基準(zhǔn)單方造價(jià)比較法及其在房屋估價(jià)中的應(yīng)用

http://www.***.***/webui/newsmanager/shownews.aspx?f_id=70 1、全現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)住宅樓： 包括建筑、裝飾、采暖、給排水（含中水）、消防、通風(fēng)、照明、動(dòng)力、消防報(bào)警、電梯、 可視對(duì)講、有線電視、電話、防雷接地等十四個(gè)專業(yè)。含電梯、消防、通風(fēng)設(shè)備，普通燈具； 公共部分粘貼地磚，天棚、墻面刷耐擦洗涂料，普通潔具、噴灑頭。外墻外保溫粘貼聚苯板， 泰柏板隔墻，混凝土為預(yù)拌混凝土，土方運(yùn)距20公里以內(nèi)。 每平米造價(jià)1850.98元，其中：建筑工程：1011.17元；電氣工程：220.54元；管道工程： 316.81元；通風(fēng)工程：302.46元； 2、全現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)板式小高層住宅樓： 包括建筑、裝飾、采暖、給排水（冷水、熱水、中水、排水、雨水）、消防、照明、動(dòng)力、 弱電、電梯、防雷接地等十個(gè)專業(yè)。外墻保溫聚

【順景景觀元素單方造價(jià)統(tǒng)計(jì)】景觀單方造價(jià) 類別土方工程 工程做法 單位造價(jià) 備注 綠化用地 堆筑土山丘 土方挖土方(庭院工程) 場內(nèi)倒運(yùn)土方 （1km內(nèi)）回填土 含土壤改良 m2m3m3m3m3 825302035 鋪裝工程1.路基碾壓,壓實(shí)系數(shù)>0.932.300厚級(jí)配砂石3.200 厚石灰、粉煤灰礫石墊層4.40厚中粒式瀝青路面5.30厚細(xì)粒式瀝 青路面1.路基碾壓,壓實(shí)系數(shù)>0.932.300厚3:7灰土3.200厚石灰、 粉煤灰礫石墊層4.40厚中粒式瀝青路面5.30厚細(xì)粒式瀝青路面1. 土方開挖；2.素土夯實(shí)；3.150厚石灰粉煤灰土4.150厚石灰粉煤 灰碎石5.180厚水泥穩(wěn)定碎石6.70厚粗粒式瀝青混凝土（ac25）1. 素

工程造價(jià) 1、全現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)住宅樓： 包括建筑、裝飾、采暖、給排水（含中水）、消防、通風(fēng)、照明、動(dòng)力、消防報(bào) 警、電梯、可視對(duì)講、有線電視、電話、防雷接地等十四個(gè)專業(yè)。 含電梯、消防、通風(fēng)設(shè)備，普通燈具；公共部分粘貼地磚，天棚、墻面刷耐擦洗 涂料，普通潔具、噴灑頭。外墻外保溫粘貼聚苯板，泰柏板隔墻， 混凝土為預(yù)拌混凝土，土方運(yùn)距20公里以內(nèi)。 每平米造價(jià)1850.98元， 其中： 建筑工程：1011.17元； 電氣工程：220.54元； 管道工程：316.81元； 通風(fēng)工程：302.46元； 2、全現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)板式小高層住宅樓： 包括建筑、裝飾、采暖、給排水（冷水、熱水、中水、排水、雨水）、消防、照 明、動(dòng)力、弱電、電梯、防雷接地等十個(gè)專業(yè)。外墻保溫聚苯板隨 混凝土澆注，外墻內(nèi)保溫粘貼水泥聚苯板，單層輕質(zhì)陶?；炷翖l板隔墻，雙側(cè) 通常采光井，采暖系統(tǒng)為分戶計(jì)量，混凝土為預(yù)拌混

序號(hào)工程名稱工程造價(jià)（元）建筑面積（平方米）單方造價(jià)（元） 1新建職工宿舍樓（磚混）1193840.01730.051635.29 2新建會(huì)議室、辦公室（磚混）235020.21142.831645.45 3新建廁所（磚混）38772.1622.161749.65 4新建圍墻（磚混）151188.12223.70675.85 5新建大門（框架）25899.381.0025899.38 6新建車庫（框架）354808.33221.211603.94 7室外附屬（硬化及院內(nèi)增高）296960.32846.31350.89 8室外附屬（水電）76782.73846.3190.73 9室外附屬（綠化）17388.21421.7041.23 10 2390659.47 日喀則市公路段七工區(qū)單方造價(jià)表

