模糊數(shù)學(xué)在房地產(chǎn)估價(jià)市場比較法中的應(yīng)用

房地產(chǎn)估價(jià)市場比較法

運(yùn)用模糊數(shù)學(xué)的貼近度概念和特征因素隸屬函數(shù)改進(jìn)傳統(tǒng)的市場比較法,建立了模糊數(shù)學(xué)評(píng)估模型.應(yīng)用實(shí)例表明,該方法能夠使估價(jià)結(jié)果更客觀、更科學(xué)地反映待估房地產(chǎn)價(jià)格的真實(shí)性,提高評(píng)估結(jié)果的精度.

如何解決市場估價(jià)法實(shí)際應(yīng)用中普遍存在的可比實(shí)例選擇的隨意性,因素修正的主觀性、不完備性,交易案例不易得到等難題,是房地產(chǎn)估值迫切需要解決的問題。為了解決傳統(tǒng)估價(jià)方法存在的問題,本文把模糊數(shù)學(xué)方法引入房地產(chǎn)市場估價(jià)法中,利用模糊數(shù)學(xué)的隸屬原則,用特征因素函數(shù)值所組成的數(shù)組表示房地產(chǎn)的屬性,通過計(jì)算待估商品房和案例商品房之間的貼近度,找出最相似的案例,再通過貼近度進(jìn)行指數(shù)平滑,求出待估商品房的價(jià)格。

本文通過介紹市場比較法的基本原理和操作程序,并列舉典型案例運(yùn)用市場比較法進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估,體現(xiàn)了其現(xiàn)實(shí)意義。

市場比較法在房地產(chǎn)估價(jià)中是最常見、最重要、應(yīng)用最多的方法之一,本文介紹了市場比較法的含義、理論依據(jù)、適用范圍、操作步驟、計(jì)算公式,重點(diǎn)闡述了提高市場比較法評(píng)估精度的六個(gè)建議。

隨著國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)的相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)越來越頻繁，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的需求也隨 之增大。那么，如何精確衡量房地產(chǎn)價(jià)值就成為房地產(chǎn)估價(jià)的一個(gè)永恒話題。房地產(chǎn)估價(jià) 的三大基本方法:市場比較法，成本法和收益法，尤以市場法的運(yùn)用最為廣泛，但是這種 評(píng)估方法在實(shí)際評(píng)估運(yùn)用中過多依賴于評(píng)估者的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)數(shù)理模型運(yùn)用較少，在實(shí)際應(yīng)用 中，易出現(xiàn)評(píng)估價(jià)格偏離市場價(jià)格的現(xiàn)象。 本文以理論聯(lián)系實(shí)際，定量分析和定性分析相結(jié)合的方法，研究如何在房地產(chǎn)估價(jià)中 引入特征價(jià)格理論，與市場比較法有機(jī)結(jié)合，建立房地產(chǎn)估價(jià)模型。模型彌補(bǔ)了傳統(tǒng)市場 比較法的不足，減少了在房地產(chǎn)估價(jià)中人為因素的影響，使得評(píng)估結(jié)果更科學(xué)、客觀和可 信。 首先，闡述傳統(tǒng)的市場比較法，并對(duì)傳統(tǒng)的市場比較法及在應(yīng)用中的缺陷進(jìn)行分析。 其次，引入特征價(jià)格理論，研究基于特征價(jià)格理論的市場比較法。其中較詳細(xì)地介紹 特征價(jià)格理論的基礎(chǔ)、應(yīng)用條件、應(yīng)用領(lǐng)域等，分析當(dāng)

傳統(tǒng)市場比較法在評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)存在著區(qū)域因素、個(gè)別因素修正取值隨意性大、計(jì)算過程過于粗糙、評(píng)估結(jié)果不夠準(zhǔn)確的問題。本文提出應(yīng)用層次分析法、模糊數(shù)學(xué)和bp神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)三種新方法對(duì)市場比較法進(jìn)行改進(jìn),系統(tǒng)闡述了三種方法在市場比較法估價(jià)中應(yīng)用的原理、方法和步驟,在此基礎(chǔ)上分析了三種方法各自的優(yōu)勢(shì)、問題和條件等,并對(duì)其應(yīng)用前景進(jìn)行預(yù)測。

