集體土地流轉(zhuǎn)合同

(1)雙方當(dāng)事人的姓名、住所;

(2)流轉(zhuǎn)土地的四至、坐落、面積、質(zhì)量等級(jí);

(3)流轉(zhuǎn)的期限和起止日期;

(4)流轉(zhuǎn)方式;

(5)流轉(zhuǎn)土地的用途;

(6)雙方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù);

(7)流轉(zhuǎn)價(jià)款及支付方式;

(8)流轉(zhuǎn)合同到期后地上附著物及相關(guān)設(shè)施的處理;

(9)違約責(zé)任。

農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同文本格式由省級(jí)人民政府農(nóng)業(yè)行政主管部門確定。

甲方(出讓方)：______

地址:______

乙方(受讓方):______

地址:______

為了規(guī)范農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)，穩(wěn)定農(nóng)村土地承包關(guān)系，切實(shí)維護(hù)土地流轉(zhuǎn)雙方的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》和有關(guān)政策、法規(guī)的規(guī)定，本著自愿互利、公正平等的原則，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商，訂立如下土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同。

一、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)方式：甲方采用_方式將其承包經(jīng)營(yíng)的土地流轉(zhuǎn)給乙方經(jīng)營(yíng)。

二、流轉(zhuǎn)土地用途：乙方不得改變流轉(zhuǎn)土地用途，用于非農(nóng)生產(chǎn)，合同雙方約定。

三、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的期限和起止日期合同雙方約定，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)期限為_年，從_年_月_日起，至_年_月_日止。

四、流轉(zhuǎn)土地的種類、位置、面積、等級(jí)甲方將承包的耕地_(荒地、林地及其他土地)畝流轉(zhuǎn)給乙方，該土地位于_。其中一等地_畝，二等地_畝，……(可具體列表說(shuō)明)。

五、流轉(zhuǎn)價(jià)款及支付方式、時(shí)間合同雙方約定，土地流轉(zhuǎn)費(fèi)用現(xiàn)金(實(shí)物)支付。乙方每年_時(shí)間(或一次性)支付甲方_元/畝，(或?qū)嵨锕?畝)，合計(jì)_元。流轉(zhuǎn)土地的農(nóng)業(yè)稅費(fèi)由_方承擔(dān)。

六、甲方的權(quán)利和義務(wù)

1.權(quán)利:按照合同規(guī)定收取土地流轉(zhuǎn)費(fèi)，按照合同約定的期限收回流轉(zhuǎn)的土地。

2.義務(wù):協(xié)助乙方按合同行使土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，幫助調(diào)解本社區(qū)和其它承包戶之間發(fā)生的用水、用電等方面的糾紛，不得干預(yù)乙方正常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

七、乙方的權(quán)利和義務(wù)

1.權(quán)利。在受讓的土地上，具有生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)權(quán)。

2.義務(wù)。在國(guó)家法律、法規(guī)和政策允許范圍內(nèi)，從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，按照合同規(guī)定按時(shí)足額交納土地流轉(zhuǎn)費(fèi)，對(duì)流轉(zhuǎn)土地不得擅自改變用途，不得使其荒蕪，對(duì)流轉(zhuǎn)的耕地(荒地、林地等)進(jìn)行有效保護(hù)，不能依法保護(hù)，造成損失的，乙方自行承擔(dān)責(zé)任。

八、合同的變更和解除有下列情況之一者，本合同可以變更或解除：

①經(jīng)當(dāng)事人雙方協(xié)商一致，又不損害國(guó)家、集體和個(gè)人利益的；②訂立合同所依據(jù)的國(guó)家政策發(fā)生重大調(diào)整和變化的；③一方違約，使合同無(wú)法履行的；④乙方喪失經(jīng)營(yíng)能力使合同不能履行的；⑤因不可抗力使合同無(wú)法履行的。

九、違約責(zé)任

1.甲方非法干預(yù)乙方生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，擅自變更或解除合同，給乙方造成損失的，由甲方賠償乙方損失。

