住宅房地產(chǎn)估價(jià)的主成分分析市場比較法

科學(xué)研究是探索未知事物或現(xiàn)象的本質(zhì)和規(guī)律的活動(dòng)，是一種創(chuàng)造性的腦力勞動(dòng)。現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，對科研人員素質(zhì)、知識(shí)結(jié)構(gòu)，科研能力等提出了更高的要求，特別是在發(fā)展我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的今天，更需要加強(qiáng)對科學(xué)技術(shù)的研究，把理論與實(shí)踐結(jié)合起來，因此，對科學(xué)技術(shù)的研究必須用科學(xué)的方法。正確的方法是通向成功的橋梁。

我國房地產(chǎn)市場在不斷發(fā)展和壯大,房地產(chǎn)交易越來越受到人們的關(guān)注。房地產(chǎn)估價(jià)在房地產(chǎn)交易中是非常重要的,研究房地產(chǎn)估價(jià)是現(xiàn)今房地產(chǎn)交易中不可缺少的一項(xiàng)專業(yè)性、技術(shù)性工作,能直接反應(yīng)房地產(chǎn)的市場狀態(tài),得到了國際估價(jià)界的統(tǒng)一公認(rèn)。本文針對我國現(xiàn)今房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀和問題,對房地產(chǎn)估價(jià)中的市場比較法進(jìn)行了研究。

摘要 房地產(chǎn)估價(jià)中，市場比較法較于其它估價(jià)方法估價(jià)原理簡單易懂，最重要的 是在估價(jià)過程中能直接反映房地產(chǎn)的市場狀態(tài)，這些特點(diǎn)使其在估價(jià)方法體系中 成為最簡單、最直接、最常用的一種方法，得到國際估價(jià)界的公認(rèn)。我國《房地 產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》規(guī)定:在有條件的地方必須應(yīng)用市場比較法來評估土地或房地產(chǎn)價(jià) 格。所以如何科學(xué)地運(yùn)用市場比較法進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)已經(jīng)成為一種趨勢，是我國 房地產(chǎn)界迫切需要解決的問題。 本文首先從理論上對房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素、房地產(chǎn)估價(jià)的原理及難點(diǎn)、市 場比較法的應(yīng)用原理、步驟及應(yīng)用現(xiàn)狀做了深入研究，總結(jié)了市場比較法在我國 應(yīng)用過程中存在的主要問題和難點(diǎn):可比實(shí)例選擇的隨意性，因素修正的主觀性、 不完備性，交易案例不易得到等，以及目前所采用的市場比較法數(shù)學(xué)估價(jià)模型存 在的不科學(xué)性和不合理性，急需尋找更科學(xué)、更合理的估價(jià)模型以及更科學(xué)地應(yīng) 用市場比較法估價(jià)的途徑。 接著，本文探討了模糊

本文通過介紹市場比較法的基本原理和操作程序,并列舉典型案例運(yùn)用市場比較法進(jìn)行房地產(chǎn)評估,體現(xiàn)了其現(xiàn)實(shí)意義。

房地產(chǎn)估價(jià)市場比較法

市場比較法在房地產(chǎn)估價(jià)中是最常見、最重要、應(yīng)用最多的方法之一,本文介紹了市場比較法的含義、理論依據(jù)、適用范圍、操作步驟、計(jì)算公式,重點(diǎn)闡述了提高市場比較法評估精度的六個(gè)建議。

隨著國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)的相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)越來越頻繁，對房地產(chǎn)估價(jià)的需求也隨 之增大。那么，如何精確衡量房地產(chǎn)價(jià)值就成為房地產(chǎn)估價(jià)的一個(gè)永恒話題。房地產(chǎn)估價(jià) 的三大基本方法:市場比較法，成本法和收益法，尤以市場法的運(yùn)用最為廣泛，但是這種 評估方法在實(shí)際評估運(yùn)用中過多依賴于評估者的經(jīng)驗(yàn)，對數(shù)理模型運(yùn)用較少，在實(shí)際應(yīng)用 中，易出現(xiàn)評估價(jià)格偏離市場價(jià)格的現(xiàn)象。 本文以理論聯(lián)系實(shí)際，定量分析和定性分析相結(jié)合的方法，研究如何在房地產(chǎn)估價(jià)中 引入特征價(jià)格理論，與市場比較法有機(jī)結(jié)合，建立房地產(chǎn)估價(jià)模型。模型彌補(bǔ)了傳統(tǒng)市場 比較法的不足，減少了在房地產(chǎn)估價(jià)中人為因素的影響，使得評估結(jié)果更科學(xué)、客觀和可 信。 首先，闡述傳統(tǒng)的市場比較法，并對傳統(tǒng)的市場比較法及在應(yīng)用中的缺陷進(jìn)行分析。 其次，引入特征價(jià)格理論，研究基于特征價(jià)格理論的市場比較法。其中較詳細(xì)地介紹 特征價(jià)格理論的基礎(chǔ)、應(yīng)用條件、應(yīng)用領(lǐng)域等，分析當(dāng)

