煤氣費、有線電視費、電話安裝使用費等公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)。
特約服務(wù),是指物業(yè)管理企業(yè)為住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主、使用人的個別需求提供的服務(wù)。
第四十一條 物業(yè)管理的公共性服務(wù)收費,實行政府指導(dǎo)價,業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的項目和標(biāo)準(zhǔn)交納。
公眾代辦性服務(wù)和特約服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)由雙方協(xié)商議定。
第四十二條 物業(yè)管理企業(yè)收費的項目和標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)在住宅區(qū)內(nèi)公布。已按照本條例規(guī)定向業(yè)主、使用人收取物業(yè)管理服務(wù)費的,其他任何單位和個人不得重復(fù)收取性質(zhì)相同的費用。
第六章 物業(yè)的使用、維護與維修基金的管理
第四十三條 物業(yè)管理企業(yè)接管物業(yè)管理項目時,應(yīng)當(dāng)對住宅區(qū)內(nèi)的房屋、園林綠地、環(huán)境衛(wèi)生和停車場地等共用設(shè)施設(shè)備進行檢查驗收,并形成驗收報告,需要委托方維修完善的,由委托方維修完善后,方可接收;雙方協(xié)議由物業(yè)管理企業(yè)維修完善的,應(yīng)當(dāng)就此項內(nèi)容簽訂書面協(xié)議。
第四十四條 物業(yè)管理企業(yè)接管物業(yè)時,有開發(fā)建設(shè)單位的,由開發(fā)建設(shè)單位提供物業(yè)檔案資料,沒有開發(fā)建設(shè)單位的,由委托方提供物業(yè)檔案資料。物業(yè)檔案資料包括:
(一)項目規(guī)劃圖、竣工總平面圖;
(二)單體建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖;
(三)附屬配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖;
(四)設(shè)施、設(shè)備安裝、使用和維護保養(yǎng)技術(shù)資料;
(五)單項工程竣工驗收證明材料;
(六)物業(yè)質(zhì)量保證文件和物業(yè)使用說明文件;
(七)房屋及配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)資料。
物業(yè)管理委托合同終止時,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)檔案資料移交給委托方。
第四十五條 業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)按照有利于物業(yè)使用、安全、外貌美觀整潔以及公平、合理的原則,在供水、排水、通行、通風(fēng)、采光、維修、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護等方面不得損害公共和他人利益。
業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)為物業(yè)管理企業(yè)、他人維護房屋及共用設(shè)施設(shè)備提供方便,因業(yè)主、使用人阻撓維修造成物業(yè)損壞及財產(chǎn)損失的,責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償。
第四十六條 在住宅區(qū)內(nèi)禁止有下列行為:
(一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu)和破壞房屋外貌;
(二)擅自改變房屋結(jié)構(gòu)和用途;
(三)占用、損壞住宅共用部位和共用設(shè)施設(shè)備;
(四)擅自搭建建筑物、構(gòu)筑物,擅自設(shè)置攤點、市場,擅自張貼、涂抹、懸掛物品;
(五)侵占、毀壞綠地;
(六)亂倒垃圾、亂堆雜物;
(七)堆放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品和排放有毒、有危害物質(zhì)或者發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音等;
(八)隨意停放車輛;
(九)違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、家畜和其他動物;
(十)利用房屋從事危害公共利益的行為和進行違法犯罪活動。
第四十七條 業(yè)主、使用人在戶外安裝空調(diào)器、防護網(wǎng)、廣告牌匾等設(shè)置物的,應(yīng)當(dāng)符合住宅區(qū)的統(tǒng)一要求。
第四十八條 住宅區(qū)內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的共用設(shè)施,不得改變使用性質(zhì),因特殊情況需要改變使用性質(zhì)的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主委員會同意并報有關(guān)主管部門批準(zhǔn)。
第四十九條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業(yè)主、使用人。
第五十條 業(yè)主、使用人需要改變房屋結(jié)構(gòu)的,應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定,經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn),并由房屋安全鑒定部門鑒定。
第五十一條 任何單位和個人不得擅自占用住宅區(qū)內(nèi)的道路、場地。因物業(yè)維修或者公共利益需要,臨時占用、挖掘道路、場地的,應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂書面協(xié)議,并經(jīng)業(yè)主委員會同意,且必須在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀,造成損失的,應(yīng)當(dāng)予以賠償。
第五十二條 物業(yè)應(yīng)當(dāng)定期養(yǎng)護維修,在出現(xiàn)危害安全、影響觀瞻、妨礙公共利益及影響他人正常使用時,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時養(yǎng)護維修。
第五十三條 住宅區(qū)內(nèi)的垃圾由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)收集清理,垃圾運輸由各縣(市)、區(qū)環(huán)境衛(wèi)生管理部門負(fù)責(zé)。
第五十四條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等管理單位,可以將住宅區(qū)內(nèi)有關(guān)服務(wù)事項,委托給物業(yè)管理企業(yè)實行統(tǒng)一服務(wù),由委托方向物業(yè)管理企業(yè)支付委托服務(wù)費。不實行委托服務(wù)的,有關(guān)管理單位應(yīng)當(dāng)服務(wù)到戶。
第五十五條 建立物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金(以下簡稱維修基金)制度。
維修基金專項用于房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新和改造。
維修基金實行??顚S谩舸鎯?,使用時需經(jīng)業(yè)主委員會同意,并由物業(yè)管理行政主管部門監(jiān)督使用。
第五十六條 維修基金的來源:
(一)購房人在購買商品住房(含經(jīng)濟適用房)時,按規(guī)定比例交納的維修資金,該部分資金由售房單位在銷售商品住房時代收;
(二)公有住房出售單位按規(guī)定比例提取的維修資金;
(三)業(yè)主在前兩項資金使用完畢時,續(xù)繳的資金。
購房人、公有住房出售單位和業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定繳納、提取維修資金。
售房單位代收維修資金時,應(yīng)當(dāng)在辦理《商品房銷(預(yù))售許可證》前,與市、縣(市)物業(yè)管理行政主管部門簽訂代收協(xié)議,代收的資金應(yīng)當(dāng)存入市、縣(市)物業(yè)管理行政主管部門指定的帳戶。財政部門依法進行監(jiān)督。
第五十七條 維修基金的使用與管理,按照國家、省、市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第五十八條 物業(yè)的維修、更新費用,按下列規(guī)定承擔(dān):
(一)房屋自用部位和自用設(shè)備的維修、更新費用,由業(yè)主承擔(dān);
(二)房屋本體的共用部位的維修、更新,由該幢物業(yè)的業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔(dān),依照本條例設(shè)立物業(yè)維修基金的,在物業(yè)維修基金中列支。
