土地儲(chǔ)備制度

1.土地儲(chǔ)備決策的不確定性

決策問(wèn)題可以分為確定性決策、風(fēng)險(xiǎn)型決策、完全不確定性決策三類(馮文權(quán)等，2002)。完全不確定性決策和風(fēng)險(xiǎn)型決策之間難以明確區(qū)分，我們將兩者統(tǒng)稱為不確定性決策。我國(guó)土地儲(chǔ)備決策屬于不確定性決策，其不確定性表現(xiàn)在：(1)決策的政策環(huán)境不斷發(fā)生變化。我國(guó)土地儲(chǔ)備制度起步不久，相關(guān)的法律法規(guī)尚不完善;土地政策作為新的宏觀調(diào)控手段，其調(diào)控方式尚不成熟、調(diào)控力度不易掌握。在此前提下，國(guó)家為保證國(guó)民經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展，難免采取臨時(shí)性、應(yīng)急性政策措施，從近幾年幾次“凍結(jié)”與“解凍”政策可見(jiàn)一斑。(2)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)。宏觀經(jīng)濟(jì)政策、房地消費(fèi)與投機(jī)需求等的變動(dòng)，強(qiáng)化了房地產(chǎn)市場(chǎng)不確定性，這種不確定性使得事前難以對(duì)土地儲(chǔ)備決策效果作出準(zhǔn)確判斷。(3)土地收購(gòu)成本和預(yù)期收益的不確定性。融資渠道單一，僅靠銀行貸款融資額度有限，加上貸款期限的規(guī)定，使資金調(diào)度很難，而沉重的利息負(fù)擔(dān)使政府不堪重負(fù);此外，還存在著因規(guī)劃條件的不明確或規(guī)劃條件的改變所帶來(lái)的儲(chǔ)備土地保值、增值風(fēng)險(xiǎn);儲(chǔ)備地塊長(zhǎng)期推不出去所帶來(lái)的運(yùn)作成本過(guò)高，資金運(yùn)轉(zhuǎn)不靈的風(fēng)險(xiǎn);在“生地”變“熟地”過(guò)程中動(dòng)遷主體不明確所帶來(lái)的法律風(fēng)險(xiǎn)，收購(gòu)?fù)恋氐臋?quán)屬不清所帶來(lái)的權(quán)屬糾紛問(wèn)題;政策標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整所帶來(lái)的收購(gòu)成本增加等。這些風(fēng)險(xiǎn)的存在都使得土地收購(gòu)成本和預(yù)期收益帶有很大的不確定性。

2.公共決策與私人決策

根據(jù)產(chǎn)權(quán)的排他性和競(jìng)爭(zhēng)性，可劃分為私人決策和公共決策。建立在私人產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)上的就是私人決策;而公共產(chǎn)權(quán)的一個(gè)基本特征，就是產(chǎn)權(quán)的非排他性，在此基礎(chǔ)上的決策是一種公共決策，由于公共決策多由政府或其委托機(jī)構(gòu)作出，因此常稱公共決策為政府決策。政府決策是國(guó)家行政機(jī)關(guān)或法律法規(guī)授權(quán)的組織遵循法定職權(quán)和法定程序?qū)φ毮芊秶鷥?nèi)的事務(wù)進(jìn)行抉擇的過(guò)程。

由于產(chǎn)權(quán)排他性的區(qū)別，引致私人決策與公共決策巨大的差異。從決策依據(jù)上看，依法行政是政府決策的基本原則，政府決策必須遵循法定職權(quán)和法定程序，私人決策是建立在個(gè)人自由交易基礎(chǔ)之上的，而且有退出權(quán)，個(gè)人利益最大化是其決策的基本原則。從目的上看，政府決策是以公共利益為出發(fā)點(diǎn)，為社會(huì)提供更多、更好的公共服務(wù)，這種決策必然會(huì)受到一定的約束，個(gè)人偏好不能得到充分體現(xiàn);私人決策是個(gè)人運(yùn)用“貨幣選票”投票的結(jié)果，因而個(gè)人的偏好和意志能得到充分的體現(xiàn)。從效力上看，政府決策具有強(qiáng)制性，它以國(guó)家強(qiáng)制力作為后盾保障其實(shí)施。

