改進(jìn)的市場(chǎng)比較法對(duì)房地產(chǎn)定價(jià)

隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和完善,房地產(chǎn)評(píng)估作為房地產(chǎn)交易的價(jià)值基準(zhǔn)越來(lái)越受到重視,而市場(chǎng)比較法作為房地產(chǎn)定價(jià)的主要方法也更加成熟。文章在分析中美兩國(guó)房屋評(píng)估報(bào)告的基礎(chǔ)上,對(duì)中美房地產(chǎn)定價(jià)中的市場(chǎng)法進(jìn)行了比較,并在評(píng)估技術(shù)比較方面得出了一些結(jié)論。

摘要 房地產(chǎn)估價(jià)中，市場(chǎng)比較法較于其它估價(jià)方法估價(jià)原理簡(jiǎn)單易懂，最重要的 是在估價(jià)過(guò)程中能直接反映房地產(chǎn)的市場(chǎng)狀態(tài)，這些特點(diǎn)使其在估價(jià)方法體系中 成為最簡(jiǎn)單、最直接、最常用的一種方法，得到國(guó)際估價(jià)界的公認(rèn)。我國(guó)《房地 產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》規(guī)定:在有條件的地方必須應(yīng)用市場(chǎng)比較法來(lái)評(píng)估土地或房地產(chǎn)價(jià) 格。所以如何科學(xué)地運(yùn)用市場(chǎng)比較法進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)已經(jīng)成為一種趨勢(shì)，是我國(guó) 房地產(chǎn)界迫切需要解決的問(wèn)題。 本文首先從理論上對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素、房地產(chǎn)估價(jià)的原理及難點(diǎn)、市 場(chǎng)比較法的應(yīng)用原理、步驟及應(yīng)用現(xiàn)狀做了深入研究，總結(jié)了市場(chǎng)比較法在我國(guó) 應(yīng)用過(guò)程中存在的主要問(wèn)題和難點(diǎn):可比實(shí)例選擇的隨意性，因素修正的主觀(guān)性、 不完備性，交易案例不易得到等，以及目前所采用的市場(chǎng)比較法數(shù)學(xué)估價(jià)模型存 在的不科學(xué)性和不合理性，急需尋找更科學(xué)、更合理的估價(jià)模型以及更科學(xué)地應(yīng) 用市場(chǎng)比較法估價(jià)的途徑。 接著，本文探討了模糊

目前房地產(chǎn)估價(jià)中運(yùn)用的市場(chǎng)比較法多是人工操作,作業(yè)效率較低,評(píng)估過(guò)程中過(guò)多的介入了估價(jià)師的個(gè)人主觀(guān)因素。針對(duì)這些問(wèn)題,探討了利用gis強(qiáng)大的圖形數(shù)據(jù)和屬性數(shù)據(jù)管理和分析功能,建立房地產(chǎn)交易資料的圖形數(shù)據(jù)庫(kù)和屬性數(shù)據(jù)庫(kù),并建立兩種數(shù)據(jù)庫(kù)之間的關(guān)聯(lián);根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)比較法的原理,確定影響房地產(chǎn)價(jià)格的特征因素,構(gòu)建評(píng)價(jià)指標(biāo)體系;并借助模糊數(shù)學(xué)中的模糊集合、隸屬函數(shù)、貼近度等知識(shí),從系統(tǒng)中提取相似交易案例,借助模糊數(shù)學(xué)評(píng)估方法進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估。

文章編號(hào):1006-5342(2001)06-0019-04 基于房地產(chǎn)估價(jià)信息系統(tǒng)的市場(chǎng)比較法研究 ξ 何國(guó)松 (咸寧師范高等專(zhuān)科學(xué)?！〉乩硐?湖北　咸寧　437005) 摘　要:房地產(chǎn)市場(chǎng)比較法是房地產(chǎn)常見(jiàn)的估價(jià)方法之一,但由于個(gè)人掌握的交易實(shí)例有限及修 正主觀(guān)性影響其可靠性.建立房地產(chǎn)市場(chǎng)估價(jià)信息系統(tǒng)有利于提高這一方法的可靠性.系統(tǒng)構(gòu)建 與應(yīng)用的步驟是:(1)搜集房地產(chǎn)交易實(shí)例,建立房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)庫(kù);(2)建立各種修正模型;(3) 選擇比較實(shí)例,利用估價(jià)修正模型進(jìn)行修正;(4)估價(jià)人員憑估價(jià)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)節(jié). 關(guān)鍵詞:地理信息系統(tǒng);模型;市場(chǎng)比較法 中圖分類(lèi)號(hào):f49　　　　　文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:a 0　引言 市場(chǎng)比較法是房地產(chǎn)估價(jià)中最常用的方法之 一,它是通過(guò)與待估房地產(chǎn)類(lèi)似狀況和條件的房地 產(chǎn)近期市場(chǎng)成交實(shí)例的分析