(三)共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新費用,由住宅區(qū)內(nèi)的業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔(dān);依照本條例設(shè)立物業(yè)維修基金的,在物業(yè)維修基金中列支。
房屋的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備屬人為損壞的,由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)維修,維修費用由物業(yè)管理企業(yè)向責(zé)任人追償。
第七章 法律責(zé)任
第五十九條 違反本條例第八條第二款規(guī)定的,由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令其限期進行物業(yè)配套建設(shè),拒不進行物業(yè)配套建設(shè)的,由有關(guān)部門吊銷其商品房銷(預(yù))售許可證。
第六十條 違反本條例第十一條第一款、第四十四條、第五十六條第三款規(guī)定之一的,由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令其限期改正,逾期不改正的,處以5000元以上20000元以下的罰款。
第六十一條 違反本條例第十一條第二款、第三十七條規(guī)定之一的,由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令其限期改正,逾期不改正的,處以5000元以上10000元以下的罰款。
第六十二條 違反本條例第二十六條第一款規(guī)定的,由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令其停止非法經(jīng)營活動,沒收非法所得,并處以10000元以上30000元以下的罰款。
第六十三條 違反本條例第三十三條規(guī)定的,由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令其限期改正,逾期不改正的,處以5000元以上20000元以下的罰款;情節(jié)嚴(yán)重的,可以降低其資質(zhì)等級,直至吊銷資質(zhì)證書。
第六十四條 違反本條例第三十八條、第四十二條、第四十六條、第四十七條、第五十條規(guī)定之一的,由有關(guān)行政主管部門責(zé)令其限期改正,并依照有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定予以處罰。
第六十五條 違反本條例第四十八條規(guī)定的,由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令其限期改正,并處以5000元以上20000元以下的罰款。
第六十六條 業(yè)主、使用人、物業(yè)管理企業(yè)和其他單位違反本條例規(guī)定,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任的,有關(guān)單位和個人可以依法提起民事訴訟。
第六十七條 對違反本條例行為由物業(yè)行政主管部門作出的行政處罰,在本市市區(qū)范圍內(nèi)的(雙陽區(qū)除外),由市物業(yè)管理行政主管部門決定;在縣(市)、雙陽區(qū)范圍內(nèi)的,由縣(市)、雙陽區(qū)物業(yè)管理行政主管部門決定。
第六十八條 物業(yè)管理行政主管部門執(zhí)法人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的,由所在單位或者監(jiān)察機關(guān)給予行政處分;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。
第六十九條 當(dāng)事人對物業(yè)管理行政主管部門作出的行政處罰不服的,可以依照《中華人民共和國行政復(fù)議法》和《中華人民共和國行政訴訟法》的規(guī)定,申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟。
當(dāng)事人在法定期限內(nèi)不申請復(fù)議,不提起訴訟,又不履行行政處罰決定的,作出行政處罰的機關(guān)可以申請人民法院強制執(zhí)行。
第八章 附則
第七十條 本條例由長春市人民代表大會常務(wù)委員會負(fù)責(zé)解釋。
第七十一條 非住宅、單體住宅物業(yè)管理可以參照本條例有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第七十二條 本條例自公布之日起施行。
湖南省物業(yè)管理條例
(2018年7月19日湖南省第十三屆人民代表大會常務(wù)委員會第五次會議通過)
第一章 總 則
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動,維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益,營造良好的生活和工作環(huán)境,促進社會和諧穩(wěn)定,根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》等法律、行政法規(guī),結(jié)合本省實際,制定本條例。
第二條 本條例適用于本省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動。
本條例所稱物業(yè)管理,是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理,維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。
第三條 縣級以上人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)和社區(qū)治理體系,建立和完善物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)機制。
第四條 縣級以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作,依法履行下列職責(zé):
(一)對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進行監(jiān)督管理;
(二)對物業(yè)招投標(biāo)活動進行監(jiān)督管理;
(三)對物業(yè)承接查驗、物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出交接活動進行指導(dǎo)和監(jiān)督;
(四)處理物業(yè)管理中的投訴;
(五)對專項維修資金繳存、使用情況進行監(jiān)督管理;
(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。
縣級以上人民政府其他有關(guān)行政管理部門按照各自職責(zé),做好物業(yè)管理活動相關(guān)監(jiān)督管理工作。
第五條 街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府依法監(jiān)督指導(dǎo)業(yè)主大會的成立、業(yè)主委員會的選舉等工作,督促業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責(zé),調(diào)解物業(yè)管理糾紛,協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系。
居(村)民委員會協(xié)助街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開展物業(yè)管理相關(guān)工作,對業(yè)主大會籌備、召開及業(yè)主大會、業(yè)主委員會的日常工作進行具體指導(dǎo)。
第六條 物業(yè)服務(wù)行業(yè)組織應(yīng)當(dāng)加強行業(yè)自律,制定物業(yè)服務(wù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn),規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為,督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員依法經(jīng)營、誠信服務(wù),提升物業(yè)服務(wù)水平。
第七條 鼓勵采用互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)等信息化、智能化技術(shù)提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和管理水平,推進智慧小區(qū)建設(shè)。
第二章 業(yè)主大會和業(yè)主委員會
第八條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。
物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)以有利于實施物業(yè)管理為原則,綜合考慮規(guī)劃條件、土地使用權(quán)屬范圍、建筑物規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備、自然界限、社區(qū)建設(shè)等因素確定。
新建物業(yè)物業(yè)管理區(qū)域的劃分由建設(shè)單位在編制建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計方案時一并報城市規(guī)劃主管部門核定。
