大型集團房地產(chǎn)開發(fā)成本核算指導(dǎo)

1 萬科集團房地產(chǎn)開發(fā)成本核算 1.目的：加強成本管理，規(guī)范集團房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算，正確計算開發(fā)產(chǎn)品成本，便于成本資料的比較和分 析。 2.范圍：適用于集團內(nèi)全資、控股及受托非控股經(jīng)營的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。 3.職責(zé)：總部財務(wù)管理部負責(zé)本規(guī)范的推行、解釋、修改并檢查執(zhí)行情況； 集團內(nèi)各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負責(zé)嚴格按照國家以及集團成本管理的要求，正確組織成本核算工作，建立成 本核算責(zé)任制，完善成本核算基礎(chǔ)工作，改進成本核算辦法，合理確定成本計算對象，正確歸集和分配 開發(fā)成本及費用，及時、準(zhǔn)確、完整地提供成本核算資料，并及時發(fā)現(xiàn)成本管理中存在的問題，不斷尋 求降低成本的途徑，同時對在本規(guī)范實施過程中發(fā)生的問題及時向總部財務(wù)管理部反饋。 4.方法和過程控制 4.1成本核算的基本程序 成本核算的一般步驟依次如下： 4.1.1根據(jù)成本核算對象的確定原則和項目特點，確定成本核算對象。 4.1.

fdc.21ask.com中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專 業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資 料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年 實際操盤之系統(tǒng)資料。萬科企業(yè)股份有限公司 編號vkcw03-29 名稱萬科集團房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算指導(dǎo)版本a/1第1頁共19頁 編制更改王欣審核王文金批準(zhǔn)生效期2004年1月1 日 fdc.21ask.com中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料 近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 1.目的：加強成本管理，規(guī)范集團房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算，正確計算開發(fā)產(chǎn)品成本， 便于成本資料的比較和分析。 2.范圍：適用于集團內(nèi)全資、控股及受托非控股經(jīng)營的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。 3.職責(zé)：總部財務(wù)管理部負責(zé)本規(guī)范

萬科企業(yè)股份有限公司編號vkcw03-29 名稱萬科集團房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算指導(dǎo)版本a/1第1頁共15頁 編制更改審核批準(zhǔn)生效期2010年1月1日 萬科集團房地產(chǎn)開發(fā)成本核算指導(dǎo)書 1.目的：加強成本管理，規(guī)范集團房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算，正確計算開發(fā)產(chǎn)品成本， 便于成本資料的比較和分析。 2.范圍：適用于集團內(nèi)全資、控股及受托非控股經(jīng)營的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。 3.職責(zé)：總部財務(wù)管理部負責(zé)本規(guī)范的推行、解釋、修改并檢查執(zhí)行情況； 集團內(nèi)各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負責(zé)嚴格按照國家以及集團成本管理的要求，正確組 織成本核算工作，建立成本核算責(zé)任制，完善成本核算基礎(chǔ)工作，改進成本核 算辦法，合理確定成本計算對象，正確歸集和分配開發(fā)成本及費用，及時、準(zhǔn) 確、完整地提供成本核算資料，并及時發(fā)現(xiàn)成本管理中存在的問題，不斷尋求 降低成本的途徑，同時對在本規(guī)范實施過程中

萬科集團房地產(chǎn)開發(fā)成本核算指導(dǎo) 1.目的：加強成本管理，規(guī)范集團房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算，正確計算開發(fā)產(chǎn)品成本，便于 成本資料的比較和分析。 2.范圍：適用于集團內(nèi)全資、控股及受托非控股經(jīng)營的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。 3.職責(zé)：總部財務(wù)管理部負責(zé)本規(guī)范的推行、解釋、修改并檢查執(zhí)行情況； 集團內(nèi)各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負責(zé)嚴格按照國家以及集團成本管理的要求，正確組織成本核算工 作，建立成本核算責(zé)任制，完善成本核算基礎(chǔ)工作，改進成本核算辦法，合理確定成本計算 對象，正確歸集和分配開發(fā)成本及費用，及時、準(zhǔn)確、完整地提供成本核算資料，并及時發(fā) 現(xiàn)成本管理中存在的問題，不斷尋求降低成本的途徑，同時對在本規(guī)范實施過程中發(fā)生的問 題及時向總部財務(wù)管理部反饋。 4.方法和過程控制 4.1成本核算的基本程序 成本核算的一般步驟依次如下： 4.1.1根據(jù)成本核算對象的確定原則和項目特點，確定成本核算對象。 4.1.

