集體經(jīng)濟組織

一、加強領導，科學理順“城中村”社會管理中各組織間關系，形成地區(qū)發(fā)展合力

1、成立市、區(qū)高規(guī)格的“城中村”改制領導小組，深入調研，加強指導，在土地產(chǎn)權、稅收優(yōu)惠、工商登記等需要突破和改革的方面，積極爭取國家和省的支持，制訂全市性的政策和法規(guī)。

2、明確街道辦事處、“城中村”集體經(jīng)濟組織和社區(qū)居委會作為參與“城中村”社會管理的三個最重要組織各自的責權利。正確處理好幾個組織之間關系，形成社區(qū)建設合力。一是充分發(fā)揮街道辦事處在社區(qū)工作中的主導作用。二是正確處理社區(qū)居委會與集體經(jīng)濟組織間關系，做到“體制上分離、經(jīng)濟上支持、工作上配合”。

二、分步推進“城中村”集體經(jīng)濟組織建立現(xiàn)代企業(yè)制度，為其進入市場創(chuàng)造條件

1、以工商行政管理有關法律、法規(guī)為依據(jù)，以落實工商登記注冊為主線，分步推進原農村集體經(jīng)濟組織的改制工作。

各“城中村”先成立新的有限責任公司（母公司），進行工商登記注冊，申領營業(yè)執(zhí)照，各下屬經(jīng)濟社成立分公司開展經(jīng)營，由各經(jīng)濟社代表全體原村民利益對母公司實現(xiàn)股權占有（經(jīng)濟社內繼續(xù)嚴格執(zhí)行原股權設置、界定、分配的有關規(guī)定），各經(jīng)濟社在新公司中的出資（股權）比例和利益分配辦法由各“城中村”內部協(xié)商確定。在有限責任公司資產(chǎn)關系全部明晰，土地房產(chǎn)改制工作完成后，由評估公司，會同農業(yè)、工商部門依法對原農村集體經(jīng)濟組織進行資產(chǎn)評估，在各方面條件成熟的基礎上，再將有限責任公司變更為股份有限公司，實現(xiàn)全體原村民對股權的直接持有。

2、抓好改制公司的跟進管理工作。對已注冊的公司，由工商部門根據(jù)有關法規(guī)實施監(jiān)督管理。同時由農業(yè)局對原農村集體資產(chǎn)跟進管理，具體措施是：保留集體經(jīng)濟組織并發(fā)揮其作用；繼續(xù)健全和完善集體資產(chǎn)管理制度，包括財務收支、固定資產(chǎn)管理、流動資金管理、投資管理、財務公開與監(jiān)督等管理制度；完善改制公司內部管理監(jiān)督機制，健全財務管理制度；堅持財務公開制度，各公司應定期將公司的財務狀況公布上墻，接受股東的監(jiān)督；為保證農村集體經(jīng)濟組織改制后的良性運作，由區(qū)農業(yè)局和街道辦事處對改制公司進行監(jiān)管。

3、加快“城中村”土地房產(chǎn)權屬登記工作，為“城中村”集體經(jīng)濟組織提供持續(xù)發(fā)展的載體。

對改制前用地手續(xù)齊備的原村留用地規(guī)劃報建工作，規(guī)劃部門要加快辦理；國土房管部門推進已有地籍圖地區(qū)的《國有土地使用證》、《國有房地產(chǎn)證》的發(fā)放工作；對集體經(jīng)濟組織未有合法手續(xù)的歷史用地和歷史用房，在符合有關政策法規(guī)的情況下，可由集體經(jīng)濟組織提出申請，由規(guī)劃、國土部門根據(jù)實際情況協(xié)調處理；加快集體土地使用權流轉試點工作；在“城中村”改造工作中，要結合景觀整治規(guī)劃，按照拆舊建新、改善和美化環(huán)境、發(fā)展地方經(jīng)濟的原則，允許建設適量臨時商業(yè)建筑，以補償改造前期集體經(jīng)濟的損失。

