集體土地建設用地使用權

通過農(nóng)村集體土地確權登記發(fā)證，依法確認農(nóng)民土地權利，強化農(nóng)民特別是全社會的土地物權意識，有助于有效解決農(nóng)村集體土地權屬糾紛，在城鎮(zhèn)化、工業(yè)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化進程中切實維護農(nóng)民權益;土地確權登記發(fā)證的過程，是進一步查清宗地的權屬、面積、用途、空間位置，建立土地登記簿的過程，從而確認農(nóng)民集體、農(nóng)民與土地長期穩(wěn)定的產(chǎn)權關系，可以進一步激發(fā)農(nóng)民保護耕地、節(jié)約集約用地的積極性。

國土資源部、財政部、農(nóng)業(yè)部聯(lián)合下發(fā)《關于加快推進農(nóng)村集體土地確權登記發(fā)證工作的通知》 ，要求力爭到2012年底把全國范圍內(nèi)的農(nóng)村集體土地所有權證確認到每個所有權的集體經(jīng)濟組織，做到農(nóng)村集體土地確權登記發(fā)證全覆蓋。

（一）完善相關政策。認真總結在農(nóng)村集體土地確權登記發(fā)證工作方面的經(jīng)驗，圍繞地籍調(diào)查、土地確權、爭議調(diào)處、登記發(fā)證工作中存在的問題，深入研究，創(chuàng)新辦法，細化和完善加快農(nóng)村集體土地確權登記發(fā)證的政策。嚴禁通過土地登記將違法違規(guī)用地合法化。

（二）加快地籍調(diào)查。地籍調(diào)查是土地登記發(fā)證的前提，各地要加快地籍調(diào)查，嚴格按照地籍調(diào)查有關規(guī)程規(guī)范的要求，開展農(nóng)村集體土地所有權、宅基地使用權、集體建設用地使用權調(diào)查工作，查清農(nóng)村每一宗土地的權屬、界址、面積和用途等基本情況。有條件的地方要制作農(nóng)村集體土地所有權地籍圖，以大比例尺地籍調(diào)查為基礎，制作農(nóng)村集體土地使用權，特別是建設用地使用權、宅基地使用權地籍圖?？h級以上城鎮(zhèn)以及有條件的一般建制鎮(zhèn)、村莊，要建立地籍信息系統(tǒng)，將地籍調(diào)查成果上圖入庫，納入規(guī)范化管理，在此基礎上，開展土地總登記及初始登記和變更登記。建立地籍成果動態(tài)更新機制，以土地登記為切入點，動態(tài)更新地籍調(diào)查成果資料，保持調(diào)查成果的現(xiàn)勢性，確保土地登記結果的準確性。

（三）加強爭議調(diào)處。要及時調(diào)處土地權屬爭議，建立土地權屬爭議調(diào)處信息庫，及時掌握集體土地所有權、宅基地使用權和集體建設用地使用權權屬爭議動態(tài)，有效化解爭議，為確權創(chuàng)造條件。

（四）規(guī)范已有成果。結合全國土地登記規(guī)范化和土地權屬爭議調(diào)處檢查工作，凡是農(nóng)村集體土地所有權證沒有確認到具有所有權的農(nóng)民集體經(jīng)濟組織的，應當確認到具有所有權的農(nóng)民集體經(jīng)濟組織；已經(jīng)登記發(fā)證的宗地缺失檔案資料以及不規(guī)范的，盡快補正完善；已經(jīng)登記的宗地測量精度不夠的，及時進行修補測；對于發(fā)現(xiàn)登記錯誤的，及時予以更正。

（五）加強信息化建設。把農(nóng)村集體土地確權登記發(fā)證同地籍信息化建設結合起來，在應用現(xiàn)代信息技術加快確權登記發(fā)證的同時，一并將地籍檔案數(shù)字化，實現(xiàn)確權登記發(fā)證成果的信息化管理。建設全國土地登記信息動態(tài)監(jiān)管查詢系統(tǒng)，逐步實現(xiàn)土地登記資料網(wǎng)上實時更新，動態(tài)管理，建立共享機制，全面提高地籍管理水平，大幅度提高地籍工作的社會化服務程度。

