房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法

第一章 適用范圍

第一條 根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）及現(xiàn)行增值稅有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。

第二條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用本辦法。

自行開發(fā)，是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)。

第三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以接盤等形式購入未完工的房地產(chǎn)項目繼續(xù)開發(fā)后，以自己的名義立項銷售的，屬于本辦法規(guī)定的銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目。

第二章 一般納稅人征收管理

第一節(jié) 銷售額

第四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：

銷售額=（全部價款和價外費用-當(dāng)期允許扣除的土地價款）÷（1 10%）

第五條 當(dāng)期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：

當(dāng)期允許扣除的土地價款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款

當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積，是指當(dāng)期進行納稅申報的增值稅銷售額對應(yīng)的建筑面積。

房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項目時未單獨作價結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。

支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。

第六條 在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款，應(yīng)當(dāng)取得省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（?。┲频呢斦睋?jù)。

第七條 一般納稅人應(yīng)建立臺賬登記土地價款的扣除情況，扣除的土地價款不得超過納稅人實際支付的土地價款。

第八條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。一經(jīng)選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內(nèi)不得變更為一般計稅方法計稅。

房地產(chǎn)老項目，是指：

（一）《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目；

（二）《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。

第九條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目適用簡易計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除對應(yīng)的土地價款。

第二節(jié) 預(yù)繳稅款

第十條 一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

第十一條 應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計算：

應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1 適用稅率或征收率）×3%

適用一般計稅方法計稅的，按照10%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。

第十二條 一般納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報期向主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款。

第三節(jié) 進項稅額

第十三條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，兼有一般計稅方法計稅、簡易計稅方法計稅、免征增值稅的房地產(chǎn)項目而無法劃分不得抵扣的進項稅額的，應(yīng)以《建筑工程施工許可證》注明的“建設(shè)規(guī)?！睘橐罁?jù)進行劃分。

不得抵扣的進項稅額=當(dāng)期無法劃分的全部進項稅額×（簡易計稅、免稅房地產(chǎn)項目建設(shè)規(guī)?！路康禺a(chǎn)項目總建設(shè)規(guī)模）

第四節(jié) 納稅申報

第十四條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目適用一般計稅方法計稅的，應(yīng)按照《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號文件印發(fā)，以下簡稱《試點實施辦法》）第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間，以當(dāng)期銷售額和11%的適用稅率計算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機關(guān)申報納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

第十五條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目適用簡易計稅方法計稅的，應(yīng)按照《試點實施辦法》第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間，以當(dāng)期銷售額和5%的征收率計算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機關(guān)申報納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

第五節(jié) 發(fā)票開具

第十六條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，自行開具增值稅發(fā)票。

第十七條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機關(guān)申報繳納營業(yè)稅的預(yù)收款，未開具營業(yè)稅發(fā)票的，可以開具增值稅普通發(fā)票，不得開具增值稅專用發(fā)票。

第十八條 一般納稅人向其他個人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，不得開具增值稅專用發(fā)票。

第三章 小規(guī)模納稅人征收管理

第一節(jié) 預(yù)繳稅款

第十九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人（以下簡稱小規(guī)模納稅人）采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

第二十條 應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計算：

應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1 5%）×3%

第二十一條 小規(guī)模納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報期或主管國稅機關(guān)核定的納稅期限向主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款。

第二節(jié) 納稅申報

第二十二條 小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)按照《試點實施辦法》第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間，以當(dāng)期銷售額和5%的征收率計算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機關(guān)申報納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

第三節(jié) 發(fā)票開具

第二十三條 小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，自行開具增值稅普通發(fā)票。購買方需要增值稅專用發(fā)票的，小規(guī)模納稅人向主管國稅機關(guān)申請代開。

第二十四條 小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機關(guān)申報繳納營業(yè)稅的預(yù)收款，未開具營業(yè)稅發(fā)票的，可以開具增值稅普通發(fā)票，不得申請代開增值稅專用發(fā)票。

第二十五條 小規(guī)模納稅人向其他個人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，不得申請代開增值稅專用發(fā)票。

第四章 其他事項

第二十六條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，按照本辦法規(guī)定預(yù)繳稅款時，應(yīng)填報《增值稅預(yù)繳稅款表》。

第二十七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額，應(yīng)以完稅憑證作為合法有效憑證。

第二十八條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，未按本辦法規(guī)定預(yù)繳或繳納稅款的，由主管國稅機關(guān)按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及相關(guān)規(guī)定進行處理。

