業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)

文章來源：中顧法律網(wǎng) 上網(wǎng)找律師就到中顧法律網(wǎng)快速專業(yè)解決您的法律問題 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)之評(píng)析(中) 楊立新中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院教授 關(guān)鍵詞:區(qū)分所有權(quán)/專有權(quán)/共有權(quán)/共同管理權(quán)/成員權(quán)/建筑 物 內(nèi)容提要:建筑物依土地之承載得其成就,人類因建筑物之依 歸而創(chuàng)建文明。因此,建筑物之于人類發(fā)展,占非常重要地位。建筑 物之所有權(quán)及利用權(quán),更是物權(quán)法規(guī)則的核心之一。而建筑物區(qū)分所 有權(quán)之淵源,由來久遠(yuǎn),于古老之埃及、巴比倫及希臘之律法即有跡 可尋。19世紀(jì)初,區(qū)分所有權(quán)的形式即已為各國(guó)地區(qū)之民事立法所 采用,二次世界大戰(zhàn)結(jié)束后,建筑物區(qū)分所有權(quán)制度,更發(fā)展為各 國(guó)地區(qū)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)法律上之重要制度。我國(guó)為因應(yīng)城市公有化、福 利型住房制度轉(zhuǎn)入商品化住房制度的社會(huì)客觀性需求,暨順應(yīng)我國(guó) 城市化進(jìn)程的加速,

1 論建筑物區(qū)分所有權(quán)中業(yè)主共有權(quán)的保護(hù) 焦富民揚(yáng)州大學(xué)法學(xué)院教授 上傳時(shí)間:2007-12-17 一、建筑物區(qū)分所有權(quán)中共有權(quán)的保護(hù)前提——識(shí)別共用部分[1]的范圍 建筑物區(qū)分所有權(quán)是隨著現(xiàn)代城市的興起以及現(xiàn)代建筑技術(shù)的高度發(fā)達(dá)而產(chǎn)生的一種 較為特殊的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)形態(tài)，它是一項(xiàng)復(fù)合型權(quán)利，是對(duì)一棟樓房中專有部分的專有權(quán)、 對(duì)共用部分的共有權(quán)以及因共有關(guān)系而產(chǎn)生的管理權(quán)的集合。由于“共用部分是建筑物區(qū)分 所有的核心重要問題”，[2]因此，共有權(quán)是建筑物區(qū)分所有權(quán)中的核心權(quán)利，但對(duì)其理論研 究的不足，立法保護(hù)的缺漏，使其成了建筑物區(qū)分所有權(quán)中最易發(fā)生糾紛和最易受到侵害的 權(quán)利。因此，探討共有權(quán)的保護(hù)不僅有利于共有權(quán)的行使，而且也是完善其本身的需要?！肮?有權(quán)，也稱‘共用部分持份權(quán)’或‘持份共有權(quán)部分’，是建筑物區(qū)分所有權(quán)結(jié)構(gòu)中另一重 要的‘物法性’要素，其與另

共有權(quán)問題是建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的核心問題,因共有權(quán)問題而引發(fā)的糾紛較多,這主要是由于對(duì)共有部分的權(quán)利義務(wù)劃分不清而起。因此,論證建筑物區(qū)分所有權(quán)之共有權(quán)的問題,對(duì)進(jìn)一步理解和掌握建筑物區(qū)分所有權(quán)的有關(guān)內(nèi)容,為共有權(quán)問題立法及司法實(shí)踐提供理論支持有一定幫助。

建筑物區(qū)分所有權(quán)中共有權(quán)的劃分在理論界一直有疑義,產(chǎn)生了按份共有說、共同共有說、區(qū)別說以及新型說等學(xué)說。在理論上明確共有權(quán)的性質(zhì)對(duì)司法實(shí)務(wù)中區(qū)分所有權(quán)糾紛有重要意義。對(duì)于區(qū)分所有中共有部分的劃分,《物權(quán)法》并沒有做出詳細(xì)規(guī)定,但隨后的司法解釋給出了更多的法律規(guī)范,為解決實(shí)際問題和保護(hù)業(yè)主權(quán)利提供了保障。