土地儲(chǔ)備制度如何影響人們的行為選擇，取決于決策權(quán)的分配。而決策權(quán)分配的一個(gè)重要維度就是公共決策和私人決策，以及直接控制與間接控制之間的邊界(張曙光，2005)。我國(guó)土地儲(chǔ)備，是政府主導(dǎo)的，但也不排除企業(yè)為謀利而儲(chǔ)備土地。因此，土地儲(chǔ)備決策包含了私人決策和公共決策。其中后者是論文研究的重點(diǎn)。從決策目標(biāo)看，政府土地儲(chǔ)備決策作為一種公共決策，是政府部門或其委托機(jī)構(gòu)為公共物品的生產(chǎn)及供應(yīng)，為宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)運(yùn)行而做出的決策。政府決策不僅要考慮土地收購(gòu)儲(chǔ)備收益，同時(shí)還要考慮社會(huì)公眾的接受程度以及對(duì)耕地保護(hù)、土地市場(chǎng)穩(wěn)定、生態(tài)環(huán)境等的影響，因而，經(jīng)濟(jì)效益最大化并不是其決策的唯一標(biāo)準(zhǔn)。就決策原則而言，政府土地儲(chǔ)備決策具有一定的強(qiáng)制性，公眾要遵守少數(shù)服從多數(shù)的原則，他們中的一部分人往往要接受他們不喜歡的公共物品，支付他們所不愿支付的稅收。

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下政府土地儲(chǔ)備決策，不能包攬個(gè)體決策，不直接干預(yù)或決定開(kāi)發(fā)商的行為。然而，正因?yàn)樗饺藳Q策和公共決策的分離，政府的土地儲(chǔ)備決策變得更加復(fù)雜。

3.土地儲(chǔ)備決策的層次與內(nèi)容

按決策的層次，可以把土地儲(chǔ)備決策分為：(1)戰(zhàn)略決策。是指有關(guān)土地宏觀調(diào)控發(fā)展方向的重大全局決策。戰(zhàn)略性決策包括如下內(nèi)容：全國(guó)或區(qū)域性的城市土地供應(yīng)、儲(chǔ)備、整理計(jì)劃。(2)策略決策。為保證具體城市土地收購(gòu)、儲(chǔ)備、出讓總體戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)而解決局部問(wèn)題的決策。包括具體城市市域內(nèi)土地供應(yīng)、儲(chǔ)備、整理計(jì)劃，資金來(lái)源與安排計(jì)劃等。(3)業(yè)務(wù)決策。是指基層土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)管理人員為解決日常工作和作業(yè)任務(wù)中的問(wèn)題所作的決策。包括具體地塊的收購(gòu)整理與儲(chǔ)備出讓時(shí)間、出讓方式、土地利用限制條件的確定等。

土地儲(chǔ)備決策的內(nèi)容主要有：(1)一定時(shí)期內(nèi)收購(gòu)儲(chǔ)備總量。包括土地收購(gòu)總量、土地儲(chǔ)備總量、土地供給總量。(2)土地供給結(jié)構(gòu)。供給結(jié)構(gòu)分為供給方式結(jié)構(gòu)、用地類型結(jié)構(gòu)與區(qū)位結(jié)構(gòu)。(3)價(jià)格決策。如土地出讓底價(jià)的確定。(4)融資決策。如確定融資方式、貸款數(shù)量與資金使用周期。