（六）強化證書應用。實行憑證管地用地制度。土地權利證書要發(fā)放到權利人手中，嚴禁以統(tǒng)一保管等名義扣留、延緩發(fā)放土地權利證書。各地根據(jù)當?shù)貙嶋H，可以要求凡被征收的農(nóng)村集體所有土地，在辦理征地手續(xù)之前，必須完成農(nóng)村集體土地確權登記發(fā)證，在征地拆遷時，要依據(jù)農(nóng)村集體土地所有證和農(nóng)村集體土地使用證進行補償；凡是依法進入市場流轉(zhuǎn)的經(jīng)營性集體建設用地使用權，必須經(jīng)過確權登記，做到產(chǎn)權明晰、四至清楚、沒有糾紛，沒有經(jīng)過確權登記的集體建設用地使用權一律禁止流轉(zhuǎn)；農(nóng)用地流轉(zhuǎn)需與集體土地所有權確權登記工作做好銜接，確保承包地流轉(zhuǎn)前后的集體所有性質(zhì)不改變，土地用途不改變，農(nóng)民土地承包權益不受損害；對新農(nóng)村建設和農(nóng)村建設用地整治涉及宅基地調(diào)整的，必須以確權登記發(fā)證為前提。

為充分發(fā)揮農(nóng)村集體土地確權登記發(fā)證工作成果在國土資源管理各個環(huán)節(jié)的基礎作用，《通知》提出，農(nóng)村集體土地確權登記發(fā)證與集體建設用地流轉(zhuǎn)、農(nóng)村土地整治、農(nóng)用地流轉(zhuǎn)、土地征收等各項重點工作掛鉤。凡是到2012年底未按時完成工作的，農(nóng)轉(zhuǎn)用、土地征收審批暫停，農(nóng)村土地整治項目不予立項。

國土資源部關于進一步加快農(nóng)村地籍調(diào)查推進集體土地確權登記發(fā)證工作的通知

按照黨的“十八大”關于推進新型城鎮(zhèn)化建設和城鄉(xiāng)發(fā)展一體化的要求，全面貫徹落實中共中央、國務院《關于加快發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè) 進一步增強農(nóng)村發(fā)展活力的若干意見》（中發(fā)〔2013〕1號）精神，部研究決定，在現(xiàn)有工作的基礎上，采取切實有效措施，進一步加快農(nóng)村地籍調(diào)查，全面推進集體土地確權登記發(fā)證工作。

三中全會后首個土改方案 ——集體建設用地可流轉(zhuǎn)?！吨泄仓醒腙P于全面深化改革若干重大問題的決定》中指出：

建立多元統(tǒng)一的農(nóng)村土地市場。允許集體建設用地通過出讓、租賃、作價出資、轉(zhuǎn)讓、出租等方式依法進行流轉(zhuǎn)，用于工業(yè)、商業(yè)、旅游和農(nóng)民住宅小區(qū)建設等。

在十八屆三中全會上，關于土地制度改革的表述是很重要的一塊內(nèi)容，人們也就很自然地關心未來的改革中農(nóng)民將怎樣獲得更多的權益？這種權益怎樣得到更好的保障？就在三中全會閉幕的那一天，人們注意到一份安徽版的土地改革方案出臺了，而且有了突破性進展——農(nóng)村集體建設用地可流轉(zhuǎn)。

法律對集體土地建設用地使用權的主體有較為嚴格的限制，一般只能由本集體及其所屬成員擁有使用權。全民所有制單位、城市集體所有制單位和其他經(jīng)濟組織進行建設，需要使用集體土地，必須經(jīng)過征用，使之轉(zhuǎn)為國有土地后才能取得使用權，即國有土地使用權。一般不允許全民所有制單位或城市集體所有制單位以及其他經(jīng)濟組織擁有集體土地建設用地使用權。

確定土地所有權和使用權的若干規(guī)定關于集體土地建設用地使用權主要內(nèi)容：

第四十三條 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村辦企業(yè)事業(yè)單位和個人依法使用農(nóng)民集體土地進行非農(nóng)業(yè)建設的，可依法確定使用者集體土地建設用地使用權。對多占少用、占而不用的，其閑置部分不予確定使用權，并退還農(nóng)民集體，另行安排使用。

