農(nóng)用地分等定級估價的理論、方法與實踐出版

研究目的:厘清中國農(nóng)用土地分等定級的理論基礎(chǔ)與技術(shù)方法。研究方法:歸納分析法、比較分析法、理論分析法和系統(tǒng)分析法。研究結(jié)果:綜述了國內(nèi)外農(nóng)用土地分等定級的發(fā)展歷史和研究進(jìn)展,明確了農(nóng)用土地分等定級的技術(shù)要求,明晰了農(nóng)用土地分等定級的理論基礎(chǔ)和總體思路,分析了農(nóng)用土地分等定級的主要方法和處理技術(shù)。研究結(jié)論:中國農(nóng)用土地分等定級理論與方法不僅體現(xiàn)了當(dāng)代多學(xué)科特征和技術(shù)水平,而且促使農(nóng)用土地分等定級具有經(jīng)濟(jì)可行性和實踐操作性。

農(nóng)用地"等"是全國尺度內(nèi)農(nóng)用地自然質(zhì)量差異的評價,"級"是區(qū)域尺度內(nèi)的評價。對如何充分利用gis技術(shù)和省級尺度農(nóng)用地"等"的成果進(jìn)行縣域內(nèi)農(nóng)用地"級"的劃分進(jìn)行了探討,并以平陰縣為實例建立了縣域內(nèi)定級修正指標(biāo)體系,定級結(jié)果符合平陰縣實際。實例證明,該縣域內(nèi)農(nóng)用地定級方法是科學(xué)合理高效的,而且gis技術(shù)的應(yīng)用大大提高了定級的效率,可為縣域內(nèi)農(nóng)用地定級提供參考。

研究目的:運用能值理論進(jìn)行農(nóng)用地估價。研究方法:能值分析方法。研究結(jié)果:(1)農(nóng)用地價值可以由產(chǎn)品或服務(wù)的自然環(huán)境系統(tǒng)的無償能值投入量表征;(2)江蘇省丹陽市呂城鎮(zhèn)運河片區(qū)每年凈增能值量合計為4.98×1018sej/a,農(nóng)用地價值為42.73元/m2,與其他方法結(jié)果較一致。研究結(jié)論:基于能值理論的農(nóng)用地估價方法可行。

實踐教學(xué)是培養(yǎng)學(xué)生實踐能力、創(chuàng)新能力和就業(yè)能力的重要手段,對全面提高學(xué)生素質(zhì)具有重要作用。實踐教學(xué)的合理布設(shè)與安排是其課程是否有成效的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。本文以編制河北農(nóng)業(yè)大學(xué)實踐能力培養(yǎng)方案為契機(jī),結(jié)合課程特點,對土地資源管理專業(yè)\"土地分等定級與估價\"課程實踐教學(xué)環(huán)節(jié)在教學(xué)內(nèi)容、教學(xué)模式、考評體系等方面進(jìn)行了改革與實踐探索,以促進(jìn)學(xué)生實踐能力的培養(yǎng)。

實現(xiàn)我國土地管理由數(shù)量管理向數(shù)量-質(zhì)量雙管理的轉(zhuǎn)變,是土地管理工作的重點,對于保障國家糧食安全有重要意義.本文分析了農(nóng)用地分等工作和土地整治之間的聯(lián)系和區(qū)別,對農(nóng)用地分等成果在土地整治中的應(yīng)用開展了研究.研究結(jié)果表明:農(nóng)用地分等過程中的技術(shù)、方法是土地整治評價的基礎(chǔ);農(nóng)用地分等成果為土地整治項目可行性研究提供了前期基礎(chǔ)和工作目標(biāo),為土地整治項目工程設(shè)計提供了方向,并為土地整治項目驗收提供了技術(shù)支撐;農(nóng)用地分等成果與土地整治項目驗收成果相結(jié)合,可實現(xiàn)補充耕地的等級和數(shù)量不低于被占耕地的等級和數(shù)量,補充的耕地與其他耕地集中連片的原則,實現(xiàn)真正意義上的耕地質(zhì)量和數(shù)量的占補平衡.