1 南陽(yáng)理工學(xué)院文法學(xué)院 本科生學(xué)年論文 學(xué)院（系）：文法學(xué)院 專業(yè)：法學(xué) 學(xué)生：查中亞 指導(dǎo)教師：皇甫家果 完成日期2011年5月 2 論建筑物區(qū)分所有權(quán)之共有權(quán)的思考 姓名：查中亞班級(jí)：098111學(xué)號(hào)：081109009成績(jī)： [摘要]建筑物區(qū)分所有權(quán)作為一種新型的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)類型，其區(qū)分所有 權(quán)之共有權(quán)關(guān)系的調(diào)整中提供的相關(guān)法律依據(jù)，有效的解決了現(xiàn)實(shí)中出現(xiàn)的涉及 建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛，但由于一些限制性因素，區(qū)分所有權(quán)相關(guān)問題相對(duì)比較 尖銳，總體仍不完善，使得權(quán)利人無法有效維護(hù)保障自己的合法權(quán)益，如現(xiàn)行的 物權(quán)立法主要就業(yè)主有可能侵害共有權(quán)的行為進(jìn)行規(guī)制，忽略其他方面業(yè)主共有 權(quán)利益的侵害。當(dāng)其他類型的侵權(quán)行為發(fā)生后，難以有效的維護(hù)業(yè)主即權(quán)利人的 合法利益。本文擬以區(qū)分所有

建筑物區(qū)分所有權(quán)概念的置疑與探討

當(dāng)合同的內(nèi)容脫離了當(dāng)事人的意思表示而由法官利用經(jīng)濟(jì)學(xué)原理確定時(shí),這無疑將加大交易成本和司法成本。當(dāng)法官慣于用價(jià)格構(gòu)成理論解決所有權(quán)歸屬糾紛時(shí),從經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域中逐漸消失的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)幽靈可能就會(huì)游蕩到法庭上來。

建筑物區(qū)分所有權(quán)適用問題探析 北京工商大學(xué)閆鐵釗2007年6月 摘要 建筑物區(qū)分所有權(quán)是伴隨著工業(yè)化發(fā)展而來的，住宅商品化的推行以及建筑物向多層和高 空發(fā)展，也在實(shí)踐中催生了這一理論的出現(xiàn)，他的出現(xiàn)順應(yīng)了歷史的發(fā)展，同時(shí)也對(duì)一物一權(quán) 傳統(tǒng)民法理論提出了極大的挑戰(zhàn)并對(duì)這一理論的發(fā)展做出了極大的貢獻(xiàn)，建筑物區(qū)分所有權(quán)是 以某一特定部分為客體而成立的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，學(xué)界通說認(rèn)為其是一種三元結(jié)構(gòu)的復(fù)合所有權(quán)， 即包括專有權(quán)、共有權(quán)和成員權(quán)三個(gè)部分。隨著《物權(quán)法》的頒布出臺(tái),特別是其中對(duì)建筑物區(qū) 分所有權(quán)這一概念予以立法上的確認(rèn),就更加完善了我國(guó)正在發(fā)展的物權(quán)體系，對(duì)我國(guó)進(jìn)一步建 立民法典是一個(gè)非常大的進(jìn)步與貢獻(xiàn)。本文通過對(duì)建筑物中相關(guān)財(cái)產(chǎn)上權(quán)利內(nèi)容進(jìn)行了深入分 析，重點(diǎn)從兩個(gè)原則入手，這兩個(gè)原則本文歸結(jié)為就近利益原則和專有權(quán)最大化原則，為《物 權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定的順利實(shí)施提出建議。

關(guān)于區(qū)分所有建筑樓頂平臺(tái)的所有權(quán)歸屬,學(xué)術(shù)上有全體區(qū)分所有人共有說和頂樓住戶專有說之對(duì)立。通過對(duì)共有說的邏輯合理性和價(jià)值正當(dāng)性的反思和論證,提出我國(guó)物權(quán)立法應(yīng)在堅(jiān)持樓頂平臺(tái)一般應(yīng)推定為共有的前提下,允許特定區(qū)分所有人對(duì)法律的這種推定予以反證,證明其對(duì)樓頂平臺(tái)享有專有權(quán)。