2.乙方違背合同規(guī)定，給甲方造成損失的由乙方承擔(dān)賠償責(zé)任。

3.乙方有下列情況之一者，甲方有權(quán)收回土地經(jīng)營(yíng)權(quán)。

①不按合同規(guī)定用途使用土地的；②荒蕪?fù)恋氐摹⑵茐牡厣细娇次锏?；③不按時(shí)交納土地流轉(zhuǎn)費(fèi)的。

十、合同糾紛的解決方式甲乙雙方因履行流轉(zhuǎn)合同發(fā)生糾紛，先由雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成的由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)管理部門調(diào)解，不同意調(diào)解或調(diào)解無(wú)效的，雙方協(xié)商向上級(jí)農(nóng)業(yè)承包合同管理部門申請(qǐng)仲裁，不服仲裁決定的，可在收到裁決書之日起30日內(nèi)或向有管轄權(quán)的人民法院起訴。

十一、其他約定事項(xiàng)本合同一式四份，甲方、乙方及原發(fā)包方各一份，鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)承包合同管理部門留存一份。自甲、乙雙方簽字或蓋章之日起生效。如果是轉(zhuǎn)讓合同，應(yīng)以原發(fā)包方同意之日起生效。

合同甲、乙雙方約定的其他事項(xiàng)。

本合同未盡事宜，由甲乙雙方共同協(xié)商，達(dá)成一致意見，形成書面補(bǔ)充協(xié)議。補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。

甲方(出讓方)簽字:______

_年_月_日

乙方(受讓方)簽字:______

_年_月_日2100433B

合同示范文本將遵循平等協(xié)商、自愿有償?shù)脑瓌t，切實(shí)規(guī)范農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)行為，維護(hù)雙方當(dāng)事人特別是農(nóng)民群眾的合法權(quán)益，適度擴(kuò)大農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營(yíng)，促進(jìn)農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

承包方流轉(zhuǎn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，應(yīng)當(dāng)與受讓方在協(xié)商一致的基礎(chǔ)上簽訂書面流轉(zhuǎn)合同。農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同一式四份，流轉(zhuǎn)雙方各執(zhí)一份，發(fā)包方和鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府農(nóng)村土地承包管理部門各備案一份。

另外，承包方將土地交由他人代耕不超過(guò)一年的，可以不簽訂書面合同。承包方委托發(fā)包方或者中介服務(wù)組織流轉(zhuǎn)其承包土地的，流轉(zhuǎn)合同應(yīng)當(dāng)由承包方或其書面委托的代理人簽訂。

農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)形式

1.1 反租倒包。由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))或村集體將農(nóng)民承包的土地“返租”回來(lái)，再承包給個(gè)人和單位(往往是有經(jīng)營(yíng)能力的種養(yǎng)能人或經(jīng)濟(jì)實(shí)體),由接包方向集體繳納承包費(fèi)，同時(shí)給轉(zhuǎn)包土地使用權(quán)的農(nóng)民以經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。這種形式在尊重農(nóng)民土地承包權(quán)的前提下，改變一家一戶分散種植的格局，實(shí)現(xiàn)了區(qū)域農(nóng)業(yè)生產(chǎn)規(guī)?；?jīng)營(yíng);在發(fā)揮統(tǒng)一種植、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一收獲的優(yōu)越性的同時(shí)，也發(fā)揮了家庭分散勞動(dòng)的優(yōu)越性。

1.2 土地股份合作。即農(nóng)民把土地的承包權(quán)和使用權(quán)交給集體，從而換取一定數(shù)量的股份。集體建立土地股份合作社(或股份公司),實(shí)行股份合作制經(jīng)營(yíng)，并通過(guò)章程或協(xié)議將投資形式、投資份額及收益分配等經(jīng)濟(jì)處理辦法事前做出規(guī)定，農(nóng)民以土地使用權(quán)入股參與經(jīng)營(yíng)，并獲得相應(yīng)收益。股份公司的成立主要有兩種形式。一是行政村或自然村的所有土地和其他資產(chǎn)經(jīng)評(píng)估被作為投資入股，然后根據(jù)評(píng)估的結(jié)果給農(nóng)戶配股。二是以土地作為唯一的資產(chǎn)入股，并根據(jù)一定方式(如社區(qū)成員資格、承包土地的數(shù)量和年限、年齡等)給每一個(gè)成員配股。