尚未劃分物業(yè)管理區(qū)域并已投入使用的,其物業(yè)管理區(qū)域劃分由物業(yè)所在地縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理行政主管部門會同街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府征求業(yè)主意見后予以核定。
物業(yè)管理用房、供水、供電、消防等配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地共用不能分割的,應(yīng)當(dāng)劃為一個物業(yè)管理區(qū)域。
第九條 已劃定的物業(yè)管理區(qū)域不得擅自變更。確需變更的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域?qū)S胁糠终冀ㄖ锟偯娣e過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意,由物業(yè)所在地縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理行政主管部門會同街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府重新核定。
第十條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在申領(lǐng)商品房預(yù)售許可或者現(xiàn)房銷售備案前,將物業(yè)管理區(qū)域資料報縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案,并在商品房買賣合同中載明。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理區(qū)域向全體業(yè)主、物業(yè)使用人公示。未聘請物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,由街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府向全體業(yè)主、物業(yè)使用人公示。
第十一條 具備下列條件之一的,應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會會議:
(一)交付使用的物業(yè)專有部分建筑面積達到建筑物總面積百分之五十以上的;
(二)交付使用的物業(yè)專有部分建筑面積達到建筑物總面積百分之三十以上,且首期交付的物業(yè)專有部分交付使用時間滿兩年的;
(三)交付使用的戶數(shù)達到總戶數(shù)百分之五十以上的。
業(yè)主可以向建設(shè)單位查詢前款規(guī)定的有關(guān)資料和數(shù)據(jù),建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)予以配合。
第十二條 符合召開首次業(yè)主大會會議條件的,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地的街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出籌備首次業(yè)主大會會議的申請,十名以上業(yè)主也可以聯(lián)名申請。
街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在接到申請后三十日內(nèi)組織成立首次業(yè)主大會會議籌備組?;I備組成立之日起七日內(nèi),建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及籌備組報送建筑物面積清冊、業(yè)主名冊、建筑規(guī)劃總平面圖、共用設(shè)施設(shè)備交接資料、物業(yè)服務(wù)用房配置確認(rèn)資料等。
首次業(yè)主大會會議經(jīng)費由建設(shè)單位承擔(dān)。
第十三條 業(yè)主大會會議籌備組由業(yè)主推選代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表、居(村)民委員會代表組成?;I備組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為七至十三人的單數(shù),其中業(yè)主推選代表不得少于百分之五十?;I備組組長由街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔(dān)任。
籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)將成員名單和工作職責(zé)予以公示,公示時間不得少于七日。
籌備組中的業(yè)主成員被提名為業(yè)主委員會委員候選人的,其籌備組成員資格即行終止,籌備組應(yīng)當(dāng)從符合條件的推選人員中依次遞補。
第十四條 首次業(yè)主大會會議籌備組負(fù)責(zé)下列工作:
(一)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點和內(nèi)容;
(二)起草業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會選舉辦法、業(yè)主委員會工作規(guī)則;
(三)確認(rèn)業(yè)主身份、人數(shù)及業(yè)主投票權(quán)數(shù);
(四)組織業(yè)主推選業(yè)主委員會委員候選人;
(五)確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則;
(六)召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。
籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開十五日前公示會議通知、業(yè)主及投票權(quán)數(shù)確認(rèn)情況、業(yè)主委員會委員候選人情況、業(yè)主大會會議表決規(guī)則以及前款第二項規(guī)定的材料文本,公示時間不得少于七日。業(yè)主對公示內(nèi)容有異議的,籌備組應(yīng)當(dāng)復(fù)核或者修改,并書面告知異議人。
籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起三個月內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議?;I備組在業(yè)主委員會成立后即自行解散。
第十五條 業(yè)主大會決定下列事項:
(一)制定、修改業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)制定、修改管理規(guī)約;
(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員;
(四)改變和撤銷業(yè)主委員會不適當(dāng)?shù)臎Q定;
(五)決定業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費、業(yè)主委員會委員工作津貼及標(biāo)準(zhǔn);
(六)確定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及物業(yè)服務(wù)收費方案;
(七)決定選聘、續(xù)聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);
(八)籌集和使用專項維修資金;
(九)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;
(十)利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的方式以及所得收益的分配與使用;
(十一)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。
第十六條 業(yè)主大會可以采用集體討論或者書面征求意見的形式。采用書面征求意見形式的,應(yīng)當(dāng)將征求意見書送達業(yè)主,并至少提前十五日公示相關(guān)文本和信息。
業(yè)主大會需要投票表決的,表決意見應(yīng)當(dāng)由業(yè)主本人簽名;業(yè)主委托代理人表決的,代理人應(yīng)當(dāng)提交本人和業(yè)主的身份證復(fù)印件及委托書。提倡采用信息技術(shù)手段進行表決。
業(yè)主大會投票表決的全部資料應(yīng)當(dāng)保存三年以上,業(yè)主可以查詢、復(fù)制相關(guān)原始資料,并依法實施監(jiān)督。
第十七條 業(yè)主委員會不按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定組織召開業(yè)主大會會議的,街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會限期組織召開;逾期仍不組織召開的,街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)監(jiān)督居(村)民委員會及時組織召開。
第十八條 業(yè)主委員會由五至十一人單數(shù)組成,每屆任期三至五年,業(yè)主委員會委員可以連選連任。
業(yè)主委員會委員候選人應(yīng)當(dāng)從奉公守法、品行良好、公道正派、熱心公益、責(zé)任心強、有一定組織能力的業(yè)主中產(chǎn)生。
