集體土地建設(shè)用地使用權(quán)安徽土改

2013年11月12日當(dāng)?shù)毓嫉摹栋不帐∪嗣裾P(guān)于深化農(nóng)村綜合改革示范試點(diǎn)工作的指導(dǎo)意見》(下稱《指導(dǎo)意見》。天誠國土亢東方發(fā)現(xiàn)作為三中全會(huì)后首個(gè)集體建設(shè)用地可流轉(zhuǎn) 土改方案 其中不乏亮點(diǎn)：

建立統(tǒng)一的農(nóng)村土地市場

三中全會(huì)公報(bào)提出：要建立公平開放透明的市場規(guī)則，完善主要由市場決定價(jià)格的機(jī)制，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。

這些改革精神在安徽版的《指導(dǎo)意見》中都得到了貫徹，當(dāng)?shù)剡€從政策層面做了更細(xì)致的安排：選擇20個(gè)縣(區(qū))，從農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體、農(nóng)村土地市場建設(shè)、農(nóng)村集體“三資”管理、公共基礎(chǔ)設(shè)施建管、信息和金融服務(wù)等6個(gè)方面開展改革試點(diǎn)。而在20個(gè)即將展開改革的區(qū)縣中，最引人關(guān)注的應(yīng)該是大名鼎鼎的鳳陽縣。從2001年開始，小崗村展開了集體建設(shè)用地的土地流轉(zhuǎn)改變，已經(jīng)持續(xù)了近12年。

安徽的突破在于，《指導(dǎo)意見》中對于探索農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)新機(jī)制的表述，這也被外界解讀為安徽此次農(nóng)地改革的最大亮點(diǎn)。

意見指出，將建立多元統(tǒng)一的農(nóng)村土地市場。允許集體建設(shè)用地通過出讓、租賃、作價(jià)出資、轉(zhuǎn)讓、出租等依法進(jìn)行流轉(zhuǎn)，用于工業(yè)、商業(yè)、旅游和農(nóng)民住宅小區(qū)建設(shè)等。

建立宅基地退出補(bǔ)償機(jī)制

《指導(dǎo)意見》提出，建立宅基地退出補(bǔ)償激勵(lì)機(jī)制。堅(jiān)持自愿、有償原則，探索建立符合農(nóng)民合理需求的宅基地退出補(bǔ)償激勵(lì)機(jī)制。建立農(nóng)民通過流轉(zhuǎn)方式使用其他農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織宅基地的制度。

三中全會(huì)后首個(gè)土改方案 ——集體建設(shè)用地可流轉(zhuǎn)?！吨泄仓醒腙P(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》中指出：

建立多元統(tǒng)一的農(nóng)村土地市場。允許集體建設(shè)用地通過出讓、租賃、作價(jià)出資、轉(zhuǎn)讓、出租等方式依法進(jìn)行流轉(zhuǎn)，用于工業(yè)、商業(yè)、旅游和農(nóng)民住宅小區(qū)建設(shè)等。

在十八屆三中全會(huì)上，關(guān)于土地制度改革的表述是很重要的一塊內(nèi)容，人們也就很自然地關(guān)心未來的改革中農(nóng)民將怎樣獲得更多的權(quán)益？這種權(quán)益怎樣得到更好的保障？就在三中全會(huì)閉幕的那一天，人們注意到一份安徽版的土地改革方案出臺了，而且有了突破性進(jìn)展——農(nóng)村集體建設(shè)用地可流轉(zhuǎn)。

通過農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證，依法確認(rèn)農(nóng)民土地權(quán)利，強(qiáng)化農(nóng)民特別是全社會(huì)的土地物權(quán)意識，有助于有效解決農(nóng)村集體土地權(quán)屬糾紛，在城鎮(zhèn)化、工業(yè)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化進(jìn)程中切實(shí)維護(hù)農(nóng)民權(quán)益;土地確權(quán)登記發(fā)證的過程，是進(jìn)一步查清宗地的權(quán)屬、面積、用途、空間位置，建立土地登記簿的過程，從而確認(rèn)農(nóng)民集體、農(nóng)民與土地長期穩(wěn)定的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，可以進(jìn)一步激發(fā)農(nóng)民保護(hù)耕地、節(jié)約集約用地的積極性。

國土資源部、財(cái)政部、農(nóng)業(yè)部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加快推進(jìn)農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作的通知》 ，要求力爭到2012年底把全國范圍內(nèi)的農(nóng)村集體土地所有權(quán)證確認(rèn)到每個(gè)所有權(quán)的集體經(jīng)濟(jì)組織，做到農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證全覆蓋。

