開發(fā)項目為監(jiān)管重點(diǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收征管問題研究

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從開發(fā)立項、建設(shè)到銷售和使用,涉及了土地增值稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅以及教育費(fèi)附加等多個稅種,稅收成本在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資總額中所占的比例很高.而稅收負(fù)擔(dān)的輕重是直接影響企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益高低的重要因素之一,因此,有必要通過稅收籌劃的手段使企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)最小化,從而降低其經(jīng)營成本,增加經(jīng)濟(jì)效益,提高企業(yè)的競爭力.本文將對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃進(jìn)行分析.

稅收是企業(yè)在經(jīng)營過程中按照一定的政策法規(guī)向政府繳納的一種費(fèi)用,稅收具有強(qiáng)制性,但是企業(yè)在合理合法的經(jīng)營前提下,可以進(jìn)行稅收籌劃,降低稅收的負(fù)擔(dān)。稅收籌劃是企業(yè)經(jīng)營的一項重要的活動,存在于一定的客觀前提條件下,首先對于政府的依法收取,是進(jìn)行稅收籌劃的前提,如果一個地區(qū)的稅收不能以現(xiàn)行的稅法為主要依據(jù),而是以其他類似的不具有規(guī)范的指標(biāo)來作為收取的依據(jù),那么稅收籌劃就失去了本身的意義,在企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的時候,首先就要注意的就是這個問題。其次,作為一種法律法規(guī),稅法既具有穩(wěn)定性又具有靈活性的特征。要進(jìn)行稅收的籌劃,就要時刻關(guān)注稅法的變動,根據(jù)稅法的調(diào)整來對企業(yè)的稅收籌劃制定相應(yīng)的策略和方案。

目前,我國房地產(chǎn)發(fā)展較為艱難,銷售環(huán)節(jié)受到國家政策的影響控制,很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金鏈斷裂,整個企業(yè)的資金運(yùn)轉(zhuǎn)受到很大的影響,怎樣才能在現(xiàn)在的形勢下走出困境,是很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都在思考的問題,本文試圖從房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃方面下手,幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在稅收方面進(jìn)行籌劃,以期獲得較大的經(jīng)濟(jì)效益.

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目實施過程中會經(jīng)歷項目設(shè)計、項目建設(shè)、項目銷售三個重要階段,企業(yè)的開發(fā)成本主要產(chǎn)生于這三個階段,其中稅收是重要的成本之一。嚴(yán)格按照我國的稅法規(guī)定進(jìn)行稅收籌劃,可以減輕企業(yè)稅負(fù),對優(yōu)化企業(yè)財務(wù)管理具有重要價值,為企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展創(chuàng)造條件,

目前很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都反映其所承受的稅收負(fù)擔(dān)相當(dāng)沉重,由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及到的稅種較多,這就使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理地利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行具體的稅收籌劃成為了可能。本文先明確了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃的涵義,再根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)市場的現(xiàn)實狀況,分別從房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立、開發(fā)規(guī)劃、股權(quán)轉(zhuǎn)讓和產(chǎn)品銷售等四個環(huán)節(jié)提出了相應(yīng)的稅收籌劃的辦法。

目前很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都反映其所承受的稅收負(fù)擔(dān)相當(dāng)沉重,由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及到的稅種較多,這就使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理地利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行具體的稅收籌劃成為了可能。本文先明確了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃的涵義,再根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)市場的現(xiàn)實狀況,分別從房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立、開發(fā)規(guī)劃、股權(quán)轉(zhuǎn)讓和產(chǎn)品銷售等四個環(huán)節(jié)提出了相應(yīng)的稅收籌劃的辦法。

住房的問題始終都是百姓關(guān)注的熱點(diǎn)問題。隨著房價的一路飆升,房地產(chǎn)行業(yè)日益受到關(guān)注。隨著內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)競爭日趨激烈,很多在一、二線城市從事房地產(chǎn)的企業(yè)已舉步維艱,于是非一二線城市的房地產(chǎn)行業(yè)被越來越多的人看好。這也必然導(dǎo)致新的房地產(chǎn)的競爭。面對國家在房地產(chǎn)方面的宏觀調(diào)控,房地產(chǎn)企業(yè)面臨著減緩價格上升趨勢的嚴(yán)峻形勢,顯然,要想降低房價,降低成本則是勢在必行。眾所周知,導(dǎo)致房價居高不下的原因一個是生產(chǎn)的高成本,另一個則是稅費(fèi)。房地產(chǎn)企業(yè)需要很大的投資資金,而且經(jīng)營周期長,開發(fā)成本高,想要在生產(chǎn)成本上大幅的減少開支很困難,因此,稅收籌劃則成為房地產(chǎn)企業(yè)降低成本的一個重要手段。本文通過對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營周期各個階段的籌劃方法的分析研究,得出在每一個階段的稅務(wù)籌劃思路。