4、指導“城中村”集體經(jīng)濟組織在改制后積極開辟經(jīng)濟發(fā)展新途徑。一是指導各改制企業(yè)大力培訓和吸納專業(yè)管理投資人才，建立專業(yè)的管理機制，改善管理方式方法，提高現(xiàn)有管理隊伍素質和經(jīng)營管理水平。二是引導改制企業(yè)除繼續(xù)鞏固現(xiàn)有物業(yè)出租收入外，積極參與社區(qū)服務產(chǎn)業(yè)的拓展、經(jīng)營，組建專業(yè)化物業(yè)管理公司，在“城中村”地區(qū)推進現(xiàn)代物業(yè)管理， 以此起步，逐步建立品牌，做大做強。三是結合各街道的重要生產(chǎn)力布局和調整，指導改制企業(yè)盤活現(xiàn)有資金資產(chǎn)，搶占先機，開拓第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展路子。四是政府及各職能部門積極支持指導改制企業(yè)發(fā)展經(jīng)濟，依法依規(guī)享受稅收政策優(yōu)惠，對由“村中村”轉制而成立的股份公司實行一定年限的50%稅收優(yōu)惠，全面做大做強。

三、將“城中村”的改制、改造與提高城市化的建設和管理水平相結合，從根本上提高農轉居人員生活質量

1、推進“城中村”改造，徹底改善農轉居人員生活環(huán)境。

抓緊對街道的“城中村”規(guī)劃的修編、整合工作，加大對“城中村”改造工作的投入，結合市政工程項目建設，推進改造規(guī)劃全面落實，促進“城中村”環(huán)境的綠化、亮化、美化。

2、加快對“城中村”市政設施、社會管理工作的接收步伐。

逐步完成對“城中村”改制后的道路、街巷及其綠化的接管工作；逐步將“城中村”的環(huán)衛(wèi)業(yè)務推向社會化、市場化，使“城中村”的環(huán)衛(wèi)水平達到市區(qū)要求；做好“城中村”學校的接收工作，將原由村委會管理和承擔辦學經(jīng)費的學校轉由街道和區(qū)教育部門管理和承擔；原農村集體經(jīng)濟組織作為管理組織承擔的一些計生責任，逐步應轉由居委會承擔。

3、整合管理資源，落實政府責任，建立政府為主、全民參與的治安網(wǎng)絡，確保“城中村”地區(qū)社會穩(wěn)定。

構建和完善治安群防群治網(wǎng)絡；大力推進社區(qū)警務建設；由街道為管理主體，落實集體經(jīng)濟組織及其改制后的企業(yè)與個人出租屋主參與出租屋治安管理的責任，加強對出租屋管理。

4、采取切實措施，促進“城中村”農轉居人員就業(yè)和再就業(yè)。

加強對“城中村”有勞動能力和就業(yè)要求的居民的培訓和推薦就業(yè)的工作，落實“農轉居”人員就業(yè)和自主創(chuàng)業(yè)的優(yōu)惠政策（如稅費減免、資金扶持等）。

依托社區(qū)經(jīng)濟發(fā)展拓展就業(yè)崗位。針對“農轉居”失業(yè)人員年齡偏大、文化偏低、職業(yè)技能偏低的特點，依托社區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，重點開發(fā)面向社區(qū)居民生活服務、機關企事業(yè)單位后勤保障和社區(qū)公共管理的公益性就業(yè)崗位，提供“農轉居”失業(yè)人員在社區(qū)就業(yè)的崗位；由各街道辦事處積極組織商貿、旅游和飲食服務業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)的就業(yè)崗位，在同等條件下優(yōu)先安排“農轉居”失業(yè)人員就業(yè)和再就業(yè)。

完善勞動保障服務網(wǎng)絡建設，為“農轉居”失業(yè)人員提供到位的服務。

全面實施農轉居人員低保和醫(yī)療救助工作。調整低保標準，落實“城中村”改制居民的城市居民低保待遇；做到應保盡保，改制居民凡符合申領低保政策的，都依法、依規(guī)辦理，不留死角；繼續(xù)落實農轉居人員醫(yī)療救助措施。