（一）完善相關(guān)政策。認(rèn)真總結(jié)在農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作方面的經(jīng)驗(yàn)，圍繞地籍調(diào)查、土地確權(quán)、爭議調(diào)處、登記發(fā)證工作中存在的問題，深入研究，創(chuàng)新辦法，細(xì)化和完善加快農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的政策。嚴(yán)禁通過土地登記將違法違規(guī)用地合法化。

（二）加快地籍調(diào)查。地籍調(diào)查是土地登記發(fā)證的前提，各地要加快地籍調(diào)查，嚴(yán)格按照地籍調(diào)查有關(guān)規(guī)程規(guī)范的要求，開展農(nóng)村集體土地所有權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)調(diào)查工作，查清農(nóng)村每一宗土地的權(quán)屬、界址、面積和用途等基本情況。有條件的地方要制作農(nóng)村集體土地所有權(quán)地籍圖，以大比例尺地籍調(diào)查為基礎(chǔ)，制作農(nóng)村集體土地使用權(quán)，特別是建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)地籍圖?？h級以上城鎮(zhèn)以及有條件的一般建制鎮(zhèn)、村莊，要建立地籍信息系統(tǒng)，將地籍調(diào)查成果上圖入庫，納入規(guī)范化管理，在此基礎(chǔ)上，開展土地總登記及初始登記和變更登記。建立地籍成果動(dòng)態(tài)更新機(jī)制，以土地登記為切入點(diǎn)，動(dòng)態(tài)更新地籍調(diào)查成果資料，保持調(diào)查成果的現(xiàn)勢性，確保土地登記結(jié)果的準(zhǔn)確性。

（三）加強(qiáng)爭議調(diào)處。要及時(shí)調(diào)處土地權(quán)屬爭議，建立土地權(quán)屬爭議調(diào)處信息庫，及時(shí)掌握集體土地所有權(quán)、宅基地使用權(quán)和集體建設(shè)用地使用權(quán)權(quán)屬爭議動(dòng)態(tài)，有效化解爭議，為確權(quán)創(chuàng)造條件。

（四）規(guī)范已有成果。結(jié)合全國土地登記規(guī)范化和土地權(quán)屬爭議調(diào)處檢查工作，凡是農(nóng)村集體土地所有權(quán)證沒有確認(rèn)到具有所有權(quán)的農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織的，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)到具有所有權(quán)的農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織；已經(jīng)登記發(fā)證的宗地缺失檔案資料以及不規(guī)范的，盡快補(bǔ)正完善；已經(jīng)登記的宗地測量精度不夠的，及時(shí)進(jìn)行修補(bǔ)測；對于發(fā)現(xiàn)登記錯(cuò)誤的，及時(shí)予以更正。

（五）加強(qiáng)信息化建設(shè)。把農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證同地籍信息化建設(shè)結(jié)合起來，在應(yīng)用現(xiàn)代信息技術(shù)加快確權(quán)登記發(fā)證的同時(shí)，一并將地籍檔案數(shù)字化，實(shí)現(xiàn)確權(quán)登記發(fā)證成果的信息化管理。建設(shè)全國土地登記信息動(dòng)態(tài)監(jiān)管查詢系統(tǒng)，逐步實(shí)現(xiàn)土地登記資料網(wǎng)上實(shí)時(shí)更新，動(dòng)態(tài)管理，建立共享機(jī)制，全面提高地籍管理水平，大幅度提高地籍工作的社會(huì)化服務(wù)程度。

（六）強(qiáng)化證書應(yīng)用。實(shí)行憑證管地用地制度。土地權(quán)利證書要發(fā)放到權(quán)利人手中，嚴(yán)禁以統(tǒng)一保管等名義扣留、延緩發(fā)放土地權(quán)利證書。各地根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際，可以要求凡被征收的農(nóng)村集體所有土地，在辦理征地手續(xù)之前，必須完成農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證，在征地拆遷時(shí)，要依據(jù)農(nóng)村集體土地所有證和農(nóng)村集體土地使用證進(jìn)行補(bǔ)償；凡是依法進(jìn)入市場流轉(zhuǎn)的經(jīng)營性集體建設(shè)用地使用權(quán)，必須經(jīng)過確權(quán)登記，做到產(chǎn)權(quán)明晰、四至清楚、沒有糾紛，沒有經(jīng)過確權(quán)登記的集體建設(shè)用地使用權(quán)一律禁止流轉(zhuǎn)；農(nóng)用地流轉(zhuǎn)需與集體土地所有權(quán)確權(quán)登記工作做好銜接，確保承包地流轉(zhuǎn)前后的集體所有性質(zhì)不改變，土地用途不改變，農(nóng)民土地承包權(quán)益不受損害；對新農(nóng)村建設(shè)和農(nóng)村建設(shè)用地整治涉及宅基地調(diào)整的，必須以確權(quán)登記發(fā)證為前提。

