房屋空置泡沫房地產(chǎn)投資泡沫

房地產(chǎn)投資泡沫。房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率應(yīng)與房地產(chǎn)消費(fèi)增長(zhǎng)率相適應(yīng)，力求平衡供求關(guān)系。在發(fā)展中國(guó)家的經(jīng)濟(jì)起飛階段，百業(yè)待興，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率略大于消費(fèi)增長(zhǎng)率，形成供略大于求的市場(chǎng)局面，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是有利的。只有當(dāng)房地產(chǎn)投資過(guò)度膨脹，商品房嚴(yán)重滯銷(xiāo)，造成還貸困難，連帶引起金融危機(jī)時(shí)，才形成泡沫經(jīng)濟(jì)破滅。

由于土地的稀缺性和市場(chǎng)需求的無(wú)限性，以及土地市場(chǎng)的投機(jī)炒作，將使地價(jià)出現(xiàn)虛漲，這種虛漲的部分就屬于經(jīng)濟(jì)泡沫。如果土地價(jià)格成倍、甚至幾十倍地飛漲，就會(huì)發(fā)展成泡沫經(jīng)濟(jì)。日本泡沫經(jīng)濟(jì)期間發(fā)生的地價(jià)暴漲就是鮮明的例證。日本六大城市的地價(jià)指數(shù)在上世紀(jì)80年代的10年間上漲了5倍，地價(jià)市值總額高達(dá)4000萬(wàn)億日元，相當(dāng)于美國(guó)地價(jià)總值的4倍，土地單價(jià)為美國(guó)的100倍。

眾所周之，房地產(chǎn)價(jià)格具有復(fù)合性的特點(diǎn)，它是由房屋等建筑物價(jià)格和土地價(jià)格共同構(gòu)成。房?jī)r(jià)與地價(jià)是緊密聯(lián)系的，房?jī)r(jià)泡沫則與地價(jià)泡沫密切相關(guān)。此外，開(kāi)發(fā)商對(duì)利潤(rùn)的期望值過(guò)高，人為抬高房?jī)r(jià)，也會(huì)形成經(jīng)濟(jì)泡沫。它是房地產(chǎn)業(yè)可能出現(xiàn)的泡沫經(jīng)濟(jì)的類(lèi)型之一。

我國(guó)部分大城市住房空置率已接近或超過(guò)國(guó)際警戒線(xiàn)。房屋空置浪費(fèi)了稀缺的土地資源，造成資源享有的不公平、貧富差距加大的后果。因此，征收房產(chǎn)空置稅十分必要房產(chǎn)空置稅就是政府為了充分利用資源，而對(duì)空置的居民房產(chǎn)進(jìn)行收取一定量的稅收。 房產(chǎn)空置稅與房產(chǎn)稅并不是一回事，房產(chǎn)稅是保有稅，將對(duì)抑制投資和投機(jī)房地產(chǎn)產(chǎn)生一定的作用，但作用是有限的。而空置稅是在房產(chǎn)稅的基礎(chǔ)上針對(duì)因房屋空置而造成資源浪費(fèi)的新一種稅收政策。

房產(chǎn)空置稅房屋空置

房屋空置是指單位或個(gè)人持有的房屋中，持續(xù)一年以上未入住的空而未用的房屋。

房產(chǎn)空置稅計(jì)算方法

對(duì)房屋空置統(tǒng)計(jì)在歐美國(guó)家多以全部房屋存量為分母，以全部空置房屋為分子，計(jì)算出總的空置率。據(jù)估計(jì),我國(guó)部分大城市住房空置率已處于房屋空置合理區(qū)間的高端:部分開(kāi)發(fā)商增量房屋空置，已超出項(xiàng)目合理庫(kù)存的30%，進(jìn)入空置危險(xiǎn)區(qū)間;[3]部分中高收入者將多余資金購(gòu)置多套房屋，且不向外出租也造成大量空置。部分大城市因以上二者而形成的住房空置率，已接近或超過(guò)國(guó)際警界線(xiàn)10%。上海樓盤(pán)的整體空置率大約在20%～30%之間，上海部分地區(qū)房屋空置高達(dá)50%,[1]北京市僅從2004年開(kāi)始入住的居住小區(qū)中普通住宅的空置率平均為27.16%。