國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》的公告

國家稅務(wù)總局公告2016年第18號

國家稅務(wù)總局制定了《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》，現(xiàn)予以公布，自2016年5月1日起施行。

特此公告。

國家稅務(wù)總局

2016年3月31日

各區(qū)、市、縣人民政府，市政府各委、辦、局（總公司）：

現(xiàn)將《大連市土地增值稅征收管理暫行辦法》印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。

一九九五年十二月二十六日

大連市土地增值稅征收管理暫行辦法

第一條　為了做好大連市土地增值稅的征收管理工作，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》和國家有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。

第二條　凡在大連市范圍內(nèi)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)連同地上建筑物及附著物（以下簡稱房地產(chǎn)）并取得收入的各類企業(yè)、事業(yè)單位、國家機關(guān)、社會團體、個體工商業(yè)戶以及其他單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，均應(yīng)按照本辦法繳納土地增值稅。

土地增值稅也適用于涉外企業(yè)和個人、外商投資企業(yè)、外國企業(yè)、外國駐華機構(gòu)、外國公民、華僑、港澳臺同胞等，只要轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入，均應(yīng)按《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》和本辦法的規(guī)定繳納土地增值稅。

第三條　土地增值稅的征稅對象是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。

第四條　增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除本辦法第六條規(guī)定扣除項目金額后的余額。

第五條　納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，包括貨幣收入、實物收入及其他收入。

第六條　計算增值額允許扣除的項目：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額。包括納稅人取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按照國家、省、市規(guī)定繳納的費用。

（二）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施成本。包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。

（三）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用）。包括與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、財務(wù)費用、管理費用。財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和5%計算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒒虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的10%計算扣除。

（四）舊房及建筑物的評估價格。指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)，依據(jù)市政府定期公布的房地產(chǎn)重置成本基價進行成新折扣評估的價格，評估價格必須經(jīng)當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機關(guān)確認(rèn)。

（五）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、印花稅、及因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加。

（六）對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和加計20%的扣除。

第七條　土地增值稅的適用稅率：

土地增值稅實行四級超率累進稅率。

增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。

增值額超過扣除項目金額50%，未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。

增值額超過扣除項目金額100%，未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。

增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

第八條　土地增值稅的計算

土地增值稅按增值額乘以適用稅率減除扣除項目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計算，具體計算公式如下：

（一）增值額未超過扣除項目金額50%的，

土地增值稅稅額=增值額×30%；

（二）增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的，

土地增值稅稅額=增值額×40%－扣除項目金額×5%；

（三）增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的，

土地增值稅稅額=增值額×50%－扣除項目金額×15%；

（四）增值額超過200%，

土地增值稅稅額=增值額×60%－扣除項目金額×35%；

公式中的5%、15%、35%為速算扣除系數(shù)。

第九條　土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。

第十條　納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分?jǐn)偅虬唇ㄖ娣e計算分?jǐn)?，也可按稅?wù)機關(guān)確認(rèn)的其他方式計算分?jǐn)偂?

第十一條　減免稅規(guī)定

（一）納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。

（二）因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅。

（三）因城市實施規(guī)劃和國家建設(shè)的需要，責(zé)成納稅人自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核后，可免征土地增值稅。

（四）對個人轉(zhuǎn)讓其自有自用住房的，經(jīng)向稅務(wù)機關(guān)申報批準(zhǔn)，凡居住滿五年或五年以上的，免征土地增值稅。居住滿三年不滿五年的，減半征收土地增值稅；居住未滿三年的，按規(guī)定計征土地增值稅。

屬于按房改有關(guān)規(guī)定購房再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，按房改有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第十二條　納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評估價格計算征收：

（一）隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的；

（二）提供扣除項目金額不實的；

（三）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的。

第十三條　凡轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并須根據(jù)房地產(chǎn)評估價格計稅的，應(yīng)當(dāng)由省、市政府批準(zhǔn)設(shè)立的專業(yè)房地產(chǎn)評估機構(gòu)受理評估業(yè)務(wù)。

納稅人因計算土地增值稅而發(fā)生的評估費用，允許作為扣除金額在計征土地增值稅時給以扣除。

第十四條　土地增值稅以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得收入（包括預(yù)收款）的當(dāng)天為納稅義務(wù)發(fā)生時間。

