房屋維修

(1)“經(jīng)濟(jì)、合理、安全、實(shí)用”的原則

房屋維修要堅(jiān)持“經(jīng)濟(jì)、合理、安全、實(shí)用”的原則。經(jīng)濟(jì)，就是要加強(qiáng)維修成本管理、維修資金和維修定額的管理，合理使用人力、物力、財(cái)力，盡量做到少花錢多辦事；合理，就是要求制定合理的房屋維修計(jì)劃和方案；安全，就是要通過(guò)房屋維修使住戶居住安全；實(shí)用，就是要從實(shí)際出發(fā)，因地制宜、因房制宜進(jìn)行維修，滿足用戶在房屋使用功能和質(zhì)量上的要求，充分發(fā)揮房屋效能。

(2)“區(qū)別對(duì)待”的原則

區(qū)別對(duì)待，是指對(duì)不同類型、不同建筑風(fēng)格、不同結(jié)構(gòu)、不同等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的房屋，應(yīng)采取不同的維修標(biāo)準(zhǔn)和裝修方案。根據(jù)房屋建筑的年限，可把房屋大致劃分為新建房屋和舊房屋兩大類。對(duì)于新建房屋，維修工作主要是做好房屋的日常養(yǎng)護(hù)，保持原貌和使用功能。

對(duì)于舊房屋，應(yīng)根據(jù)建造的歷史年代、結(jié)構(gòu)、質(zhì)量狀況、住宅使用標(biāo)準(zhǔn)、環(huán)境以及所在地區(qū)的特點(diǎn)等條件，綜合城市總體規(guī)劃要求，分別采取不同的維修改造方案。

(3)“服務(wù)”的原則

在房屋維修管理上，切實(shí)做到為業(yè)主或使用人服務(wù)，建立、健全科學(xué)合理的房屋維修服務(wù)制度。房屋維修管理人員要牢牢樹立為業(yè)主或使用人服務(wù)的思想，改善服務(wù)態(tài)度，提高服務(wù)質(zhì)量，認(rèn)真解決業(yè)主或使用人急需解決的維修問(wèn)題。這是房屋維修管理的基本原則。

(4)有償原則

按照價(jià)值規(guī)律、商品經(jīng)濟(jì)等價(jià)有償?shù)脑瓌t，房屋維修需投入建材、人工、機(jī)器、工具等，交付使用后應(yīng)收回成本，并產(chǎn)生適當(dāng)?shù)睦麧?rùn)。但物業(yè)管理公司必須通過(guò)提高科學(xué)技術(shù)水平和生產(chǎn)管理水平，節(jié)約維修資金，以最少的消耗達(dá)到多修房、修好房的要求。

維修與新建的對(duì)象都是房屋建筑，在設(shè)計(jì)和施工理論上是相通的，因而它們有共性的一面。但是，由于房屋維修與新建房屋的應(yīng)用理論不同，所以又有其獨(dú)自的特點(diǎn)。

①房屋維修是在已有房屋的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，是對(duì)房屋的構(gòu)件、部分項(xiàng)目進(jìn)行養(yǎng)護(hù)維修，局部或全部的更新、修復(fù)。因此，工作上受到原有條件的限制，設(shè)計(jì)和施工都只能在一定的范圍內(nèi)進(jìn)行，往往是借鑒原有房屋的構(gòu)造、部件、裝飾、布局等，發(fā)展維修建筑藝術(shù)。

②房屋使用期限長(zhǎng)，在使用中由于自然或人為因素的影響，導(dǎo)致房屋的損壞或使用功能的減弱。而且，由于房屋所處的地理位置、環(huán)境和用途的差異，同一結(jié)構(gòu)的房屋，其使用功能減弱的速度和損壞的程度也是不均衡的。因此，房屋的維修是大量的、經(jīng)常性的工作。

③房屋維修項(xiàng)目多，涉及面廣，零星分散，各類房屋裝修材料的品種、規(guī)格多，備用材料的規(guī)格和品種也多。有些材料可以用新材料代替，通過(guò)修繕工程的實(shí)踐、觀察、研究、總結(jié)，可以改進(jìn)舊房的結(jié)構(gòu)與裝修。