業(yè)主委員會委員候選人的選舉材料應(yīng)當(dāng)載明候選人是否受到過刑事處罰,是否有不良信用記錄,是否違反臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的情況等信息,并向業(yè)主公開。
第十九條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi),將業(yè)主大會會議決定、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會委員名單等材料報物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案,并書面告知相關(guān)居(村)民委員會。
第二十條 業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項,履行下列職責(zé):
(一)召集業(yè)主大會會議,報告物業(yè)管理的實施情況;
(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;
(三)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(四)監(jiān)督管理規(guī)約的實施;
(五)督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費及其他相關(guān)費用;
(六)組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用;
(七)業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。
業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席,作出決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員過半數(shù)通過。業(yè)主委員會委員不得委托他人出席業(yè)主委員會會議。
第二十一條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立信息公開制度,及時公示下列信息:
(一)業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約;
(二)業(yè)主大會和業(yè)主委員會決定;
(三)物業(yè)服務(wù)合同;
(四)經(jīng)業(yè)主大會決定占用業(yè)主共有的道路或者其他場地設(shè)置的機動車停車位及其處分情況;
(五)專項維修資金的籌集、使用情況;
(六)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營收益及其分配與使用詳細情況;
(七)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的工作經(jīng)費和業(yè)主委員會委員工作津貼詳細情況;
(八)其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主、物業(yè)使用人公開的情況和資料。
前款第一、二、三、四項規(guī)定的事項應(yīng)當(dāng)持續(xù)公示;第五、六、七項規(guī)定的事項,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)于每年三月底前公布上一年度的信息,公示期不少于三十日。
業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)查詢、復(fù)制本條第一款規(guī)定的信息及相關(guān)原始資料并依法實施監(jiān)督,業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等應(yīng)當(dāng)予以配合。
第二十二條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的,經(jīng)占總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主或者三分之一以上業(yè)主委員會委員提議,業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)有權(quán)終止其委員資格:
(一)利用業(yè)主委員會委員身份牟取不正當(dāng)利益,或者存在其他濫用職權(quán)行為,損害業(yè)主合法權(quán)益的;
(二)拒不履行業(yè)主義務(wù)的;
(三)無故缺席業(yè)主委員會會議連續(xù)三次以上的;
(四)法律、法規(guī)、業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。
業(yè)主委員會委員因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的,或者有喪失民事行為能力等情形的,其委員資格自行終止。
業(yè)主委員會委員資格終止的,應(yīng)當(dāng)自終止之日起三日內(nèi)將其保管的檔案資料、印章及屬于業(yè)主共有的其他財物移交業(yè)主委員會。拒不移交的,業(yè)主委員會、業(yè)主或者居(村)民委員會可以請求街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府督促移交。
第二十三條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)于任期屆滿三個月前召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉;逾期未換屆的,街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期換屆選舉。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自任期屆滿之日起十日內(nèi),將保管的檔案資料、印章及業(yè)主共有的其他財物移交新一屆業(yè)主委員會。逾期不移交的,新一屆業(yè)主委員會可以請求街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府督促移交。
第二十四條 業(yè)主大會根據(jù)需要可以設(shè)立業(yè)主代表會議,履行業(yè)主大會賦予的職權(quán)職責(zé);業(yè)主大會決定設(shè)立業(yè)主代表會議的,應(yīng)當(dāng)同時明確業(yè)主代表的產(chǎn)生及業(yè)主代表會議的權(quán)限及議事規(guī)則。
業(yè)主大會可以設(shè)立業(yè)主監(jiān)督委員會,負(fù)責(zé)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作,并履行業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。
第三章 前期物業(yè)管理
第二十五條 在業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家和省有關(guān)規(guī)定選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè),簽訂書面前期物業(yè)服務(wù)合同,實施前期物業(yè)管理服務(wù)。
第二十六條 新建物業(yè)交付使用前,建設(shè)單位和前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)進行物業(yè)承接現(xiàn)場查驗。未經(jīng)現(xiàn)場查驗的,建設(shè)單位不得交付使用,物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得承接。
前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)邀請業(yè)主代表、縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居(村)民委員會參加物業(yè)承接現(xiàn)場查驗,必要時可以聘請有關(guān)專業(yè)機構(gòu)予以協(xié)助。
第二十七條 實施承接查驗的物業(yè),應(yīng)當(dāng)符合下列要求:
(一)建設(shè)工程竣工驗收合格,取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可或者準(zhǔn)許使用文件,并報建設(shè)行政主管部門備案;
(二)水、電已納入城市管網(wǎng),安裝了分戶計量裝置和控制裝置,并對物業(yè)服務(wù)用房、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅用戶配置了獨立的水、電計量裝置;
(三)管道燃氣、集中供熱主管網(wǎng)覆蓋的區(qū)域,完成了住宅室內(nèi)外燃氣、供熱管道的敷設(shè)且與相應(yīng)管網(wǎng)連接,并按照規(guī)劃要求安裝了分戶計量裝置和控制裝置;
(四)光纖、有線電視傳輸通信線路及電話、寬帶和有線電視端口敷設(shè)到戶,地下通信管道敷設(shè)到位且與城市公用通信管道相銜接,安全監(jiān)控裝置及其他安全防范設(shè)施設(shè)備按照規(guī)劃設(shè)計要求配置到位;