第十五條　納稅程序及期限的確定。

（一）凡在大連市范圍內(nèi)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)房屋所有權(quán)的單位和個人，應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽定之日起七日內(nèi)向其所在地的主管稅務(wù)機關(guān)提交與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)房屋所有權(quán)有關(guān)資料，辦理納稅申報、登記；在取得收入之日起七日內(nèi)，到單位所在地的主管稅務(wù)機關(guān)，按規(guī)定繳納土地增值稅。規(guī)劃土地、房地產(chǎn)管理部門憑納稅證明（免稅證明）再發(fā)放土地使用權(quán)房屋所有權(quán)證。

（二）凡在大連市范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的單位和個人，應(yīng)在每月十日內(nèi)持市物價局核定的商品房基準(zhǔn)價格審批件向所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報，對預(yù)售房地產(chǎn)并取得預(yù)收款的，應(yīng)在次月十日內(nèi)向所在地主管稅務(wù)機關(guān)按規(guī)定繳納土地增值稅，待年終結(jié)利和項目竣工30日內(nèi)匯算清繳，多退少補；對未收預(yù)售款的，待開發(fā)項目竣工并簽訂轉(zhuǎn)讓合同之日起十日內(nèi)到主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報，在取得轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入之日起十日內(nèi)到主管稅務(wù)機關(guān)按規(guī)定繳納土地增值稅。

第十六條　對開發(fā)并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的納稅人，以預(yù)售方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得預(yù)售款的，如果工程預(yù)算或計劃成本比較清楚，可按工程預(yù)算或計劃成本計征土地增值稅。如果按工程預(yù)算或計劃成本難以計征土地增值稅的，可按取得的預(yù)售款預(yù)征土地增值稅。

第十七條　關(guān)于納稅地的確定

（一）凡在大連市內(nèi)四區(qū)（中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)、甘井子區(qū)）辦理稅務(wù)登記并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的納稅人，不論轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)座落在哪個區(qū)，均應(yīng)向主管稅務(wù)機關(guān)繳納土地增值稅。

（二）在市內(nèi)四區(qū)未辦理納稅登記轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的單位和個人，市屬以上的單位及外地駐連單位，應(yīng)向轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目所在地地方稅務(wù)局直屬分局繳納土地增值稅。區(qū)屬以下（含區(qū)屬單位）及個人，應(yīng)向轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目所在地的區(qū)地方稅務(wù)局繳納土地增值稅。

（三）市內(nèi)四區(qū)以外各縣（市）、區(qū)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的單位和個人，應(yīng)向轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目所在地的主管稅務(wù)機關(guān)繳納土地增值稅。

（四）納稅人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)座落在跨兩個或兩個以上管轄地區(qū)的，原則上應(yīng)按房地產(chǎn)所在地分別申報納稅。申報劃分標(biāo)準(zhǔn)，以管轄區(qū)分界線來確定各自所占該房地產(chǎn)的比例。如果劃分不清或無法劃分的及產(chǎn)生納稅糾紛的，由大連市地方稅務(wù)局根據(jù)實際情況確定其納稅地點。

（五）大連市范圍內(nèi)的涉外企業(yè)和外國公民及個體工商業(yè)戶，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，在國家稅務(wù)總局沒調(diào)整征管范圍之前由遼寧省大連市國家稅務(wù)局征收土地增值稅，征管范圍調(diào)整后另定。

第十八條　納稅人建造出售的住宅不超過下列各項標(biāo)準(zhǔn)的，視為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅：

（一）鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的住宅每平方米建筑面積的建筑安裝工程費市內(nèi)四區(qū)為1400元，其它縣（市）區(qū)為800元以下；磚混結(jié)構(gòu)的住宅每平方米建筑面積的建筑安裝工程費市內(nèi)四區(qū)為1080元，其它縣（市）區(qū)為600元以下。

（二）多層住宅每套住宅建筑面積在100平方米以內(nèi)。

（三）室內(nèi)裝修不超過《大連市城鎮(zhèn)住宅建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》的標(biāo)準(zhǔn)。

以上三項僅作為稅務(wù)部門確定普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的標(biāo)準(zhǔn)。凡在基建中列為高級公寓、別墅等住宅的，均不屬普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。

第十九條　土地增值稅由地方稅務(wù)機關(guān)征收。規(guī)劃土地和房地產(chǎn)管理部門應(yīng)及時向稅務(wù)機關(guān)提供轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地出讓金額、土地基準(zhǔn)地價、房地產(chǎn)市場交易價格及權(quán)屬變更等方面的有關(guān)資料，協(xié)助稅務(wù)機關(guān)依法征收土地增值稅。