筆者認(rèn)為，在土地儲(chǔ)備決策內(nèi)容中，具體城市的土地儲(chǔ)備量與供給量決策，處于核心地位，其理由有：(1)根據(jù)目前我國(guó)土地儲(chǔ)備政策，地方土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)有較強(qiáng)的決策靈活性與自主性。2001年4月30日，國(guó)務(wù)院發(fā)出《關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》，在《通知》中指出：“為增強(qiáng)政府對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控能力，有條件的地方政府要對(duì)建設(shè)用地試行收購(gòu)儲(chǔ)備制度”。這種“試行”，就是對(duì)各地土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)決策自主性的默許。在這種政策環(huán)境下，一方面，策略決策較戰(zhàn)略決策對(duì)業(yè)務(wù)決策更有直接的指導(dǎo)意義;另一方面，戰(zhàn)略決策直接受策略決策的影響與制約，如全國(guó)城市土地年度供給總量是由各地城市土地年度供給量匯總而成。(2)在策略決策中，土地儲(chǔ)備量決策與供給量決策處于主導(dǎo)地位。(3)由于城市土地的地域性強(qiáng)，采用土地政策手段來(lái)調(diào)控市場(chǎng)的責(zé)任就直接落到具體城市的土地儲(chǔ)備量及供給量決策上。

業(yè)內(nèi)人士指出，自從2004年土地出讓實(shí)行“招拍掛”制度以來(lái)，我國(guó)大多數(shù)城市建立了土地儲(chǔ)備中心，由政府出面收購(gòu)或征用農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地，然后進(jìn)行整理，再通過(guò)土地市場(chǎng)進(jìn)行交易，從中獲取幾十倍甚至上百倍的差價(jià)。“這些最終形成地方政府財(cái)政收入的最大一塊土地出讓金。”

中國(guó)指數(shù)研究院房地產(chǎn)專家李國(guó)政說(shuō)，2012年，土地出讓金為28517億元，占當(dāng)年房地產(chǎn)業(yè)銷售6.4萬(wàn)億元將近45%。

雖然并非所有土地必須經(jīng)過(guò)收儲(chǔ)，但實(shí)際上只要被土地儲(chǔ)備中心列入規(guī)劃的地塊就難逃被“倒手”的命運(yùn)。

華中科技大學(xué)土地管理系盧新海教授說(shuō)，一些地方政府打著“土地儲(chǔ)備”的旗號(hào)壟斷土地市場(chǎng)，既是買方，又是賣方，從中獲取巨額差價(jià)，直接推高了房?jī)r(jià)上漲。

《土地儲(chǔ)備管理辦法》系國(guó)土資源部、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行聯(lián)合制定發(fā)布，以“完善土地儲(chǔ)備制度，加強(qiáng)土地調(diào)控，規(guī)范土地市場(chǎng)運(yùn)行，促進(jìn)土地節(jié)約集約利用，提高建設(shè)用地保障能力”為目的。

目錄土地儲(chǔ)備管理辦法 土地儲(chǔ)備管 理辦法第一章 總 則 第二章 計(jì)劃與管理 第三章 范圍與程序 第四章 開(kāi)發(fā)與利用 第五章 土地供應(yīng) 第六章 資金管理 第七章 附 則土地儲(chǔ)備管理辦法 土地儲(chǔ)備管理辦法第一章 總 則 第二章 計(jì)劃與管理 第三章 范圍與程序 第四章 開(kāi)發(fā)與利用 第五章 土地供應(yīng) 第六章 資金管理 第 七章 附 則展開(kāi)

國(guó)土資源部 財(cái)政部中國(guó)人民銀行關(guān)于印發(fā)《土地儲(chǔ)備管理辦法》的通知

（國(guó)土資發(fā)[2007] 277 號(hào)）。

各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市國(guó)土資源廳（國(guó)土環(huán)境資源廳、國(guó)土資源局、國(guó)土資源和房屋管理局、房屋土地資源管理局）、財(cái)政廳（局），新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)國(guó)土資源局、財(cái)務(wù)局，中國(guó)人民銀行上?？偛俊⒏鞣中?、營(yíng)業(yè)管理部、省會(huì)（首府）城市中心支行、副省級(jí)城市中心支行：