(五)電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等公共設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書;
(六)按照規(guī)劃要求完成了教育、郵政、文化、醫(yī)療衛(wèi)生、體育、環(huán)境衛(wèi)生等設(shè)施以及社區(qū)管理用房建設(shè);
(七)按照規(guī)劃要求完成了小區(qū)道路建設(shè),并與城市道路或者公路相連;
(八)按照規(guī)劃要求完成了綠化建設(shè)及車庫、車位配置;
(九)建筑物及其配套設(shè)施標(biāo)志標(biāo)識完整、清晰;
(十)法律、法規(guī)和前期物業(yè)服務(wù)合同規(guī)定的其他條件。
鼓勵實行住宅物業(yè)住房品質(zhì)分類。規(guī)劃設(shè)計對住宅物業(yè)住房品質(zhì)有明確標(biāo)準(zhǔn)要求的,前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按要求進行查驗。
第二十八條 經(jīng)現(xiàn)場查驗,符合本條例第二十七條規(guī)定的,前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位簽訂物業(yè)承接協(xié)議;不符合的,應(yīng)當(dāng)制作書面整改計劃,由建設(shè)單位按照計劃要求整改,并于整改完畢后組織復(fù)驗。
前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)承接協(xié)議簽訂之日起三日內(nèi),將承接查驗情況和承接協(xié)議予以公示,公示時間不得少于十五日。
第二十九條 前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后三十日內(nèi),持下列文件向物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理行政主管部門辦理備案手續(xù):
(一)前期物業(yè)服務(wù)合同;
(二)臨時管理規(guī)約;
(三)物業(yè)承接查驗協(xié)議;
(四)建設(shè)單位移交資料清單;
(五)查驗記錄;
(六)交接記錄;
(七)其他有關(guān)承接查驗的文件。
第三十條 新建物業(yè)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照下列標(biāo)準(zhǔn)配置物業(yè)管理用房:
(一)建筑面積不少于建筑物總面積的千分之二,最低不少于八十平方米;
(二)具備水、電、采光、通風(fēng)等正常使用功能的地面以上獨立成套裝修房屋;設(shè)置在無電梯的樓房的,所在樓層不得高于四樓。
第三十一條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃要求配套建設(shè)業(yè)主基本公共活動用房和生活服務(wù)用房。業(yè)主基本公共活動用房和生活服務(wù)用房屬于全體業(yè)主共有。
保障性住房小區(qū)、國有土地上房屋征收或者農(nóng)村集體土地征收拆遷安置住房小區(qū)及有條件的其他項目,建設(shè)單位還可以按照建筑物總面積的一定比例配套建設(shè)經(jīng)營性用房。經(jīng)營性用房的收益主要用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造和業(yè)主委員會工作經(jīng)費。
第三十二條 建設(shè)單位銷售物業(yè)時,應(yīng)當(dāng)在銷售場所公示經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計方案、物業(yè)管理區(qū)域資料、臨時管理規(guī)約、前期物業(yè)服務(wù)合同等材料和物業(yè)服務(wù)用房、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等信息,并向物業(yè)買受人提供書面告知材料。
建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂物業(yè)買賣合同時,應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時管理規(guī)約作為物業(yè)買賣合同的附件。
第三十三條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定及合同約定的保修期限和保修范圍承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。
建設(shè)單位在竣工驗收備案前,應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)建筑安裝總造價百分之三的比例向設(shè)區(qū)的市、縣(市)人民政府物業(yè)管理行政主管部門交存物業(yè)保修金,作為物業(yè)保修期內(nèi)物業(yè)維修費用的保障。
建設(shè)單位在物業(yè)保修期內(nèi)未及時履行保修義務(wù)的,業(yè)主或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以申請使用物業(yè)保修金予以維修。
物業(yè)保修期滿,設(shè)區(qū)的市、縣(市)人民政府物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)將剩余的物業(yè)保修金及孳息退還建設(shè)單位。
第四章 物業(yè)管理服務(wù)
第三十四條 業(yè)主大會可以決定采用招標(biāo)或者協(xié)議的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
業(yè)主大會決定采用招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,由業(yè)主委員會依照招標(biāo)投標(biāo)法律、法規(guī)組織招標(biāo)。
業(yè)主大會決定采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將三家以上備選的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的基本情況、擬簽訂的物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容予以公示,并根據(jù)業(yè)主意見對公示內(nèi)容調(diào)整后,提請業(yè)主大會決定。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起三十日內(nèi)將物業(yè)服務(wù)合同報送縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理行政主管部門備案。
第三十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)活動中享有下列權(quán)利:
(一)根據(jù)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定,對物業(yè)及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、秩序進行管理;
(二)依照國家、省有關(guān)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定收取物業(yè)服務(wù)費;
(三)勸阻、制止損害物業(yè)、妨礙物業(yè)管理區(qū)域秩序和其他損害業(yè)主利益的行為;
(四)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定以及業(yè)主大會授予的其他權(quán)利。
第三十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)規(guī)范提供物業(yè)管理服務(wù),履行下列義務(wù):
(一)落實消防、安防人員和措施,確保消防、安防監(jiān)控設(shè)施正常使用,做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的消防、安防和人民防空工程維護管理工作;
(二)負(fù)責(zé)業(yè)主共有道路及其他公共場地的清掃保潔,負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的垃圾清運,維護物業(yè)管理區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生;
(三)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行養(yǎng)護、維修;
(四)做好物業(yè)養(yǎng)護、維修、更新及費用開支的記錄,妥善保管物業(yè)檔案資料和有關(guān)財務(wù)賬冊,建立物業(yè)服務(wù)信息平臺,為業(yè)主、物業(yè)使用人提供免費查詢服務(wù);
(五)實行二十四小時值班制,建立和完善物業(yè)服務(wù)工作應(yīng)急預(yù)案,及時處理物業(yè)服務(wù)中的突發(fā)事件;
(六)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。