20世紀(jì)90年代房地產(chǎn)估價(jià)制度的建立使得估價(jià)行業(yè)快速發(fā)展,估價(jià)業(yè)務(wù)持續(xù)增長.房地產(chǎn)估價(jià)的基本方法有比較法、收益法和成本法,比較法是房地產(chǎn)估價(jià)方法體系中運(yùn)用最廣泛,最容易被理解、接受且最能揭示市場規(guī)律的方法,但評(píng)估的結(jié)果和數(shù)據(jù)不夠準(zhǔn)確,不夠客觀科學(xué).筆者根據(jù)替代原理,將比較法評(píng)估出的估價(jià)結(jié)果與可比實(shí)例在同等條件下的價(jià)值進(jìn)行對(duì)比,分析比較法在房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)踐中存在的問題,提出改進(jìn)對(duì)策,促使比較法在房地產(chǎn)估價(jià)中廣泛合理的運(yùn)用使其估價(jià)結(jié)果更科學(xué)、精準(zhǔn)、合理.

一、普通住宅建筑混凝土用量和用鋼量： 1、多層砌體住宅：鋼筋：30kg/m2砼：0.3～0.33m3/m2 2、多層框架：鋼筋：38～42kg/m2砼：0.33～0.35m3/m2 3、小高層11～12層：鋼筋：50～52kg/m2砼：0.35m3/m2 4、高層17～18層：鋼筋：54～60kg/m2砼：0.36m3/m2 5、高層30層h=94米：鋼筋：65～75kg/m2砼：0.42～0.47m3/m2 6、高層酒店式公寓28層h=90米：鋼筋：65～70kg/m2砼：0.38～0.42m3/m2 7、別墅：混凝土用量和用鋼量介于多層砌體住宅和高層11～12層之間；以上數(shù)據(jù)按抗震7度區(qū)規(guī)則結(jié)構(gòu) 設(shè)計(jì) 二、普通多層住宅樓施工預(yù)算經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 1、室外門窗（不包括單元門、防盜門）面積占建筑面積

本文通過介紹市場比較法的基本原理和操作程序,并列舉典型案例運(yùn)用市場比較法進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估,體現(xiàn)了其現(xiàn)實(shí)意義。

市場比較法在房地產(chǎn)估價(jià)中是最常見、最重要、應(yīng)用最多的方法之一,本文介紹了市場比較法的含義、理論依據(jù)、適用范圍、操作步驟、計(jì)算公式,重點(diǎn)闡述了提高市場比較法評(píng)估精度的六個(gè)建議。

本文通過介紹市場比較法的基本原理和操作程序,并列舉典型案例運(yùn)用市場比較法進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估,體現(xiàn)了其現(xiàn)實(shí)意義.

針對(duì)目前工程單方造價(jià)預(yù)測速度慢、時(shí)效性差的問題,提出一種基于投影向量機(jī)的快速預(yù)測方法,該方法通過對(duì)數(shù)據(jù)降維獲得神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的輸入權(quán)和隱含層節(jié)點(diǎn)的數(shù)目,通過廣義逆獲得神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的輸出權(quán)。因?yàn)檎麄€(gè)訓(xùn)練過程不需要迭代調(diào)整,所以具有高效的訓(xùn)練速度。在真實(shí)單方造價(jià)數(shù)據(jù)上的實(shí)驗(yàn)顯示,新的預(yù)測方法比傳統(tǒng)方法速度提高18倍,且精度提高40%,時(shí)效性與預(yù)測精度都得到顯著提高,能夠更好地滿足造價(jià)預(yù)測的需要。

如何運(yùn)用現(xiàn)有方法高效率地進(jìn)行城市房屋拆遷估價(jià)工作,是廣大房地產(chǎn)估價(jià)人員一直探索的課題。以市場比較法為例,分析了拆遷估價(jià)的特點(diǎn),指出在房屋拆遷估價(jià)中應(yīng)靈活運(yùn)用市場比較法?？偨Y(jié)了典型房屋法的操作過程及運(yùn)用的體會(huì),認(rèn)為只有積極探索,不斷創(chuàng)新估價(jià)方法及其應(yīng)用,才能更好地開展房地產(chǎn)估價(jià)工作。

序號(hào)分項(xiàng)工程名稱單方工程量（平方米）單方造價(jià)（元）小計(jì) 1清包工1平方米260260 2商品混凝土0.24立方米/㎡22052.8 3砌磚工程175塊/㎡0.2849 4鋼材20kg/㎡3.672 5水泥0.05kg/㎡28014 6水電工11414 7水電材料1平方米5050 8機(jī)械1平方米22 9砂、石1平方米1010 10門窗1平方米5050 11防水卷材及其他1平方米55 12外墻漆及樓梯1平方米1313 13土方33 594.8 七號(hào)樓4907㎡594.8元/㎡291.868萬元 住宅樓單方造價(jià)

