外部性理論的城市軌道交通與房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)政策分析

交通的便利程度是人們?cè)谫?gòu)房過程中必須參考的一個(gè)重要指標(biāo)，因此，交通狀況是影響房地產(chǎn)價(jià)格的一項(xiàng)重要因素。本文探討了城市軌道交通對(duì)于房地產(chǎn)的影響，對(duì)于城市管理者科學(xué)規(guī)劃城市軌道交通路線、合理制定房產(chǎn)稅收政策，對(duì)于消費(fèi)者理性選購(gòu)房產(chǎn)及房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行市場(chǎng)投資提供重要的參考價(jià)值。

對(duì)于經(jīng)濟(jì)和社會(huì)程度發(fā)達(dá)的大城市而言,城市軌道交通是城市中較大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目,外部性作用巨大。一、軌道交通的外部性作用分析(一)促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展軌道交通建成后,能夠有效地加快城域之間的溝通,這為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了先決條件。作為一個(gè)城市,都會(huì)有主導(dǎo)產(chǎn)業(yè),作為本區(qū)域或者臨近幾個(gè)區(qū)域的相同產(chǎn)業(yè)的先導(dǎo)或龍頭。有了便利的軌道交通,可以以本區(qū)域的強(qiáng)勢(shì)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為中心點(diǎn),

城市軌道交通對(duì)沿線房地產(chǎn)價(jià)格的影響

從區(qū)域的角度分析北美洲、歐洲和東亞的城市軌道交通與房地產(chǎn)價(jià)值的相關(guān)研究成果,論述軌道交通所帶來的巨大的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效應(yīng)。國(guó)外關(guān)于城市軌道交通對(duì)商業(yè)物業(yè)價(jià)值的研究較少,這是值得開辟的研究視角;城市軌道交通對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響具有區(qū)域性和時(shí)效性;對(duì)城市軌道交通與房地產(chǎn)價(jià)值的研究非常強(qiáng)調(diào)定性與定量的結(jié)合。這些成果對(duì)我國(guó)關(guān)于城市軌道交通對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值影響研究具有一定的借鑒意義。

隨著城市的建設(shè)和發(fā)展,城市化步伐的加快,城市交通逐漸的呈現(xiàn)出擁擠現(xiàn)象,城市環(huán)境也出現(xiàn)較為嚴(yán)重的污染。城市軌道交通具有高效、準(zhǔn)時(shí)、容量大并且環(huán)保的特點(diǎn),是大中城市解決城市交通方面問題的有效方式。城市軌道交通建設(shè)的過程中對(duì)外部環(huán)境具有相應(yīng)的作用,促使周邊交通更加發(fā)達(dá),促進(jìn)區(qū)域位置價(jià)值的提高。因此,對(duì)城市軌道交通的房地產(chǎn)影響進(jìn)行分析,有利于政府土地價(jià)格的制定,促使城市交通網(wǎng)絡(luò)更加合理。文章分析城市軌道交通房地產(chǎn)增值的理論基礎(chǔ),并且對(duì)其時(shí)空效應(yīng)機(jī)制進(jìn)行探究。

如何定量評(píng)估城市軌道交通開發(fā)對(duì)周邊房地產(chǎn)所帶來的增值效應(yīng),一直是困擾理論界和實(shí)務(wù)界的重要問題。以深圳地鐵一期為例,從\"區(qū)位特征、鄰里特征、結(jié)構(gòu)特征\"三方面構(gòu)建特征價(jià)格模型,對(duì)其周邊房地產(chǎn)增值情況從空間和時(shí)間兩個(gè)維度進(jìn)行定量分析。實(shí)證結(jié)果表明,城市軌道交通的空間增值效應(yīng)顯著,影響范圍為地鐵站點(diǎn)距離700m半徑內(nèi)的區(qū)域,該區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)平均增值19.5%。增值幅度最大的是地鐵站點(diǎn)100m區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn),增幅達(dá)37.8%。時(shí)間維度上,地鐵建設(shè)期間對(duì)周邊房地產(chǎn)具有明顯的負(fù)效應(yīng),而運(yùn)營(yíng)期內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響變?yōu)檎?尤其是通車后第二年站點(diǎn)周邊房地產(chǎn)價(jià)格大幅增值。

近年來,隨著城市軌道交通建設(shè)日益加快,沿線房地產(chǎn)價(jià)格所受影響也日漸明顯。為了分析軌道交通對(duì)沿線房?jī)r(jià)的影響程度及規(guī)律,以上海軌道交通1、2、3號(hào)線為例,分析了沿線房?jī)r(jià)的分布特征。結(jié)果表明,在某些特殊地區(qū)由于房?jī)r(jià)受到區(qū)域文化、區(qū)位條件等因素的影響,軌道交通的影響很弱;但排除個(gè)別異常值后,軌道交通對(duì)鄰近站點(diǎn)房產(chǎn)的價(jià)格具有顯著的提升作用,即離軌道站點(diǎn)越近房?jī)r(jià)越高,并且越遠(yuǎn)離城市核心區(qū)軌道交通對(duì)房?jī)r(jià)的影響也越大。