第三十七條 除有關(guān)國家機關(guān)依法調(diào)取外,未經(jīng)業(yè)主、物業(yè)使用人書面同意,物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向他人出售或者非法提供業(yè)主、物業(yè)使用人的個人信息。
未經(jīng)法定程序并簽訂委托合同,物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得利用業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營,不得侵占或者擅自使用、處分業(yè)主共有財產(chǎn)和依法歸業(yè)主所有的收益。
第三十八條 物業(yè)管理服務(wù)實行項目經(jīng)理人制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定指派項目經(jīng)理人。
項目經(jīng)理人不能履行職責(zé)或者業(yè)主大會、業(yè)主委員會要求更換項目經(jīng)理人的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時更換。
第三十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定,在業(yè)主委員會的監(jiān)督下,委托專門機構(gòu)承擔(dān)電梯、防雷裝置、消防設(shè)施和器材等的養(yǎng)護、檢測、維修以及清掃保潔、園林綠化、工程施工等專項服務(wù),但不得將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)一并委托或者轉(zhuǎn)交給其他單位或者個人。
電梯、壓力容器等特種設(shè)備和消防器材、設(shè)施應(yīng)當(dāng)委托具備專業(yè)資質(zhì)的檢測機構(gòu)進行定期檢驗檢測,委托具備專業(yè)資質(zhì)的維護保養(yǎng)機構(gòu)負(fù)責(zé)日常維護、保養(yǎng)。
第四十條 物業(yè)服務(wù)費可以采取包干制或者酬金制等方式收取,具體標(biāo)準(zhǔn)和方式由物業(yè)服務(wù)合同約定;實行政府指導(dǎo)價的,應(yīng)當(dāng)在指導(dǎo)價范圍內(nèi)確定。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)公示物業(yè)服務(wù)合同約定的收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)、收費依據(jù)、收費方式。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主收取任何未經(jīng)合同約定并經(jīng)公示的費用。
物業(yè)服務(wù)合同期內(nèi),物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自提高物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)。如需提高的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按幢公示擬調(diào)價方案、調(diào)價理由、成本變動情況等相關(guān)資料,與業(yè)主委員會協(xié)商,并經(jīng)業(yè)主大會同意;沒有成立業(yè)主大會的,需經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意,并簽訂變更協(xié)議。
第四十一條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費。業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法催交。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得采取中斷提供、限制或者變相限制購買水、電、氣、熱以及停運電梯等方式迫使業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費。
第四十二條 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的,業(yè)主應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費,并自轉(zhuǎn)讓合同簽訂之日起十五日內(nèi)將轉(zhuǎn)讓事項告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
物業(yè)出租的,出租人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂后及時將承租人及其聯(lián)系方式、租賃期限、物業(yè)服務(wù)費交納的約定等情況書面告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第四十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)公示下列信息:
(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)項目經(jīng)理人的姓名、聯(lián)系方式和物業(yè)服務(wù)投訴電話;
(二)電梯、消防、監(jiān)控等設(shè)施設(shè)備的日常維護保養(yǎng)單位的名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式和應(yīng)急處置方案等;
(三)公共水電費用及其分?jǐn)傇敿毲闆r;
(四)房屋修繕、裝飾裝修以及使用過程中的結(jié)構(gòu)變動等情況;
(五)其他應(yīng)當(dāng)公示的信息。
物業(yè)服務(wù)費采用酬金制方式收取的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定建立物業(yè)服務(wù)各項資金收支臺賬,于每年三月底前公布上一年度物業(yè)服務(wù)各項成本費用、接受委托利用業(yè)主共用部位和共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的各項收支、公共水電費用分?jǐn)偟仍敿毲闆r。
業(yè)主、物業(yè)使用人可以查詢、復(fù)制前款規(guī)定的相關(guān)原始資料,并依法實施監(jiān)督;業(yè)主、物業(yè)使用人對公示內(nèi)容有異議的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時作出書面說明。
第四十四條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿九十日前,組織召開業(yè)主大會會議討論決定物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用事宜。業(yè)主大會決定續(xù)聘的,由業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同;業(yè)主大會決定不續(xù)聘的,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第四十五條 原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿或者解除之日起十五日內(nèi)退出物業(yè)項目,但與業(yè)主委員會另有約定的除外。
原物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出時,應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會監(jiān)督下,與新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦妥管理交接手續(xù)并移交下列資料和財物:
(一)物業(yè)承接查驗資料;
(二)物業(yè)服務(wù)期間形成的物業(yè)及設(shè)施設(shè)備運行、保養(yǎng)、維修、改造、更新的有關(guān)資料和物業(yè)服務(wù)檔案;
(三)物業(yè)服務(wù)用房、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備;
(四)預(yù)收、代收的有關(guān)費用及相關(guān)賬冊、票據(jù);
(五)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定應(yīng)當(dāng)移交的其他資料和財物。
第四十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項目時,尚未選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,業(yè)主委員會可以申請街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府進行應(yīng)急管理;尚未成立業(yè)主大會的,十名以上業(yè)主可以聯(lián)名申請街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府進行應(yīng)急管理。街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)、督促居(村)民委員會組織不超過一年的基本保潔、秩序維護等服務(wù),費用由全體業(yè)主共同承擔(dān)。