房地產(chǎn)開發(fā)成本核算程序 房地產(chǎn)開發(fā)成本的組成內(nèi)容 為了加強開發(fā)產(chǎn)品成本的管理，降低開發(fā)過程耗費的活勞動 和物化勞動，提高企業(yè)經(jīng)濟效益，必須正確核算開發(fā)產(chǎn)品的成本， 在各個開發(fā)環(huán)節(jié)控制各項費用支出。 要核算開發(fā)產(chǎn)品的成本，必須明確開發(fā)產(chǎn)品成本的種類和內(nèi) 容。開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中所發(fā)生的各 項費用支出。開發(fā)產(chǎn)品成本按其用途，可分為如下四類： 1、土地開發(fā)成本：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地（即建設(shè)場地） 所發(fā)生的各項費用支出。 2、房屋開發(fā)成本：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)各種房屋（包括商 品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房等）所發(fā)生的各項費用支出。 3、配套設(shè)施開發(fā)成本：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)能有償轉(zhuǎn)讓的 大配套設(shè)施及不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計入開發(fā)產(chǎn)品成本的公共 配套設(shè)施所發(fā)生的各項費用支出。 4、代建工程開發(fā)成本：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委 托，代為開發(fā)除土地、房屋以外其

房地產(chǎn)開發(fā)成本核算與分攤辦法——第三章成本核算對象的確定　　　　一、成本核算對象的確定原則　　成本核算對象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔(dān)項目。成本核算對象的確定原則如下：　　(一)可否銷售原則。開發(fā)產(chǎn)品...

本文分別對房地產(chǎn)開發(fā)成本核算方法和成本控制中存在的問題進行了分析,同時針對這些問題給出了房地產(chǎn)開發(fā)成本核算與成本控制的相關(guān)建議,以供參考。

近年來我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展十分迅速,但是由于房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)管理并不十分完善,導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)成本核算方法和成本控制工作存在一定的問題,一定程度上影響了房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟效益。本文主要是對當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)中成本核算方法存在的問題進行分析,就如何進行房地產(chǎn)開發(fā)成本控制工作提出合理的對策。

隨著我國城市化進程的不斷推進,房地產(chǎn)行業(yè)獲得迅猛地發(fā)展。然而,因為房地產(chǎn)開發(fā)過程中缺乏有效地成本管理,使得房地產(chǎn)企業(yè)無論在成本核算方式,或是對成本的控制方面皆存在較嚴重的問題,制約了企業(yè)的發(fā)展。基于此,本文分析了現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)開發(fā)存在的成本核算方面的主要問題,進而探討了房地產(chǎn)開發(fā)中對成本進行控制的應(yīng)對策略,以供參考。

隨著我國城市化進程的不斷推進,房地產(chǎn)行業(yè)獲得迅猛地發(fā)展。然而,因為房地產(chǎn)開發(fā)過程中缺乏有效地成本管理,使得房地產(chǎn)企業(yè)無論在成本核算方式,或是對成本的控制方面皆存在較嚴重的問題,制約了企業(yè)的發(fā)展。基于此,本文分析了現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)開發(fā)存在的成本核算方面的主要問題,進而探討了房地產(chǎn)開發(fā)中對成本進行控制的應(yīng)對策略,以供參考。

房地產(chǎn)開發(fā)成本規(guī)范化核算是企業(yè)管理的重要工作,它涉及到各個部門,成本核算與管理的好與差,反映的是一個企業(yè)的整體素質(zhì)。由于房地產(chǎn)投資項目具有資金投入大,建設(shè)周期長,成本核算環(huán)節(jié)多,投資風(fēng)險高等特點,這就更需要開發(fā)企業(yè)精打細算,規(guī)避風(fēng)險,力求以最少的成本耗費獲取最大的經(jīng)濟利益。因此,各開發(fā)企業(yè)應(yīng)把成本核算與管理作為重要工作來抓,千萬不要輕視它。

本文主要闡述了房地產(chǎn)開發(fā)成本項目、土地開發(fā)成本的核算、配套設(shè)施開發(fā)成本的核算、房屋開發(fā)成本的核算等問題。

300.00容積率 150.00建筑密度 主樓1750.00車庫1500.00 費用項目 計算標(biāo)準(zhǔn)、方法 (元/平方米或按提示 計算） 成本 均方費用 （元/平方米）備注 建安工程費66857.481733.33 主樓，平方米63000.321657.90 車庫，平方米3857.16101.50 前期費用按主樓建筑面積計算14901.09386.32 市場調(diào)研及策劃費10.00360.009.47 規(guī)劃設(shè)計費20.00720.0018.95 勘察費3.00108.003.00 水土保持費2.0072.001.90 墻改費10.00360.009.47 圖紙審查費3.50126.003.32 開發(fā)許可證費5.00180.004.74 定位測繪費0.5018.000.47 銷售前相關(guān)手續(xù)費6.00216.00