1.3 土地轉(zhuǎn)包。原承包方將其土地使用權(quán)以一定的條件再發(fā)包給第三方，而原承包合同中所規(guī)定的權(quán)利與義務(wù)不變。在這種方式下，新的承包人不與土地所有者直接發(fā)生經(jīng)濟(jì)關(guān)系，雙方根據(jù)當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)、技術(shù)和社會(huì)條件簽訂轉(zhuǎn)包協(xié)議，以確定雙方的權(quán)利和義務(wù)。轉(zhuǎn)包市場(chǎng)期限機(jī)動(dòng)靈活。這種情況多數(shù)是轉(zhuǎn)包者已有非農(nóng)就業(yè)門路，不以土地為生，從而轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，保留承包權(quán)，一旦失去非農(nóng)就業(yè)機(jī)會(huì)仍有土地作為生活保障。

1.4 土地轉(zhuǎn)讓。指原承包方與第三方簽訂合同，將自己與發(fā)包方業(yè)已形成的權(quán)利與義務(wù)關(guān)系由第三方向發(fā)包方履行。這種現(xiàn)象主要集中在經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的農(nóng)村、近城郊區(qū)和廠礦工業(yè)區(qū)附近。這些地方的農(nóng)民有相對(duì)穩(wěn)定的非農(nóng)收入，從而不必再依賴土地來(lái)維持生計(jì)。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，農(nóng)民不必再為幾畝田的經(jīng)營(yíng)牽腸掛肚，可以安心從事二、三產(chǎn)業(yè)。

1.5 土地互換。土地互換有兩種形式：一是由集體出面組織的互換。某些鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村基于連片種植的需要，統(tǒng)籌規(guī)劃產(chǎn)業(yè)帶，宜糧則糧、宜林則林、宜果則果，農(nóng)戶通過(guò)換地，從事自己愿意的種植方式。二是農(nóng)戶之間的互換。土地使用權(quán)的當(dāng)事人為便于耕作，雙方互換土地使用權(quán)，各得其所，這是以雙方各自的土地使用權(quán)為標(biāo)的物的市場(chǎng)交易行為，主要是因土地分散、地塊零散引起的。

1.6 委托經(jīng)營(yíng)。指農(nóng)戶因外出等原因而又不愿放棄土地，從而委托他人代行經(jīng)營(yíng)，收益分配由雙方協(xié)商解決。一些地方，種糧農(nóng)戶們只要繳納一定的費(fèi)用，并進(jìn)行簡(jiǎn)單的田間管理，便可坐享收成。期間各類農(nóng)事，由他人負(fù)責(zé)打理，即通過(guò)專業(yè)農(nóng)場(chǎng)、農(nóng)機(jī)專業(yè)合作社、糧食專業(yè)合作社對(duì)糧食生產(chǎn)實(shí)行“統(tǒng)一翻耕、統(tǒng)一育秧、統(tǒng)一播種、統(tǒng)一植保、統(tǒng)一收割”的“一條龍”有償服務(wù)，或提供某一關(guān)鍵環(huán)節(jié)有償服務(wù)，實(shí)現(xiàn)土地耕作社會(huì)化服務(wù)。

1.7 “四荒”地拍賣。指競(jìng)爭(zhēng)買賣“四荒"地，即眾多欲訂約人通過(guò)公開競(jìng)爭(zhēng)，與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織訂立合同，購(gòu)買“四荒"土地使用權(quán)，用于農(nóng)業(yè)種植養(yǎng)殖。