為加強(qiáng)土地管理，規(guī)范土地儲(chǔ)備管理行為，根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》（國(guó)發(fā)[2001] 15號(hào)）、《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于規(guī)范國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》（國(guó)辦發(fā)[2006] 100 號(hào)）等有關(guān)規(guī)定，國(guó)土資源部、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行聯(lián)合制定了《土地儲(chǔ)備管理辦法》。現(xiàn)予印發(fā)，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。

國(guó)土資源部 財(cái)政部 中國(guó)人民銀行

二○○七年十一月十九日

第一章 總 則

第一條 為完善土地儲(chǔ)備制度，加強(qiáng)土地調(diào)控，規(guī)范土地市場(chǎng)運(yùn)行，促進(jìn)土地節(jié)約集約利用，提高建設(shè)用地保障能力，根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》(國(guó)發(fā)〔2001〕15號(hào))、《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于規(guī)范國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》(國(guó)辦發(fā)〔2006〕100號(hào))，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱土地儲(chǔ)備，是指市、縣人民政府國(guó)土資源管理部門為實(shí)現(xiàn)調(diào)控土地市場(chǎng)、促進(jìn)土地資源合理利用目標(biāo)，依法取得土地，進(jìn)行前期開(kāi)發(fā)、儲(chǔ)存以備供應(yīng)土地的行為。

土地儲(chǔ)備工作的具體實(shí)施，由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)承擔(dān)。

第三條 土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)為市、縣人民政府批準(zhǔn)成立、具有獨(dú)立的法人資格、隸屬于國(guó)土資源管理部門、統(tǒng)一承擔(dān)本行政轄區(qū)內(nèi)土地儲(chǔ)備工作的事業(yè)單位。

第四條 市、縣人民政府國(guó)土資源管理、財(cái)政及當(dāng)?shù)厝嗣胥y行等部門，按照職責(zé)分工，各負(fù)其責(zé)，互相配合，保證土地儲(chǔ)備工作順利開(kāi)展。

第五條 建立信息共享制度?？h級(jí)以上人民政府國(guó)土資源管理、財(cái)政及人民銀行相關(guān)分支行要將土地儲(chǔ)備與供應(yīng)數(shù)量、儲(chǔ)備資金收支、貸款數(shù)量等信息按季逐級(jí)匯總上報(bào)主管部門，并在同級(jí)部門間進(jìn)行信息交換。

第二章 計(jì)劃與管理

第六條 各地應(yīng)根據(jù)調(diào)控土地市場(chǎng)的需要，合理確定儲(chǔ)備土地規(guī)模，儲(chǔ)備土地必須符合規(guī)劃、計(jì)劃，優(yōu)先儲(chǔ)備閑置、空閑和低效利用的國(guó)有存量建設(shè)用地。

第七條 土地儲(chǔ)備實(shí)行計(jì)劃管理。市、縣人民政府國(guó)土資源管理、財(cái)政及當(dāng)?shù)厝嗣胥y行相關(guān)分支行等部門應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用年度計(jì)劃和土地市場(chǎng)供需狀況等共同編制年度土地儲(chǔ)備計(jì)劃，報(bào)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)，并報(bào)上級(jí)國(guó)土資源管理部門備案。

第八條 年度土地儲(chǔ)備計(jì)劃應(yīng)包括：

(一)年度儲(chǔ)備土地規(guī)模；

(二)年度儲(chǔ)備土地前期開(kāi)發(fā)規(guī)模；

(三)年度儲(chǔ)備土地供應(yīng)規(guī)模；

(四)年度儲(chǔ)備土地臨時(shí)利用計(jì)劃；

(五)計(jì)劃年度末儲(chǔ)備土地規(guī)模。

第九條 市、縣人民政府國(guó)土資源管理部門實(shí)施土地儲(chǔ)備計(jì)劃，應(yīng)編制項(xiàng)目實(shí)施方案，經(jīng)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)后，作為辦理相關(guān)審批手續(xù)的依據(jù)。