④房屋維修由于要保持原有的建筑風(fēng)格和設(shè)計(jì)意圖，并與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)，因此技術(shù)要求較高。由于房屋維修的這種特殊性，決定了它有獨(dú)特的設(shè)計(jì)、施工技術(shù)和操作技能的要求，而且對(duì)不同建筑結(jié)構(gòu)、不同等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的房屋，采用的裝修標(biāo)準(zhǔn)也不同。

⑤房屋維修具有生產(chǎn)和服務(wù)雙重性。生產(chǎn)性是指房屋維修過(guò)程中必然會(huì)結(jié)合增添設(shè)備、改進(jìn)裝飾裝潢、改善結(jié)構(gòu)等項(xiàng)工作。通過(guò)維修可使房屋增值。服務(wù)性是指房屋維修的基本目的是為住戶提供服務(wù)，保證房屋的正常和安全使用。

房屋維修工人

國(guó)家建設(shè)部1991年7月第11號(hào)令發(fā)布了《城市房屋維修管理規(guī)定》(以下簡(jiǎn)稱《規(guī)定》)。其適用范圍為城市房屋的修繕管理。城市房屋所有人、使用人、房屋維修企事業(yè)單位均應(yīng)遵守該規(guī)定。

國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門主管全國(guó)城市房屋維修管理工作?？h以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域城市房屋維修管理工作，并履行下列主要職責(zé)。

①貫徹執(zhí)行國(guó)家和地方有關(guān)城市房屋維修的法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)和方針、政策，組織編制城市房屋維修的長(zhǎng)期規(guī)劃和近期計(jì)劃，并督促實(shí)施。

②按照管理權(quán)限對(duì)房屋維修企事業(yè)單位進(jìn)行資質(zhì)管理，施行資質(zhì)登記制度，監(jiān)督實(shí)施按資質(zhì)等級(jí)承接修繕任務(wù)。

③組織或參與房屋維修定額的編制、修訂并監(jiān)督檢查執(zhí)行情況，使金額做到項(xiàng)目設(shè)置恰當(dāng)、結(jié)構(gòu)合理、平均先進(jìn)、簡(jiǎn)明適用。

④指導(dǎo)并督促房屋所有人落實(shí)房屋維修資金。

⑤負(fù)責(zé)房屋維修工程的安全、質(zhì)量監(jiān)督管理。

⑥組織房屋維修業(yè)務(wù)、技術(shù)的培訓(xùn)和房屋維修新技術(shù)、新工藝、新設(shè)備的推廣應(yīng)用。

⑦依法調(diào)解和處理有關(guān)房屋維修的爭(zhēng)議和糾紛。對(duì)房屋所有人或者修繕責(zé)任人不按照國(guó)家和地方有關(guān)規(guī)定修繕?lè)课?，造成房屋?yán)重?fù)p壞或者危害他人生命財(cái)產(chǎn)的；無(wú)故阻礙房屋維修，造成嚴(yán)重后果的；無(wú)證或者越級(jí)承擔(dān)房屋維修任務(wù)的；中級(jí)以上的房屋維修工程，不辦理質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)的；房屋維修工程發(fā)生質(zhì)量、安全事故的，對(duì)違反《規(guī)定》的行為給予行政處罰。

房屋維修管理的主要內(nèi)容包括房屋安全管理、房屋維修計(jì)劃管理、房屋維修質(zhì)量管理、房屋維修工程預(yù)算管理、房屋維修工程招標(biāo)投標(biāo)管理、房屋維修成本管理、房屋維修要素管理、房屋維修施工項(xiàng)目管理和房屋維修施工監(jiān)理等。

1.房屋安全管理

房屋安全管理是指定期和不定期地對(duì)房屋的使用情況和完損情況進(jìn)行安全檢查，評(píng)定房屋完損等級(jí)，隨時(shí)掌握所管房屋的質(zhì)量狀況和分布，組織對(duì)危險(xiǎn)房屋的鑒定，并確定解危方法，預(yù)防和消除房屋的安全隱患等一系列工作的總和。