本文依據(jù)聯(lián)合開發(fā)的模式、土地特征及物業(yè)空間布局模式的理論概念,對(duì)武漢城市軌道2號(hào)線沿線15個(gè)站點(diǎn)的物業(yè)開發(fā)進(jìn)行規(guī)劃。將聯(lián)合開發(fā)的模式分為地上綜合體型、地下綜合體型和區(qū)域網(wǎng)絡(luò)型三類,按土地特征將軌道交通沿線土地劃分為a、b、c線,采取線路上部、上蓋平臺(tái)等物業(yè)空間布局模式,對(duì)不同線域中的物業(yè)采取不同的開發(fā)形式和布局模式,實(shí)現(xiàn)由\"地鐵+物業(yè)\"聯(lián)合開發(fā)所引致的城市資源環(huán)境的協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)。

城市軌道交通的建設(shè),使沿線的房地產(chǎn)開發(fā)得到有力推動(dòng)。另一方面,由于軌道交通沿線房地產(chǎn)的高度密集,來往客流相當(dāng)豐富,也為軌道交通的運(yùn)營(yíng)提供了有力保障。以廣州市軌道交通沿線房地產(chǎn)的實(shí)例進(jìn)行分析,闡述城市軌道交通與沿線房地產(chǎn)開發(fā)之間的互動(dòng)效應(yīng)。

城市軌道交通通過改善道路通達(dá)性所引發(fā)的一系列正外部效應(yīng)，直接影響著沿線地產(chǎn)不同程度的價(jià)值增值。文章介紹了城市軌道交通與地產(chǎn)價(jià)值的基本內(nèi)涵，闡述了城市軌道交通對(duì)沿線地產(chǎn)價(jià)值的影響機(jī)理，分析了城市軌道交通對(duì)沿線地產(chǎn)價(jià)值影響的具體路徑。

近年來,我國(guó)的城市規(guī)模隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展的腳步,開始朝向更為發(fā)達(dá)、便捷的擴(kuò)大化發(fā)展。城市軌道交通方式的利用率越來越高。為更好的提高這種交通方式為城市居民提供便利的服務(wù)功能,以互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)為基礎(chǔ)的城市軌道交通app被開發(fā)出來。由于這類移動(dòng)終端產(chǎn)品的開發(fā)周期較短,對(duì)用戶的需求考慮不周,導(dǎo)致產(chǎn)品的應(yīng)用價(jià)值無法得到有效實(shí)現(xiàn),因此本文提出了對(duì)城市軌道交通app開發(fā)與設(shè)計(jì)的一些想法,希望能對(duì)此類應(yīng)用軟件的開發(fā)起到一定的幫助作用。

鐵道運(yùn)輸與經(jīng)濟(jì)　　railwaytransportandeconomy 14 第２５卷　第１０期 鐵道運(yùn)輸與經(jīng)濟(jì)城市軌道交通對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值影響研究綜述　　　　鄭捷奮　等 鐵道運(yùn)輸與經(jīng)濟(jì) 第２５卷　第１０期

發(fā)展城市軌道交通的核心問題是籌集資金,而軌道交通的建設(shè)會(huì)促進(jìn)沿線房地產(chǎn)的增值,如何將軌道交通的這種外部效益轉(zhuǎn)化為內(nèi)部效益是需要進(jìn)行研究的課題。通過對(duì)國(guó)內(nèi)外學(xué)者關(guān)于軌道交通引起房地產(chǎn)價(jià)值增加的研究成果,以及軌道交通與土地利用綜合開發(fā)的實(shí)例論述,結(jié)合我國(guó)的發(fā)展實(shí)際與存在問題,提出了基于軌道交通的土地利用、增值與返還策略。

鐵道運(yùn)輸與經(jīng)濟(jì)　　railwaytransportandeconomy 14 第２５卷　第１０期 鐵道運(yùn)輸與經(jīng)濟(jì)城市軌道交通對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值影響研究綜述　　　　鄭捷奮　等 鐵道運(yùn)輸與經(jīng)濟(jì) 第２５卷　第１０期

以天津已運(yùn)營(yíng)的地鐵3號(hào)線和建設(shè)中的6號(hào)線為例,通過構(gòu)建特征價(jià)格模型定量分析軌道交通帶動(dòng)沿線房地產(chǎn)增值的影響范圍和影響程度.總結(jié)軌道交通帶動(dòng)沿線房地產(chǎn)增值的時(shí)空規(guī)律,提出沿線土地的開發(fā)時(shí)機(jī)、開發(fā)范圍、開發(fā)強(qiáng)度等一體化開發(fā)策略,為軌道交通建設(shè)與土地資源開發(fā)協(xié)調(diào)發(fā)展提供參考.