本文將模糊數(shù)學(xué)運(yùn)用于房地產(chǎn)估價(jià)中,引進(jìn)了貼近度、擇近原則的概念,建立了“快速遞減加權(quán)式”,并運(yùn)用實(shí)例,很好地解決了比較法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)的二大難題:一是如何選擇與待估房地產(chǎn)條件相似的交易實(shí)例并進(jìn)行因素差異的量化修正;二是計(jì)算出各交易實(shí)例的修正價(jià)格后,如何確定待估房地產(chǎn)的價(jià)格。在國內(nèi)外,至今尚未發(fā)現(xiàn)對(duì)此有全面系統(tǒng)地研究,該方法對(duì)大宗房地產(chǎn)價(jià)格的評(píng)估具有廣泛的推廣應(yīng)用價(jià)值。

基于房地產(chǎn)交易案例和因素差異量化的模糊性,借助于模糊綜合評(píng)判法,運(yùn)用貼近度確定權(quán)重,建立了評(píng)估模型修正評(píng)估價(jià)格,以使房地產(chǎn)估價(jià)更客觀、更準(zhǔn)確、更合理。

分析了城市房地產(chǎn)估價(jià)存在大量的模糊現(xiàn)象,闡述了模糊數(shù)學(xué)在城市房地產(chǎn)估價(jià)中的應(yīng)用,在此基礎(chǔ)上,對(duì)模糊數(shù)學(xué)在我國城市房地產(chǎn)估價(jià)中的應(yīng)用進(jìn)行了評(píng)述與展望,認(rèn)為引入模糊數(shù)學(xué)完善了城市房地產(chǎn)估價(jià)的理論體系,提高了城市房地產(chǎn)估價(jià)的精度,能夠促進(jìn)我國城市房地產(chǎn)估價(jià)事業(yè)的發(fā)展.

針對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)踐中比較法在交易實(shí)例選擇以及修正過程兩方面存在的不足之處,提出采用gis技術(shù)進(jìn)行交易實(shí)例管理與初選、運(yùn)用模糊貼近度進(jìn)行可比實(shí)例的選擇以及模糊綜合評(píng)判方法進(jìn)行價(jià)格計(jì)算,并以實(shí)例加以驗(yàn)證。結(jié)果表明,該方法可以有效地解決可比實(shí)例的管理、選擇以及價(jià)格修正問題,提高評(píng)估的科學(xué)性和正確性。

文章編號(hào):1006-5342(2001)06-0019-04 基于房地產(chǎn)估價(jià)信息系統(tǒng)的市場比較法研究 ξ 何國松 (咸寧師范高等?？茖W(xué)?！〉乩硐?湖北　咸寧　437005) 摘　要:房地產(chǎn)市場比較法是房地產(chǎn)常見的估價(jià)方法之一,但由于個(gè)人掌握的交易實(shí)例有限及修 正主觀性影響其可靠性.建立房地產(chǎn)市場估價(jià)信息系統(tǒng)有利于提高這一方法的可靠性.系統(tǒng)構(gòu)建 與應(yīng)用的步驟是:(1)搜集房地產(chǎn)交易實(shí)例,建立房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)庫;(2)建立各種修正模型;(3) 選擇比較實(shí)例,利用估價(jià)修正模型進(jìn)行修正;(4)估價(jià)人員憑估價(jià)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)節(jié). 關(guān)鍵詞:地理信息系統(tǒng);模型;市場比較法 中圖分類號(hào):f49　　　　　文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:a 0　引言 市場比較法是房地產(chǎn)估價(jià)中最常用的方法之 一,它是通過與待估房地產(chǎn)類似狀況和條件的房地 產(chǎn)近期市場成交實(shí)例的分析

科學(xué)研究是探索未知事物或現(xiàn)象的本質(zhì)和規(guī)律的活動(dòng)，是一種創(chuàng)造性的腦力勞動(dòng)?，F(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，對(duì)科研人員素質(zhì)、知識(shí)結(jié)構(gòu)，科研能力等提出了更高的要求，特別是在發(fā)展我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的今天，更需要加強(qiáng)對(duì)科學(xué)技術(shù)的研究，把理論與實(shí)踐結(jié)合起來，因此，對(duì)科學(xué)技術(shù)的研究必須用科學(xué)的方法。正確的方法是通向成功的橋梁。