房產(chǎn)空置稅危害

房屋空置浪費(fèi)了稀缺的土地資源，造成資源享有的不公平；特別是在大城市，富人在市區(qū)投資購(gòu)置空置，高房?jī)r(jià)將中低收入家庭的居住排斥到遠(yuǎn)郊，使得他們生活交通成本舉高不下，也使城市交通擁擠不堪。這種不合理、不公平的現(xiàn)象，直接影響到城市的生活品質(zhì)和人們的生活質(zhì)量，也造成了社會(huì)的不和諧。

房產(chǎn)空置稅分類(lèi)和作用

分類(lèi)：一是對(duì)開(kāi)發(fā)商征收的增量空置稅，二是對(duì)擁有多套房屋居民征收的存量空置稅。

作用：打破部分開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售、待價(jià)而沽的企圖，迫其降價(jià)促銷(xiāo)；對(duì)于擁有多處房產(chǎn)而又閑置的房主，可以迫使他們出租或出售自有房屋，對(duì)抑制房租、房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，解決中低收入家庭的居住需求有著積極作用。

房產(chǎn)空置稅征收的意義

我國(guó)城市住房空置率過(guò)高是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)，已經(jīng)造成了嚴(yán)重的資源浪費(fèi)。從保護(hù)和節(jié)約資源角度說(shuō)，征收房屋空置稅無(wú)可厚非，在性質(zhì)上與征收土地空置費(fèi)沒(méi)有區(qū)別。

事實(shí)上都知道，造成住房高空置率的最主要因素就是少數(shù)炒房客的投機(jī)炒房行為和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的捂盤(pán)惜售，也許這種判斷不是絕對(duì)的科學(xué)，但基本上是這樣。而且投機(jī)炒房又是推動(dòng)房?jī)r(jià)高漲的原因之一，為此各地在此輪調(diào)控中，限購(gòu)成為通用措施。征收房屋空置稅，與限購(gòu)政策相配套，可以說(shuō)打中了投機(jī)炒房行為的七寸，能夠有效的打擊投機(jī)炒房行為，控制房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭，甚至能夠帶動(dòng)房?jī)r(jià)回調(diào)到合理價(jià)位。道理很簡(jiǎn)單，征收房屋空置稅后，炒房客為了避免和減少繳納房屋空置稅，保證利益最大化，采取的對(duì)策無(wú)非三條，一拒絕炒房行為;

二是快速將房屋簡(jiǎn)單裝修后出租，看上去避免繳納房屋空置稅，還可以收取房租，政策存在很大漏洞，但是必須看到裝修并出租過(guò)的房屋折舊率非常高，再次出售時(shí)價(jià)格大幅下降，有助于更多的普通市民購(gòu)買(mǎi);

三是盡快以略低于市場(chǎng)價(jià)的價(jià)格出售給需要住房的購(gòu)房者，消除后患。不管炒房客采取什么對(duì)策，應(yīng)當(dāng)說(shuō)都符合預(yù)期，符合政策制定目的。拒絕炒房，可以減少房?jī)r(jià)上漲的推動(dòng)力，這是政策的最主要目的;裝修出租，可以控制當(dāng)下不斷上漲的房租;快速出手，可以直接對(duì)房地產(chǎn)形成沖擊，帶動(dòng)房?jī)r(jià)回調(diào)。再者，房屋空置稅對(duì)于廣大急需住房的市民而言，沒(méi)有任何影響。

一種資產(chǎn)在一個(gè)連續(xù)的交易過(guò)程中陡然漲價(jià)，價(jià)格嚴(yán)重背離價(jià)值，在這時(shí)的經(jīng)濟(jì)中充滿(mǎn)了并不能反映物質(zhì)財(cái)富的貨幣泡沫

也稱(chēng)為“房產(chǎn)泡沫”，“房地產(chǎn)泡沫”。

。資產(chǎn)價(jià)格在上漲到難以承受的程度時(shí)，必然會(huì)發(fā)生暴跌，仿佛氣泡破滅，經(jīng)濟(jì)開(kāi)始由繁榮轉(zhuǎn)向衰退，人稱(chēng)“泡沫經(jīng)濟(jì)”。而房地產(chǎn)“泡沫”是指由于虛擬需求的過(guò)度膨脹導(dǎo)致價(jià)格水平相對(duì)于理論價(jià)格的非平穩(wěn)性上漲，主要特征有：房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)幅度較大、沒(méi)有穩(wěn)定的周期和頻率、貨幣供應(yīng)量在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)中短期內(nèi)急劇增加等。關(guān)于房地產(chǎn)“泡沫”的成因，有以下三個(gè)方面：投資者過(guò)度投機(jī);消費(fèi)者及投資者對(duì)未來(lái)價(jià)格的預(yù)測(cè)偏高;銀行信貸非理性擴(kuò)張。一旦房地產(chǎn)“泡沫”破裂，則可能造成經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和社會(huì)結(jié)構(gòu)的失衡、導(dǎo)致金融危機(jī)甚至引發(fā)政治和社會(huì)危機(jī)。