以凌源市農(nóng)用地為研究對象,在農(nóng)用地定級基礎(chǔ)上建立基本回歸模型并進(jìn)行統(tǒng)計檢驗,獲得農(nóng)用地綜合質(zhì)量和價格之間的最佳關(guān)系模型,并揭示了二者的統(tǒng)計規(guī)律,最終測算基準(zhǔn)地價。研究結(jié)果表明,建立基本回歸模型有利于保證基準(zhǔn)地價測算的科學(xué)性與準(zhǔn)確性。

設(shè)施農(nóng)用地復(fù)耕協(xié)議書 村民委員會（以下簡稱甲方） 用地單位（以下簡稱乙方） 鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）（以下簡稱丙方） 為了大力支持發(fā)展設(shè)施農(nóng)業(yè)，確保三方合法權(quán)益，特訂 立以下協(xié)議： 一、使用土地座落：。 二、使用土地面積：公頃，其中耕地公 三、使用土地用途：。 四、使用土地期限：自年月日至年月 日止。 五、使用土地承包費：按土地流轉(zhuǎn)或承包合同規(guī)定支付。 六、乙方應(yīng)按合同約定及批準(zhǔn)的面積、位置、用途使用土 地，在施工建設(shè)過程中，堅持不破壞耕作層，做到不超標(biāo)， 不移位,不走樣，不改變用途，不建永久性建筑物。 七、自覺服從市農(nóng)業(yè)、畜牧、國土等相關(guān)部門和鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街 道）的監(jiān)管；如若發(fā)生配套設(shè)施用地建設(shè)超標(biāo)、移位、改變 農(nóng)業(yè)用途等違規(guī)行為，愿接受拆除、罰款等處理。 八、期滿后停止生產(chǎn)、經(jīng)營的，乙方應(yīng)當(dāng)退還土地，并恢 復(fù)土地原狀，同時甲方全額退還乙方土地復(fù)耕履約金。如乙 方期滿后確需繼續(xù)使

設(shè)施農(nóng)用地復(fù)墾保證書 我叫，系鎮(zhèn)村人，為發(fā)展 經(jīng)濟(jì)，新上農(nóng)業(yè)建設(shè)用地項目一處，使用本村土地平方米， 根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》有關(guān)規(guī)定，特作如下保證： 1、節(jié)約、集約用地，切實保護(hù)耕地。 2、嚴(yán)格執(zhí)行《設(shè)施農(nóng)用地協(xié)議書》規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)。 3、認(rèn)真履行耕地復(fù)墾義務(wù)，項目用地停止后，及時恢復(fù)原土地等 級標(biāo)準(zhǔn)和耕作條件，用于農(nóng)業(yè)耕種。 4、保證不破壞耕作層、不建設(shè)永久性建筑，并自愿繳納耕地復(fù)墾 保證金元。 特此保證 保證人：（章） 年月日

附件1： 規(guī)?；笄蒺B(yǎng)殖最小規(guī)模標(biāo)準(zhǔn) 類別種類 最小規(guī)模 （頭.匹.只） 規(guī)模 化畜 禽養(yǎng) 殖 豬 種豬、母豬常年存欄量≥100 商品豬（25kg以上）常年存欄量≥200 仔豬常年存欄量≥2000 肉牛常年存欄量≥40 奶牛常年存欄量≥20 羊常年存欄量≥600 馬常年存欄量≥40 雞 蛋雞常年存欄量≥6000 肉雞常年存欄量≥12000 鴨常年存欄量≥6000 鵝常年存欄量≥3000 兔常年存欄量≥6000 注：以上均為常見畜禽養(yǎng)殖分類，其他畜禽養(yǎng)殖規(guī)模按生豬當(dāng)量換算后按“商品豬”的 對應(yīng)規(guī)模確定其最小規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)。 —2— 附件2： 規(guī)?；N植最小規(guī)模標(biāo)準(zhǔn) 種類最小種植規(guī)模（畝） 糧食生產(chǎn)種植 ≥100 工廠化作物栽培 ≥20 —3— 附件3： 設(shè)施農(nóng)業(yè)建設(shè)方案 經(jīng)營者名稱及聯(lián)系方式 項目名稱

