實物期權(quán)方法的房地產(chǎn)投資決策靈敏度分析

與傳統(tǒng)房地產(chǎn)投資決策方法相比,實物期權(quán)方法考慮了房地產(chǎn)投資中的時間價值和管理柔性價值,是一種更為科學(xué)合理的評價方法。文章在對實物期權(quán)價值形成和房地產(chǎn)投資決策期權(quán)特性分析的基礎(chǔ)上,用實物期權(quán)理論計算房地產(chǎn)投資中的等待期權(quán)價值,并通過案例分析說明其在實際決策中的應(yīng)用。

! "# "$ 統(tǒng)計與決策 !""#年第$期（總第%&#期） 一、引言 一直以來!"#$!%&"’%(%)&#*+,%- 法是標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)投資項目決策方法， !"#等于項目未來產(chǎn)生的現(xiàn)金流的貼現(xiàn) 值減去項目投資額的現(xiàn)值，當(dāng)項目的 !"#為正值時項目可行。!"#法隱含了 三個前提假設(shè)：!決策具有剛性，即決策 者只有兩種選擇，立即投資或者拒絕該 項目，以后也不再投資該項目。"未來現(xiàn) 金流具有可預(yù)測性。#項目所有的不確 定性都已經(jīng)通過折現(xiàn)率（或資本機(jī)會成 本）予以反映。 現(xiàn)實中的房地產(chǎn)投資決策問題可以 分為兩大類，確定型的決策和存在靈活 性的決策。確定型的決策就是項目的投 資時間、投資規(guī)模等是確定的，一般!"# 法足以進(jìn)行這類投資項目評價。存在靈 活性的投資決策是指管理者存在一定的 選擇權(quán)利，例如投資時間選擇

!""#$%建筑經(jīng)濟(jì) 房地產(chǎn)投資決策的實物期權(quán)方法 !"#!""!$#""%&’$ !!""#$%&’()*"+#$$$#%,&"-./0123456*78’!(()*,*+"+$%9:;<%)*"+#(((#%= 一!傳統(tǒng)的房地產(chǎn)投資決策 方法 財務(wù)現(xiàn)金流分析法是房地產(chǎn)企業(yè) 投資決策的傳統(tǒng)方法之一"該方法是通 過現(xiàn)金流的貼現(xiàn)值來評價項目的價值" 根據(jù)凈現(xiàn)值的大小來判斷是否應(yīng)當(dāng)對 項目投資#但應(yīng)當(dāng)注意的是"財務(wù)現(xiàn)金 流分析法適用的前提條件有三個$第 一"通過項目的現(xiàn)金投入可以收回投 資"當(dāng)市場條件不好時"可以出售資產(chǎn) 收回投資"即投資是可逆的%第二"項目 是不能被延遲的"當(dāng)項目的凈現(xiàn)值大于 零時"企業(yè)應(yīng)當(dāng)立即投資"否則

文章通過對傳統(tǒng)的房地產(chǎn)投資決策方法的局限性分析,引入房地產(chǎn)投資決策的實物期權(quán)方法,闡述了實物期權(quán)的基本理論、房地產(chǎn)投資的實物期權(quán)特性和決策標(biāo)準(zhǔn),并詳細(xì)分析了房地產(chǎn)投資決策中運用實物期權(quán)主要解決的問題,這對管理者的房地產(chǎn)投資分析和決策有一定的幫助和指導(dǎo),使投資決策更加科學(xué)、合理。

通過對傳統(tǒng)的房地產(chǎn)投資決策方法的局限性分析,引入房地產(chǎn)投資決策的實物期權(quán)方法,闡述了實物期權(quán)的基本理論,房地產(chǎn)投資的實物期權(quán)特性和決策標(biāo)準(zhǔn),并詳細(xì)分析了房地產(chǎn)投資決策中運用實物期權(quán)主要解決的問題,對管理者在對房地產(chǎn)投資分析和決策時有一定的幫助和指導(dǎo),使投資決策更加科學(xué)、合理。