空置房相關(guān)分析

空置房實(shí)際存量比較大

有關(guān)專(zhuān)家認(rèn)為，空置房業(yè)已成為二手房市場(chǎng)的一個(gè)交易熱點(diǎn)，貼近于市場(chǎng)的準(zhǔn)確定義有利于機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，政府調(diào)控也可以使中介機(jī)構(gòu)、買(mǎi)家同處于一個(gè)對(duì)稱(chēng)的基礎(chǔ)信息平臺(tái)上。因?yàn)榭罩梅康男纬稍蜉^為復(fù)雜，不應(yīng)刻板的將空置房定義為沒(méi)有銷(xiāo)售出去的商品房，而應(yīng)該有一個(gè)更加概括的定義。

有專(zhuān)業(yè)人士認(rèn)為，空置房應(yīng)該包括開(kāi)發(fā)商在房地產(chǎn)市場(chǎng)前期產(chǎn)品定位產(chǎn)生偏差導(dǎo)致的大量無(wú)需求樓盤(pán)；樓盤(pán)前期推廣力度不夠，銷(xiāo)售不力產(chǎn)生的大量尾房；購(gòu)買(mǎi)人群對(duì)新房降價(jià)的期待使得樓盤(pán)銷(xiāo)售周期拉長(zhǎng)，從而使老樓盤(pán)轉(zhuǎn)為新增空置房；開(kāi)發(fā)商用于抵債的債權(quán)房及被法院罰沒(méi)、羈押的部分房屋進(jìn)入二手房市場(chǎng)，都應(yīng)屬于空置房。

另有專(zhuān)業(yè)人士提出，已經(jīng)售出，但長(zhǎng)期無(wú)人使用的房屋也應(yīng)納入空置房。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果這樣去定義空置房，其全國(guó)市場(chǎng)的存量應(yīng)該比官方統(tǒng)計(jì)大許多。

鼓勵(lì)消化空置房將可多贏

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，空置面積的居高不下與商品房?jī)r(jià)格的持續(xù)攀升已成房產(chǎn)市場(chǎng)的焦點(diǎn)矛盾。消化空置房可以獲得多方共贏局面。

從政策角度看，國(guó)家計(jì)委、財(cái)政部、建設(shè)部、國(guó)土資源部、國(guó)家稅務(wù)總局、央行等六家單位針對(duì)房地產(chǎn)投資增幅過(guò)大、土地供應(yīng)過(guò)量等問(wèn)題曾強(qiáng)調(diào)，要對(duì)商品房空置量較大、空置比例過(guò)高、增長(zhǎng)過(guò)快的城市，加大空置商品房的處置力度，加快消化空置商品房。

從市場(chǎng)需求上看，空置房已經(jīng)越來(lái)越搶手。

從中介公司角度看，有實(shí)力的經(jīng)紀(jì)公司都希望能夠接下空置房的代理業(yè)務(wù)。已經(jīng)積累了成功代理銷(xiāo)售、出租、以租帶售以及由發(fā)展商加盟的空置物業(yè)再利用空置房的經(jīng)驗(yàn)。

如果消化空置房的鼓勵(lì)性政策力度再大些，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商能夠與中介合作，房產(chǎn)行業(yè)一、二、三級(jí)市場(chǎng)的瓶頸將會(huì)由空置房的銷(xiāo)售而形成一個(gè)良性發(fā)展的局面。

空置房刺激銷(xiāo)售

一邊是滯銷(xiāo)，一邊是瀕臨斷裂的資金鏈現(xiàn)狀?；钴S商品房交易市場(chǎng)已是當(dāng)務(wù)之急。任志強(qiáng)也公開(kāi)唱衰樓市。他認(rèn)為，如果后期再不出臺(tái)相應(yīng)政策來(lái)消化存量房，估計(jì)2008年四季度房?jī)r(jià)下降幅度將會(huì)比第三季度更大，帶來(lái)的另一個(gè)影響就是房地產(chǎn)投資將大幅減少。

