房貸違約簡(jiǎn)介

房貸違約：從法律層面說(shuō)是一種合同行為，如果借款合同中沒(méi)有另行約定，銀行無(wú)權(quán)收取“提前還貸利息”或所謂“房貸違約”。

按揭購(gòu)房，消費(fèi)者與銀行之間構(gòu)成的是借款合同，按照《合同法》第二百零八條的規(guī)定“借款人提前償還借款的，除當(dāng)事人另有約定的以外，應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際借款的期間計(jì)算利息?！币虼?，如果借款合同中沒(méi)有另行約定，銀行無(wú)權(quán)收取“提前還貸利息”或所謂“違約金”，以單方聲明、告示等形式公布的應(yīng)屬無(wú)效。

原借款合同中，如果有關(guān)于提前還貸收取相應(yīng)費(fèi)用的約定，但約定不明確的，應(yīng)當(dāng)按照《合同法》第六十一條的規(guī)定“合同生效后，當(dāng)事人就質(zhì)量、價(jià)款或者報(bào)酬、履行地點(diǎn)等內(nèi)容沒(méi)有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補(bǔ)充；不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定?！倍壳?，國(guó)內(nèi)購(gòu)房按揭借款基本上都是不收提前還貸的利息和“違約金”的，這點(diǎn)已經(jīng)成為事實(shí)上的商業(yè)慣例。

房?jī)r(jià)波動(dòng)和地理多樣化對(duì)房貸違約風(fēng)險(xiǎn)與銀行安全有重要影響，但現(xiàn)有文獻(xiàn)忽視二者對(duì)房貸違約風(fēng)險(xiǎn)與銀行風(fēng)險(xiǎn)的影響。本課題將采用數(shù)理和計(jì)量方法，從研究房?jī)r(jià)波動(dòng)入手，考察房?jī)r(jià)波動(dòng)如何影響房貸違約風(fēng)險(xiǎn)、房貸違約損失及房貸資本充足率。首先，本課題將從消費(fèi)性和投資性需求角度研究房?jī)r(jià)波動(dòng)，彌補(bǔ)現(xiàn)有文獻(xiàn)將自住房視為消費(fèi)性住房的缺陷。其次，本課題將以房?jī)r(jià)和收入為核心分別構(gòu)建房貸違約的期權(quán)與非期權(quán)理論模型，利用聯(lián)合分布函數(shù)將二者融合起來(lái)，并克服現(xiàn)有非期權(quán)實(shí)證模型無(wú)理論支持的不足；再次，本課題將從房?jī)r(jià)波動(dòng)和地理多樣化的視角分別構(gòu)建基于二者的房貸違約損失和房貸資本充足率理論模型，彌補(bǔ)現(xiàn)有文獻(xiàn)忽視房?jī)r(jià)波動(dòng)和地理多樣化的缺陷。最后，本課題將使用中國(guó)35個(gè)大中城市房?jī)r(jià)、某主要商業(yè)銀行大樣本房貸、銀行資本充足率等面板數(shù)據(jù)，對(duì)各理論模型進(jìn)行實(shí)證檢驗(yàn)，為商業(yè)銀行及其監(jiān)管機(jī)構(gòu)加強(qiáng)房貸違約風(fēng)險(xiǎn)管理、動(dòng)態(tài)監(jiān)管房貸資本充足率提供經(jīng)驗(yàn)支持。

次貸危機(jī)表明房?jī)r(jià)波動(dòng)對(duì)房貸違約風(fēng)險(xiǎn)和銀行安全有重要影響，但現(xiàn)有文獻(xiàn)忽視房?jī)r(jià)波動(dòng)和地理多樣化對(duì)房貸違約風(fēng)險(xiǎn)與銀行風(fēng)險(xiǎn)的影響。本項(xiàng)目采用數(shù)理和計(jì)量方法，從住房特性角度分析了房?jī)r(jià)波動(dòng)。其次，鑒于宏觀經(jīng)濟(jì)政策和外部性影響房?jī)r(jià)波動(dòng)，本項(xiàng)目還考察了通脹、貧富差距、交通建設(shè)、文化和空氣質(zhì)量對(duì)房?jī)r(jià)波動(dòng)的影響。最后，本項(xiàng)目從地理多樣化、期權(quán)和非期權(quán)理論、房貸規(guī)模角度、考察房?jī)r(jià)波動(dòng)對(duì)房貸違約風(fēng)險(xiǎn)和房貸資本充足率的影響。本項(xiàng)目使用中國(guó)288個(gè)城市數(shù)據(jù)、城市住戶調(diào)查數(shù)據(jù)（UHS）、中國(guó)189家商業(yè)銀行數(shù)據(jù)以及某商業(yè)銀行抵押貸款數(shù)據(jù)實(shí)證檢驗(yàn)了房?jī)r(jià)波動(dòng)及其對(duì)房貸風(fēng)險(xiǎn)和資本充足率的影響。本項(xiàng)目研究發(fā)現(xiàn)：第一，從消費(fèi)性和投資性需求角度構(gòu)建的無(wú)泡沫租售比和泡沫租售比能有效測(cè)度住房泡沫；第二，地理位置多樣化有助于降低房貸拖欠和違約風(fēng)險(xiǎn)。第三，以房?jī)r(jià)和收入為核心分別構(gòu)建房貸違約的期權(quán)與非期權(quán)理論模型，利用聯(lián)合分布函數(shù)將二者融合；第四，房?jī)r(jià)趨勢(shì)項(xiàng)和波動(dòng)項(xiàng)分別對(duì)銀行資本充足率有正影響和負(fù)影響，房貸占比對(duì)資本充足率有負(fù)影響；第五，房?jī)r(jià)能夠有效抵御通脹；第六，貧富差距對(duì)房?jī)r(jià)有正影響，貧富差距與供求彈性交互項(xiàng)對(duì)房?jī)r(jià)分別有正和負(fù)影響；第七，地鐵站設(shè)立導(dǎo)致城市房?jī)r(jià)圍繞地鐵站向外呈波浪式衰減，高鐵建設(shè)對(duì)住房供求均存在動(dòng)能效應(yīng)（momentum effects）；第八，人口流入和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有助于去庫(kù)存，老齡化對(duì)房?jī)r(jià)有負(fù)影響，住房遺產(chǎn)動(dòng)機(jī)及其與老齡化交互項(xiàng)對(duì)房?jī)r(jià)有正影響，離婚和限購(gòu)政策對(duì)房?jī)r(jià)有正影響，限購(gòu)政策提高了離婚對(duì)房?jī)r(jià)的正影響；第九，文化相似度與國(guó)際房?jī)r(jià)共同運(yùn)動(dòng)正相關(guān)，與東道國(guó)供給彈性和住房保障程度與國(guó)際房?jī)r(jià)共同運(yùn)動(dòng)負(fù)相關(guān)；第十，高收入者和老年人更關(guān)心健康，低收入者和中青年人更關(guān)心收入。因此，本項(xiàng)目不僅發(fā)展和完善了房?jī)r(jià)波動(dòng)和資本充足率理論，而且為商業(yè)銀行及其監(jiān)管機(jī)構(gòu)加強(qiáng)房貸風(fēng)險(xiǎn)管理、動(dòng)態(tài)監(jiān)管資本充足率提供經(jīng)驗(yàn)支持。