房屋預(yù)告登記歷史背景

預(yù)告登記發(fā)端于早期普魯士法所規(guī)定的異議登記，后來為德國、瑞士、日本等國以及我國臺灣地區(qū)民法所繼受，成為民法中的一項(xiàng)重要的物權(quán)制度。不動產(chǎn)預(yù)告登記制度將物權(quán)法理論和債權(quán)法理論有機(jī)地結(jié)合起來，賦予債權(quán)請求權(quán)以物權(quán)的排它效力，既保護(hù)物權(quán)請求權(quán)又保護(hù)債權(quán)請求權(quán)，可以有效地保護(hù)上述情形下的不動產(chǎn)請求權(quán)，最終達(dá)到平衡不動產(chǎn)交易當(dāng)中各方利益的目的。由于本國實(shí)際情況及法律背景的不同，各國對預(yù)告登記制度的目的、適用等做出了不同的規(guī)定。在我國以往的民事立法中，沒有設(shè)計(jì)預(yù)告登記制度，但學(xué)術(shù)界在有關(guān)外國法的譯評中有零星涉及。上海市在《上海市房地產(chǎn)登記條例》中專設(shè)第五章規(guī)定了預(yù)告登記制度，此可謂預(yù)告登記制度的在立法中的最先顯現(xiàn)。

在我國主要存在三種觀點(diǎn)：

第一種觀點(diǎn)認(rèn)為：關(guān)于其法律性質(zhì)，究竟是一種物權(quán)，或僅為一種債權(quán)保全手段，甚有爭論。預(yù)告登記是介于債權(quán)與物權(quán)之間，兼具兩者的性質(zhì)，在現(xiàn)行法上為其定性實(shí)有困難，可認(rèn)為系于土地登記薄上公示，以保全對不動產(chǎn)物權(quán)之請求權(quán)為目的，具有若干物權(quán)效力的制度。

第二種觀點(diǎn)認(rèn)為：預(yù)告登記的權(quán)利是一種具有物權(quán)性質(zhì)的債權(quán)，或者可以說是一種準(zhǔn)物權(quán)。

第三種觀點(diǎn)認(rèn)為：預(yù)告登記的性質(zhì)是使被登記的請求權(quán)具有確保將來只發(fā)生該請求權(quán)所期待的法律結(jié)果，其實(shí)質(zhì)是限制現(xiàn)時登記的權(quán)利人處分其權(quán)利。從各國法律規(guī)定來看，預(yù)告登記使登記的不動產(chǎn)物權(quán)變動的請求權(quán)具備了對抗第三人的效力，即具備了物權(quán)的排他效力。因此，預(yù)告登記是債權(quán)被物權(quán)化的一種具體體現(xiàn)。經(jīng)過預(yù)告登記的不動產(chǎn)，債權(quán)人對不動產(chǎn)物權(quán)變動的請求權(quán)可以對抗第三人。

預(yù)告登記與一般的不動產(chǎn)登記區(qū)別表現(xiàn)在：一 般的不動產(chǎn)登記都是指不動產(chǎn)物權(quán)在已經(jīng)完成的狀態(tài)下所進(jìn)行的登記，而預(yù)告登記則是為了保全將來發(fā)生的不動產(chǎn)物權(quán)而進(jìn)行的一種登記。預(yù)告登記作出后，并不導(dǎo)致不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立或變動，而只是使登記申請人取得一種請求將來發(fā)生物權(quán)變動的權(quán)利。納入預(yù)告登記的請求權(quán)，對后來發(fā)生與該項(xiàng)請求權(quán)內(nèi)容相同的不動產(chǎn)物權(quán)的處分行為，具有排它效力，以確保將來只發(fā)生該請求權(quán)所期待的法律結(jié)果。因此，預(yù)告登記是與異議登記同時構(gòu)成不動產(chǎn)登記中的重要內(nèi)容。