第二十條　納稅人未按有關(guān)規(guī)定繳納土地增值稅或未提供稅務(wù)機關(guān)出據(jù)的土地增值稅納（免）稅證明的，規(guī)劃土地和房地產(chǎn)管理部門不得為其辦理有關(guān)權(quán)屬變更手續(xù)和證照。違者，由稅務(wù)機關(guān)按有關(guān)法律法規(guī)予以處罰。

第二十一條　納稅人未按規(guī)定的期限辦理納稅申報、未按規(guī)定提供與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)資料；不如實申報房地產(chǎn)交易金額；無理拒絕稅務(wù)機關(guān)依法對納稅人的納稅情況進行檢查的，由稅務(wù)機關(guān)按規(guī)定依法查處。

第二十二條　本辦法由大連市地方稅務(wù)局負(fù)責(zé)解釋。

第二十三條　本辦法自一九九四年一月一日起施行。本辦法施行前有關(guān)土地增值費征收規(guī)定（指與本辦法規(guī)定的計征對象相同的土地增值費，土地受益金等），與本辦法相抵觸的，同時停止執(zhí)行。

第一條　為了做好大連市土地增值稅的征收管理工作，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》和國家有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。

第二條　凡在大連市范圍內(nèi)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物（以下簡稱房地產(chǎn)）并取得收入的各類企業(yè)、事業(yè)單位、國家機關(guān)、社會團體、個體工商業(yè)戶以及其他單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，均應(yīng)按照本辦法繳納土地增值稅。

土地增值稅也適用于涉外企業(yè)和個人、外商投資企業(yè)、外國企業(yè)、外國駐華機構(gòu)、外國公民、華僑、港澳臺同胞等，只要轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入，均應(yīng)按《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》和本辦法的規(guī)定繳納土地增值稅。

第三條　土地增值稅的征稅對象是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。

第四條　增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除本辦法第六條規(guī)定扣除項目金額后的余額。

第五條　納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，包括貨幣收入、實物收入及其他收入。

第六條　計算增值額允許扣除的項目：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額。包括納稅人取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按照國家、省、市規(guī)定繳納的費用。

（二）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施成本。包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。

（三）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用）。包括與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、財務(wù)費用、管理費用。財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和5%計算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒒虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的10%計算扣除。

（四）舊房及建筑物的評估價格，指在轉(zhuǎn)讓已使用或者已轉(zhuǎn)讓的房屋及建筑物時，由政府相關(guān)部門批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)，依據(jù)房地產(chǎn)重置成本進行成新折扣評估的價格，評估價格必須經(jīng)稅務(wù)部門確認(rèn)。

（五）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、印花稅、及因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加、地方教育附加。

（六）對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和加計20%的扣除。

第七條　土地增值稅的適用稅率：

土地增值稅實行四級超率累進稅率。

增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。

增值額超過扣除項目金額50%，未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。

增值額超過扣除項目金額100%，未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。

增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

第八條　土地增值稅的計算

土地增值稅按增值額乘以適用稅率減除扣除項目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計算，具體計算公式如下：

（一）增值額未超過扣除項目金額50%的，

土地增值稅稅額=增值額×30%；

（二）增值額超過扣除項目金額50%，未超過400%的，

土地增值稅稅額=增值額×40%－扣除項目金額×5%；

（三）增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的，

土地增值稅稅額=增值額×50%－扣除項目金額×15%；

（四）增值額超過200%，

土地增值稅稅額=增值額×60%－扣除項目金額×35%；

公式中的5%、15%、35%為速算扣除系數(shù)。

第九條　土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。

第十條　納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分?jǐn)?，或按建筑面積計算分?jǐn)偅部砂炊悇?wù)部門確認(rèn)的其他方式計算分?jǐn)偂?

