上市公司采用公允價值計量模式對投資性房地產(chǎn)的影響

我國新會計準則中引入了公允價值計量方法,其中投資性房地產(chǎn)在滿足一定條件的情況下允許采用公允價值計量,在我國房地產(chǎn)價值不斷攀高的背景下,這無疑會在當期增加企業(yè)的凈資產(chǎn),但這樣一個對企業(yè)有利的政策目前并未被大多數(shù)企業(yè)采納。文章通過分析公司未采納公允價值計量的原因,結合實際情況提出了一些在上市公司推廣公允價值計量的建議。

2006年2月財政部頒布的新企業(yè)會計準則確立了一項新資產(chǎn),即投資性房地產(chǎn)。本文著重分析我國上市公司投資性房地產(chǎn)應用公允價值模式計量現(xiàn)狀及趨勢,并針對該模式對于企業(yè)在多方面可能產(chǎn)生的影響作出分析和探討。

結合2007年上市公司對新準則的執(zhí)行情況及相關制度背景,分析了絕大多數(shù)公司采用成本法對投資性房地產(chǎn)進行計量的原因。在分析投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量模式的前景的同時提出了推行公允價值計量模式應注意的問題。

通過對上市公司披露的年報和公告的研究,對采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)的上市公司進行樣本統(tǒng)計,對關鍵數(shù)據(jù)分析、比較,進行案例分析后,揭示出上市公司在選擇執(zhí)行新準則的有利時機進行盈余管理,通過公允價值計量模式,增厚凈資產(chǎn)和賬面利潤,進行融資、扭虧、避免st、st摘帽等一系列資本運作。

投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值,或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn),其范圍一般包括已出租的建筑物、已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權。投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量,通常應當采用成本

投資性房地產(chǎn)的概念在企業(yè)會計準則（2006）中首次引入，準則允許企業(yè)采用公允價值對其計量。本文對2007—2012年滬深a股上市公司的年報進行研究，調(diào)查了投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式的應用現(xiàn)狀，分析原因，并在此基礎上提出相關建議。

隨著公允價值在企業(yè)中經(jīng)濟業(yè)務的適用,采用成本計量模式對于日益活躍的房地產(chǎn)市場來說已經(jīng)力不從心,而采用公允價值計量模式進行相關計量勢在必行。雖然在2014年7月1日實施的時候有《企業(yè)會計準則-公允價值》的相關指導,但是公允價值計量屬性又存在著很多問題,需要財政部、企業(yè)、理論研究者等各方的共同努力,才能保證房地產(chǎn)行業(yè)向著良好的方向進行發(fā)展。

本文通過查閱滬深兩市a股上市公司2007~2009年年報,研究了上市公司投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式的應用情況,分析了公允價計量對上市公司業(yè)績產(chǎn)生的影響。研究發(fā)現(xiàn),公允價值模式只被少數(shù)幾家公司所采用,對上市公司的業(yè)績影響并不重大,本文進一步分析了出現(xiàn)這種情況的原因,并提出了使公允價值計量模式廣泛應用的相關建議。

現(xiàn)階段,我國發(fā)布了公允價值法來準確地計量投資性房地產(chǎn)企業(yè)的價值,利用公允價值方法計量的企業(yè)比較少,這說明了公允價值法在投資性房地產(chǎn)行業(yè)還沒有被廣泛應用。本文章分析公允價值法的使用對投資性房地產(chǎn)的影響,最后提出了國家要科學地減免投資性房地產(chǎn)企業(yè)稅負、規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的信息披露、建設專業(yè)投資性房地產(chǎn)額評估機構,要使用綜合素質(zhì)高的會計員工并做好監(jiān)督和管理工作,監(jiān)督和控制風險等建議。

現(xiàn)行會計準則下采用公允價值計量模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量時,不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷,而以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎調(diào)整其賬面價值,公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。從理論研究角度看,這實際上為上市公司利用房地產(chǎn)市場價格波動進行盈余管理提供了可能。然而,由于各方面還存在著許多的不足,導致上市公司對公允價值計量還不能很好的把握,本文針對這一現(xiàn)象,提出了自己的若干觀點。

投資性房地產(chǎn)是一項帶有投資性質(zhì)的非金融資產(chǎn)。新企業(yè)會計準則首次將投資性房地產(chǎn)作為一項單獨的資產(chǎn)予以確認,并首次在對非金融資產(chǎn)計量中引入了公允價值,而且還占有非常重要的地位,在投資性房地產(chǎn)的計量、轉換、處置等規(guī)定中多處都涉及了公允價值模式,公允價值模式在投資性房地產(chǎn)準則中的應用將可能對企業(yè)利潤,凈資產(chǎn)的變化等方面產(chǎn)生不同程度的影響。

現(xiàn)階段,我國發(fā)布了公允價值法來準確地計量投資性房地產(chǎn)企業(yè)的價值,利用公允價值方法計量的企業(yè)比較少,這說明了公允價值法在投資性房地產(chǎn)行業(yè)還沒有被廣泛應用。本文章分析公允價值法的使用對投資性房地產(chǎn)的影響,最后提出了國家要科學地減免投資性房地產(chǎn)企業(yè)稅負、規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的信息披露、建設專業(yè)投資性房地產(chǎn)額評估機構,要使用綜合素質(zhì)高的會計員工并做好監(jiān)督和管理工作,監(jiān)督和控制風險等建議。