正確處理農轉居人員利益問題，保障農轉居人員合法權益。對“城中村”改制改造工作要盡快明確方向，并提供有力的政策支持，使農轉居人員的生活更和諧。2100433B

集體經(jīng)濟組織可以分為城市集體經(jīng)濟和農村集體經(jīng)濟兩大類型。

一是由原先的手工業(yè)合作社發(fā)展而來，分屬輕工業(yè)系統(tǒng)管理。其特點是城市戶口，社員資產(chǎn)一般為非土地形式，通常實行股份合作制。

再一種是某些特殊性的行業(yè)，例如鐵道、石油、地礦、國防工業(yè)等，為了安排家屬就業(yè)，由主管單位給予一定的條件（設備、啟動資金，大多數(shù)還派有干部，從業(yè)范圍也多是為本行業(yè)服務），自收自支，自負盈虧，按勞分配。搞的好的有一定的公共積累。這一類基本上不搞股份制，仍帶有“二國營”性質。

一種是“城中村”或城鄉(xiāng)結合部的農村。其重要特點也是土地已被征用或有不多的土地，或按城市發(fā)展規(guī)劃行將失去土地。成員以從事二、三產(chǎn)業(yè)為主。這種情況下的農民，一種是集體財產(chǎn)已經(jīng)分光，土地補償費也都分給各家，集體經(jīng)濟已不存在。這就不必說了。另一種是還保留有集體經(jīng)濟。集體經(jīng)濟組織將不多的土地和土地征用補償費統(tǒng)一使用，充分利用城市區(qū)位優(yōu)勢，經(jīng)營二、三產(chǎn)業(yè)，為成員安排就業(yè)，并取得經(jīng)營和房、地產(chǎn)回報。這類集體經(jīng)濟組織大部分都實行了股份合作制，產(chǎn)權明晰，股份量化到個人，管理民主化，基本保證了原先的農民逐步適應城市生活，有的還相當富裕。這一部分集體經(jīng)濟組織的發(fā)展走勢首先是把集體經(jīng)濟本身搞好，以便為成員提供更多更好的生產(chǎn)生活條件，多分紅利；同時在當?shù)卣陌才畔?，逐漸把成員的農村戶口轉為城市戶口，學習新的技能在城市就業(yè)，逐漸融入城市生活。

再一種是真正的農村集體經(jīng)濟。其根本特點就是始終跟土地聯(lián)系在一起。無論集體或個人，土地都是重要的生產(chǎn)資料和生活來源。土地是以村（鄉(xiāng)、組）為單位的集體所有，這決定了在該村（鄉(xiāng)、組）范圍內的所有村民都是該集體經(jīng)濟組織的成員。村民身份就是集體經(jīng)濟組織成員身份。一個人生下來是這個村的小孩，長大以后自然就是村民和集體經(jīng)濟組織成員，沒有理由不讓他參加本村集體經(jīng)濟組織的勞動和其他活動，從而獲得生活來源并和其他人享有同等權利。喪失村民身份自然也喪失了集體經(jīng)濟組織成員資格。這一點同城市集體經(jīng)濟組織完全不同。城市集體經(jīng)濟組織成員同居民身份完全是兩碼事。其子女長大以后一般不必是該集體組織的成員。

第一條　根據(jù)《江西省人民政府關于進一步加強土地市場建設的通知》（贛府發(fā)[2000] 41號） 精神，為規(guī)范我市農村集體經(jīng)濟組織發(fā)展預留地（以下簡稱預留地）處置，促進土地資源優(yōu)化配置，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于吉州區(qū)、青原區(qū)行政區(qū)域內經(jīng)市人民政府批準的農村集體經(jīng)濟組織發(fā)展預留地處置。各縣（市）可參照執(zhí)行。

第三條 預留和處置預留地的原則

（一）科學合理、保障農民生產(chǎn)和生活水平不降低；

（二）經(jīng)依法批準使用或取得的建設用地；

（三）符合土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃；

（四）界址清楚，沒有權屬糾紛。

第四條 預留地的預留比例

按照實際征收耕地（不含魚塘、園地、開荒地，下同）面積8%的比例為被征地的農村集體經(jīng)濟組織規(guī)劃預留發(fā)展用地。

第五條 預留地的預留方式

市國土資源局在征收集體土地的耕地時，按照實際征地面積8%的比例向被征地的農村集體經(jīng)濟組織發(fā)放規(guī)劃預留發(fā)展用地指標證。被征地農村集體經(jīng)濟組織累積到50畝以上規(guī)劃預留發(fā)展用地指標時，憑規(guī)劃預留發(fā)展用地指標證向市規(guī)劃建設部門申請預留地選址規(guī)劃，并向市國土資源局申請辦理預留地處置手續(xù)，并實行一年一辦結。