以我國《民法通則》、《合同法》為代表的債權(quán)形式主義的物權(quán)變動模式分析，當(dāng)事人的債權(quán)合同僅引起債權(quán)變動的法律效果。生效的債權(quán)合同結(jié)合交付或登記，方能發(fā)生物權(quán)變動的法律效果。因?yàn)?，一物?shù)賣情況下的數(shù)個買賣合同的效力是相互獨(dú)立的，均可引起債權(quán)變動，而同時存在的各個債權(quán)具有相容性、平等性，就同一標(biāo)的物可設(shè)立數(shù)個債權(quán)，其間沒有行使上的先后之分。此時，問題的焦點(diǎn)是一物數(shù)賣情況下標(biāo)的物的所有權(quán)歸屬。而在我國債權(quán)形式主義的物權(quán)變動模式下，先取得標(biāo)的物的占有或者先辦理完畢登記手續(xù)的買受人取得標(biāo)的物的所有權(quán)，其他買受人得向出賣人主張違約責(zé)任。例如出賣人先與買受人甲訂立不動產(chǎn)買賣合同，出賣人收受價(jià)金后，再賣予乙，并向乙辦理移轉(zhuǎn)登記。在此情形，買受人甲除擁有債法上的請求權(quán)外，并無排斥第三人的權(quán)利，原則上僅能依債務(wù)不履行的規(guī)定向出賣人請求損害賠償。此種狀況，對買受人甲不利，為解決這一問題就產(chǎn)生了預(yù)告登記制度。

預(yù)告登記使已登記的不動產(chǎn)物權(quán)變動請求權(quán)經(jīng)過公示后，具備了對抗第三人的效力，即具備了一定的物權(quán)效力。因此，從預(yù)告登記的性質(zhì)上說，預(yù)告登記是債權(quán)物權(quán)化的一種具體表現(xiàn)，是物權(quán)法原理向債權(quán)法領(lǐng)域的擴(kuò)張、滲透。所謂債權(quán)物權(quán)化，是指債權(quán)具備了物權(quán)的某些效力。　在我國現(xiàn)行法中，關(guān)于不動產(chǎn)登記（本登記）已有若干規(guī)定，但是否存在預(yù)告登記則不無疑問。例如，有人認(rèn)為，商品房預(yù)售合同的登記屬于預(yù)告登記的性質(zhì)，其主要功能在于通過商品房的預(yù)售登記保護(hù)買受人所享有的權(quán)利。也有人認(rèn)為，商品房預(yù)售合同雖然要求備案，但也僅僅是備案而已，其更多具有的是行政管理色彩。這種備案和預(yù)告登記有根本的差別，而且法律并沒有規(guī)定這種備案具有什么效力，因而這種備案根本不具有預(yù)告登記的功能。

商品房預(yù)售登記并不具有預(yù)告登記的性質(zhì)，這是因?yàn)椋旱谝唬谏唐贩款A(yù)售登記的適用對象上，商品房預(yù)售登記是對商品房預(yù)售合同的登記，而預(yù)告登記是對請求權(quán)的登記，兩者的目的是根本不同的。前者進(jìn)行保全的是商品房預(yù)售合同，而后者是權(quán)利人的請求權(quán)。這一差異導(dǎo)致了商品房預(yù)售登記并不具有預(yù)告登記制度的功能，預(yù)告登記的保全權(quán)利、保全權(quán)利順位及確保交易安全的功能無從體現(xiàn)。第二，根據(jù)預(yù)告登記制度的理論，申請預(yù)告登記的人為享有請求權(quán)的權(quán)利人，義務(wù)人為不動產(chǎn)的現(xiàn)時所有權(quán)人，請求權(quán)人應(yīng)取得義務(wù)人的承諾或法院的假處分命令才能申請預(yù)告登記。而在商品房預(yù)售登記中，申請人為商品房預(yù)售人，同時其又是商品房預(yù)售登記的義務(wù)人，且法律、行政規(guī)章強(qiáng)制預(yù)售進(jìn)行商品房預(yù)售登記，這與預(yù)告登記性質(zhì)不符。同時，商品房預(yù)售人進(jìn)行預(yù)售登記是依據(jù)公法而進(jìn)行的，而預(yù)告登記是登記權(quán)利人依據(jù)私法行使私權(quán)的行為。可想而知，如果商品房預(yù)售中的購房人無權(quán)申請進(jìn)行預(yù)售登記，而作為債務(wù)人的預(yù)售人對進(jìn)行商品房預(yù)售合同登記又沒有什么利益可言，甚至要支付預(yù)售登記的費(fèi)用，那么商品房預(yù)售合同登記如何起到保護(hù)交易安全、維護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益的作用呢？第三，預(yù)告登記制度的核心是其效力，各國法律大多規(guī)定了預(yù)告登記具有保全順位的效力、保全權(quán)利的效力與滿足的效力等。只有賦予預(yù)告登記以這些效力，才能使預(yù)告登記具有實(shí)際意義，成為請求權(quán)的保全手段。而我國對商品房預(yù)售登記僅有“應(yīng)當(dāng)”進(jìn)行登記的規(guī)定，而沒有對登記效力的規(guī)定。不僅沒有規(guī)定未經(jīng)登記的預(yù)售合同是無效還是不能對抗第三人；而且也沒有規(guī)定經(jīng)過登記的預(yù)售合同，預(yù)購人是否具有對抗第三人的效力，是否可以對抗隨后成立的物權(quán)變動或有損于登記債權(quán)的行為。第四，我國法律、行政規(guī)章未規(guī)定商品房預(yù)售登記的消滅，這也與預(yù)告登記制度不符。預(yù)告登記只是一種請求權(quán)的保全，不具有獨(dú)立的效力，只有在將預(yù)告登記推進(jìn)到本登記時才具有意義。因此，預(yù)告登記由于一些特定的事由出現(xiàn)而消滅，不會永遠(yuǎn)存續(xù)。而我國商品房預(yù)售登記不涂銷，存續(xù)時間非常長，這也意味著其目的在于行政管理，而非對購房人的請求權(quán)進(jìn)行保護(hù)。由此可以斷言，我國實(shí)行的商品房預(yù)售登記僅僅是預(yù)售行政管理的一種預(yù)售資格審查手段，不具備債權(quán)保全的對抗效力，與預(yù)告登記制度存在著根本上的差異。