第三章 范圍與程序

第十條 下列土地可以納入土地儲(chǔ)備范圍：

(一)依法收回的國(guó)有土地；

(二)收購(gòu)的土地；

(三)行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)取得的土地；

(四)已辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收批準(zhǔn)手續(xù)的土地；

(五)其他依法取得的土地。

第十一條 市、縣人民政府或國(guó)土資源管理部門依法無(wú)償收回國(guó)有土地使用權(quán)的土地，由土地登記機(jī)關(guān)辦理注銷土地登記手續(xù)后納入土地儲(chǔ)備。

第十二條 因?qū)嵤┏鞘幸?guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建需要調(diào)整使用土地的，應(yīng)由國(guó)土資源管理部門報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，依法對(duì)土地使用權(quán)人給予補(bǔ)償后，收回土地使用權(quán)。對(duì)政府有償收回的土地，由土地登記機(jī)關(guān)辦理注銷土地登記手續(xù)后納入土地儲(chǔ)備。

第十三條 根據(jù)土地儲(chǔ)備計(jì)劃收購(gòu)國(guó)有土地使用權(quán)的，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)與土地使用權(quán)人簽訂土地使用權(quán)收購(gòu)合同。收購(gòu)?fù)恋氐难a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)與土地使用權(quán)人根據(jù)土地評(píng)估結(jié)果協(xié)商，經(jīng)國(guó)土資源管理、財(cái)政部門或地方法規(guī)規(guī)定的機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)確認(rèn)。完成收購(gòu)程序后的土地，由土地登記機(jī)關(guān)辦理注銷土地登記手續(xù)后納入土地儲(chǔ)備。

第十四條 政府行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)取得的土地， 由土地登記機(jī)關(guān)辦理注銷土地登記手續(xù)后納入土地儲(chǔ)備。

第十五條 已辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收批準(zhǔn)手續(xù)的土地，由土地登記機(jī)關(guān)辦理注銷土地登記手續(xù)后納入土地儲(chǔ)備。

第四章 開(kāi)發(fā)與利用

第十六條 對(duì)納入儲(chǔ)備的土地，經(jīng)市、縣人民政府國(guó)土資源管理部門批準(zhǔn)，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)有權(quán)對(duì)儲(chǔ)備土地進(jìn)行前期開(kāi)發(fā)、保護(hù)、管理、臨時(shí)利用及為儲(chǔ)備土地、實(shí)施前期開(kāi)發(fā)進(jìn)行融資等活動(dòng)。

第十七條 市、縣人民政府可根據(jù)需要，對(duì)產(chǎn)權(quán)清晰、申請(qǐng)資料齊全的儲(chǔ)備土地，辦理土地登記手續(xù)，核發(fā)土地證書。供應(yīng)已發(fā)證儲(chǔ)備土地前，應(yīng)收回土地證書，設(shè)立土地抵押權(quán)的，要先行依法解除。

第十八條 土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)儲(chǔ)備土地特別是依法征收后納入儲(chǔ)備的土地進(jìn)行必要的前期開(kāi)發(fā)，使之具備供應(yīng)條件。

第十九條 前期開(kāi)發(fā)涉及道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、綠化、土地平整等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的，要按照有關(guān)規(guī)定，通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)方式選擇工程實(shí)施單位。

第二十條 土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)納入儲(chǔ)備的土地采取必要的措施予以保護(hù)管理，防止侵害儲(chǔ)備土地權(quán)利行為的發(fā)生。

第二十一條 在儲(chǔ)備土地未供應(yīng)前，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)可將儲(chǔ)備土地或連同地上建(構(gòu))筑物，通過(guò)出租、臨時(shí)使用等方式加以利用。設(shè)立抵押權(quán)的儲(chǔ)備土地臨時(shí)利用，應(yīng)征得抵押權(quán)人同意。儲(chǔ)備土地的臨時(shí)利用，一般不超過(guò)兩年，且不能影響土地供應(yīng)。