如當年預留發(fā)展用地指標不足50畝的，可在當年度向市規(guī)劃建設部門申請確定預留地選址規(guī)劃，待累積到50畝時再辦理預留地處置手續(xù)。

如被征地的農村集體經(jīng)濟組織所有的土地已被全部征完，其規(guī)劃預留發(fā)展用地指標不足50畝的，則在最后一批土地征用時，憑已發(fā)放的規(guī)劃預留發(fā)展用地指標證和市國土資源局簽署的土地已全部征收完的意見向市規(guī)劃建設部門申請預留地選址規(guī)劃，并向市國土資源局申請辦理預留地處置手續(xù)。

第六條 預留地的處置

預留地處置應由市國土資源部門依法進行征收后，以招標拍賣掛牌方式公開出讓。土地征收補償和報批費用由村級集體經(jīng)濟組織負責籌集，自籌確有困難的，由兩區(qū)財政暫借，以后從土地出讓收入中扣回。

第七條 預留地處置收益的分配

預留地公開出讓后，其土地出讓收入在扣除國家規(guī)定的各項預留費用（包括土地開發(fā)資金、社?；?、廉租房建設資金、土地收益金、業(yè)務管理費等）和30%的農民低保資金及城市基礎設施配套資金后，由市財政通過兩區(qū)財政將余額全部返還該農村集體經(jīng)濟組織。30%的農民低保資金和城市基礎設施配套資金全部劃歸兩區(qū)政府，實行區(qū)屬市代管，并專項用于被征地農民的低保和城市基礎設施建設，做到?？顚Ｓ茫坏门沧魉?。資金撥付由兩區(qū)政府按用途填報資金使用計劃和撥款申請表，經(jīng)市政府審批后，由市財政分別撥付兩區(qū)財政。

第八條 預留地處置收益的使用

農村集體經(jīng)濟組織收到市財政撥付的預留地處置收益后，必須首先留下一定比例資金用于為本農村集體經(jīng)濟組織所有成員辦理社保、醫(yī)保等社會統(tǒng)籌，余額由本農村集體經(jīng)濟組織結合各自實際提出分配使用辦法，報所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府（街道辦事處）和兩區(qū)政府審定后施行。

第九條 監(jiān)督管理

市國土資源局、市規(guī)劃建設局負責預留地的規(guī)劃、建設和處置管理。

市監(jiān)察局、市財政局、市國土資源局和兩區(qū)政府、所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府（街道辦事處）負責對預留地收益分配和使用管理。

第十條 本辦法由市國土資源局和市財政局負責解釋。

第十一條 本辦法自發(fā)布之日起實施。

集體土地經(jīng)營性用地，是土地管理法允許農民集體(村委會，村集體經(jīng)濟組織)作為集體土地所有權擁有者，以《集體土地出讓土地使用權 有年限》給個人或者企業(yè)建設工業(yè)(房)、商業(yè)(房)，商品房不再“國有土地化”。

政策引導

中共十八屆三中全會審議通過的《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》今日全文發(fā)布?！稕Q定》指出，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場。在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農村集體經(jīng)營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價。

縮小征地范圍，規(guī)范征地程序，完善對被征地農民合理、規(guī)范、多元保障機制。擴大國有土地有償使用范圍，減少非公益性用地劃撥。建立兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配機制，合理提高個人收益。完善土地租賃、轉讓、抵押二級市場。

農村集體土地的所有權主體是農民集體，而不是集體經(jīng)濟組織。但法律的規(guī)定并不嚴謹：何為集體？法律沒有界定；何為集體所有？法律只規(guī)定由集體經(jīng)濟組織或村民委員會經(jīng)營管理。這種定性上的空白與權利行使上的簡單粗糙的制約導致了極權的產(chǎn)生。