房屋預(yù)告登記證明是房產(chǎn)登記管理部門登記頒發(fā)的證明。

房屋預(yù)告登記證明

證明的依據(jù)： 根據(jù)物權(quán)法第二十條之規(guī)定“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。

證明的作用：預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效?？芍课蓊A(yù)告登記證明是指當(dāng)事人簽訂房屋買賣協(xié)議時，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按約定向房產(chǎn)登記管理部門（房地局）申請預(yù)告登記，并由房產(chǎn)管理部門依法審查后并予以登記而頒發(fā)的證明。

第六十條　有下列情形之一的，當(dāng)事人可以申請預(yù)告登記：

（一）預(yù)購商品房；

（二）以預(yù)購商品房設(shè)定抵押；

（三）房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押；

（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

第六十一條　申請預(yù)購商品房預(yù)告登記的，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：

（一）登記申請書；

（二）申請人的身份證明；

（三）已登記備案的商品房買賣合同；

（四）當(dāng)事人關(guān)于預(yù)告登記的約定；

（五）其他必要材料。

第六十二條　預(yù)售人和預(yù)購人訂立商品房買賣合同后，預(yù)售人未按照約定與預(yù)購人申請預(yù)告登記，預(yù)購人可以單方申請預(yù)告登記。

預(yù)購人單方申請預(yù)購商品房預(yù)告登記，預(yù)售人與預(yù)購人在商品房預(yù)售合同中對預(yù)告登記附有條件和期限的，預(yù)購人應(yīng)當(dāng)提交相應(yīng)的證明材料。

第六十三條　申請預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記的，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：

（一）登記申請書；

（二）申請人的身份證明；

（三）抵押合同；

（四）主債權(quán)合同；

（五）預(yù)購商品房預(yù)告登記證明；

（六）當(dāng)事人關(guān)于預(yù)告登記的約定；

（七）其他必要材料。

第六十四條　申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記的，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：

（一）登記申請書；

（二）申請人的身份證明；

（三）房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓合同；

（四）轉(zhuǎn)讓方的房屋所有權(quán)證；

（五）當(dāng)事人關(guān)于預(yù)告登記的約定；

（六）其他必要材料。

第六十五條　申請房屋抵押權(quán)預(yù)告登記的，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：

（一）登記申請書；

（二）申請人的身份證明；

（三）抵押合同；

（四）主債權(quán)合同；

（五）房屋所有權(quán)證，或者房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的預(yù)告證明；