第十一條　減免稅規(guī)定

（一）納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。

（二）因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅。

（三）因城市實施規(guī)劃和國家建設(shè)的需要，納稅人自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，經(jīng)稅務(wù)部門審核符合相關(guān)政策規(guī)定的，可免征土地增值稅。

（四）對個人轉(zhuǎn)讓其自有自用、超過普通標(biāo)準(zhǔn)住宅標(biāo)準(zhǔn)的住宅，經(jīng)向稅務(wù)部門申報批準(zhǔn)，凡居住滿五年或五年以上的，免征土地增值稅。居住滿三年不滿五年的，減半征收土地增值稅；居住未滿三年的，按規(guī)定計征土地增值稅。

（五）對個人轉(zhuǎn)讓其自有自用普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，免征土地增值稅。

（六）屬于按房改有關(guān)規(guī)定再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，按房改有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第十二條　納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評估價格計算征收：

（一）隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的；

（二）提供扣除項目金額不實的；

（三）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的。

第十三條　凡轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并須根據(jù)房地產(chǎn)評估價格計稅的，應(yīng)當(dāng)由政府相關(guān)部門批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)受理評估業(yè)務(wù)。

納稅人因計算土地增值稅而發(fā)生的評估費用，允許作為扣除金額在計征土地增值稅時給以扣除。

第十四條　土地增值稅以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得收入（包括預(yù)收款）的當(dāng)天為納稅義務(wù)發(fā)生時間。

第十五條　凡在大連市行政區(qū)域內(nèi)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的單位和個人，應(yīng)在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂之日起七日內(nèi)向主管稅務(wù)部門納稅申報，并提交與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)有關(guān)的資料；在取得收入之日起七日內(nèi)，到主管稅務(wù)部門，按規(guī)定繳納土地增值稅。房地產(chǎn)行政管理部門憑納稅證明（免稅證明）發(fā)放土地使用權(quán)證書或者房屋所有權(quán)證書。

第十六條　納稅人開發(fā)并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照大連市地方稅務(wù)部門關(guān)于土地增值稅預(yù)征及清算的相關(guān)規(guī)定預(yù)繳或清算土地增值稅。

第十七條　關(guān)于納稅地的確定

（一）凡在大連市內(nèi)四區(qū)（中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)、甘井子區(qū)）辦理稅務(wù)登記并轉(zhuǎn)讓坐落在市內(nèi)四區(qū)的房地產(chǎn)的納稅人，均應(yīng)向主管稅務(wù)部門繳納土地增值稅。

（二）未在大連市辦理稅務(wù)登記的單位或個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)坐落地的主管稅務(wù)部門繳納土地增值稅。

（三）單位或個人轉(zhuǎn)讓坐落在市內(nèi)四區(qū)以外各縣（市）、區(qū)的房地產(chǎn)的，應(yīng)向房地產(chǎn)坐落地主管稅務(wù)部門繳納土地增值稅。

（四）納稅人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)座落地跨兩個或兩個以上管轄地區(qū)的，原則上應(yīng)按房地產(chǎn)所在地分別申報納稅。申報劃分標(biāo)準(zhǔn)，以管轄區(qū)分界線來確定各自所占該房地產(chǎn)的比例。如果劃分不清或無法劃分的及產(chǎn)生納稅糾紛的，由大連市地方稅務(wù)部門根據(jù)實際情況確定其納稅地點。

第十八條　大連市土地增值稅普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的標(biāo)準(zhǔn)，按市政府確定并公布的“普通住房”的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

第十九條　土地增值稅由地方稅務(wù)部門征收。規(guī)劃和房地產(chǎn)行政管理部門協(xié)助地方稅務(wù)部門做好土地增值稅征收工作。

第二十條　納稅人未按有關(guān)規(guī)定繳納土地增值稅或未提供稅務(wù)部門出具的土地增值稅納（免）稅證明的，規(guī)劃和房地產(chǎn)行政管理部門不得為其辦理有關(guān)權(quán)屬變更手續(xù)和證照。違者，由稅務(wù)部門按有關(guān)法律法規(guī)予以處罰。

第二十一條　納稅人未按規(guī)定的期限辦理納稅申報、未按規(guī)定提供與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)資料；不如實申報房地產(chǎn)交易金額；無理拒絕稅務(wù)部門依法對納稅人的納稅情況進行檢查的，由稅務(wù)部門按規(guī)定依法查處。

第二十二條　本辦法自一九九四年一月一日起施行。本辦法施行前有關(guān)土地增值費征收規(guī)定（指與本辦法規(guī)定的計征對象相同的土地增值費，土地受益金等），與本辦法相抵觸的，同時停止執(zhí)行。

國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》的公告

國家稅務(wù)總局公告2016年第16號

國家稅務(wù)總局制定了《納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》，現(xiàn)予以公布，自2016年5月1日起施行。

特此公告。

國家稅務(wù)總局

2016年3月31日