物業(yè)管理公司必須做好房屋的查勘鑒定工作。查勘鑒定是掌握所管房屋完損程度的一項(xiàng)經(jīng)常性的管理基礎(chǔ)工作，為維護(hù)和修理房屋提供依據(jù)。查勘鑒定一般可分為定期查勘鑒定、季節(jié)性查勘鑒定及工程查勘鑒定等。在查勘鑒定的基礎(chǔ)上, 物業(yè)管理公司還要主動(dòng)配合房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)做好危房的鑒定工作。

2.房屋維修計(jì)劃管理

計(jì)劃是企業(yè)管理的重要職能之一，它是在經(jīng)營(yíng)決策的基礎(chǔ)上，對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的事先安排。計(jì)劃管理是企業(yè)管理的重要組成部分，是為了使企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)能夠達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)所開展的綜合性管理。其目的是按計(jì)劃對(duì)企業(yè)的各項(xiàng)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行合理安排和有效協(xié)調(diào)，充分利用企業(yè)人力、財(cái)力、物力，調(diào)節(jié)好生產(chǎn)、供應(yīng)和銷售的關(guān)系，使企業(yè)生產(chǎn)有秩序、有步驟地進(jìn)行。房屋維修計(jì)劃管理是物業(yè)管理公司計(jì)劃管理的重要內(nèi)容，它是指為做好房屋維修工作而進(jìn)行的計(jì)劃管理，是整個(gè)企業(yè)計(jì)劃管理的重要組成部分。維修計(jì)劃管理的內(nèi)容一般包括企業(yè)房屋維修計(jì)劃的編制、檢查、調(diào)整及總結(jié)等一系列環(huán)節(jié)，其中積極做好計(jì)劃工作的綜合平衡是房屋計(jì)劃管理的基本工作方法。

3.房屋維修質(zhì)量管理

保證質(zhì)量是房屋維修管理的重要目標(biāo)之一。房屋維修質(zhì)量管理是指為保證維修工程質(zhì)量而進(jìn)行的管理工作，它是物業(yè)管理公司質(zhì)量管理的重要組成部分。房屋維修質(zhì)量管理的內(nèi)容一般包括對(duì)房屋維修質(zhì)量的理解(管理理念)、建立企業(yè)維修工程質(zhì)量保證體系以及開展質(zhì)量管理基礎(chǔ)工作等。

4.房屋維修工程預(yù)算管理

維修工程預(yù)算是物業(yè)管理公司開展企業(yè)管理的一項(xiàng)十分重要的基礎(chǔ)工作，它同時(shí)也是維修施工項(xiàng)目管理中核算工程成本、確定和控制維修工程造價(jià)的主要手段。通過(guò)工程預(yù)算工作可以在工程開工前事先確定維修工程預(yù)算造價(jià)，依據(jù)預(yù)算工程造價(jià)我們可以組織維修工程招投標(biāo)并簽訂施工承包合同，在此基礎(chǔ)上，一方面物業(yè)管理公司可據(jù)此編制有關(guān)資金、成本、材料供應(yīng)及用工計(jì)劃，另一方面維修工程施工隊(duì)伍可據(jù)此編制施工計(jì)劃并以此為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行成本控制。從造價(jià)管理的過(guò)程看，維修工程最終造價(jià)的形成是在其預(yù)算造價(jià)的基礎(chǔ)上，依據(jù)施工承包合同及施工過(guò)程中發(fā)生的變更因素，通過(guò)增減調(diào)整后決定的。