精品文檔 精品文檔 房地產(chǎn)開發(fā)成本 百科名片 房地產(chǎn)開發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費用。構(gòu) 成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的開發(fā)成本，相當(dāng)于工業(yè)產(chǎn)品的制造成本和建筑安裝工程 的施工成本。如要計算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的完全成本，還要計算開發(fā)企業(yè)（公 司本部）行政管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用、財務(wù)費用， 以及為銷售、出租、轉(zhuǎn)讓開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的銷售費用。 目錄 構(gòu)成 核算 核算程序 成本控制意義 措施 編輯本段構(gòu)成 1．土地使用權(quán)出讓金。國家以土地所有者身份，將一定年限內(nèi)的土地 使用權(quán)有償出讓給土地使用者。土 房地產(chǎn)開發(fā)成本 地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓的類似地塊的出讓金 數(shù)額并進行時間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、 周圍環(huán)境狀況及土地現(xiàn)狀等因素的修正得到；也可依據(jù)所在城市人民政府 頒布的城市基準(zhǔn)地價

樓面單價 （元/平米） 一土地費用 1土地出讓金1447.6215200.010 2財務(wù)成本30.00315.000（160000萬+5000萬）×1.5% 3契稅57.90607.950 4印花稅0.717.455建安成本×0.5‰ 5領(lǐng)證費用0.030.266 6服務(wù)費2.3824.990新增 小計1538.6416155.671 二前期費用 1政府相關(guān)費用 ⑴基礎(chǔ)設(shè)施費 ⑵新墻體材料基金10.00105.00010元/㎡（可退） ⑶散裝水泥1.0010.500 ⑷氡氣檢測0.505.250 ⑸城建檔案費0.000.000一萬元以下忽略不計 ⑹人防異地建設(shè)費30.00315.000暫按315萬，由于新舊文件人防比 例不同，會有增減。 ⑺圖審費3.5037.000建安成本的2.54%

房地產(chǎn)開發(fā)成本控制——隨著房地產(chǎn)市場競爭的加劇,房地產(chǎn)開發(fā)過程中的成本控制愈發(fā)重要。房地產(chǎn)開發(fā)成本控制是一項綜合工程,也是一個動態(tài)的過程,貫穿項目開發(fā)全過程。文章通過分析房地產(chǎn)開發(fā)過程中的成本構(gòu)成,分別對立項、設(shè)計、施工和竣工結(jié)算等階段如何加強成...

房地產(chǎn)開發(fā)成本控制 開發(fā)成本控制成為房地產(chǎn)企業(yè)工作的重心，對房地產(chǎn)的發(fā)展以至國民經(jīng)濟的健康發(fā)展有 著重要意義。房地產(chǎn)的開發(fā)成本應(yīng)該從前期調(diào)研、設(shè)計、施工和竣工驗收四個方面進行控制。 本文就此作一探討。 房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)是近年來消費和投資的熱點。隨著近年來全國房地產(chǎn) 市場的逐漸成熟和局部出現(xiàn)過熱，國家加強了對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面 臨著“土根”、“銀根”的嚴控以及大量境外資金的涌入等方面的多重壓力，市場競爭日趨白熱 化。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必將迎來“大洗牌”、“大整合”時期。隨著房地產(chǎn)市場微利時代的到來， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場競爭的形態(tài)、內(nèi)涵、方式也必然將發(fā)生深刻的變革，房地產(chǎn)的開發(fā)成本 控制已成為各房地產(chǎn)企業(yè)在競爭中取得優(yōu)勢的重要法寶。 一、房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的意義 成本控制是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)功，在市場經(jīng)濟競爭中具有十分重要的意義，微利時

300.00容積率 150.00建筑密度 主樓1750.00車庫1500.00 費用項目 計算標(biāo)準(zhǔn)、方法 (元/平方米或按提示 計算） 成本 均方費用 （元/平方米）備注 建安工程費66857.481733.33 主樓，平方米63000.32 車庫，平方米3857.16 前期費用按主樓建筑面積計算14901.09386.32 市場調(diào)研及策劃費10.00360.00 規(guī)劃設(shè)計費20.00720.00 勘察費3.00108.00 水土保持費2.0072.00 墻改費10.00360.00 圖紙審查費3.50126.00 開發(fā)許可證費5.00180.00 定位測繪費0.5018.00 銷售前相關(guān)手續(xù)費6.00216.00 市政配套費用227.008172.04 三通一平20.00720.00 房產(chǎn)測繪費1.3648.96