使用權(quán)流轉(zhuǎn)客體

集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)客體的建設(shè)用地，包括現(xiàn)實(shí)的已經(jīng)被土地使用者合法取得建設(shè)用地使用權(quán)的土地和已被土地利用總體規(guī)劃和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設(shè)規(guī)劃確定為建設(shè)用地的土地。由我國(guó)土地使用制度改革的目標(biāo)所決定，作為集體土地建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)客體的應(yīng)該是前者而不是后者。近年來(lái)，不少試點(diǎn)地區(qū)都將后者列入集體土地建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的范圍，并以此為主進(jìn)行流轉(zhuǎn)。以四川省江油市四個(gè)鎮(zhèn)的試點(diǎn)情況為例：2000年底四個(gè)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃確定的集體土地建設(shè)用地共1414.25公頃。截至2003年6月底，實(shí)際已使用集體土地建設(shè)用地1120.65公頃，占土地利用總體規(guī)劃的79．24%；而現(xiàn)已使用的集體建設(shè)用地中實(shí)際發(fā)生流轉(zhuǎn)行為的土地共207.32公頃，僅占已使用集體建設(shè)用地的18.5%。 [1]這是一個(gè)不容忽視的問(wèn)題。雖然在規(guī)劃用途上兩者都屬于建設(shè)用地，但兩者間有著重要區(qū)別：前者一般是土地使用權(quán)主體明確的、現(xiàn)實(shí)的建設(shè)用地；后者通常是土地使用權(quán)主體尚未確定的、可能的建設(shè)用地。如果將后者作為集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的對(duì)象，以流轉(zhuǎn)的方式來(lái)取得建設(shè)用地使用權(quán)，至少存在以下幾個(gè)問(wèn)題：

（1）違反現(xiàn)行法律規(guī)定。我國(guó)《土地管理法》明確規(guī)定，“在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)，為實(shí)施規(guī)劃而將農(nóng)地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，按土地利用年度計(jì)劃分批次由原批準(zhǔn)土地利用總體規(guī)劃的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。在已批準(zhǔn)的農(nóng)地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)，具體建設(shè)項(xiàng)目用地可以由市、縣人民政府批準(zhǔn)”。其表明土地利用總體規(guī)劃確定的村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地，要變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)的建設(shè)用地，需要經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按土地利用年度計(jì)劃分批次批準(zhǔn)；而將規(guī)劃建設(shè)用地使用權(quán)作為流轉(zhuǎn)的客體，以流轉(zhuǎn)方式來(lái)取得建設(shè)用地使用權(quán)，實(shí)質(zhì)上是提前用地，擴(kuò)大建設(shè)用地規(guī)模，必然會(huì)對(duì)土地年度利用計(jì)劃的執(zhí)行產(chǎn)生巨大的沖擊。

（2）耕地保護(hù)將更加艱難。如果將規(guī)劃建設(shè)用地作為流轉(zhuǎn)對(duì)象、納入流轉(zhuǎn)范圍，大量非法用地行為便會(huì)在土地使用制度改革、加快小城鎮(zhèn)建設(shè)、增加農(nóng)民收人等口號(hào)下，名正言順地得以實(shí)施。在目前有關(guān)法律制度不完善的情況下，其結(jié)果必然是加快農(nóng)地向非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地轉(zhuǎn)化的速度，耕地保護(hù)將遇到更大的挑戰(zhàn)。實(shí)踐中，已有相當(dāng)數(shù)量的農(nóng)業(yè)用地以“流轉(zhuǎn)”的名義提前變成了建設(shè)用地。近年來(lái)，隨著農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)的興起和農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移的日益增多，集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)從幕后走向前臺(tái)，并且速度明顯加快，但存在不少違背農(nóng)民意愿、損害農(nóng)民利益的問(wèn)題。如有的隨便改變土地承包關(guān)系，有的把土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)作為增加鄉(xiāng)村財(cái)政或集體收人的措施；有的用行政手段將農(nóng)戶的承包地轉(zhuǎn)租給企業(yè)經(jīng)營(yíng)，嚴(yán)重影響了農(nóng)民正常的生產(chǎn)和生活；有的為了降低開發(fā)成本，更多地招商引資，借土地流轉(zhuǎn)之名，隨意改變土地的農(nóng)業(yè)用途，并強(qiáng)迫農(nóng)民長(zhǎng)時(shí)間、低價(jià)出讓土地經(jīng)營(yíng)權(quán)。 [2]在農(nóng)民土地權(quán)益受到侵害的同時(shí)，大量的耕地也變成了建設(shè)用地。

（3）在我國(guó)現(xiàn)行土地制度下，任何土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律后果都是土地使用權(quán)主體的變更，因此，作為流轉(zhuǎn)對(duì)象的土地使用權(quán)，應(yīng)該是由土地使用者依法享有的、權(quán)利主體明確的、依法可以流轉(zhuǎn)的土地使用權(quán)。規(guī)劃建設(shè)用地尚不具備這些條件，土地使用權(quán)在法律上尚未被具體的土地使用者取得，土地使用權(quán)主體處于未知狀態(tài)，將無(wú)具體使用權(quán)人的土地作為流轉(zhuǎn)的客體，既無(wú)法律依據(jù)又缺理論基礎(chǔ)。