房地產(chǎn)行業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)對于國民經(jīng)濟(jì)有很大的促進(jìn)作用。稅收成本已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)繼建筑安裝成本、土地取得成本之后的第三大成本,所以對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃以降低其稅收負(fù)擔(dān),進(jìn)而增加企業(yè)利潤率對于房地產(chǎn)行業(yè)具有很大的意義。一、稅收籌劃的基本理論1.稅收契約理論契約理論是20世紀(jì)30年代以來形成的一種企業(yè)理論。契約理論認(rèn)為企業(yè)是由投資人、所有人、經(jīng)歷金額貸款人之間訂立的一系列契約組

筆者對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)稅的稅收籌劃進(jìn)行了分析,指出合作建房的兩種方法,包括以物易物和成立合營企業(yè);然后,又針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的稅收籌劃進(jìn)行探討,包括利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行稅收籌劃和利用土地增值稅的征稅范圍進(jìn)行籌劃兩個方面;接下來,又對其他稅種的稅收籌劃也進(jìn)行了一定的說明。

近年來,為控制房地產(chǎn)投資過熱,國家陸續(xù)下發(fā)宏觀調(diào)控政策,使得房地產(chǎn)企業(yè)利潤空間不斷壓縮,這就使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收籌劃具有戰(zhàn)略意義。本文就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃方式進(jìn)行簡要分析。

房地產(chǎn)行業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)對于國民經(jīng)濟(jì)有很大的促進(jìn)作用。稅收成本已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)繼建筑安裝成本、土地取得成本之后的第三大成本,所以對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃以降低其稅收負(fù)擔(dān),進(jìn)而增加企業(yè)利潤率對于房地產(chǎn)行業(yè)具有很大的意義。一、稅收籌劃的基本理論1.稅收契約理論契約理論是20世紀(jì)30年代以來形成的一種企業(yè)理論。契約理論認(rèn)為企業(yè)是由投資人、所有人、經(jīng)歷金額貸款人之間訂立的一系列契約組

房地產(chǎn)企業(yè)的投資數(shù)額巨大、稅收負(fù)擔(dān)較重,使得房地產(chǎn)企業(yè)必須認(rèn)真對待其涉稅問題,把好稅收籌劃關(guān),通過科學(xué)合理的稅收籌劃途徑來實現(xiàn)合法范圍內(nèi)的避稅和減稅,從而有效減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù),增加房地產(chǎn)企業(yè)的利潤額。本文主要介紹房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃存在的問題,并對房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的有關(guān)策略提出見解。

（一）收入不入賬。1．同時開發(fā)多個樓盤的開發(fā)企業(yè)，一般按樓盤成立項目部，有的項目部實行承包責(zé)任制，少數(shù)跨地區(qū)的項目部只向企業(yè)繳納占用資金利息、管理費(fèi)、核實利潤等承包費(fèi)用，收支不入企業(yè)財務(wù)大賬。2．沒有開發(fā)資質(zhì)的經(jīng)營者，只有向有資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)繳納管理費(fèi)，借用其資質(zhì)，才能從事房地產(chǎn)開發(fā)（即掛靠經(jīng)營）。部分開發(fā)企業(yè)賬面只反映收取的管理費(fèi)，不反映掛靠經(jīng)營的收支．情況。3．開發(fā)企業(yè)拆遷改造舊城區(qū)居民點(diǎn)時，對拆遷的房屋用一定的標(biāo)準(zhǔn)計算的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，并可以抵算安置房的房款，如被拆遷人購買新房的價格大于拆遷補(bǔ)償費(fèi)，要繳納兩者的價差（即自籌資金）。

本文論述了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收漏洞產(chǎn)生的原因,并指出了在審計過程中對企業(yè)所得稅、營業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅等審查項目應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注的方面。