5.房屋維修工程招標(biāo)投標(biāo)管理

招標(biāo)投標(biāo)是物業(yè)管理公司對(duì)內(nèi)分配維修施工任務(wù)、對(duì)外選擇專業(yè)維修施工單位，確保實(shí)現(xiàn)維修工程造價(jià)、質(zhì)量及進(jìn)度目標(biāo)的有效管理模式。實(shí)現(xiàn)招投標(biāo)制是我國(guó)建筑業(yè)管理體制和經(jīng)營(yíng)方式的一項(xiàng)重大改革，它通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制來(lái)分配施工任務(wù)，要求各個(gè)施工單位通過(guò)市場(chǎng)與其他施工單位進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)，接受任務(wù)委托方對(duì)工程質(zhì)量、工期及造價(jià)等方面的評(píng)判，從而確保施工任務(wù)能分配給具有最優(yōu)表現(xiàn)的施工單位，同時(shí)也有利于施工單位自覺(jué)地加快技術(shù)進(jìn)步、改善經(jīng)營(yíng)管理和服務(wù)作風(fēng)，促進(jìn)建筑業(yè)的發(fā)展。組織招投標(biāo)是物業(yè)管理公司的一項(xiàng)重要管理業(yè)務(wù)，一方面，通過(guò)組織招投標(biāo)構(gòu)建企業(yè)內(nèi)部建筑市場(chǎng)，通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)來(lái)實(shí)現(xiàn)施工任務(wù)在企業(yè)內(nèi)部各施工班組之間的分配；另一方面，通過(guò)邀請(qǐng)企業(yè)外部專業(yè)施工單位參加公平競(jìng)爭(zhēng)，充分發(fā)揮市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的作用，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)任務(wù)分配的最優(yōu)化，從而為提高整個(gè)企業(yè)維修工程的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益打下基礎(chǔ)。

6.房屋維修成本管理

成本管理是物業(yè)管理公司為降低企業(yè)成本而進(jìn)行的各項(xiàng)管理工作的總稱。房屋維修成本管理是物業(yè)管理公司成本管理的重要組成部分。房屋維修成本是指耗用在各個(gè)維修工程上的人工、材料、機(jī)具等要素的貨幣表現(xiàn)形式，即構(gòu)成維修工程的生產(chǎn)費(fèi)用，把生產(chǎn)費(fèi)用歸集到各個(gè)成本項(xiàng)目和核算對(duì)象中，就構(gòu)成維修工程成本。房屋維修成本管理是指為降低維修工程成本而進(jìn)行的成本決策、成本計(jì)劃、成本控制、成本核算、成本分析和成本檢查等工作的總稱。維修成本管理工作的好壞直接影響到物業(yè)管理公司的經(jīng)濟(jì)效益及業(yè)務(wù)質(zhì)量。

7.房屋維修要素管理

在房屋維修施工活動(dòng)中，離不開技術(shù)、材料、機(jī)具、人員和資金，這些構(gòu)成房屋維修施工生產(chǎn)的要素。所謂房屋維修要素管理是指物業(yè)管理公司為確保維修工作的正常開展，而對(duì)房屋維修過(guò)程中所需技術(shù)、材料、機(jī)具、人員和資金等所進(jìn)行的計(jì)劃、組織、控制和協(xié)調(diào)工作。所以房屋維修要素管理包括技術(shù)管理、材料管理、機(jī)具管理、勞動(dòng)管理和財(cái)務(wù)管理。

8.房屋維修施工項(xiàng)目管理

房屋維修施工項(xiàng)目管理屬于物業(yè)管理公司的基層管理工作。它主要是指物業(yè)管理公司所屬基層維修施工單位(或班組)對(duì)維修工程施工的全過(guò)程所進(jìn)行的組織和管理工作。房屋維修施工項(xiàng)目管理主要包括組織管理班子、進(jìn)行施工的組織與準(zhǔn)備、在施工過(guò)程中進(jìn)行有關(guān)成本、質(zhì)量與工期的控制、合同管理及施工現(xiàn)場(chǎng)的協(xié)調(diào)工作。

9.房屋維修施工監(jiān)理

房屋維修施工監(jiān)理是指物業(yè)管理公司將所管房屋的維修施工任務(wù)委托給有關(guān)專業(yè)維修單位，為確保實(shí)現(xiàn)原定的質(zhì)量、造價(jià)及工期目標(biāo)，以施工承包合同及有關(guān)政策法規(guī)為依據(jù)，對(duì)承包施工單位的施工過(guò)程所實(shí)施的監(jiān)督和管理。房屋維修施工監(jiān)理一般由物業(yè)管理公司的工程部門指派項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)，其主要管理任務(wù)是在項(xiàng)目的施工中實(shí)行全過(guò)程的造價(jià)、質(zhì)量及工期三大目標(biāo)的控制，進(jìn)行合同管理并協(xié)調(diào)項(xiàng)目施工各有關(guān)方面的關(guān)系，幫助并督促施工單位加強(qiáng)管理工作并對(duì)施工過(guò)程中所產(chǎn)生的信息進(jìn)行處理。

房屋維修質(zhì)量管理