因此，今后國(guó)家在立法時(shí)應(yīng)將集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的對(duì)象，限定在存量建設(shè)用地使用權(quán)的范圍，并對(duì)流轉(zhuǎn)的對(duì)象、范圍、條件和程序做出明確的規(guī)定，以規(guī)范集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)行為；而規(guī)劃建設(shè)用地使用權(quán)的取得，則應(yīng)按土地管理法的規(guī)定由有審批權(quán)的人民政府審批，批準(zhǔn)與否的決定因素應(yīng)是土地利用總體規(guī)劃、鄉(xiāng)鎮(zhèn)村建設(shè)規(guī)劃和土地利用年度計(jì)劃的要求，而非土地所有者與使用者之間的流轉(zhuǎn)協(xié)議。

使用權(quán)流轉(zhuǎn)的主體

集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的主體應(yīng)為土地的使用者而非所有者。

集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)是集體土地使用者之間的交易，無(wú)論其采用何種形式，轉(zhuǎn)移的都是土地使用權(quán)。在現(xiàn)行土地制度下，集體建設(shè)用地使用權(quán)與所有權(quán)一般都處于分離狀態(tài)，土地使用權(quán)的享有者通常是實(shí)際的土地使用者，因此，能夠作為集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)主體的應(yīng)該是集體建設(shè)用地使用權(quán)人和意向土地使用者。實(shí)踐中，不少地方將集體建設(shè)用地使用權(quán)主體擴(kuò)大到土地所有權(quán)人，并以規(guī)范性文件規(guī)定“農(nóng)民集體所有建設(shè)用地的所有權(quán)人或使用權(quán)人經(jīng)批準(zhǔn)可以采用轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押或作價(jià)入股等形式進(jìn)行流轉(zhuǎn)”。這種將集體土地所有者作為建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)主體的做法，無(wú)疑擴(kuò)大了流轉(zhuǎn)主體的范圍，客觀上為違法占用集體土地進(jìn)行非農(nóng)建設(shè)的行為提供了依據(jù)和條件。

首先，集體所有的建設(shè)用地，通常是已經(jīng)政府批準(zhǔn)確定給鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企、事業(yè)單位使用和村民住宅使用的土地。其有具體明確的土地使用權(quán)人，他們所享有的土地使用權(quán)受法律保護(hù)，土地所有者不能隨意收回再以流轉(zhuǎn)的方式進(jìn)入市場(chǎng)；在土地使用權(quán)與所有權(quán)處于分離狀態(tài)的情況下，土地所有者（農(nóng)民集體）無(wú)論在法律上還是在事實(shí)上都不能成為建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的主體。其次，目前我國(guó)集體土地所有權(quán)主體是抽象的、法律上的權(quán)利主體，由其作為土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的主體客觀上難以操作，只能由村委會(huì)或集體經(jīng)濟(jì)組織代為流轉(zhuǎn)行為。在目前對(duì)土地經(jīng)營(yíng)管理者缺乏必要監(jiān)督機(jī)制的情況下，土地所有者在土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中享有的權(quán)益缺乏必要的保證。再次，雖然集體建設(shè)用地的所有者是農(nóng)民集體，但在我國(guó)現(xiàn)行土地制度下，集體土地建設(shè)用地使用權(quán)的取得和變更，從來(lái)就不是由土地所有者來(lái)決定的。由集體土地所有者作為建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的主體，實(shí)際上是為某些地方政府或其派出公司控制和操作土地流轉(zhuǎn)創(chuàng)造條件。

我國(guó)實(shí)行集體土地建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的主要目的是通過(guò)市場(chǎng)配置資源，使利用效率較低的集體存量建設(shè)用地得到充分、合理的利用。因此，集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的主體應(yīng)是建設(shè)用地的使用者，而不應(yīng)該是土地所有權(quán)人。