為充分發(fā)揮農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作成果在國土資源管理各個(gè)環(huán)節(jié)的基礎(chǔ)作用，《通知》提出，農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證與集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)、農(nóng)村土地整治、農(nóng)用地流轉(zhuǎn)、土地征收等各項(xiàng)重點(diǎn)工作掛鉤。凡是到2012年底未按時(shí)完成工作的，農(nóng)轉(zhuǎn)用、土地征收審批暫停，農(nóng)村土地整治項(xiàng)目不予立項(xiàng)。

國土資源部關(guān)于進(jìn)一步加快農(nóng)村地籍調(diào)查推進(jìn)集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作的通知

按照黨的“十八大”關(guān)于推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)和城鄉(xiāng)發(fā)展一體化的要求，全面貫徹落實(shí)中共中央、國務(wù)院《關(guān)于加快發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè) 進(jìn)一步增強(qiáng)農(nóng)村發(fā)展活力的若干意見》（中發(fā)〔2013〕1號）精神，部研究決定，在現(xiàn)有工作的基礎(chǔ)上，采取切實(shí)有效措施，進(jìn)一步加快農(nóng)村地籍調(diào)查，全面推進(jìn)集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作。

確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定關(guān)于集體土地建設(shè)用地使用權(quán)主要內(nèi)容：

第四十三條 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村辦企業(yè)事業(yè)單位和個(gè)人依法使用農(nóng)民集體土地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，可依法確定使用者集體土地建設(shè)用地使用權(quán)。對多占少用、占而不用的，其閑置部分不予確定使用權(quán)，并退還農(nóng)民集體，另行安排使用。

第四十四條 依照本規(guī)定第二十五條規(guī)定的農(nóng)民集體土地，集體土地建設(shè)用地使用權(quán)確定給聯(lián)營或股份企業(yè)。

第四十五條 一九八二年二月國務(wù)院發(fā)布《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》之前農(nóng)村居民建房中用的宅基地，超過當(dāng)?shù)卣?guī)定的面積，在《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》施行后未經(jīng)拆遷、改建、翻建的，可以暫按現(xiàn)有實(shí)際使用面積確定集體土地建設(shè)用地使用權(quán)。

第四十六條 一九八二年二月《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》發(fā)布時(shí)起至一九八七年一月《土地管理法》開始施行時(shí)止，農(nóng)村居民建房占用的宅基地，其面積超過當(dāng)?shù)卣?guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，超過部分按一九八六年三月中共中央、國務(wù)院《關(guān)于加強(qiáng)土地管理、制止亂占耕地的通知》及地方人民政府的有關(guān)規(guī)定處理后，按處理后實(shí)際使用面積確定集體土地建設(shè)用地使用權(quán)。

第四十七條 符合當(dāng)?shù)卣謶艚ǚ恳?guī)定而尚未分戶的農(nóng)村居民，其現(xiàn)有的宅基地沒有超過分戶建房用地合計(jì)面積標(biāo)準(zhǔn)的，可按現(xiàn)有宅基地面積確定集體土地建設(shè)用地使用權(quán)。

第四十八條 非農(nóng)業(yè)戶口居民（含華僑）原在農(nóng)村的宅基礎(chǔ)，房屋產(chǎn)權(quán)沒有變化的，可依法確定其集體土地建設(shè)用地使用權(quán)。房屋拆除后沒有批準(zhǔn)重建的，土地使用權(quán)由集體收回。

法律對集體土地建設(shè)用地使用權(quán)的主體有較為嚴(yán)格的限制，一般只能由本集體及其所屬成員擁有使用權(quán)。全民所有制單位、城市集體所有制單位和其他經(jīng)濟(jì)組織進(jìn)行建設(shè)，需要使用集體土地，必須經(jīng)過征用，使之轉(zhuǎn)為國有土地后才能取得使用權(quán)，即國有土地使用權(quán)。一般不允許全民所有制單位或城市集體所有制單位以及其他經(jīng)濟(jì)組織擁有集體土地建設(shè)用地使用權(quán)。

2019年8月26日，第十三屆全國人大常委會(huì)第十二次會(huì)議審議通過了關(guān)于修改土地管理法的決定，新修訂的土地管理法自2020年1月1日起施行。此次修改土地管理法，堅(jiān)持土地公有制不動(dòng)搖，堅(jiān)持農(nóng)民利益不受損，堅(jiān)持最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度和最嚴(yán)格的節(jié)約集約用地制度，依法保障農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地管理制度等改革在全國范圍內(nèi)實(shí)行，對促進(jìn)鄉(xiāng)村振興和城鄉(xiāng)融合發(fā)展具有重大意義。