一、房屋建筑各項(xiàng)的單平方造價(jià) 1.全現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)住宅樓： 包括建筑、裝飾、采暖、給排水（含中水）、消防、通風(fēng)、照明、動(dòng)力、消 防報(bào)警、電梯、可視對(duì)講、有線電視、電話、防雷接地等十四個(gè)專業(yè)。含電梯、 消防、通風(fēng)設(shè)備，普通燈具；公共部分粘貼地磚，天棚、墻面刷耐擦洗涂料，普 通潔具、噴灑頭。外墻外保溫粘貼聚苯板，泰柏板隔墻，混凝土為預(yù)拌混凝土， 土方運(yùn)距20公里以內(nèi)。 每平米造價(jià)1850.98元，其中：建筑工程：1011.17元；電氣工程：220.54 元；管道工程：316.81元；通風(fēng)工程：302.46元； 2.全現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)板式小高層住宅樓： 包括建筑、裝飾、采暖、給排水（冷水、熱水、中水、排水、雨水）、消防、 照明、動(dòng)力、弱電、電梯、防雷接地等十個(gè)專業(yè)。外墻保溫聚苯板隨混凝土澆注， 外墻內(nèi)保溫粘貼水泥聚苯板，單層輕質(zhì)陶?；炷翖l板隔墻，雙側(cè)通常采光井， 采暖系統(tǒng)為分戶計(jì)量，

綜合樓 一：工程況 二：造價(jià)分析 ⒈土建工程費(fèi)用分析 ①各項(xiàng)費(fèi)用分析 項(xiàng)目名稱：xx綜合樓結(jié)構(gòu)類型：框架建筑面積：9048m2 工程總價(jià)：13776847元工程地點(diǎn)：三環(huán)外單方造價(jià)：1522.64元/m2 工程特征 平面矩形 層數(shù)地上10層，地下2層 檐高42.90m 層高地下二層3.6m，地下一層4.5，標(biāo)準(zhǔn)3.5m 基礎(chǔ)板式滿堂紅基礎(chǔ) 墻體地下室鋼筋混凝土內(nèi)外墻結(jié)構(gòu)，陶粒內(nèi)外墻 樓地面青水泥現(xiàn)制磨石樓地面 屋面加氣塊保溫層，豆石及缸磚屋面 門窗鋁合金窗，松木門 樓板現(xiàn)澆鋼筋混凝土有梁板 樓梯現(xiàn)澆鋼筋混凝土，青水泥磨石地面 天棚抹灰噴漿，部分鋁合金龍骨吊頂 內(nèi)裝修內(nèi)墻面抹灰涂料 外裝修外墻面抹灰涂料 采暖焊接鋼管，鑄鐵散熱器 電氣 動(dòng)力、電話、電視、照明系統(tǒng)為普通燈具，避雷系統(tǒng)， 不包括電梯 給排水

一、普通住宅建筑混凝土用量和用鋼量： 1、多層砌體住宅： 鋼筋30kg/m2 砼0.3—0.33m3/m2 2、多層框架 鋼筋38—42kg/m2 砼0.33—0.35m3/m2 3、小高層11—12層 鋼筋50—52kg/m2 砼0.35m3/m2 4、高層17—18層 鋼筋54—60kg/m2 砼0.36m3/m2 5、高層30層h=94米 鋼筋65—75kg/m2 砼0.42—0.47m3/m2 6、高層酒店式公寓28層h=90米 鋼筋65—70kg/m2 砼0.38—0.42m3/m2 7、別墅混凝土用量和用鋼量介于多層砌體住宅和高層11—12層之間 以上數(shù)據(jù)按抗震7度區(qū)規(guī)則結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 二、普通多層住宅樓施工預(yù)算經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 1、室外門窗（不包括單元門、防盜門）面積占建筑面積0.20—0.24 2、模版面