市場比較法是評估房地產(chǎn)市場價(jià)值的一種重要方法,運(yùn)用模糊數(shù)學(xué)的貼近度概念和特征因素隸屬函數(shù)改進(jìn)傳統(tǒng)的市場比較法估價(jià),能夠使估價(jià)結(jié)果更客觀、更科學(xué)地反映待估房地產(chǎn)價(jià)格的真實(shí)性,提高評估結(jié)果的精度.

板淺淺析市場法比較法在我國房地產(chǎn)估價(jià)中的應(yīng)用 摘要：市場法較于其它估價(jià)方法估價(jià)原理簡單易懂，最重要的是在估價(jià)過程中能直接反映房地產(chǎn)的市 場狀態(tài)，這些特點(diǎn)使其在估價(jià)方法體系中成為最簡單、最直接、最常用的一種方法，得到國際估價(jià)界 的公認(rèn)。在市場法的理論基礎(chǔ)之上，總結(jié)了市場法在我國房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)用過程中存在的主要問題并提 出了相應(yīng)的解決對策。 關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)估價(jià)市場法房地產(chǎn)市場 一、市場法概述 市場法（marketcomparativemethod），又稱市場比較法、市價(jià)比較法、交易實(shí)例比較法，是通 過類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法，較具體地說，是選取一定數(shù)量、符合一定條件、 發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)，然后將它們與估價(jià)對象進(jìn)行比較，對它們的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚韥砬?取估價(jià)對象價(jià)值的方法。市場法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價(jià)值。 二、市場法的適用對象和條

模糊數(shù)學(xué)是運(yùn)用數(shù)學(xué)方法研究和處理模糊現(xiàn)象的一門數(shù)學(xué)分支。根據(jù)模糊數(shù)學(xué)原理,對傳統(tǒng)的市場比較法進(jìn)行改進(jìn),能使可比實(shí)例的選取、區(qū)域因素和個(gè)別因素的修正、估價(jià)對象比準(zhǔn)價(jià)格的確定更為準(zhǔn)確,使估價(jià)結(jié)果更客觀、合理地反映估價(jià)對象的價(jià)值。

市場比較法較于其它估價(jià)方法估價(jià)原理簡單易懂,最重要的是在估價(jià)過程中能直接反映房地產(chǎn)的市場狀態(tài),這些特點(diǎn)使其在估價(jià)方法體系中成為最簡單、最直接、最常用的一種方法,得到國際估價(jià)界的公認(rèn)。在市場比較法的理論基礎(chǔ)之上,總結(jié)了市場比較法在我國房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)用過程中存在的主要問題并提出了相應(yīng)的解決對策。

以測量學(xué)和統(tǒng)計(jì)學(xué)中的誤差理論為依據(jù),結(jié)合房地產(chǎn)估價(jià)的實(shí)際情況,論述了估價(jià)誤差的一般規(guī)律,并對比較法估價(jià)誤差進(jìn)行了研究,同時(shí)得出參考數(shù)據(jù)和結(jié)論。

針對房地產(chǎn)價(jià)格評估中市場比較法應(yīng)用的難點(diǎn)問題-對區(qū)域因素和個(gè)別因素的修正,提出了用層次分析的方法進(jìn)行區(qū)域因素和個(gè)別因素的定量比較和修正,進(jìn)一步完善了市場比較法的應(yīng)用。

針對房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)踐中比較法在交易實(shí)例選擇以及修正過程兩方面存在的不足之處,提出采用gis技術(shù)進(jìn)行交易實(shí)例管理與初選、運(yùn)用模糊貼近度進(jìn)行可比實(shí)例的選擇以及模糊綜合評判方法進(jìn)行價(jià)格計(jì)算,并以實(shí)例加以驗(yàn)證。結(jié)果表明,該方法可以有效地解決可比實(shí)例的管理、選擇以及價(jià)格修正問題,提高評估的科學(xué)性和正確性。