本文分析了我國上市公司2009年年報運用公允價值計量的投資性房地產(chǎn)與企業(yè)凈利潤、凈資產(chǎn)的相關性。研究發(fā)現(xiàn),公允價值計量的投資性房地產(chǎn)與凈利潤和凈資產(chǎn)之間有較強的相關性,公允價值模式會使企業(yè)盈利水平提高、凈利潤提升和凈資產(chǎn)增加。此外,公允價值計量的投資性房地產(chǎn)和金融類行業(yè)有很強的相關性,反而對房地產(chǎn)類行業(yè)影響并不顯著。

伴隨著經(jīng)濟的發(fā)展和房地產(chǎn)市場的逐漸成熟,對于房地產(chǎn)用于賺取租金或資本增值的投資活動也日益活躍。新《企業(yè)會計準則》的頒布必然會對擁有投資性房地產(chǎn)的公司產(chǎn)生重大的影響。根據(jù)準則中關于投資性房地產(chǎn)應用公允價值計量的相關規(guī)定,對近幾年我國深滬兩市的上市公司的財務報告進行統(tǒng)計,對投資性房地產(chǎn)公允價值計量的應用情況進行分析,可以看出,目前,我國上市公司投資性房地產(chǎn)在應用公允價值計量過程中還存在對公允價值的確定取值難度較大、取得公允價值的成本較高、容易被利用成為利潤操縱的工具等問題,解決這些問題,一要提高會計人員運用公允價值的專業(yè)能力;二要謹慎考慮是否采用公允價值計量;三要充分披露公允價值的確定方法,遏制公司操縱利潤。

隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展,考慮到會計國際趨同的要求,我國新的《企業(yè)會計準則——基本準則》明確地將公允價值作為會計計量屬性之一,能夠更好地表現(xiàn)投資性房地產(chǎn)的特性。因此,本文從諸多層面分析了這種計量方法對企業(yè)的影響。

隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展,會計信息質(zhì)量要求的提高,我國會計準則體系也在逐步完善并與國際準則趨同。新會計準則在原有基礎上引入了公允價值計量模式,使會計信息更能準確反映企業(yè)現(xiàn)實的財務狀況。既有利于提高會計信息的相關性,又有利于防止企業(yè)對公允價值的濫用。文章主要討論公允價值計量模式對房地產(chǎn)行業(yè)的影響,結合我國的實際情況分析采用公允價值計量模式所帶來的一系列影響以及實施過程中存在的問題。

本文就公允價值計量對我國投資性房地產(chǎn)的影響進行分析和探討,首先概述投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式發(fā)展現(xiàn)狀,然后分析公允價值計量模式對投資性房地產(chǎn)企業(yè)的影響,最后就采用公允價值計量之后我國房地產(chǎn)企業(yè)面臨的問題提出相應的改進措施。

一、研究背景隨著中國經(jīng)濟發(fā)展與國際化程度的加深,我國于2006年頒布了新的《企業(yè)會計準則》,并從2007年起開始實施。出于對我國發(fā)展情況與國際接軌的考慮,在新的《企業(yè)會計準則》中,規(guī)定投資性房地產(chǎn)在資產(chǎn)負債表中單獨列示,其后續(xù)計量可以選用公允價值模式。對于這一準則的提出,企業(yè)如采取公允價值模式計量投資性房地產(chǎn),則可以不再對投資性房地產(chǎn)計提折舊與攤銷,并且可以在房價上漲時獲取投資性房地產(chǎn)公允價值變動收益。

為了建立與國際慣例趨同的會計準則體系,2006年新會計準則提出將公允價值引入投資性房地產(chǎn)。這一運用是國際化發(fā)展不可避免的大趨勢,本文擬在闡述公允價值與投資性房地產(chǎn)的基本概念并分析公允價值計量對投資性房地產(chǎn)的影響和存在的問題的基礎上,提出公允價值在投資性房地產(chǎn)中有效運用的相關措施。

公允價值計量屬性是新準則的一大亮點。本文結合公允價值計量在我國投資性房地產(chǎn)中的應用現(xiàn)狀,探討該計量模式應用中出現(xiàn)的問題;通過相關理論以及數(shù)據(jù)分析,對會計實務中如何有效地實施公允價值這一計量模式提出相應的對策建議。

現(xiàn)階段,公允價值計量模式在投資性房地產(chǎn)中得到了一定的應用,公允價值計量模式的應用在改善投資性房地產(chǎn)企業(yè)的財務狀況與提高經(jīng)營效果方面有著積極作用,但是目前,投資性房地產(chǎn)應用公允價值計量模式中存在一些問題,需要完善投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式的應用。

近幾年來,在房地產(chǎn)資產(chǎn)大幅增值的背景下,大多數(shù)投資性物業(yè)的賬面凈值相對市場價值已明顯低估。采用公允價值模式,這是會計準則改革的重大步驟