第五章 土地供應(yīng)

第二十二條 儲(chǔ)備土地完成前期開(kāi)發(fā)整理后，納入當(dāng)?shù)厥小⒖h土地供應(yīng)計(jì)劃，由市、縣人民政府國(guó)土資源管理部門統(tǒng)一組織供地。

第二十三條 依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收后的土地，納入儲(chǔ)備滿兩年未供應(yīng)的，在下達(dá)下一年度農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計(jì)劃時(shí)扣減相應(yīng)指標(biāo)。

第六章 資金管理

第二十四條 土地儲(chǔ)備資金收支管理嚴(yán)格執(zhí)行《土地儲(chǔ)備資金財(cái)務(wù)管理暫行辦法》(財(cái)綜〔2007〕17號(hào))的規(guī)定。

第二十五條 土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)向銀行等金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)的貸款應(yīng)為擔(dān)保貸款，其中抵押貸款必須具有合法的土地使用證；申請(qǐng)貸款的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)必須滿足商業(yè)銀行及其他金融機(jī)構(gòu)的貸款要求。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)舉借的貸款規(guī)模，應(yīng)當(dāng)與年度土地儲(chǔ)備計(jì)劃、土地儲(chǔ)備資金項(xiàng)目預(yù)算相銜接，并報(bào)經(jīng)同級(jí)財(cái)政部門批準(zhǔn)，不得超計(jì)劃、超規(guī)模貸款。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款時(shí)，應(yīng)持財(cái)政部門的貸款規(guī)模批準(zhǔn)文件及同級(jí)人民政府批準(zhǔn)的項(xiàng)目實(shí)施方案等書面材料向當(dāng)?shù)厣虡I(yè)銀行及其他金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)擔(dān)保貸款。商業(yè)銀行及其他金融機(jī)構(gòu)應(yīng)嚴(yán)格按照商業(yè)原則在批準(zhǔn)的規(guī)模內(nèi)發(fā)放土地儲(chǔ)備貸款。土地儲(chǔ)備貸款應(yīng)實(shí)行?？顚Ｓ谩⒎忾]管理，不得挪用。

政府儲(chǔ)備土地設(shè)定抵押權(quán)，其價(jià)值按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值扣除應(yīng)當(dāng)上繳政府的土地出讓收益確定，抵押程序參照劃撥土地使用權(quán)抵押程序執(zhí)行。

商業(yè)銀行及其他金融機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確、完整、及時(shí)地向人民銀行建立的全國(guó)統(tǒng)一的企業(yè)信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)報(bào)送土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的土地儲(chǔ)備貸款相關(guān)信息。在貸款發(fā)放前，商業(yè)銀行及其他金融機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)查詢貸款儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的信息，對(duì)有不良記錄的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)審慎發(fā)放貸款。商業(yè)銀行及其他金融機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)監(jiān)管要求，合理、科學(xué)確定貸款期限。

第二十六條 土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)舉借商業(yè)銀行及其他金融機(jī)構(gòu)貸款的，必須按貸款合同約定，及時(shí)足額償還貸款本息。

第二十七條 各類財(cái)政性資金依法不得用于土地儲(chǔ)備貸款擔(dān)保。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)資金風(fēng)險(xiǎn)管理，不得以任何形式為第三方提供擔(dān)保。

第七章 附 則

第二十八條 各省、自治區(qū)、直轄市及計(jì)劃單列市人民政府國(guó)土資源管理部門可依據(jù)本辦法規(guī)定，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，會(huì)同財(cái)政部門、人民銀行制定具體實(shí)施辦法。