第四十四條 依照本規(guī)定第二十五條規(guī)定的農(nóng)民集體土地，集體土地建設用地使用權確定給聯(lián)營或股份企業(yè)。

第四十五條 一九八二年二月國務院發(fā)布《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》之前農(nóng)村居民建房中用的宅基地，超過當?shù)卣?guī)定的面積，在《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》施行后未經(jīng)拆遷、改建、翻建的，可以暫按現(xiàn)有實際使用面積確定集體土地建設用地使用權。

第四十六條 一九八二年二月《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》發(fā)布時起至一九八七年一月《土地管理法》開始施行時止，農(nóng)村居民建房占用的宅基地，其面積超過當?shù)卣?guī)定標準的，超過部分按一九八六年三月中共中央、國務院《關于加強土地管理、制止亂占耕地的通知》及地方人民政府的有關規(guī)定處理后，按處理后實際使用面積確定集體土地建設用地使用權。

第四十七條 符合當?shù)卣謶艚ǚ恳?guī)定而尚未分戶的農(nóng)村居民，其現(xiàn)有的宅基地沒有超過分戶建房用地合計面積標準的，可按現(xiàn)有宅基地面積確定集體土地建設用地使用權。

第四十八條 非農(nóng)業(yè)戶口居民（含華僑）原在農(nóng)村的宅基礎，房屋產(chǎn)權沒有變化的，可依法確定其集體土地建設用地使用權。房屋拆除后沒有批準重建的，土地使用權由集體收回。

2013年11月12日當?shù)毓嫉摹栋不帐∪嗣裾P于深化農(nóng)村綜合改革示范試點工作的指導意見》(下稱《指導意見》。天誠國土亢東方發(fā)現(xiàn)作為三中全會后首個集體建設用地可流轉(zhuǎn) 土改方案 其中不乏亮點：

建立統(tǒng)一的農(nóng)村土地市場

三中全會公報提出：要建立公平開放透明的市場規(guī)則，完善主要由市場決定價格的機制，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場。

這些改革精神在安徽版的《指導意見》中都得到了貫徹，當?shù)剡€從政策層面做了更細致的安排：選擇20個縣(區(qū))，從農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體、農(nóng)村土地市場建設、農(nóng)村集體“三資”管理、公共基礎設施建管、信息和金融服務等6個方面開展改革試點。而在20個即將展開改革的區(qū)縣中，最引人關注的應該是大名鼎鼎的鳳陽縣。從2001年開始，小崗村展開了集體建設用地的土地流轉(zhuǎn)改變，已經(jīng)持續(xù)了近12年。

安徽的突破在于，《指導意見》中對于探索農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)新機制的表述，這也被外界解讀為安徽此次農(nóng)地改革的最大亮點。

意見指出，將建立多元統(tǒng)一的農(nóng)村土地市場。允許集體建設用地通過出讓、租賃、作價出資、轉(zhuǎn)讓、出租等依法進行流轉(zhuǎn)，用于工業(yè)、商業(yè)、旅游和農(nóng)民住宅小區(qū)建設等。

建立宅基地退出補償機制

《指導意見》提出，建立宅基地退出補償激勵機制。堅持自愿、有償原則，探索建立符合農(nóng)民合理需求的宅基地退出補償激勵機制。建立農(nóng)民通過流轉(zhuǎn)方式使用其他農(nóng)村集體經(jīng)濟組織宅基地的制度。

2019年8月26日，第十三屆全國人大常委會第十二次會議審議通過了關于修改土地管理法的決定，新修訂的土地管理法自2020年1月1日起施行。此次修改土地管理法，堅持土地公有制不動搖，堅持農(nóng)民利益不受損，堅持最嚴格的耕地保護制度和最嚴格的節(jié)約集約用地制度，依法保障農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設用地入市、宅基地管理制度等改革在全國范圍內(nèi)實行，對促進鄉(xiāng)村振興和城鄉(xiāng)融合發(fā)展具有重大意義。