使用權(quán)流轉(zhuǎn)收益分配關(guān)系

集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)產(chǎn)生的收益包括轉(zhuǎn)讓收益和土地增值收益。這筆收益如何分配是集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度建設(shè)中的核心問(wèn)題，它關(guān)系到土地資源配置機(jī)制的形成以及集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的動(dòng)力。從理論上講，集體建設(shè)用地使用者作為土地使用權(quán)人，在自己不能有效利用土地的情況下，將土地使用權(quán)再讓渡給他人，從中獲得了土地收益，其自然是轉(zhuǎn)讓收益分配關(guān)系的參加者。土地所有者（農(nóng)民集體）在其土地所有權(quán)與使用權(quán)分離之后，并未喪失土地所有權(quán)，其當(dāng)然享有土地的收益權(quán)，也自然享有土地轉(zhuǎn)讓收益分配的參與權(quán)，并據(jù)此獲得應(yīng)得的收益。因此，集體土地流轉(zhuǎn)收益分配關(guān)系的參加者，主要是土地的所有者和土地的使用者。同時(shí)，由土地利用的特殊性所決定，土地增值收益的形成，主要是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、政府投資、周邊環(huán)境改善以及規(guī)劃實(shí)施的結(jié)果。就此而言，國(guó)家也應(yīng)成為土地流轉(zhuǎn)收益分配的參與者，但其所得的土地收益應(yīng)以征收土地增值稅的形式取得（這屬于再分配的范疇）。因此，在集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中，土地收益分配關(guān)系的主體應(yīng)是土地所有者、使用者和國(guó)家。但從一些地方的試點(diǎn)方案來(lái)看，不少地方都將各級(jí)地方政府作為集體土地流轉(zhuǎn)收益分配關(guān)系的直接參與者。如有的地方要求“收取的土地流轉(zhuǎn)收益及土地增值收益，在土地所有者與鎮(zhèn)、區(qū)、市人民政府之間按2：5：2：1比例進(jìn)行分配”。 [3]國(guó)土資源部批準(zhǔn)的流轉(zhuǎn)試點(diǎn)方案和管理辦法，雖然要求“對(duì)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)所得的收益要嚴(yán)格按著5：4：1的比例進(jìn)行分配”， [4]但仍將“集體土地所有者、試點(diǎn)鎮(zhèn)、市縣政府”作為土地流轉(zhuǎn)收益分配的參加者。諸如此類的分配方式和分配比例，作為試點(diǎn)中的一種探索是可以理解的，但是作為未來(lái)制度建設(shè)的模式是不可取的。

首先，土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)是一種交易行為，參與這種交易關(guān)系的主體只能是土地的權(quán)利人，地方政府既不是土地的所有者又非土地的使用者，沒有理由參加土地流轉(zhuǎn)收益的分配。即使像有些人所講的那樣政府作為投資者使土地增了值，也是其職責(zé)使然，而不應(yīng)成為參與土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)收益分配的理由。其次，各級(jí)政府參與集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)收益的分配，很可能導(dǎo)致土地供給失控并擾亂正常的市場(chǎng)秩序。據(jù)有關(guān)調(diào)查資料，目前集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)主要是采用鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府（或投資公司）將土地使用權(quán)收購(gòu)，并給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，再將土地使用權(quán)出讓（轉(zhuǎn)讓）給企業(yè)的方式；或者采取土地使用權(quán)租賃的方式，先由鎮(zhèn)政府、村與農(nóng)戶簽協(xié)議，再由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府（公司）與用地單位簽協(xié)議，基本上是基層政府在操縱主導(dǎo)集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。 [5]在這種土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)過(guò)程中，政府所處的地位和所扮演的角色就決定了政府既是集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的主導(dǎo)者，又是土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的受益者，流轉(zhuǎn)的土地越多，其收益越大，其后果可能是我們始料不及的。而國(guó)家以稅的形式對(duì)集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)收益進(jìn)行調(diào)控，可以規(guī)范市場(chǎng)秩序保證流轉(zhuǎn)收益的公平分配。

集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)收益的分配，是土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)機(jī)制的核心，也是決定市場(chǎng)能否健康有序發(fā)展的關(guān)鍵，關(guān)系到集體建設(shè)用地的合理利用和耕地保護(hù)。因此，土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)收益分配制度的設(shè)計(jì)一開始就應(yīng)建立在公平、合理的基礎(chǔ)上，并按市場(chǎng)規(guī)則運(yùn)行。