《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題 的解釋》已于2009年3月23日由最高人民法院審判委員會(huì)第1464次會(huì)議通 過，現(xiàn)予公布，自2009年10月1日起施行。 二○○九年五月十四日 為正確審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件，依法保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中 華人民共和國(guó)物權(quán)法》等法律的規(guī)定，結(jié)合民事審判實(shí)踐，制定本解釋。 第一條依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分 所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。 基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部 分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。 第二條建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng) 認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分： （一）具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分； （二）具有

《民法學(xué)》章節(jié)練習(xí)業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)（含答案） 一、單項(xiàng)選擇題 1、對(duì)于區(qū)分所有人的建筑物（） a.區(qū)分所有人對(duì)整個(gè)建筑物享有共同所有權(quán) b.區(qū)分所有人得就共有部分請(qǐng)求分割 c.區(qū)分所有人得就共有部分的權(quán)利可單獨(dú)轉(zhuǎn)讓 d.共有部分的修繕費(fèi)用及其他分擔(dān)，由各區(qū)分所有人按其所有部分價(jià)值的比例分擔(dān) 2、甲、乙合作建一樓房，前后樓上樓下各2間，中間隔一天井。建成后，雙方約定，甲擁有前截上下 兩間房屋的所有權(quán)，乙擁有后截上下兩間房屋的所有權(quán)。雙方出入均由前截房屋右側(cè)通行。天井、走廊、 樓梯為雙方共有。其后，甲將其所有的兩間房屋租給了丙?，F(xiàn)甲打算將其所有的兩間房賣出，則下列說法 中正確的是（） a.甲和乙之間就該樓房形成按份共有關(guān)系 b.甲和乙之間就該樓房形成共同共有關(guān)系 c.乙有優(yōu)先購(gòu)買權(quán) d.丙有優(yōu)先購(gòu)買權(quán) 3、某小區(qū)擬解聘現(xiàn)有的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，則下列關(guān)于業(yè)主表決情況的說法正確的是（） a.

建筑物區(qū)分所有權(quán)作為一種物權(quán),旨在規(guī)定靜態(tài)的物的歸屬問題,不應(yīng)當(dāng)包含成員權(quán)這一混合性權(quán)利;物業(yè)管理中業(yè)主的權(quán)利是以成員權(quán)為核心的權(quán)利束,強(qiáng)調(diào)的是動(dòng)態(tài)的權(quán)利運(yùn)行。因此,建筑物區(qū)分所有權(quán)與物業(yè)管理中業(yè)主的權(quán)利是不同性質(zhì)、不同層次的權(quán)利。但它們是緊密聯(lián)系的,前者是后者的權(quán)利基礎(chǔ),反映在立法上,要求《物權(quán)法》與《物業(yè)管理法》相互協(xié)調(diào)。

建筑物區(qū)分所有權(quán)的法律制度既是我國(guó)房地產(chǎn)法律領(lǐng)域中十分薄弱的環(huán)節(jié),又是關(guān)系到我國(guó)住房制度改革成功與否和房地產(chǎn)業(yè)能否順利發(fā)展的關(guān)鍵所在.其中,建筑物區(qū)分所有權(quán)與基地利用權(quán)一體性的立法確認(rèn)又成為亟待解決的重要問題.應(yīng)盡快建立和完善我國(guó)建筑物區(qū)分所有權(quán)法律制度.

房屋所有權(quán)制度不完善是當(dāng)前與物業(yè)管理有關(guān)的民事糾紛呈多發(fā)態(tài)勢(shì)的主要原因之一.本文對(duì)與當(dāng)前物業(yè)管理一些常見糾紛相關(guān)的建筑物區(qū)分所有權(quán)制度進(jìn)行了探討,并對(duì)其完善提出了建議.