新修訂的土地管理法把黨中央關于農(nóng)村土地制度改革的決策和試點的成功經(jīng)驗上升為法律，重點有以下五個方面：一是明確農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門負責宅基地改革和管理。落實深化黨和國家機構改革精神，在規(guī)定國務院自然資源主管部門統(tǒng)一負責全國土地管理和監(jiān)督工作的同時，明確國務院農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門負責全國農(nóng)村宅基地改革和管理有關工作，并賦予了農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門在宅基地監(jiān)督管理和行政執(zhí)法等方面相應職責。堅持實行一戶一宅的基本管理制度，增加了戶有所居的規(guī)定，下放了宅基地的審批權，允許已經(jīng)進城落戶的農(nóng)村村民自愿有償退出宅基地，鼓勵農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。二是允許集體經(jīng)營性建設用地直接入市。對土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途，并經(jīng)依法登記的集體經(jīng)營性建設用地，土地所有權人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用，改變了過去農(nóng)村的土地必須征為國有才能進入市場的問題，能夠為農(nóng)民直接增加財產(chǎn)性的收入。同時在集體經(jīng)營性建設性用地入市的時候，要求必須由村民代表大會，或者村民會議三分之二以上的成員同意才能入市。三是規(guī)范征地程序。要求政府在征地之前開展土地狀況調(diào)查、信息公示，還要與被征地農(nóng)民協(xié)商，必要時組織召開聽證會，跟農(nóng)民簽訂協(xié)議后才能提出辦理征地申請，辦理征地的審批手續(xù)，強化了對農(nóng)民利益的保護。在征地補償方面，改變了以前以土地年產(chǎn)值為標準進行補償，實行按照區(qū)片綜合地價進行補償，區(qū)片綜合地價除了考慮土地產(chǎn)值，還要考慮區(qū)位、當?shù)亟?jīng)濟社會發(fā)展狀況等因素綜合制定。四是強化永久基本農(nóng)田保護。將有關條款中的“基本農(nóng)田”修改為“永久基本農(nóng)田”。永久基本農(nóng)田劃定以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）為單位進行，由縣級人民政府自然資源主管部門會同同級農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門組織實施。永久基本農(nóng)田應當落實到地塊，納入國家永久基本農(nóng)田數(shù)據(jù)庫嚴格管理。永久基本農(nóng)田經(jīng)依法劃定后，任何單位和個人不得擅自占用或者改變其用途。國家能源、交通、水利、軍事設施等重點建設項目選址確實難以避讓永久基本農(nóng)田，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用或者土地征收的，必須經(jīng)國務院批準。五是保障鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展用地。要求土地利用總體規(guī)劃應當統(tǒng)籌安排城鄉(xiāng)生產(chǎn)、生活、生態(tài)用地，滿足鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)和基礎設施用地合理需求，促進城鄉(xiāng)融合發(fā)展。土地利用年度計劃應當對集體經(jīng)營性建設用地作出合理安排。 2100433B

農(nóng)民集體土地使用權是指農(nóng)民集體土地的使用人依法利用土地并取得收益的權利。農(nóng)民集體土地使用權可分為農(nóng)用土地使用權、宅基地使用權和建設用地使用權。

集體土地建設用地使用權是指農(nóng)民集體和個人進行非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)建設依法使用集體所有的土地的權利。法律對集體土地建設用地使用權的主體有較為嚴格的限制，一般只能由本集體及其所屬成員擁有使用權。全民所有制單位、城市集體所有制單位和其他經(jīng)濟組織進行建設，需要使用集體土地，必須經(jīng)過征用，使之轉(zhuǎn)為國有土地后才能取得使用權，即國有土地使用權。一般不允許全民所有制單位或城市集體所有制單位以及其他經(jīng)濟組織擁有集體土地建設用地使用權 。

建設用地使用權分為國有土地建設用地使用權和集體土地建設用地使用權。國有土地建設用地使用權是指公民、法人和其他經(jīng)濟組織進行非農(nóng)業(yè)建設依法使用國有土地的權利。

1．建設用地使用權是建設用地使用權人依法對國家或集體所有的土地享有占有、使用和收益的權利。2、取得方式：建設用地取得可以采取出讓、租賃或劃撥方式。