其中：耕地 其中：耕地 附屬 設(shè)施用地 其中：耕地 占項目用地 規(guī)模（%） 功能分區(qū)類型 設(shè)施農(nóng)用地申報表 單位：畝 申請用地面積 生產(chǎn)設(shè)施用地 補充耕地方式 土地復(fù)墾情況 生產(chǎn)設(shè) 施用地 管理和生活用房用地 倉庫用地 硬化晾曬場、生物質(zhì)肥料生產(chǎn)場地、符合 “農(nóng)村道路”規(guī)定的道路等用地 附屬設(shè) 施用地 申請用地單位 （蓋章） 項目名稱 項目位置 申請使用年限 功能分 區(qū) 名稱用地面積 工廠化作物栽培中有鋼架結(jié)構(gòu)的玻璃和pc 板連棟溫室用地等 規(guī)模化養(yǎng)殖中畜禽舍（含場區(qū)內(nèi)通道）、 畜禽有機(jī)物處置等生產(chǎn)設(shè)施及綠化隔離帶 用地 水產(chǎn)養(yǎng)殖池塘、工廠化養(yǎng)殖、進(jìn)排水渠道 等水產(chǎn)養(yǎng)殖的生產(chǎn)設(shè)施用地 育種育苗場所、簡易的生產(chǎn)看護(hù)房用地等 備注 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)） 人民政府 申報意見 縣農(nóng)業(yè)部門 審核意見 縣國土資源 部門 審查意見 縣人民政府 審批意見

-1- 附件１： 設(shè)施農(nóng)用地申請報告 鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）： 本人在村畈承包土地畝用于， 因生產(chǎn)建設(shè)需要，使用設(shè)施農(nóng)用地畝，折平 方米。本人承諾，按照農(nóng)業(yè)生產(chǎn)項目用途使用土地，不破壞耕作 層，不建永久性建筑物，對所建造建筑物的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)設(shè)施及農(nóng)業(yè) 生產(chǎn)配套設(shè)施用地自愿與村協(xié)商交納復(fù)耕履約金，并在土地承包 期滿后予以復(fù)耕，退還所承包的土地，如未予復(fù)耕，地面建筑物 及附著物由村統(tǒng)一處置，復(fù)耕履約金由村用于土地復(fù)耕。 特此申請，望予批準(zhǔn)為盼。 申請人： 年月日 -2- 附件2： 土地流轉(zhuǎn)或承包合同（復(fù)印件） -3- 附件３： 設(shè)施農(nóng)用地復(fù)耕合同書（復(fù)印件） 村民委員會（以下簡稱甲方） 戶（單位）（以下簡稱乙方） 鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）（以下簡稱丙方） 為了大力支持發(fā)展設(shè)施農(nóng)業(yè)，確保三方合法權(quán)益，特訂立以 下合同： 一、使用土地座落：。 二、使用土地面積：畝

-1- 附件１： 設(shè)施農(nóng)用地申請報告 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）： 本人在村承包土地畝用于，因生產(chǎn)建 設(shè)需要，使用設(shè)施農(nóng)用地畝，折平方米。本 人承諾，按照農(nóng)業(yè)生產(chǎn)項目用途使用土地，不破壞耕作層，不建 永久性建筑物，對所建造建筑物的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)設(shè)施及農(nóng)業(yè)生產(chǎn)配套 設(shè)施用地自愿與國土部門協(xié)商交納復(fù)耕保證金，并在土地承包期 滿后予以復(fù)耕，退還所承包的土地，如未予復(fù)耕，地面建筑物及 附著物由村統(tǒng)一處置，復(fù)耕履約金由村用于土地復(fù)耕。 特此申請，望予批準(zhǔn)為盼。 申請人： 年月日 -2- 附件2： 土地流轉(zhuǎn)或承包合同（復(fù)印件） -3- 附件３： 設(shè)施農(nóng)用地復(fù)耕合同書（復(fù)印件） 村民委員會（以下簡稱甲方） 戶（單位）（以下簡稱乙方） 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）（以下簡稱丙方） 為了大力支持發(fā)展設(shè)施農(nóng)業(yè)，確保三方合法權(quán)益，特訂立以 下合同： 一、使用土地座落：。 二、使用土地面積：畝，其中

農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地流程圖

農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地簡明流程 ▲征用其他土地的土地補償費和安置補助費標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參 照征用耕地的土地補償費和安置補助費的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。被征用土地上的附著物 和青苗的補償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。征用城市郊區(qū)的菜地，用 地單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金。 ▲征用耕地的土地補償費，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的六至十 倍”。這里的“該耕地”，是指實際征用的耕地數(shù)量。而“每一個需要安置 的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的四到六 倍”中的“該耕地”，則是指在被征用土地所在地，被征地單位平均每人占 有的耕地數(shù)量。 【第八步】國土資源局根據(jù)批準(zhǔn)的供地方案，在征地的補償、安置補助 完成后，向用地單位發(fā)出批準(zhǔn)用地文件和《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》，被征地單位 應(yīng)在規(guī)定的期限內(nèi)交出土地。 ▲其中，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織占用本集體的農(nóng)用地或單位占用國有農(nóng)用地 的，經(jīng)批