換乘是城市軌道交通系統(tǒng)的一個(gè)重要組成部分,它包括軌道交通內(nèi)部出行換乘和對(duì)外換乘,對(duì)內(nèi)則主要為軌道線路與線路間換乘,對(duì)外則主要為與常規(guī)公交系統(tǒng)間的換乘,全面合理地規(guī)劃設(shè)計(jì)好換乘站,可使乘客換乘更快捷、更方便,同時(shí)也會(huì)提高整個(gè)城市的運(yùn)輸效率。為此,文章參考各方面資料,較全面地介紹了城市軌道交通換乘節(jié)點(diǎn)的內(nèi)部換乘方式,同時(shí)從協(xié)調(diào)的角度提出了軌道交通與常規(guī)公交換乘協(xié)調(diào)的基本內(nèi)涵及其特征。

基于分形理論從城市軌道交通車站加權(quán)中位點(diǎn)與城市交通需求加權(quán)中心吻合度、城市軌道交通網(wǎng)絡(luò)與城市道路網(wǎng)絡(luò)的分形一致性和方向協(xié)調(diào)性三個(gè)方面分別構(gòu)建城市軌道交通與城市的協(xié)調(diào)性指標(biāo),然后構(gòu)建綜合協(xié)調(diào)性指標(biāo)。以宜賓市智能軌道交通規(guī)劃線網(wǎng)為例,分析了兩個(gè)規(guī)劃方案與宜賓市的協(xié)調(diào)性。結(jié)果表明方案一與宜賓市的綜合協(xié)調(diào)性優(yōu)于方案二,該方法及評(píng)價(jià)指標(biāo)能較為全面的評(píng)價(jià)城市軌道交通與城市之間的協(xié)調(diào)性,能為選擇最優(yōu)方案提供一定依據(jù),對(duì)加強(qiáng)城市軌道交通與城市的協(xié)調(diào)性也具有一定的指導(dǎo)意義。

在我國(guó)日益重視公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的形勢(shì)下,城市軌道交通的低能耗與低污染成為了當(dāng)前主要發(fā)展的綠色交通。作為促進(jìn)我國(guó)城市可持續(xù)發(fā)展的一項(xiàng)重要建設(shè)內(nèi)容,城市軌道交通的建設(shè)投資一直由政府主導(dǎo),并承擔(dān)著高額的資金投入,為了能夠促進(jìn)其良性健康發(fā)展,通過引入多元化的融資模式以提升其盈利發(fā)展,仍未能使其得到實(shí)質(zhì)性的問題解決。為此,通過針對(duì)外部效益下的城市軌道交通盈利模式進(jìn)行相關(guān)分析,希望在有效緩解政府財(cái)政壓力的同時(shí),還能進(jìn)一步促進(jìn)我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的良性健康發(fā)展。

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活質(zhì)量的提高,振動(dòng)對(duì)環(huán)境的影響已經(jīng)引起了越來越多的關(guān)注。通過對(duì)南京軌道交通1號(hào)線以及南延線上的3種不同線路形式引起的地面振動(dòng)的實(shí)測(cè),分析研究了其振動(dòng)特性及其傳播規(guī)律,結(jié)論表明:城市軌道交通引起的地面振動(dòng)的強(qiáng)度主要由測(cè)點(diǎn)到軌道中心的水平距離決定,且在離軌道中心一定距離范圍內(nèi),存在一個(gè)振動(dòng)放大區(qū);并從這3種不同的線路形式的對(duì)比中得知,地面線和地下線衰減規(guī)律相似,而高架線振動(dòng)強(qiáng)度衰減的最快。文章還對(duì)地面振動(dòng)實(shí)測(cè)資料進(jìn)行評(píng)價(jià)分析,為評(píng)估地鐵運(yùn)營(yíng)誘發(fā)的環(huán)境振動(dòng)提供參考。

乘客信息系統(tǒng)是依托多媒體網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，以計(jì)算機(jī)系統(tǒng)為核心，以車站和車載顯示終端為媒介向乘客提供信息服務(wù)的系統(tǒng)。本文主要介紹了乘客信息系統(tǒng)的構(gòu)成和功能，通過對(duì)乘客信息系統(tǒng)的了解和分析，設(shè)計(jì)出該系統(tǒng)。由于乘客信息是通過播放器向乘客發(fā)布信息，那么系統(tǒng)的設(shè)計(jì)則會(huì)涉及到與播放設(shè)備接口等問題，同時(shí)實(shí)時(shí)信息的發(fā)布也需要通過網(wǎng)絡(luò)來實(shí)現(xiàn)。因此通過介紹乘客信息的網(wǎng)絡(luò)傳輸來實(shí)現(xiàn)信息的發(fā)布。最后介紹了乘客信息系統(tǒng)的安全性及其實(shí)現(xiàn)方案，通過實(shí)例對(duì)該乘客信息系統(tǒng)加以闡述。

深入分析我國(guó)城市軌道交通6年來快速發(fā)展中存在的問題,包括規(guī)劃、體制、建設(shè)速度等方面;為實(shí)現(xiàn)又好又快的發(fā)展目標(biāo),提出指導(dǎo)今后城市軌道交通發(fā)展的政策和措施建議。

我國(guó)城市軌道交通發(fā)展政策研究