采用主成分分析法進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)能力評價(jià),可以用少數(shù)的綜合變量取代原有的多維變量來進(jìn)行有針對性的定量化評價(jià)。采用該方法進(jìn)行實(shí)證分析,以我國上市房地產(chǎn)公司中8家財(cái)務(wù)困境公司和8家財(cái)務(wù)正常公司為樣本,選取了能較全面反映公司財(cái)務(wù)狀況的10個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)為變量,應(yīng)用主成分分析方法,進(jìn)行上市公司的財(cái)務(wù)能力評價(jià),研究表明,該方法可以有效評價(jià)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)能力,避免了以往房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)能力評價(jià)方法通常具有的主觀性,以及忽略評價(jià)指標(biāo)之間的相關(guān)性的問題。

應(yīng)用主成分分析法,對參考文獻(xiàn)[7]的案例進(jìn)行分析,其計(jì)算過程簡單,分析結(jié)論顯示評價(jià)效果較好。

目前房地產(chǎn)估價(jià)中運(yùn)用的市場比較法多是人工操作,作業(yè)效率較低,評估過程中過多的介入了估價(jià)師的個(gè)人主觀因素。針對這些問題,探討了利用gis強(qiáng)大的圖形數(shù)據(jù)和屬性數(shù)據(jù)管理和分析功能,建立房地產(chǎn)交易資料的圖形數(shù)據(jù)庫和屬性數(shù)據(jù)庫,并建立兩種數(shù)據(jù)庫之間的關(guān)聯(lián);根據(jù)房地產(chǎn)市場比較法的原理,確定影響房地產(chǎn)價(jià)格的特征因素,構(gòu)建評價(jià)指標(biāo)體系;并借助模糊數(shù)學(xué)中的模糊集合、隸屬函數(shù)、貼近度等知識(shí),從系統(tǒng)中提取相似交易案例,借助模糊數(shù)學(xué)評估方法進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評估。

引用模糊集合貼近度的概念,對房地產(chǎn)估價(jià)中市場比較法的比較案例選擇進(jìn)行應(yīng)用介紹,并就其中隸屬度賦值人為因素的影響問題提出專家評估方法來進(jìn)行削弱。

本文對房地產(chǎn)估價(jià)方法中應(yīng)用較為廣泛的市場比較法內(nèi)涵及適用范圍進(jìn)行了闡述，通過分析了市場比較法應(yīng)用的難點(diǎn)，提出了解決問題的對策和措施。

本文通過介紹市場比較法的基本原理和操作程序,并列舉典型案例運(yùn)用市場比較法進(jìn)行房地產(chǎn)評估,體現(xiàn)了其現(xiàn)實(shí)意義.

實(shí)踐證明,傳統(tǒng)的層次分析法應(yīng)用于房地產(chǎn)估價(jià)中市場比較法存在一些缺點(diǎn)及不足之處,為此,本文提出對層次分析法進(jìn)行改進(jìn),采用三標(biāo)度法快速、便捷建立優(yōu)先判斷矩陣,并將優(yōu)先判斷矩陣轉(zhuǎn)化為模糊一致性矩陣,以建立更加完善的市場比較法,促進(jìn)房地產(chǎn)評估價(jià)格更為準(zhǔn)確、科學(xué)。

在房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的不斷發(fā)展下,其信息系統(tǒng)的建立更是加速其發(fā)展的進(jìn)程,在信息系統(tǒng)的建立中,市場比較法最能體現(xiàn)出房產(chǎn)估價(jià)的基本原理。并且可直觀的反映出市場信息,在房產(chǎn)估價(jià)信息系統(tǒng)的應(yīng)用中比較法的實(shí)用性最廣。但是,我國的房地產(chǎn)估價(jià)信息系統(tǒng)建立的時(shí)間還不長,并屬于發(fā)展中階段,在運(yùn)用的過程中,相應(yīng)的還存在一定的問題,例如相關(guān)信息的不對稱性、交易不透明性等諸多問題,要綜合的解決好這些問題。不是一朝一夕就能夠全部解決的,而是要在不斷的發(fā)展中總結(jié)經(jīng)驗(yàn),并結(jié)合發(fā)展的方向,逐步的進(jìn)行完善,并相應(yīng)的優(yōu)化管理制度,促進(jìn)估價(jià)信息系統(tǒng)中市場比較法在房產(chǎn)評估中更好的應(yīng)用。