對(duì)此，國(guó)家有關(guān)部門應(yīng)予以高度重視，并盡快制定統(tǒng)一的規(guī)范性法律文件，對(duì)那些重要而具有普遍性的問(wèn)題做出明確的規(guī)定，以引導(dǎo)和規(guī)范集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)行為，堵住“流轉(zhuǎn)”掩蓋下非法用地的漏洞，保證農(nóng)村土地市場(chǎng)健康發(fā)展和土地資源的合理利用。

隨著社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)體制的建立、經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展和土地使用制度改革的深入推進(jìn)，集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，已不再是一個(gè)諱莫如深的概念，尤其是在經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)的省份和城鄉(xiāng)結(jié)合部，集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)已由自發(fā)、小規(guī)模出租房屋、場(chǎng)地等，逐步演變?yōu)橛薪M織、有規(guī)模、形式多樣的流轉(zhuǎn)。在基層，由于長(zhǎng)期以來(lái)一直執(zhí)行較為嚴(yán)格的土地用途管制制度，對(duì)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)也一直持謹(jǐn)慎態(tài)度，在一定程度上限制了集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的規(guī)模和頻率，但毋庸諱言，在一些區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯、工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較迅速的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)還是時(shí)有發(fā)生，而且近幾年來(lái)有逐步上升的勢(shì)頭。那么如何從基層實(shí)際出發(fā)，采取切實(shí)可行的措施，正確引導(dǎo)和規(guī)范集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，使之成為推動(dòng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定的重要手段呢？黨的十七屆三中全會(huì)出臺(tái)的《中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問(wèn)題的決定》中關(guān)于建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場(chǎng)的重要論述無(wú)疑給我們吃了一顆“定心丸”，給了我們必要的政策依據(jù)。

諾成合同與實(shí)踐合同這是從合同成立條件的角度對(duì)其所作的分類。諾成合同，是指以締約當(dāng)事人意思表示一致為充分成立條件的合同，即一旦締約當(dāng)事人的意思表示達(dá)成一致即告成立的合同。實(shí)踐合同，是指除當(dāng)事人意思表示一致以外尚需交付標(biāo)的物才能成立的合同。在這種合同中僅有當(dāng)事人的合意，合同尚不能成立，還必須有一方實(shí)際交付標(biāo)的物的行為或其他給付，才能成立合同關(guān)系。實(shí)踐中，大多數(shù)合同均為諾成合同，實(shí)踐合同僅限于法律規(guī)定的少數(shù)合同，如保管合同、自然人之間的借款合同。

例如買賣合同，只要買賣雙方對(duì)物品的規(guī)格、質(zhì)量、數(shù)量、價(jià)格等達(dá)成一致意見，不需要交付標(biāo)的物，買賣合同即成立。其他如購(gòu)銷合同、租賃合同、建設(shè)工程承包合同等，都屬這類合同。有些諾成合同還需要國(guó)家有關(guān)部門批準(zhǔn)或登記后才能成立，如房屋買賣、外商投資企業(yè)設(shè)立等，須向有關(guān)機(jī)關(guān)履行登記手續(xù)。

區(qū)分諾成合同與實(shí)踐合同，對(duì)于確定合同是否成立以及風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移時(shí)間等都有重大意義。在諾成合同中，交付標(biāo)的物或完成其他給付是當(dāng)事人的合同義務(wù)，違反該義務(wù)便產(chǎn)生違約責(zé)任；而在實(shí)踐合同中，交付標(biāo)的物或完成其他給付只是先合同義務(wù)，違反該義務(wù)不產(chǎn)生違約責(zé)任，可構(gòu)成締約過(guò)失責(zé)任。

什么合同是諾成合同，什么合同是實(shí)踐合同，應(yīng)根據(jù)法律的規(guī)定或交易習(xí)慣來(lái)確定，中國(guó)的《經(jīng)濟(jì)合同法》第九條規(guī)定：“當(dāng)事人的雙方依法就經(jīng)濟(jì)合同的主要條款經(jīng)過(guò)協(xié)商一致，經(jīng)濟(jì)合同就成立。”因此，經(jīng)濟(jì)合同都是諾成合同。