第1頁共7頁 住宅樓的單方造價(jià) 特征碼標(biāo)簽特征碼] 住宅樓的單方造價(jià)是怎樣的？不同結(jié)構(gòu)的住宅樓的單方造價(jià)是如 何確定的？下面是帶來的關(guān)于住宅樓的單方造價(jià)的內(nèi)容介紹以供參 考。 1、全現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)住宅樓： 包括建筑、裝飾、采暖、給排水（含中水）、消防、通風(fēng)、照明、 動(dòng)力、消防報(bào)警、電梯、可視對(duì)講、有線電視、電話、防雷接地等十 四個(gè)專業(yè)。含電梯、消防、通風(fēng)設(shè)備，普通燈具；公共部分粘貼地磚， 天棚、墻面刷耐擦洗涂料，普通潔具、噴灑頭。外墻外保溫粘貼聚苯 板，泰柏板隔墻，混凝土為預(yù)拌混凝土，土方運(yùn)距20公里以內(nèi)。 第2頁共7頁 每平米造價(jià)1850.98元，其中：建筑工程：1011.17元；電氣工 程：220.54元；管道工程：316.81元；通風(fēng)工程：302.46元； 2、全現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)板式小高層住宅樓： 包括建筑、裝飾、采暖、給排水（冷水、熱水、中

1、全現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)住宅樓： 包括建筑、裝飾、采暖、給排水（含中水）、消防、通風(fēng)、照明、動(dòng)力、消防報(bào)警、電梯、 可視對(duì)講、有線電視、電話、防雷接地等十四個(gè)專業(yè)。含電梯、消防、通風(fēng)設(shè)備，普通 燈具；公共部分粘貼地磚，天棚、墻面刷耐擦洗涂料，普通潔具、噴灑頭。外墻外保溫 粘貼聚苯板，泰柏板隔墻，混凝土為預(yù)拌混凝土，土方運(yùn)距20公里以內(nèi)。 每平米造價(jià)1850.98元，其中：建筑工程：1011.17元；電氣工程：220.54元；管道工程： 316.81元；通風(fēng)工程：302.46元； 2、全現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)板式小高層住宅樓： 包括建筑、裝飾、采暖、給排水（冷水、熱水、中水、排水、雨水）、消防、照明、動(dòng)力、 弱電、電梯、防雷接地等十個(gè)專業(yè)。外墻保溫聚苯板隨混凝土澆注，外墻內(nèi)保溫粘貼水 泥聚苯板，單層輕質(zhì)陶粒混凝土條板隔墻，雙側(cè)通常采光井，采暖系統(tǒng)為分戶計(jì)量，混 凝土為預(yù)拌混凝土，不含消防

本文對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)方法中應(yīng)用較為廣泛的市場比較法內(nèi)涵及適用范圍進(jìn)行了闡述，通過分析了市場比較法應(yīng)用的難點(diǎn)，提出了解決問題的對(duì)策和措施。

傳統(tǒng)市場比較法在評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)存在著區(qū)域因素、個(gè)別因素修正取值隨意性大、計(jì)算過程過于粗糙、評(píng)估結(jié)果不夠準(zhǔn)確的問題。本文提出應(yīng)用層次分析法、模糊數(shù)學(xué)和bp神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)三種新方法對(duì)市場比較法進(jìn)行改進(jìn),系統(tǒng)闡述了三種方法在市場比較法估價(jià)中應(yīng)用的原理、方法和步驟,在此基礎(chǔ)上分析了三種方法各自的優(yōu)勢、問題和條件等,并對(duì)其應(yīng)用前景進(jìn)行預(yù)測。

上海別墅區(qū)的建設(shè)起步于二十世紀(jì)八十年代后期,發(fā)展一直較為緩慢。直到1998年的下半年,隨著中國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、高速發(fā)展,作為中國經(jīng)濟(jì)中心的上海,房地產(chǎn)市場迅速覺醒,蓬勃發(fā)展,同時(shí)也帶動(dòng)了別墅市場的高速發(fā)展。

通過分析市場比較法的含義、適用條件和具體操作步驟,發(fā)現(xiàn)市場比較法在土地估價(jià)應(yīng)用中還存在可比實(shí)例選取難度較大、準(zhǔn)確性差,影響因素修正過于主觀,估價(jià)結(jié)果確定方式不科學(xué)等問題。提出建立完善的土地估價(jià)可比實(shí)例數(shù)據(jù)庫、科學(xué)確定影響因素和修正權(quán)重以及完善估價(jià)結(jié)果的確定方法等對(duì)策建議。

本文結(jié)合工作實(shí)踐,從比較實(shí)例選擇、比較因素選擇、因素條件的比較及因素修正、例修正后的地價(jià)計(jì)算等方面概括了土地估價(jià)的具體要求,同時(shí)從現(xiàn)象分析了市場比較法在實(shí)踐應(yīng)用中容易出現(xiàn)的問題。