農(nóng)用地征用轉(zhuǎn)為建設(shè)用地簡明流程 根據(jù)法律法規(guī)規(guī)定，目前我國農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的程序簡單扼要地有以下步 驟： 【第一步】農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、征用土地，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市建 設(shè)總體規(guī)劃和土地利用年度計劃。因此，用地單位在初步選定某農(nóng)用地為建設(shè)用 地后，應(yīng)首先向國土資源局、建設(shè)部門、規(guī)劃部門咨詢是否符合該農(nóng)用地的各項 規(guī)劃。 ▲規(guī)劃必須符合原國家土地管理局發(fā)布的《土地利用總體規(guī)劃編制審批規(guī) 定》（《國家土地管理局令》第七號）的要求。 ▲如該建設(shè)項目列入國家國土資源局編寫的《限制供地項目目錄》，則地 方人民政府批準(zhǔn)提供建設(shè)用地前，須先取得國土資源部許可，再履行批準(zhǔn)手續(xù)。 ▲如該建設(shè)項目列入國家國土資源局編寫的《禁止供地項目目錄》，則在 禁止期限內(nèi)，土地行政主管部門不受理其建設(shè)項目用地報件，各級人民政府也不 批準(zhǔn)提供建設(shè)用地。 【第二步】確認(rèn)該農(nóng)用地可以用于建設(shè)，再根據(jù)建設(shè)部門的要求，進(jìn)行

為對影響城鎮(zhèn)土地質(zhì)量的各種經(jīng)濟(jì)、社會及自然因素進(jìn)行綜合分析并劃分土地等級.采用模糊層次分析法建立評價指標(biāo)體系,并通過廣泛調(diào)研確定各因子在評價體系中的權(quán)重;在gis中構(gòu)建帶有決策穩(wěn)定因子的非線性改進(jìn)模糊綜合評價模型,并通過多種非線性模型與線性模型的對比,驗證該模型的科學(xué)性,確定研究區(qū)土地級別;采用柵格圖像差值法結(jié)合模糊綜合評價對結(jié)論進(jìn)行了驗證.研究結(jié)果表明：fahp-非線性改進(jìn)模糊綜合評價模型適合解決多因素、多標(biāo)準(zhǔn)且不便于全部量化處理的決策問題,反應(yīng)了指標(biāo)對于決策穩(wěn)定性的定量化影響.研究結(jié)論初步突破了對傳統(tǒng)線性模糊綜合評價的認(rèn)識,為城鎮(zhèn)土地分等定級評價提供了一種新的方法.

附表一: 常德市征收農(nóng)用地有關(guān)設(shè)施的補償標(biāo)準(zhǔn) 序號地類項目征收補償標(biāo)準(zhǔn)備注 一菜地 無自流 水系 4000元/畝 自流水系破壞后既沒有補償又沒有恢復(fù)，因種植蔬菜 的需要，現(xiàn)已配置了排水溝、管、電動機(jī)井、水井、 架棚、糞池、塑料薄膜、水電桿線及其它零星設(shè)施等， 均按面積補償，補償中含竹架棚或鋼筋砼架棚的基價 1000元，鋼筋砼架棚的差額部分另行適度補償。 鋼筋砼 架棚 25元/拱 因種植的需要配置了鋼筋砼架棚，其鋼筋砼棚單根規(guī) 格為弦長3m以上、厚4cm以上、寬8cm以上，內(nèi)配 2根φ4mm鋼筋，每2根成拱。整體安裝規(guī)格不低于拱 高2m、拱跨6m、拱間距1.1m，用螺栓聯(lián)接固定成棚 架并種植了蔬菜的，按拱數(shù)補償，每畝最高補償不得 超過100拱，規(guī)格達(dá)不到以上要求的適度補償。 二稻田 無自流 水系 2500元/畝 非成片種植的稻田，因種植