根據(jù)REICO報(bào)告，2008年第三季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅大幅回落為16.68%，增幅降為近5年來(lái)同期最低值，一半數(shù)量的省市區(qū)房企購(gòu)置土地面積負(fù)增長(zhǎng)。樓市最大的問(wèn)題就是信心。如果政府能給出一個(gè)相對(duì)明確的信號(hào)，房?jī)r(jià)降到什么價(jià)位才算合理，才不會(huì)繼續(xù)往下降，相信絕大部分開(kāi)發(fā)商也愿意配合降價(jià)。沒(méi)有這種政策和輿論信號(hào)，老百姓、開(kāi)發(fā)商都在觀望。

任志強(qiáng)提議，面對(duì)全球性經(jīng)濟(jì)危機(jī)，政府應(yīng)有與1998年亞洲金融危機(jī)時(shí)刺激力度相當(dāng)甚至更大的政策出臺(tái)，才可能克服困難。但他非常遺憾的是，包括二套房按揭政策在內(nèi)的諸多政策都是障礙重重。對(duì)于未來(lái)的政策取向，聶梅生在一瓶社區(qū)舉行的“新人文地產(chǎn)價(jià)值高峰論壇”也提醒，大調(diào)整就意味著一場(chǎng)大的變革，不是房?jī)r(jià)下跌就能解決房地產(chǎn)的所有問(wèn)題。并不是每一個(gè)開(kāi)發(fā)商都有那么多的降價(jià)空間，最后就可能出現(xiàn)爛尾樓、多角債問(wèn)題，政策制定者對(duì)此要有充分的認(rèn)識(shí)。

空置房珠三角

2008年8月8日，深圳國(guó)土部門(mén)發(fā)布的官方報(bào)告最新統(tǒng)計(jì)顯示，1-7月，商品房空置面積165.68萬(wàn)平方米，其中住宅空置面積67.07萬(wàn)平方米，同比增加95.65%。在短短一個(gè)月時(shí)間，深圳空置商品房增加9500平方米。廣東省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)報(bào)告稱(chēng)，廣東省2008年上半年有相當(dāng)一部分的住 宅滯銷(xiāo)和積壓，狀況若延續(xù)下去，下半年商品房空置量將大增。據(jù)統(tǒng)計(jì)，上半年末廣東商品房空置總量1586.42萬(wàn)平方米，較2007年末增加7.2萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)0.46%。其中住宅空置增加60.35萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)8.03%，廣東商品住宅空置量出現(xiàn)近5年（上半年）來(lái)首次增長(zhǎng)。這給廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)傳遞了一個(gè)危險(xiǎn)的信號(hào)。

值得注意的是，市場(chǎng)消化系數(shù)自2003年上半年出現(xiàn)不斷攀升以來(lái)首次下滑，低于2006年上半年水平。市場(chǎng)消化系數(shù)是通過(guò)計(jì)算一定時(shí)期內(nèi)商品房吸納量占市場(chǎng)供應(yīng)量的比值，反映市場(chǎng)消化能力。市場(chǎng)消化系數(shù)越大，說(shuō)明市場(chǎng)越活躍、消化能力越強(qiáng)。與上年同期相比，2008年廣東上半年市場(chǎng)整體消化系數(shù)均為負(fù)增長(zhǎng)，下降0.427，反映市場(chǎng)活躍程度不夠，消化能力較差。

此次空置房發(fā)出預(yù)警信號(hào)，最主要的原因是居民持幣觀望造成樓市供求關(guān)系的突然逆轉(zhuǎn)和極度失衡。開(kāi)發(fā)量延續(xù)了前幾年的增長(zhǎng)勢(shì)頭，而需求量卻突然大幅萎縮，兩者之間形成巨大的反差。同時(shí)，樓市一直存在的一些結(jié)構(gòu)性的問(wèn)題也是引發(fā)的重要原因，比如房?jī)r(jià)與購(gòu)買(mǎi)力的不匹配，價(jià)格與地段的不匹配，房型面積與實(shí)際需求的不匹配等。還有一個(gè)形成空置房的原因則是“房子太大讓人不敢買(mǎi)”。調(diào)查顯示，由于房?jī)r(jià)高，市場(chǎng)上需求量最大的是70-100平方米的戶(hù)型；可問(wèn)題是，供應(yīng)量最大的卻不是這樣的戶(hù)型面積。