第二十九條 本辦法由國(guó)土資源部會(huì)同財(cái)政部、中國(guó)人民銀行負(fù)責(zé)解釋。

第三十條 本辦法自發(fā)布之日起實(shí)施。

第一篇 我國(guó)土地儲(chǔ)備及土地一級(jí)開(kāi)發(fā)法律制度總報(bào)告

第一章 導(dǎo)論

一、課題研究背景

二、課題研究的目的和方法

三、本篇結(jié)構(gòu)

第二章 土地儲(chǔ)備制度的功能和定位

一、我國(guó)立法中土地儲(chǔ)備制度的功能和定位

二、我國(guó)實(shí)踐中土地儲(chǔ)備制度的功能和定位

三、土地儲(chǔ)備制度功能和定位的理論探討

四、土地儲(chǔ)備制度功能和定位中存在的問(wèn)題和完善建議

第三章 土地儲(chǔ)備主體和一級(jí)開(kāi)發(fā)模式

一、土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)性質(zhì)和隸屬的模式分析

二、綜合性土地儲(chǔ)備決策協(xié)調(diào)部門的設(shè)置及其利弊分析

三、儲(chǔ)備土地征收、拆遷的實(shí)施主體

四、儲(chǔ)備土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的運(yùn)作模式

五、完善土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)設(shè)置的思考

第四章 土地儲(chǔ)備范圍

一、我國(guó)立法中土地儲(chǔ)備范圍的相關(guān)規(guī)定

二、土地儲(chǔ)備范圍的界定方式

三、存量土地與增量土地的關(guān)系

四、公益性用地是否納入儲(chǔ)備

五、為特定目的的土地儲(chǔ)備

六、完善土地儲(chǔ)備范圍的建議

第五章 土地儲(chǔ)備融資制度

一、目前我國(guó)土地儲(chǔ)備融資的主要途徑

二、域外土地儲(chǔ)備融資經(jīng)驗(yàn)

三、我國(guó)土地儲(chǔ)備融資制度的完善

第六章 儲(chǔ)備土地供應(yīng)制度

一、儲(chǔ)備土地供應(yīng)制度概述

二、我國(guó)現(xiàn)行儲(chǔ)備土地供應(yīng)研究

三、儲(chǔ)備土地的供應(yīng)方式中存在的問(wèn)題及借鑒

香港的“勾地”制度經(jīng)驗(yàn)

四、儲(chǔ)備土地供應(yīng)制度中存在的問(wèn)題和完善建設(shè)

第七章 儲(chǔ)備土地的權(quán)屬登記

一、我國(guó)現(xiàn)行儲(chǔ)備土地登記模式研究

二、域外相關(guān)制度的分析和借鑒

三、現(xiàn)行儲(chǔ)備土地登記模式的法律分析和完善

第八章 結(jié)論

一、土地儲(chǔ)備制度的效果

二、土地儲(chǔ)備制度面臨的問(wèn)題

三、總結(jié)和展望

第二篇 我國(guó)若干城市土地儲(chǔ)備及土地一級(jí)開(kāi)發(fā)法律制度的實(shí)踐發(fā)展與實(shí)證分析

第九章 廣州市

一、廣州市土地儲(chǔ)備的歷史沿革

二、廣州市土地儲(chǔ)備的主體和范圍

三、廣州市土地儲(chǔ)備的流程

四、廣州市土地儲(chǔ)備融資和企業(yè)參與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)

五、對(duì)廣州市土地儲(chǔ)備制度的評(píng)價(jià)和建議

第十章 安徽省

一、安徽省土地儲(chǔ)備制度概述

二、安徽省土地儲(chǔ)備的流程

三、安徽省土地儲(chǔ)備中若干問(wèn)題分析

四、小結(jié)

第十一章 重慶市

一、重慶市土地儲(chǔ)備概述

二、重慶市土地儲(chǔ)備的流程

三、重慶市土地儲(chǔ)備中若干問(wèn)題分析

四、小結(jié)

第十二章 成都市

一、成都市土地儲(chǔ)備概述

二、成都市土地儲(chǔ)備的流程

三、成都市土地儲(chǔ)備中若干問(wèn)題分析

四、小結(jié)