（六）當(dāng)事人關(guān)于預(yù)告登記的約定；

（七）其他必要材料。

第六十六條　預(yù)告登記后相關(guān)權(quán)利發(fā)生變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅，申請預(yù)告登記的變更、轉(zhuǎn)移或注銷的，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：

（一）登記申請書；

（二）申請人的身份證明；

（三）預(yù)告登記證明；

（四）證明預(yù)告登記事項(xiàng)發(fā)生變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的材料；

（五）抵押期間轉(zhuǎn)讓抵押房產(chǎn)的，還應(yīng)當(dāng)參照本辦法第三十條的規(guī)定提交相應(yīng)的材料；

（六）其他必要材料。

第六十七條　預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人書面同意，處分該房屋申請登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)不予受理。

預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行相應(yīng)的房屋登記之日起三個月內(nèi)，預(yù)告登記申請人申請房屋登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照預(yù)告登記事項(xiàng)辦理相應(yīng)的登記。

申請相應(yīng)登記的，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：

（一）登記申請書；

（二）申請人的身份證明；

（三）預(yù)告登記證明；

（四）房屋所有權(quán)證；

（五）其他必要材料。2100433B

第四十九條 有下列情形之一的，當(dāng)事人可以申請房屋預(yù)告登記：

（一）預(yù)購商品房；

（二）以預(yù)購商品房設(shè)立抵押；

（三）房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押；

（四）在建房屋；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

第五十條 預(yù)告登記后，房屋所有權(quán)人未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人書面同意處分該房屋的，房屋登記機(jī)構(gòu)不予辦理。

預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行相應(yīng)的房屋登記之日起三個月內(nèi)，當(dāng)事人申請房屋登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照預(yù)告登記事項(xiàng)辦理相應(yīng)的登記。

第五十一條 申請預(yù)購商品房預(yù)告登記，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：

（一）申請書；

（二）身份證明；

（三）已登記備案的商品房預(yù)售合同；

（四）交付全部房款的證明或者當(dāng)事人關(guān)于預(yù)告登記的約定；

（五）其他必要材料。

第五十二條 申請預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：

（一）申請書；

（二）身份證明；

（三）預(yù)購商品房預(yù)告登記證明；

（四）抵押擔(dān)保的主債權(quán)合同；

（五）設(shè)立抵押權(quán)的合同；

（六）當(dāng)事人關(guān)于預(yù)告登記的約定；

（七）其他必要材料。

第五十三條 申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：

（一）申請書；

（二）身份證明；

（三）買賣合同；

（四）雙方當(dāng)事人有關(guān)預(yù)告登記的約定；

（五）房屋所有權(quán)證；

（六）其他必要材料。

第五十四條 申請房屋抵押權(quán)預(yù)告登記，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：

（一）申請書；

（二）身份證明；

（三）抵押合同；

（四）主債權(quán)合同；

（五）房屋所有權(quán)證書或者房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記的證明；

（六）當(dāng)事人關(guān)于預(yù)告登記的約定；

（七）其他必要材料。

第五十五條 申請?jiān)诮ǚ课蓊A(yù)告登記，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：

（一）申請書；

（二）身份證明；

（三）建設(shè)用地使用權(quán)證明；

（四）建設(shè)工程符合規(guī)劃的證明；

（五）施工許可證；

（六）其他必要材料。

第五十六條 經(jīng)預(yù)告登記的相關(guān)房屋權(quán)利依法終止或者預(yù)告登記失效的，當(dāng)事人申請注銷預(yù)告登記應(yīng)當(dāng)提交下列材料：

（一）申請書；

（二）身份證明；

（三）經(jīng)預(yù)告登記的相關(guān)房屋權(quán)利依法終止或者預(yù)告登記失效的證明文件；

（四）預(yù)告登記證明；

（五）其他必要材料。

前款第三項(xiàng)規(guī)定的預(yù)告登記失效的證明文件，是指預(yù)告登記有關(guān)當(dāng)事人的書面約定或者人民法院、仲裁委員會的生效法律文書。

第五十七條 預(yù)購商品房設(shè)立抵押的，房屋權(quán)利人辦理房屋轉(zhuǎn)移登記后，房屋登記機(jī)構(gòu)可以將其預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記轉(zhuǎn)為房屋抵押權(quán)登記。