房貸違約

房貸違約：從法律層面說是一種合同行為，如果借款合同中沒有另行約定，銀行無權(quán)收取“提前還貸利息”或所謂“房貸違約”。

按揭購房，消費者與銀行之間構(gòu)成的是借款合同，按照《合同法》第二百零八條的規(guī)定“借款人提前償還借款的，除當(dāng)事人另有約定的以外，應(yīng)當(dāng)按照實際借款的期間計算利息?！币虼耍绻杩詈贤袥]有另行約定，銀行無權(quán)收取“提前還貸利息”或所謂“違約金”，以單方聲明、告示等形式公布的應(yīng)屬無效。

原借款合同中，如果有關(guān)于提前還貸收取相應(yīng)費用的約定，但約定不明確的，應(yīng)當(dāng)按照《合同法》第六十一條的規(guī)定“合同生效后，當(dāng)事人就質(zhì)量、價款或者報酬、履行地點等內(nèi)容沒有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補充；不能達成補充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定?！倍壳?，國內(nèi)購房按揭借款基本上都是不收提前還貸的利息和“違約金”的，這點已經(jīng)成為事實上的商業(yè)慣例。

房價波動和地理多樣化對房貸違約風(fēng)險與銀行安全有重要影響，但現(xiàn)有文獻忽視二者對房貸違約風(fēng)險與銀行風(fēng)險的影響。本課題將采用數(shù)理和計量方法，從研究房價波動入手，考察房價波動如何影響房貸違約風(fēng)險、房貸違約損失及房貸資本充足率。首先，本課題將從消費性和投資性需求角度研究房價波動，彌補現(xiàn)有文獻將自住房視為消費性住房的缺陷。其次，本課題將以房價和收入為核心分別構(gòu)建房貸違約的期權(quán)與非期權(quán)理論模型，利用聯(lián)合分布函數(shù)將二者融合起來，并克服現(xiàn)有非期權(quán)實證模型無理論支持的不足；再次，本課題將從房價波動和地理多樣化的視角分別構(gòu)建基于二者的房貸違約損失和房貸資本充足率理論模型，彌補現(xiàn)有文獻忽視房價波動和地理多樣化的缺陷。最后，本課題將使用中國35個大中城市房價、某主要商業(yè)銀行大樣本房貸、銀行資本充足率等面板數(shù)據(jù)，對各理論模型進行實證檢驗，為商業(yè)銀行及其監(jiān)管機構(gòu)加強房貸違約風(fēng)險管理、動態(tài)監(jiān)管房貸資本充足率提供經(jīng)驗支持。

次貸危機表明房價波動對房貸違約風(fēng)險和銀行安全有重要影響，但現(xiàn)有文獻忽視房價波動和地理多樣化對房貸違約風(fēng)險與銀行風(fēng)險的影響。本項目采用數(shù)理和計量方法，從住房特性角度分析了房價波動。其次，鑒于宏觀經(jīng)濟政策和外部性影響房價波動，本項目還考察了通脹、貧富差距、交通建設(shè)、文化和空氣質(zhì)量對房價波動的影響。最后，本項目從地理多樣化、期權(quán)和非期權(quán)理論、房貸規(guī)模角度、考察房價波動對房貸違約風(fēng)險和房貸資本充足率的影響。本項目使用中國288個城市數(shù)據(jù)、城市住戶調(diào)查數(shù)據(jù)（UHS）、中國189家商業(yè)銀行數(shù)據(jù)以及某商業(yè)銀行抵押貸款數(shù)據(jù)實證檢驗了房價波動及其對房貸風(fēng)險和資本充足率的影響。本項目研究發(fā)現(xiàn)：第一，從消費性和投資性需求角度構(gòu)建的無泡沫租售比和泡沫租售比能有效測度住房泡沫；第二，地理位置多樣化有助于降低房貸拖欠和違約風(fēng)險。第三，以房價和收入為核心分別構(gòu)建房貸違約的期權(quán)與非期權(quán)理論模型，利用聯(lián)合分布函數(shù)將二者融合；第四，房價趨勢項和波動項分別對銀行資本充足率有正影響和負影響，房貸占比對資本充足率有負影響；第五，房價能夠有效抵御通脹；第六，貧富差距對房價有正影響，貧富差距與供求彈性交互項對房價分別有正和負影響；第七，地鐵站設(shè)立導(dǎo)致城市房價圍繞地鐵站向外呈波浪式衰減，高鐵建設(shè)對住房供求均存在動能效應(yīng)（momentum effects）；第八，人口流入和經(jīng)濟增長有助于去庫存，老齡化對房價有負影響，住房遺產(chǎn)動機及其與老齡化交互項對房價有正影響，離婚和限購政策對房價有正影響，限購政策提高了離婚對房價的正影響；第九，文化相似度與國際房價共同運動正相關(guān)，與東道國供給彈性和住房保障程度與國際房價共同運動負相關(guān)；第十，高收入者和老年人更關(guān)心健康，低收入者和中青年人更關(guān)心收入。因此，本項目不僅發(fā)展和完善了房價波動和資本充足率理論，而且為商業(yè)銀行及其監(jiān)管機構(gòu)加強房貸風(fēng)險管理、動態(tài)監(jiān)管資本充足率提供經(jīng)驗支持。