第十三章 上海市

一、上海市土地儲(chǔ)備概述

二、上海市土地儲(chǔ)備的流程

三、上海市土地儲(chǔ)備中若干問(wèn)題分析

四、小結(jié)

第十四章 杭州市

一、杭州市土地儲(chǔ)備概述

二、杭州市土地儲(chǔ)備的流程

三、杭州市土地儲(chǔ)備制度運(yùn)行的主要政策與效果

四、杭州市土地儲(chǔ)備分析

第十五章 武漢市

一、武漢市土地儲(chǔ)備概述

二、武漢市土地儲(chǔ)備的流程

三、武漢市土地儲(chǔ)備制度的具體分析

四、小結(jié)

……

第三篇 域外相關(guān)制度的經(jīng)驗(yàn)借鑒

……2100433B

《土地儲(chǔ)備及土地一級(jí)開(kāi)發(fā)法律制度》以國(guó)內(nèi)外土地儲(chǔ)備及土地一級(jí)開(kāi)發(fā)法律制度為研究對(duì)象，在系統(tǒng)梳理和全面回顧國(guó)內(nèi)外已有相關(guān)文獻(xiàn)的基礎(chǔ)上，借助歷史分析方法、實(shí)證研究方法、比較分析方法和系統(tǒng)分析方法，對(duì)該制度進(jìn)行了較為深入的實(shí)證研究與理論分析，試圖發(fā)現(xiàn)我國(guó)現(xiàn)行制度中存在的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，并對(duì)問(wèn)題的解決提出可行的方案。

我們希望《土地儲(chǔ)備及土地一級(jí)開(kāi)發(fā)法律制度》的研究成果能對(duì)我國(guó)土地儲(chǔ)備及土地一級(jí)開(kāi)發(fā)法律制度的完善有所裨益，能為相關(guān)法律、法規(guī)的修改完善和公共政策的制定提供參考，也可作為政府機(jī)關(guān)和學(xué)術(shù)機(jī)構(gòu)了解和研究這一制度的參考資料。

第1章 緒論

第2章 土地儲(chǔ)備與交易的相關(guān)理論

2.1 我國(guó)土地儲(chǔ)備制度的發(fā)展背景

2.1.1 我國(guó)土地儲(chǔ)備制度建立的背景

2.1.2 我國(guó)土地儲(chǔ)備制度建立的條件

2.1.3 我國(guó)土地儲(chǔ)備的發(fā)展歷程與發(fā)展現(xiàn)狀

2.1.4 我國(guó)土地儲(chǔ)備制度的運(yùn)行模式

2.2 土地儲(chǔ)備與交易的理論基礎(chǔ)

2.2.1 我國(guó)土地儲(chǔ)備制度的法律基礎(chǔ)

2.2.2 土地儲(chǔ)備與交易的經(jīng)濟(jì)學(xué)基礎(chǔ)

2.2.3 經(jīng)營(yíng)城市的相關(guān)理論

2.2.4 地租理論

2.2.5 過(guò)濾理論

2.2.6 建立土地儲(chǔ)備制度的必要性

第3章 實(shí)施土地儲(chǔ)備制度對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的影響

3.1 土地儲(chǔ)備與地價(jià)、房?jī)r(jià)的關(guān)系

3.1.1 土地儲(chǔ)備制度使土地價(jià)格市場(chǎng)化

3.1.2 土地儲(chǔ)備制度放大土地價(jià)格信號(hào)

3.2 土地儲(chǔ)備制度對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的影響

3.3 土地儲(chǔ)備制度對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響

3.4 土地儲(chǔ)備制度對(duì)居民福利的影響

3.4.1 土地儲(chǔ)備與社會(huì)福利

3.4.2 土地儲(chǔ)備制度的推行對(duì)城市居民總體社會(huì)福利的實(shí)質(zhì)影響

第4章 土地交易市場(chǎng)