實踐中，土地名義上由農民集體所有，實際上為集體經(jīng)濟組織或村民委員會所有，甚至是由其中的個別人所有，農民不能從法律上看到自己與土地的關系。這一方面使農民在于集體經(jīng)濟組織或村民委員會的承包合同糾紛中不能正切地主張自己的合法權益，另一方面也使農民淡化了土地的保護意識，對土地拋荒、被侵蝕的現(xiàn)象十分淡漠。而集體經(jīng)濟組織或村民委員會的領導者們也毫無土地由農民集體所有的觀念，隨意撕毀承包合同，隨意干涉農地經(jīng)營，甚至私自賣地。這些行為都不利于農業(yè)的發(fā)展，最終損害了農民的利益，而這一切都源于法律對集體所有定性上的空白和權利運作機制上的簡單粗糙的規(guī)制。

基于我國集體土地所有權制度的歷史發(fā)展和實踐考察，集體土地所有權具有以下4個特征：

集體土地所有權主體具有社區(qū)性特征

《物權法》第60條對土地集體所有權的行使作了具體規(guī)定，即：屬于村農民集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會代表集體行使所有權；分別屬于村內兩個以上農民集體所有的，由村內各該集體經(jīng)濟組織或者村民小組代表集體行使所有權；屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農民集體所有的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織代表集體行使所有權。該條對土地集體所有權及其行使作了最準確、恰當?shù)囊?guī)定。

集體土地所有權的主體與行使集體土地所有權的主體不是同一概念，土地集體所有權的主體只能是按一定地域范圍界定的社區(qū)，即村、村民小組或鄉(xiāng)鎮(zhèn)，因而具有社區(qū)性；土地集體所有權主體的成員是不特定人，通常是以戶籍為標準加以認定。當然如前所述，在鄉(xiāng)鎮(zhèn)層面沒有集體經(jīng)濟組織的情況下，應由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府代表鄉(xiāng)鎮(zhèn)社區(qū)行使土地集體所有權，此時鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府代表的不是政權，而是本鄉(xiāng)鎮(zhèn)社區(qū)范圍內的農民集體。

集體土地所有權客體為國有土地之外的其他土地

根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，農村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有，宅基地、自留地、自留山也屬于農民集體所有。農民集體所有的土地可以分為農用地、建設用地和未利用地。農用地是指直接用于農業(yè)生產(chǎn)的用地，包括耕地、林地、草地、農田水利用地、養(yǎng)殖水面用地等；建設用地是指建造建筑物、構筑物的土地，主要包括鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)用地、工礦用地、鄉(xiāng)村公益事業(yè)用地和公用設施用地、旅游用地及農村宅基地。

集體土地所有權農村集體土地依法實行用益物權制度

根據(jù)《土地管理法》、《中華人民共和國農村土地承包法》、《物權法》等的規(guī)定，農民集體所有和國家所有由農民集體使用的耕地、林地、草地以及其他用于農業(yè)的土地，依法實行土地承包經(jīng)營制度；對于集體建設用地以及村民宅基地，依法實行建設用地使用權制度。

集體土地所有權集體土地所有權的權能分離

實行家庭聯(lián)產(chǎn)承包責任制以后，我國農村逐步按照所有權的內在規(guī)律，建立起權能分離的集體土地所有權制度。

在土地集體所有權和承包經(jīng)營權分離的基礎上，將承包土地流轉給種糧大戶、農民合作社、農業(yè)企業(yè)等，由后者依法取得土地經(jīng)營權，實現(xiàn)了農村集體土地所有權、農戶承包權和土地經(jīng)營權的“三權分置”。

中共十八屆三中全會通過《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》，提出建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場，在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農村集體經(jīng)營性建設用地出讓、租賃、入股，從而與國有土地一樣，實現(xiàn)土地所有權與使用權、承租權等的分離。農村集體建設用地既可由本集體成員或經(jīng)濟組織開發(fā)使用，也可出讓給本集體之外的組織或企業(yè)，以及本集體以土地使用權作價入股、聯(lián)營等方式與本集體之外的組織或企業(yè)興辦企業(yè)。