當(dāng)前，政府在土地一級市場多采用先行征收、繼而出讓的運作方式。按照國家現(xiàn)行關(guān)于土地補償?shù)南嚓P(guān)政策規(guī)定，評估機(jī)構(gòu)和政府部門在計算農(nóng)用地的征收補償價值時多按照成本法進(jìn)行評估。成本法的評估結(jié)果往往是出讓價格與征地補償價格之間存在巨大的差異，這個溢價就是土地發(fā)展權(quán)形成的。本文就土地進(jìn)行補償評估中是否應(yīng)該考慮土地發(fā)展權(quán)價值這一問題提出了一些看法，供讀者討論。

試驗以玉米覆蓋普通白色地膜、降解白色地膜、普通黑色地膜與露天栽培作比較,研究了玉米覆蓋不同材質(zhì)農(nóng)用地膜的降解及其對玉米的增產(chǎn)效應(yīng)。結(jié)果表明,玉米覆蓋"智能"牌降解農(nóng)用地膜栽培,具有與普通農(nóng)用地膜相同的增溫、保濕作用;并能100%發(fā)生自然降解,其降解速度呈"先慢后快"趨勢,可徹底解決普通農(nóng)用地膜殘留造成的土壤污染。

\"房地產(chǎn)估價理論與方法\"是一門實踐性很強(qiáng)的課程,筆者嘗試運用項目教學(xué)法、比較教學(xué)法、網(wǎng)絡(luò)教學(xué)法等,對教學(xué)實踐進(jìn)行了有益的探討,培養(yǎng)了學(xué)生的實際能力,提高了教學(xué)效果.

什么是農(nóng)用地征用轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的簡明流程 根據(jù)法律法規(guī)規(guī)定，目前我國農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的程序簡單扼要地有以下步驟： 【第一步】農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、征用土地，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市建設(shè)總體規(guī)劃和土地利 用年度計劃。因此，用地單位在初步選定某農(nóng)用地為建設(shè)用地后，應(yīng)首先向國土資源局、建設(shè) 部門、規(guī)劃部門咨詢是否符合該農(nóng)用地的各項規(guī)劃。 ▲規(guī)劃必須符合原國家土地管理局發(fā)布的《土地利用總體規(guī)劃編制審批規(guī)定》（《國家土地管 理局令》第七號）的要求。 ▲如該建設(shè)項目列入國家國土資源局編寫的《限制供地項目目錄》，則地方人民政府批準(zhǔn)提 供建設(shè)用地前，須先取得國土資源部許可，再履行批準(zhǔn)手續(xù)。 ▲如該建設(shè)項目列入國家國土資源局編寫的《禁止供地項目目錄》，則在禁止期限內(nèi)，土地 行政主管部門不受理其建設(shè)項目用地報件，各級人民政府也不批準(zhǔn)提供建設(shè)用地。 【第二步】確認(rèn)該農(nóng)用地可以用于建設(shè)，再根據(jù)建設(shè)部門的要求

農(nóng)用地征用轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的簡明流程 天下房地產(chǎn)法律服務(wù)網(wǎng)張東偉律師編寫(2005年) 聲明:本文章系本人原創(chuàng),各網(wǎng)站可以無償完整轉(zhuǎn)載,但必須完整注明出自網(wǎng)站和作者,否則必追究侵權(quán)責(zé) 任. 由于相當(dāng)部分網(wǎng)友經(jīng)常來電來信詢問如何在集體農(nóng)用地上進(jìn)行工業(yè)、商業(yè)等開發(fā)，不清楚該征用流程。 為此，本人就該問題作專題回復(fù)，供各位參考。需要注意的是，以下步驟是根據(jù)國家的法律法規(guī)而作簡要 的敘述，各地政府在實際操作上會有些差異。本站會根據(jù)需要進(jìn)行修改和增減。天下房地產(chǎn)法律服務(wù)網(wǎng)天 下房地產(chǎn)法律服務(wù)網(wǎng) 根據(jù)法律法規(guī)規(guī)定，目前我國農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的程序簡單扼要地有以下步驟： 【第一步】農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、征用土地，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市建設(shè)總體規(guī)劃和土地利用年度計劃。 因此，用地單位在初步選定某農(nóng)用地為建設(shè)用地后，應(yīng)首先向國土資源局、建設(shè)部門、規(guī)劃部門咨詢是否 符合該農(nóng)用地的各項規(guī)