開發(fā)成本估算m#[4i 1、土地成本 土地費用=土地出讓金+拆遷安置補償費（城鎮(zhèn)土地）或征地費用（農(nóng)業(yè)用地）;k0cp%w%c6jy3t*z 一般用樓面地價表示。 樓面地價＝每畝單價/(666.67x容積率)...例如100萬一畝...1.5容積率...樓面地價就是1000元/平方米。 2、前期工程費4f)l4m#p4n,i1e4i 項目前期規(guī)劃、設(shè)計、可研費用可按總投資的一定百分比進行估算，水文地質(zhì)勘察可根據(jù)工程量估算，三通一 平的費用可根據(jù)實際工程量計算。一般前期工程費占建安工程費的3.5%—6。 其中"規(guī)劃設(shè)計(含景觀裝飾)費"一般為30-50/平方米(一線城市70-120)。 3、建安工程費#^9q/y'y#]'c(g$i 主要指建造建筑物所發(fā)生的建

1土地出讓金 2契稅 3征地管理費 4土地登記費 5土地測量費 二施工準(zhǔn)備費 6地形圖測繪費 7工程地質(zhì)勘測費 8方案設(shè)計費 9施工圖設(shè)計費 10景觀園林設(shè)計費 11綜合管網(wǎng)規(guī)劃設(shè)計費 12配套（供熱、供電）項目設(shè)計費 13樁基檢測費 14環(huán)境影響報告書編制和評審費 15可行性研究報告編制和評審費 16交通評估報告和評審費 17節(jié)能評估報告和評審費 18施工用水設(shè)施及水費 19施工用電設(shè)施及電費 20施工道路建設(shè)費 21施工場地平整及殘土外運費 （三）場地準(zhǔn)備及臨建費 房地產(chǎn)開發(fā)項目成本分析 立項前報告及評審費 勘察設(shè)計試驗費 土地成本一 （一） （二） 22現(xiàn)場臨時設(shè)施、圍擋建設(shè)費 23臨時場地占用費 24策劃服務(wù)費 25廣告及營銷服務(wù)費 26物業(yè)顧問服務(wù)費 27施工圖審查費 28合同審查備案費 29質(zhì)量監(jiān)督費 30安全措施

樓面單價 （元/平米） 一土地費用 1土地出讓金1447.6215200.010 2財務(wù)成本30.00315.000 3契稅57.90607.950 4印花稅0.717.455 5領(lǐng)證費用0.030.266 6服務(wù)費2.3824.990 小計1538.6416155.67137.783 二前期費用 1政府相關(guān)費用 ⑴基礎(chǔ)設(shè)施費 ⑵新墻體材料基金10.00105.000 ⑶散裝水泥1.0010.500 ⑷氡氣檢測0.505.250 ⑸城建檔案費0.000.000 ⑹人防異地建設(shè)費30.00315.000 ⑺圖審費3.5037.000 ⑻環(huán)評費0.485.009 ⑼節(jié)能評估費0.000.000 ⑽規(guī)劃驗放線費0.485.040 ⑾規(guī)劃咨詢費1.0010.500 ⑿規(guī)劃報審服務(wù)費1

一、建設(shè)項目投資估算 固定資產(chǎn)投資：項目按擬建規(guī)模、規(guī)劃設(shè)計方案、建設(shè)內(nèi)容進行建設(shè)所需的 費用 建設(shè)期借款利息：企業(yè)為建設(shè)項目進行建設(shè)投資借款和流動資金借款而發(fā)生 的利息支出 流動資金：維持企業(yè)的正常生產(chǎn)經(jīng)營活動所占用的全部周轉(zhuǎn)資金 建設(shè)項目總投資形成的資產(chǎn)分為：固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、延遞資產(chǎn)、流動資 產(chǎn) 二、房地產(chǎn)項目投資與總成本費用估算 （一）概念 1、開發(fā)項目投資特點：出售、出租、自主經(jīng)營 2、開發(fā)項目總投資（開發(fā)建設(shè)投資、經(jīng)營資金） ①開發(fā)建設(shè)投資：開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)所需投入的 各項成本費用。 土地費用、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、建筑安裝工程費、公 共配套設(shè)施建設(shè)費、開發(fā)間接費、管理費用、財務(wù)費用、銷售費用、 開發(fā)期稅費、其他費用以及不可預(yù)見費等 ②經(jīng)營資金：開發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營周轉(zhuǎn)的資金 3、開發(fā)產(chǎn)品成本：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項