本文主要分析了我國(guó)建筑物區(qū)分所有權(quán)立法存在的問題,并對(duì)我國(guó)建筑物區(qū)分所有權(quán)立法的完善提出了建議。

對(duì)我國(guó)建筑物區(qū)分所有權(quán)人共有權(quán)的研究

建筑物區(qū)分所有權(quán)制度下形成的城市居民小區(qū)是現(xiàn)代城市的基本社區(qū)單元,也是每一個(gè)社區(qū)民警的工作重心之所在.了解區(qū)分所有這一重要的物權(quán)法制度以及該制度下形成的現(xiàn)代城市社區(qū)的特點(diǎn),是做好社區(qū)警務(wù)工作的重要前提條件之一;區(qū)分所有這一現(xiàn)代物權(quán)法制度使城市居民小區(qū)具有了很多新特點(diǎn),給社區(qū)警務(wù)工作帶來了多方面的影響與沖擊.社區(qū)民警應(yīng)該順應(yīng)社會(huì)發(fā)展潮流,轉(zhuǎn)變思想觀念,改進(jìn)工作方法,銳意進(jìn)取、大膽創(chuàng)新,才能打開社區(qū)警務(wù)工作的新局面.

隨著我國(guó)住房制度進(jìn)行商品化改革的進(jìn)行,不僅每一戶會(huì)擁有自己的房屋,而且每一戶都將能夠由自己來管理自己的房屋,這就使得建筑物區(qū)分所有權(quán)當(dāng)中的管理性內(nèi)容的權(quán)利———成員權(quán)的地位顯得更加的突出和重要。為了滿足日益增長(zhǎng)的社會(huì)需要,必須在物權(quán)法中賦予成員權(quán)利以更全面、更具體的內(nèi)容,以保護(hù)區(qū)分所有權(quán)人成員權(quán)得以充分行使。

論區(qū)分所有權(quán)建筑物社區(qū)中物業(yè)管理企業(yè)的定位——明確物業(yè)管理企業(yè)在區(qū)分所有權(quán)建筑物社區(qū)中的定位,對(duì)于理順物業(yè)管理企業(yè)與建筑物區(qū)分所有權(quán)人的關(guān)系,根本解決物業(yè)管理企業(yè)與建筑物區(qū)分所有權(quán)人的矛盾具有重要意義。本文在分析物業(yè)管理企業(yè)在區(qū)分所有權(quán)建筑物...

建筑物區(qū)分所有權(quán)作為一項(xiàng)重要的法律制度,已為英美法系和大陸法系所普遍確立。然而,在我國(guó)迄今為止尚未制定建筑物區(qū)分所有權(quán)法,具有明顯的滯后性。本文運(yùn)用分析比較法,主要借鑒法國(guó)、瑞士、日本及我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)有關(guān)建筑物區(qū)分所有權(quán)的立法規(guī)定,結(jié)合我國(guó)建筑物區(qū)分所有權(quán)的特點(diǎn),對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)的基地使用權(quán)和部分產(chǎn)權(quán)兩個(gè)方面作以分析探討,提出一些具體立法建議,以便有益于建立和完善我國(guó)建筑物區(qū)分所有權(quán)制度。

建筑物區(qū)分所有權(quán)人組織是區(qū)分所有建筑物的管理機(jī)構(gòu)。在我國(guó),區(qū)分所有建筑物、建筑物區(qū)分所有權(quán)人組織是我國(guó)《物權(quán)法》中提出的新生事物,建筑物區(qū)分所有權(quán)人對(duì)自己的權(quán)利義務(wù)不甚了解,對(duì)于區(qū)分所有建筑物的自治管理更是陌生。建筑物區(qū)分所有權(quán)人組織建設(shè)方面需要國(guó)家的大力支持。行政機(jī)構(gòu)在支持、指導(dǎo)和監(jiān)督建筑物區(qū)分所有權(quán)人組織建設(shè)方面具有不可或缺的重要作用。

建筑物區(qū)分所有權(quán)是《物權(quán)法》中的一項(xiàng)重要內(nèi)容,也是理論界和實(shí)物界討論的熱點(diǎn)。建筑物區(qū)分所有權(quán),是指數(shù)人區(qū)分一建筑物而各專有其一部,各人就專有部分享有單獨(dú)所有權(quán)。就該建筑物及其附屬物的共同部分,推定由各所有人共有。建筑物區(qū)分所有權(quán)人由于相鄰關(guān)系和共有關(guān)系的存在,為維持和諧生活秩序,必須對(duì)區(qū)分所有建筑物進(jìn)行共同管理。為實(shí)現(xiàn)這一目的,通常由全體建筑物區(qū)分所有權(quán)人組成建筑物區(qū)分所有權(quán)人組織對(duì)建筑物及其附屬設(shè)施進(jìn)行管理。