新修訂的土地管理法把黨中央關(guān)于農(nóng)村土地制度改革的決策和試點(diǎn)的成功經(jīng)驗(yàn)上升為法律，重點(diǎn)有以下五個(gè)方面：一是明確農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門負(fù)責(zé)宅基地改革和管理。落實(shí)深化黨和國家機(jī)構(gòu)改革精神，在規(guī)定國務(wù)院自然資源主管部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)全國土地管理和監(jiān)督工作的同時(shí)，明確國務(wù)院農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門負(fù)責(zé)全國農(nóng)村宅基地改革和管理有關(guān)工作，并賦予了農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門在宅基地監(jiān)督管理和行政執(zhí)法等方面相應(yīng)職責(zé)。堅(jiān)持實(shí)行一戶一宅的基本管理制度，增加了戶有所居的規(guī)定，下放了宅基地的審批權(quán)，允許已經(jīng)進(jìn)城落戶的農(nóng)村村民自愿有償退出宅基地，鼓勵(lì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。二是允許集體經(jīng)營性建設(shè)用地直接入市。對土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途，并經(jīng)依法登記的集體經(jīng)營性建設(shè)用地，土地所有權(quán)人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個(gè)人使用，改變了過去農(nóng)村的土地必須征為國有才能進(jìn)入市場的問題，能夠?yàn)檗r(nóng)民直接增加財(cái)產(chǎn)性的收入。同時(shí)在集體經(jīng)營性建設(shè)性用地入市的時(shí)候，要求必須由村民代表大會(huì)，或者村民會(huì)議三分之二以上的成員同意才能入市。三是規(guī)范征地程序。要求政府在征地之前開展土地狀況調(diào)查、信息公示，還要與被征地農(nóng)民協(xié)商，必要時(shí)組織召開聽證會(huì)，跟農(nóng)民簽訂協(xié)議后才能提出辦理征地申請，辦理征地的審批手續(xù)，強(qiáng)化了對農(nóng)民利益的保護(hù)。在征地補(bǔ)償方面，改變了以前以土地年產(chǎn)值為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償，實(shí)行按照區(qū)片綜合地價(jià)進(jìn)行補(bǔ)償，區(qū)片綜合地價(jià)除了考慮土地產(chǎn)值，還要考慮區(qū)位、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r等因素綜合制定。四是強(qiáng)化永久基本農(nóng)田保護(hù)。將有關(guān)條款中的“基本農(nóng)田”修改為“永久基本農(nóng)田”。永久基本農(nóng)田劃定以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）為單位進(jìn)行，由縣級人民政府自然資源主管部門會(huì)同同級農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門組織實(shí)施。永久基本農(nóng)田應(yīng)當(dāng)落實(shí)到地塊，納入國家永久基本農(nóng)田數(shù)據(jù)庫嚴(yán)格管理。永久基本農(nóng)田經(jīng)依法劃定后，任何單位和個(gè)人不得擅自占用或者改變其用途。國家能源、交通、水利、軍事設(shè)施等重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目選址確實(shí)難以避讓永久基本農(nóng)田，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用或者土地征收的，必須經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)。五是保障鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展用地。要求土地利用總體規(guī)劃應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌安排城鄉(xiāng)生產(chǎn)、生活、生態(tài)用地，滿足鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施用地合理需求，促進(jìn)城鄉(xiāng)融合發(fā)展。土地利用年度計(jì)劃應(yīng)當(dāng)對集體經(jīng)營性建設(shè)用地作出合理安排。 2100433B

農(nóng)民集體土地使用權(quán)是指農(nóng)民集體土地的使用人依法利用土地并取得收益的權(quán)利。農(nóng)民集體土地使用權(quán)可分為農(nóng)用土地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)。

集體土地建設(shè)用地使用權(quán)是指農(nóng)民集體和個(gè)人進(jìn)行非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)建設(shè)依法使用集體所有的土地的權(quán)利。法律對集體土地建設(shè)用地使用權(quán)的主體有較為嚴(yán)格的限制，一般只能由本集體及其所屬成員擁有使用權(quán)。全民所有制單位、城市集體所有制單位和其他經(jīng)濟(jì)組織進(jìn)行建設(shè)，需要使用集體土地，必須經(jīng)過征用，使之轉(zhuǎn)為國有土地后才能取得使用權(quán)，即國有土地使用權(quán)。一般不允許全民所有制單位或城市集體所有制單位以及其他經(jīng)濟(jì)組織擁有集體土地建設(shè)用地使用權(quán) 。

建設(shè)用地使用權(quán)分為國有土地建設(shè)用地使用權(quán)和集體土地建設(shè)用地使用權(quán)。國有土地建設(shè)用地使用權(quán)是指公民、法人和其他經(jīng)濟(jì)組織進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)依法使用國有土地的權(quán)利。

1．建設(shè)用地使用權(quán)是建設(shè)用地使用權(quán)人依法對國家或集體所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利。2、取得方式：建設(shè)用地取得可以采取出讓、租賃或劃撥方式。