板淺淺析市場法比較法在我國房地產(chǎn)估價(jià)中的應(yīng)用 摘要：市場法較于其它估價(jià)方法估價(jià)原理簡單易懂，最重要的是在估價(jià)過程中能直接反映房地產(chǎn)的市 場狀態(tài)，這些特點(diǎn)使其在估價(jià)方法體系中成為最簡單、最直接、最常用的一種方法，得到國際估價(jià)界 的公認(rèn)。在市場法的理論基礎(chǔ)之上，總結(jié)了市場法在我國房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)用過程中存在的主要問題并提 出了相應(yīng)的解決對(duì)策。 關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)估價(jià)市場法房地產(chǎn)市場 一、市場法概述 市場法（marketcomparativemethod），又稱市場比較法、市價(jià)比較法、交易實(shí)例比較法，是通 過類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法，較具體地說，是選取一定數(shù)量、符合一定條件、 發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)，然后將它們與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較，對(duì)它們的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚韥砬?取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。市場法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價(jià)值。 二、市場法的適用對(duì)象和條

我國房地產(chǎn)市場在不斷發(fā)展和壯大,房地產(chǎn)交易越來越受到人們的關(guān)注。房地產(chǎn)估價(jià)在房地產(chǎn)交易中是非常重要的,研究房地產(chǎn)估價(jià)是現(xiàn)今房地產(chǎn)交易中不可缺少的一項(xiàng)專業(yè)性、技術(shù)性工作,能直接反應(yīng)房地產(chǎn)的市場狀態(tài),得到了國際估價(jià)界的統(tǒng)一公認(rèn)。本文針對(duì)我國現(xiàn)今房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀和問題,對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)中的市場比較法進(jìn)行了研究。

市場比較法較于其它估價(jià)方法估價(jià)原理簡單易懂,最重要的是在估價(jià)過程中能直接反映房地產(chǎn)的市場狀態(tài),這些特點(diǎn)使其在估價(jià)方法體系中成為最簡單、最直接、最常用的一種方法,得到國際估價(jià)界的公認(rèn)。在市場比較法的理論基礎(chǔ)之上,總結(jié)了市場比較法在我國房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)用過程中存在的主要問題并提出了相應(yīng)的解決對(duì)策。

本文通過引用模糊數(shù)學(xué)理論中隸屬度、貼近度以及擇近原則的概念,對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)中市場法的交易實(shí)例選擇進(jìn)行應(yīng)用研究,并考慮不同特征因素對(duì)價(jià)格影響的重要程度不同,而給予相應(yīng)的權(quán)重,從而提高了交易實(shí)例選擇的精度。

隨著我國房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展與壯大,房地產(chǎn)交易案例的急劇增加,房地產(chǎn)估價(jià)在人們的生活、工作中已成為不可缺少的一項(xiàng)專業(yè)性、技術(shù)性工作,并且我國實(shí)行了房地產(chǎn)估價(jià)的制度。在以往的估價(jià)實(shí)例中,運(yùn)用的方法顯得粗糙而且難以達(dá)到十分精確的程度,所以本文運(yùn)用了模糊數(shù)學(xué)的理論,建立了模糊評(píng)估模型,采用模糊綜合評(píng)估法評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)格,從而提高估價(jià)的精度。

文章對(duì)模糊數(shù)學(xué)在國內(nèi)房地產(chǎn)估價(jià)中的應(yīng)用現(xiàn)狀進(jìn)行了研究和分析，認(rèn)為引入模糊數(shù)學(xué)完善了房地產(chǎn)估價(jià)理論體系，提高了房地產(chǎn)估價(jià)精度，進(jìn)而將促進(jìn)房地產(chǎn)估價(jià)的發(fā)展。

引用模糊集合貼近度的概念,對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)中市場比較法的比較案例選擇進(jìn)行應(yīng)用介紹,并就其中隸屬度賦值人為因素的影響問題提出專家評(píng)估方法來進(jìn)行削弱。

實(shí)踐證明,傳統(tǒng)的層次分析法應(yīng)用于房地產(chǎn)估價(jià)中市場比較法存在一些缺點(diǎn)及不足之處,為此,本文提出對(duì)層次分析法進(jìn)行改進(jìn),采用三標(biāo)度法快速、便捷建立優(yōu)先判斷矩陣,并將優(yōu)先判斷矩陣轉(zhuǎn)化為模糊一致性矩陣,以建立更加完善的市場比較法,促進(jìn)房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格更為準(zhǔn)確、科學(xué)。

本文通過介紹市場比較法的基本原理和操作程序,并列舉典型案例運(yùn)用市場比較法進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估,體現(xiàn)了其現(xiàn)實(shí)意義.