根據(jù)傳統(tǒng)的房地產(chǎn)投資決策方法尚存在的一些缺陷,引出了實物期權(quán)這種新的方法。在闡述相關(guān)概念以及與傳統(tǒng)方法的比較后,以具體實例來說明實物期權(quán)方法在房地產(chǎn)投資決策中的應(yīng)用。對房地產(chǎn)分期開發(fā)中的復(fù)合期權(quán)進(jìn)行計算,得出較為準(zhǔn)確的計算結(jié)果。

房地產(chǎn)投資的特點使得即便在法律和制度完善的前提下,房地產(chǎn)投資決策仍然面臨著高風(fēng)險和不確定性問題,為了更好地把握風(fēng)險,我國房地產(chǎn)研究領(lǐng)域開始引入實物期權(quán)方法的應(yīng)用研究.本文對此作出一定的探討.

實物期權(quán)理論是金融期權(quán)理論在實物資產(chǎn)領(lǐng)域的延伸,它克服了傳統(tǒng)決策理論中的一些缺陷,其中的二項式模型與連續(xù)型期權(quán)模型能較好地解決房地產(chǎn)投資決策中的延遲決策問題,為提高房地產(chǎn)投資決策科學(xué)性提供了理論基礎(chǔ)。

實物期權(quán)在房地產(chǎn)投資決策中的案例分析——本文分析了傳統(tǒng)凈現(xiàn)值法在房地產(chǎn)投資決策中存在的缺陷，提出對于高度不確定性的房地產(chǎn)投資而言，實物期權(quán)法應(yīng)該是更為適合的決策方法。并基于延遲期權(quán)和擴(kuò)張期權(quán)，分別采用二叉樹模型和b—s模型對實物期權(quán)在房地產(chǎn)投...

本文分析了傳統(tǒng)凈現(xiàn)值法在房地產(chǎn)投資決策中存在的缺陷,提出對于高度不確定性的房地產(chǎn)投資而言,實物期權(quán)法應(yīng)該是更為適合的決策方法。并基于延遲期權(quán)和擴(kuò)張期權(quán),分別采用二叉樹模型和b-s模型對實物期權(quán)在房地產(chǎn)投資決策中的應(yīng)用進(jìn)行了案例分析。

當(dāng)前,面對各種調(diào)控房價政策,代表著高收益的房地產(chǎn)行業(yè)前景撲朔迷離,房地產(chǎn)投資風(fēng)險也將進(jìn)一步加大。本文引入實物期權(quán)這一概念,并對其原理,特點,定價模型進(jìn)行介紹,并用案例將期權(quán)定價與當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)投融資中普遍運用的現(xiàn)金流折現(xiàn)方法進(jìn)行對比分析,指出實物期權(quán)的優(yōu)勢,從而更好的引導(dǎo)決策者在當(dāng)前這種形勢下做出正確的決策。

文章討論了傳統(tǒng)的以貼現(xiàn)現(xiàn)金流為主體的房地產(chǎn)投資決策方法體系的缺陷,回顧了實物期權(quán)理論在房地產(chǎn)投資決策中的興起、應(yīng)用和發(fā)展,對實物期權(quán)理論在我國房地產(chǎn)投資決策的應(yīng)用進(jìn)行了展望。

在房地產(chǎn)項目投資評價中，貼現(xiàn)現(xiàn)金流模式是最普遍與最常用的方法。實物期權(quán)則是近年來關(guān)于項目評價的新理論，它克服了現(xiàn)金流方法的一些缺陷，從而得到了廣泛的應(yīng)用。實物期權(quán)是金融期權(quán)理論對實物（非金融）資產(chǎn)期權(quán)的延伸，即我們將標(biāo)的資產(chǎn)為非金融資產(chǎn)的期權(quán)稱為實物期權(quán)。實物期權(quán)分析方法把金融市場與投資項目的決策聯(lián)系起來，它的思想理念就是：