目前房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及稅費(fèi)已達(dá)到了12種。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營具有復(fù)雜多樣性和滾動開發(fā)性等特點(diǎn),這些特點(diǎn)決定了它生產(chǎn)周期長、投資數(shù)額大、市場風(fēng)險不確定等特性。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是集房地產(chǎn)的開發(fā)、建設(shè)、管理為一體的以第三產(chǎn)業(yè)為主體的產(chǎn)業(yè)部門。由于房地產(chǎn)企業(yè)的復(fù)雜性,導(dǎo)致企業(yè)所得稅的征收還未兼顧房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn),不能保證房地產(chǎn)企業(yè)稅基的完整。本文中,筆者分析了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常發(fā)生稅收漏洞的原因,指出了對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審計中的稅收審查重點(diǎn)。

1．企業(yè)所得稅及營業(yè)稅。企業(yè)所得稅和營業(yè)稅是偷漏稅“重災(zāi)區(qū)”。企業(yè)隱匿應(yīng)稅收入的主要手段有：將取得的商品房預(yù)售款長期掛在“預(yù)收賬款”、“其他應(yīng)付款”等科目，不申報繳納應(yīng)交的稅金；以工程尚未決算和收入、成本、費(fèi)用無法確定為由，將已實現(xiàn)的商品房銷售款長期掛在“應(yīng)付賬款”、“其他應(yīng)付款”和“預(yù)收賬款”等往來科目，不結(jié)轉(zhuǎn)或延期結(jié)轉(zhuǎn)應(yīng)稅銷售額；銷售車庫、儲藏室等附屬配套設(shè)施不開具增值稅發(fā)票，隱匿和不申報應(yīng)稅收入；將自建房轉(zhuǎn)做經(jīng)營性資產(chǎn)或用于捐贈、獎勵、

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收特點(diǎn)1．房地產(chǎn)開發(fā)涉及范圍廣。房地產(chǎn)行業(yè)的主要經(jīng)營活動包括：規(guī)劃設(shè)計、征地拆遷、房產(chǎn)建造、工程驗收、經(jīng)營銷售、物業(yè)管理、維修服務(wù)等?？梢?，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)跨越生產(chǎn)和流通兩個領(lǐng)域，因此，精細(xì)而復(fù)雜的財稅管理模式才能適應(yīng)多樣化業(yè)務(wù)的需要。

多年的實踐發(fā)現(xiàn),傳統(tǒng)的項目經(jīng)理制會造成公司不同程度的內(nèi)部控制風(fēng)險,如項目經(jīng)理部的管理目標(biāo)有時會與公司戰(zhàn)略不一致,公司決策到了項目上的實現(xiàn)效率有時并不高。一方面公司各項目部之間信息交流與共享不暢;另一方面各項目部會與公司搶爭資源,造成公司資源統(tǒng)籌安排的難度,甚至

企業(yè)稅收籌劃是指納稅人根據(jù)稅法中的相關(guān)規(guī)定對企業(yè)涉稅事項進(jìn)行的旨在減輕稅負(fù)、有利于實現(xiàn)企業(yè)財務(wù)目標(biāo)的對策與安排。因此,稅收籌劃不同于逃稅、偷稅,是企業(yè)的一項重要財務(wù)管理活動。本文根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn),分別從房地產(chǎn)項目立項、建設(shè)和銷售階段提出所應(yīng)考慮的稅收籌劃,具有很大的現(xiàn)實意義。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的稅種較多,應(yīng)稅項目多達(dá)十多項。近年來,隨著國家對房價的調(diào)控力度不斷加大,各項調(diào)控政策也陸續(xù)出臺,這使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收籌劃工作受到了更多地政策法規(guī)影響,增加了稅收籌劃的復(fù)雜性。為了合理降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負(fù),提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅后利潤,企業(yè)必須做好重點(diǎn)稅種的稅收籌劃工作。本文對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)稅、土地增值稅以及企業(yè)所得稅的稅收籌劃策略進(jìn)行探討。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)處于激烈的競爭狀態(tài),為積極響應(yīng)國家調(diào)控,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需做好稅收籌劃工作,執(zhí)行完善的稅收方案。我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收并未達(dá)到全面的狀態(tài),還需進(jìn)行全面籌劃,才能確保企業(yè)稅收的準(zhǔn)確性,最大程度的保障房地產(chǎn)開發(fā)的成本及經(jīng)濟(jì)效益。因此,本文通過對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行研究,分析稅收籌劃的策略。

面對不斷加強(qiáng)的國家調(diào)控力和日益激烈的市場競爭,設(shè)計合理的稅收籌劃方案以降低成本,直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。目前,我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收籌劃方案還不完善,本文將對房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃進(jìn)行分析,并列舉了幾個我國對保障房安置方面的稅收優(yōu)惠政策的例子,來進(jìn)一步說明稅收籌劃的可行性。