2019年8月26日，第十三屆全國(guó)人大常委會(huì)第十二次會(huì)議審議通過(guò)了關(guān)于修改土地管理法的決定，新修訂的土地管理法自2020年1月1日起施行。此次修改土地管理法，堅(jiān)持土地公有制不動(dòng)搖，堅(jiān)持農(nóng)民利益不受損，堅(jiān)持最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度和最嚴(yán)格的節(jié)約集約用地制度，依法保障農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市、宅基地管理制度等改革在全國(guó)范圍內(nèi)實(shí)行，對(duì)促進(jìn)鄉(xiāng)村振興和城鄉(xiāng)融合發(fā)展具有重大意義。

新修訂的土地管理法把黨中央關(guān)于農(nóng)村土地制度改革的決策和試點(diǎn)的成功經(jīng)驗(yàn)上升為法律，重點(diǎn)有以下五個(gè)方面：一是明確農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門負(fù)責(zé)宅基地改革和管理。落實(shí)深化黨和國(guó)家機(jī)構(gòu)改革精神，在規(guī)定國(guó)務(wù)院自然資源主管部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)全國(guó)土地管理和監(jiān)督工作的同時(shí)，明確國(guó)務(wù)院農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門負(fù)責(zé)全國(guó)農(nóng)村宅基地改革和管理有關(guān)工作，并賦予了農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門在宅基地監(jiān)督管理和行政執(zhí)法等方面相應(yīng)職責(zé)。堅(jiān)持實(shí)行一戶一宅的基本管理制度，增加了戶有所居的規(guī)定，下放了宅基地的審批權(quán)，允許已經(jīng)進(jìn)城落戶的農(nóng)村村民自愿有償退出宅基地，鼓勵(lì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。二是允許集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地直接入市。對(duì)土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途，并經(jīng)依法登記的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，土地所有權(quán)人可以通過(guò)出讓、出租等方式交由單位或者個(gè)人使用，改變了過(guò)去農(nóng)村的土地必須征為國(guó)有才能進(jìn)入市場(chǎng)的問(wèn)題，能夠?yàn)檗r(nóng)民直接增加財(cái)產(chǎn)性的收入。同時(shí)在集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)性用地入市的時(shí)候，要求必須由村民代表大會(huì)，或者村民會(huì)議三分之二以上的成員同意才能入市。三是規(guī)范征地程序。要求政府在征地之前開展土地狀況調(diào)查、信息公示，還要與被征地農(nóng)民協(xié)商，必要時(shí)組織召開聽證會(huì)，跟農(nóng)民簽訂協(xié)議后才能提出辦理征地申請(qǐng)，辦理征地的審批手續(xù)，強(qiáng)化了對(duì)農(nóng)民利益的保護(hù)。在征地補(bǔ)償方面，改變了以前以土地年產(chǎn)值為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償，實(shí)行按照區(qū)片綜合地價(jià)進(jìn)行補(bǔ)償，區(qū)片綜合地價(jià)除了考慮土地產(chǎn)值，還要考慮區(qū)位、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r等因素綜合制定。四是強(qiáng)化永久基本農(nóng)田保護(hù)。將有關(guān)條款中的“基本農(nóng)田”修改為“永久基本農(nóng)田”。永久基本農(nóng)田劃定以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）為單位進(jìn)行，由縣級(jí)人民政府自然資源主管部門會(huì)同同級(jí)農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門組織實(shí)施。永久基本農(nóng)田應(yīng)當(dāng)落實(shí)到地塊，納入國(guó)家永久基本農(nóng)田數(shù)據(jù)庫(kù)嚴(yán)格管理。永久基本農(nóng)田經(jīng)依法劃定后，任何單位和個(gè)人不得擅自占用或者改變其用途。國(guó)家能源、交通、水利、軍事設(shè)施等重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目選址確實(shí)難以避讓永久基本農(nóng)田，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用或者土地征收的，必須經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。五是保障鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展用地。要求土地利用總體規(guī)劃應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌安排城鄉(xiāng)生產(chǎn)、生活、生態(tài)用地，滿足鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施用地合理需求，促進(jìn)城鄉(xiāng)融合發(fā)展。土地利用年度計(jì)劃應(yīng)當(dāng)對(duì)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地作出合理安排。