第五章 物業(yè)的使用與維護
第四十七條 業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約和業(yè)主大會決定,不得損害公共利益和他人合法權(quán)益。
業(yè)主或者物業(yè)使用人封閉陽臺以及安裝空調(diào)外機、太陽能熱水器、防盜網(wǎng)、遮陽罩、外置式晾衣架等設(shè)施,不得違反管理規(guī)約,應(yīng)當(dāng)保持物業(yè)的安全、整潔、美觀。
第四十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為:
(一)改變房屋、人民防空工程承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu);
(二)將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房,或者將衛(wèi)生間改在下層臥室、客廳、餐廳、書房、廚房之上;
(三)擅自將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房或者以其他形式擅自改變物業(yè)規(guī)劃用途;
(四)侵占、損壞共用的屋頂、地面架空層等物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備;
(五)擅自改變房屋外觀或者違法搭建建筑物、構(gòu)筑物;
(六)違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、腐蝕性或者放射性等危險物品;
(七)高空拋物、隨意棄置垃圾、排放污水;
(八)排放有毒、有害等污染環(huán)境的物質(zhì);
(九)侵占綠地、毀壞綠化和綠化設(shè)施;
(十)占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防通道、消防登高面,損壞消防設(shè)施及器材;
(十一)使用地鎖、石墩、柵欄等障礙物占用公共道路、公共停車泊位,違反規(guī)定停放車輛;
(十二)違反規(guī)定飼養(yǎng)動物;
(十三)法律、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約禁止的其他行為。
違反前款規(guī)定的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止。業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)投訴、舉報,物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時處理。勸阻、制止無效的,應(yīng)當(dāng)及時報告有關(guān)行政主管部門,有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)依法處理。
第四十九條 業(yè)主、物業(yè)使用人飼養(yǎng)犬只的,應(yīng)當(dāng)依法養(yǎng)犬、文明養(yǎng)犬,不得損害他人的合法權(quán)益。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取有效措施,減少犬只對環(huán)境的影響,并協(xié)助有關(guān)部門加強對物業(yè)區(qū)域內(nèi)養(yǎng)犬行為的監(jiān)督管理。
第五十條 物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃設(shè)置的機動車停車庫、車位應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主需要。建設(shè)單位不得將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃的車庫、車位出售給本區(qū)域以外的單位或者個人。業(yè)主要求承租尚未處置的規(guī)劃車庫、車位的,建設(shè)單位不得以只售不租為由拒絕出租。
占用業(yè)主共有的道路或者其他場地設(shè)置的機動車停車位,屬于業(yè)主共有。
第五十一條 業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋,應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)告知房屋裝飾裝修的注意事項和禁止的行為。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強房屋裝飾裝修現(xiàn)場巡查,發(fā)現(xiàn)違反規(guī)定的應(yīng)當(dāng)立即制止;制止無效的,及時報告業(yè)主委員會和有關(guān)行政主管部門。
第五十二條 利用物業(yè)管理區(qū)域共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的收益屬于全體業(yè)主共有,主要用于補充專項維修資金,也可以按照業(yè)主大會的決定用于業(yè)主委員會工作經(jīng)費或者物業(yè)管理方面的其他需要。
第五十三條 同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),有兩戶以上業(yè)主的住宅物業(yè)和非住宅物業(yè),業(yè)主應(yīng)當(dāng)交存專項維修資金。業(yè)主交存的專項維修資金屬于業(yè)主所有,專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造,不得挪作他用。
首期物業(yè)專項維修資金,由物業(yè)買受人在辦理商品房預(yù)售合同備案前存入物業(yè)專項維修資金專戶。房屋竣工后尚未售出和建設(shè)單位自留的物業(yè),由建設(shè)單位在竣工驗收備案前存入物業(yè)專項維修資金專戶。
業(yè)主分戶賬面專項維修資金余額不足首期交存額百分之三十的,應(yīng)當(dāng)及時續(xù)交;未建立物業(yè)專項維修資金的物業(yè),應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定進行補建。
續(xù)交、補交的物業(yè)專項維修資金可以一次性交存,也可隨物業(yè)管理費逐月交存。
第五十四條 在保證專項維修資金正常使用的前提下,可以將專項維修資金用于購買國債。
利用專項維修資金購買國債,應(yīng)當(dāng)在銀行間債券市場或者商業(yè)銀行柜臺市場購買一級市場新發(fā)行的國債。
利用業(yè)主交存的專項維修資金購買國債,應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。
利用專項維修資金購買國債的增值收益應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入專項維修資金。
第五十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)下列緊急情況的,業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)立即組織應(yīng)急維修:
(一)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的屋面、外墻防水嚴(yán)重?fù)p壞;
(二)消防、電力、供水、排水、供氣系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙或者部分設(shè)備嚴(yán)重?fù)p壞等重大安全隱患或者緊急情況;
(三)電梯故障;
(四)建筑外立面裝飾和公共構(gòu)件嚴(yán)重脫落松動,玻璃幕墻炸裂;
(五)其他發(fā)生危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的緊急情形。
第五十六條 業(yè)主大會可以在管理規(guī)約和議事規(guī)則中約定對專項維修資金使用采取異議表決方式投票表決。
采取異議方式投票表決的,業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)在表決期限屆滿后將初步表決結(jié)果予以公示,并規(guī)定不少于十五日的催告期。未提出反對意見的業(yè)主在催告期內(nèi)提出反對意見的,計入反對票總數(shù);最終表決結(jié)果以催告期屆滿時的票數(shù)為準(zhǔn)。
異議方式投票表決的全部資料應(yīng)當(dāng)保存三年以上,業(yè)主可以查詢、復(fù)制相關(guān)原始資料,并依法實施監(jiān)督。
第五十七條 業(yè)主大會成立前,物業(yè)專項維修資金由物業(yè)管理行政主管部門設(shè)立的物業(yè)專項維修資金管理機構(gòu)代管。業(yè)主大會成立后,由業(yè)主大會決定自行管理或者委托代管。物業(yè)專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理的,業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)和國家、省有關(guān)規(guī)定籌集和使用物業(yè)專項維修資金。
第五十八條 設(shè)區(qū)的市、自治州、縣(市、區(qū))人民政府應(yīng)當(dāng)采取措施,支持老舊住宅小區(qū)內(nèi)的道路、照明、綠地及文化體育、安全防范、物業(yè)服務(wù)用房等配套建筑及設(shè)施設(shè)備的改造建設(shè)。