房地產(chǎn)項目投資具有較大風(fēng)險和不確定性,而運用傳統(tǒng)投資評價方法已不能準(zhǔn)確計算不確定性所帶來的價值。本文分析傳統(tǒng)投資評價方法在房地產(chǎn)投資決策中存在的缺陷,提出對于房地產(chǎn)項目投資而言,充分考慮房地產(chǎn)投資中的時間價值和管理柔性價值的實物期權(quán)法是一種更為科學(xué)合理的投資決策方法,最后利用b-s模型對實物期權(quán)在房地產(chǎn)投資決策中的應(yīng)用進(jìn)行案例分析。

由于房地產(chǎn)投資項目的不確定性,影響著項目的投資決定。通過對房地產(chǎn)投資決策的不確定性分析,指出了決策的風(fēng)險性,并對實物期權(quán)方法進(jìn)行了的分析,將實物期權(quán)方法應(yīng)用到房地產(chǎn)投資決策中,解決房地產(chǎn)投資項目中可能出現(xiàn)的各種不確定因素,以期達(dá)到項目投資決策效益的最大化。

實物期權(quán)理論的引入彌補(bǔ)了傳統(tǒng)房地產(chǎn)投資決策方法的局限性,使投資者能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)項目的價值進(jìn)行更為準(zhǔn)確的評估,投資決策趨向科學(xué)合理。闡述了實物期權(quán)的基本內(nèi)涵及其定價理論,分析了實物期權(quán)理論在房地產(chǎn)投資決策中的適用性以及基于該理論的幾種房地產(chǎn)投資方式。

實物期權(quán)思維改變了傳統(tǒng)的投資分析方法和投資決策過程,房地產(chǎn)投資受到很多不確定因素的影響,因而投資者在投資過程中必須面對大量的實物期權(quán),正確把握不確定性給投資帶來的價值,科學(xué)利用實物期權(quán)理論才能使投資者能獲得最佳的投資效益。

針對傳統(tǒng)的房地產(chǎn)投資決策方法本身存在的缺陷,文章引入了項目投資決策的實物期權(quán)方法,詳細(xì)闡述了柔性期權(quán)、等待投資型期權(quán)和成長型期權(quán)在房地產(chǎn)投資決策中的應(yīng)用,對管理者在進(jìn)行房地產(chǎn)項目投資決策時拓寬思維模式有一定的幫助和指導(dǎo)作用。

旅游房地產(chǎn)業(yè)是新興的高風(fēng)險行業(yè),投入和回報存在極大的不確定性.本文通過分析旅游房地產(chǎn)投資特征,認(rèn)為傳統(tǒng)凈現(xiàn)值法不適合旅游房地產(chǎn)的投資決策.為此,引入實物期權(quán)理論,指出旅游房地產(chǎn)投資中的期權(quán)特征和類型.最后,列舉實例說明實物期權(quán)理論在旅游房地產(chǎn)投資中的實際運用.

實物期權(quán)在房地產(chǎn)投資決策中的應(yīng)用研究——實物期權(quán)在房地產(chǎn)投資決策中的應(yīng)用研究

針對貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法在房地產(chǎn)項目投資決策中的缺陷,引入實物期權(quán)理論,對房地產(chǎn)投資決策中的實物期權(quán)進(jìn)行分類,提出了對應(yīng)各類實物期權(quán)的房地產(chǎn)投資策略,并用實物期權(quán)的定價方法對傳統(tǒng)的貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法進(jìn)行改進(jìn),以提高房地產(chǎn)投資決策的科學(xué)性

房地產(chǎn)項目投資具有不可逆性、高度不確定性和管理的靈活性,運用傳統(tǒng)的凈現(xiàn)值法不能挖掘出項目投資的這些性質(zhì)所帶來的價值,而應(yīng)用實物期權(quán)方法進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策研究,不僅考慮到了房地產(chǎn)投資的不確定性,還體現(xiàn)了投資決策者的柔性管理和戰(zhàn)略投資的價值。文章分析了傳統(tǒng)凈現(xiàn)值法的一些不足,介紹了實物期權(quán)的基本理論,并采用了b-s期權(quán)定價模型對房地產(chǎn)投資決策過程中蘊(yùn)含的增長期權(quán)進(jìn)行了案例分析,使得房地產(chǎn)投資決策更加科學(xué)合理。