老舊住宅小區(qū)業(yè)主需要增設(shè)電梯的,規(guī)劃、國土資源、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督、財政、消防等有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)國家和省有關(guān)規(guī)定予以支持。
第六章 監(jiān)督管理
第五十九條 縣級人民政府發(fā)展和改革、城鄉(xiāng)規(guī)劃、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、城市管理、公安、環(huán)境保護、衛(wèi)生和計生、園林等部門應(yīng)當(dāng)依照職責(zé)分工,加強物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費、房屋使用、治安秩序、消防、環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等方面的監(jiān)督管理,并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布聯(lián)系方式。
前款規(guī)定的部門接到業(yè)主、業(yè)主委員會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)的投訴舉報,應(yīng)當(dāng)及時進行調(diào)查、處理,并將調(diào)查、處理結(jié)果告知投訴舉報人。
第六十條 住宅專項維修資金的管理和使用,應(yīng)當(dāng)依法接受審計部門的審計監(jiān)督。
住宅專項維修資金的財務(wù)管理和會計核算應(yīng)當(dāng)依法接受財政部門監(jiān)督。
第六十一條 省人民政府物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)組織建立全省統(tǒng)一的物業(yè)服務(wù)行業(yè)信用信息平臺,記錄物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用信息并通過本部門網(wǎng)站向社會公布。
設(shè)區(qū)的市、自治州、縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督管理,及時將物業(yè)服務(wù)企業(yè)的有關(guān)信息納入統(tǒng)一的物業(yè)服務(wù)行業(yè)信用信息平臺。業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)對本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信息依法進行監(jiān)督。
第六十二條 街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居(村)民委員會、企業(yè)事業(yè)單位、社會團體和其他組織應(yīng)當(dāng)支持城鄉(xiāng)社區(qū)人民調(diào)解組織及時調(diào)解物業(yè)糾紛,鼓勵社會工作者、人民調(diào)解員、法律專業(yè)人士等參加物業(yè)糾紛調(diào)解。
第六十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)及物業(yè)服務(wù)合同約定落實安全防范措施,將安全臺賬按月送交居(村)民委員會。
居(村)民委員會應(yīng)當(dāng)協(xié)助街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對物業(yè)服務(wù)企業(yè)安全防范措施的落實情況進行指導(dǎo)監(jiān)督。
第六十四條 設(shè)區(qū)的市、自治州、縣(市、區(qū))人民政府應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度,定期研究解決物業(yè)管理活動中的重大問題。
街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)及時召集縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理行政主管部門、公安派出所、司法所、居(村)民委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等單位和業(yè)主委員會、業(yè)主代表參與協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理活動中的矛盾糾紛。
第七章 法律責(zé)任
第六十五條 違反本條例第二十六條第一款規(guī)定,建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行承接查驗義務(wù)的,由縣級以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的,作為不良經(jīng)營行為記入企業(yè)信用檔案,并予以通報。
第六十六條 違反本條例第四十五條規(guī)定,物業(yè)服務(wù)企業(yè)無正當(dāng)理由拒不移交有關(guān)資料的,由縣級以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期仍不改正的,對物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以通報,處一萬元以上十萬元以下罰款。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不移交有關(guān)財物的,業(yè)主委員會可以依法向人民法院提起訴訟。
第六十七條 違反本條例第四十八條第一款第一項規(guī)定,改變房屋、人民防空工程承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)的,由縣級以上地方人民政府物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正,造成他人損失的,依法承擔(dān)賠償責(zé)任;違反第五項規(guī)定,違法搭建建筑物、構(gòu)筑物的,由縣級以上人民政府城市管理執(zhí)法部門責(zé)令限期拆除。
第六十八條 違反本條例規(guī)定,物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會成員侵害業(yè)主利益的,依法承擔(dān)賠償責(zé)任;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。
第六十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行物業(yè)服務(wù)合同義務(wù)或者履行合同不符合約定導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)受到損害的,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
第七十條 縣級以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門或者其他有關(guān)行政主管部門、街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府及其工作人員在物業(yè)管理工作中不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)的,依法給予行政處分;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。
第七十一條 違反本條例規(guī)定的其他行為,法律、法規(guī)規(guī)定處罰的,從其規(guī)定。
第八章 附 則
第七十二條 本條例下列用語的含義是:
(一)業(yè)主,是指房屋的所有權(quán)人;
(二)物業(yè)使用人,是指物業(yè)的承租人和實際使用物業(yè)的其他人;
(三)共用部位,是指房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?、戶外墻面、門廳、管道及電梯等設(shè)施設(shè)備井、樓梯間、地面架空層、走廊通道等;
(四)共用設(shè)施設(shè)備,是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建設(shè)費用已分?jǐn)傔M入房屋銷售價格的共用上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、照明、鍋爐、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、渠、池、湖、井、露天廣場、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體器械與場所及其使用的房屋等;
(五)公示,是指在物業(yè)管理區(qū)域的公告欄及其他顯著位置和物業(yè)管理信息平臺公開張貼、發(fā)布信息。
第七十三條 業(yè)主大會及業(yè)主委員會指導(dǎo)細則、物業(yè)管理聯(lián)席會議制度、物業(yè)保修金管理辦法及住宅物業(yè)住房品質(zhì)分類制度等,由省人民政府物業(yè)管理行政主管部門按照《湖南省地方立 法條例》的有關(guān)規(guī)定制定。
第七十四條 本條例自2019年1月1日起施行。