科學(xué)研究是探索未知事物或現(xiàn)象的本質(zhì)和規(guī)律的活動(dòng)，是一種創(chuàng)造性的腦力勞動(dòng)?，F(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，對(duì)科研人員素質(zhì)、知識(shí)結(jié)構(gòu)，科研能力等提出了更高的要求，特別是在發(fā)展我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的今天，更需要加強(qiáng)對(duì)科學(xué)技術(shù)的研究，把理論與實(shí)踐結(jié)合起來(lái)，因此，對(duì)科學(xué)技術(shù)的研究必須用科學(xué)的方法。正確的方法是通向成功的橋梁。

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在不斷發(fā)展和壯大,房地產(chǎn)交易越來(lái)越受到人們的關(guān)注。房地產(chǎn)估價(jià)在房地產(chǎn)交易中是非常重要的,研究房地產(chǎn)估價(jià)是現(xiàn)今房地產(chǎn)交易中不可缺少的一項(xiàng)專(zhuān)業(yè)性、技術(shù)性工作,能直接反應(yīng)房地產(chǎn)的市場(chǎng)狀態(tài),得到了國(guó)際估價(jià)界的統(tǒng)一公認(rèn)。本文針對(duì)我國(guó)現(xiàn)今房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀和問(wèn)題,對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)中的市場(chǎng)比較法進(jìn)行了研究。

隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展,如何合理進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估成為熱點(diǎn)問(wèn)題。市場(chǎng)比較法由于其直觀(guān)和容易接受等特點(diǎn)在房地產(chǎn)評(píng)估中得到廣泛的應(yīng)用。本文分析了目前市場(chǎng)比較法在房地產(chǎn)評(píng)估中運(yùn)用時(shí)存在的問(wèn)題,提出了改進(jìn)辦法。并以淮安市為例子,分析了市場(chǎng)比較法在實(shí)際房地產(chǎn)評(píng)估中的運(yùn)用,得出正確選擇比較案例和合理修正交易價(jià)格是保證評(píng)估結(jié)果準(zhǔn)確性的關(guān)鍵這一結(jié)論。

本文通過(guò)介紹市場(chǎng)比較法的基本原理和操作程序,并列舉典型案例運(yùn)用市場(chǎng)比較法進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估,體現(xiàn)了其現(xiàn)實(shí)意義。

房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)比較法

市場(chǎng)比較法在房地產(chǎn)估價(jià)中是最常見(jiàn)、最重要、應(yīng)用最多的方法之一,本文介紹了市場(chǎng)比較法的含義、理論依據(jù)、適用范圍、操作步驟、計(jì)算公式,重點(diǎn)闡述了提高市場(chǎng)比較法評(píng)估精度的六個(gè)建議。

市場(chǎng)比較法是將被估價(jià)房地產(chǎn)與近期已經(jīng)發(fā)生的類(lèi)似房地產(chǎn)交易實(shí)例進(jìn)行比較,通過(guò)對(duì)交易實(shí)例的價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)修正,以此估算出被估房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的方法。利用市場(chǎng)比較法估算投資性房

隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)的相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)越來(lái)越頻繁，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的需求也隨 之增大。那么，如何精確衡量房地產(chǎn)價(jià)值就成為房地產(chǎn)估價(jià)的一個(gè)永恒話(huà)題。房地產(chǎn)估價(jià) 的三大基本方法:市場(chǎng)比較法，成本法和收益法，尤以市場(chǎng)法的運(yùn)用最為廣泛，但是這種 評(píng)估方法在實(shí)際評(píng)估運(yùn)用中過(guò)多依賴(lài)于評(píng)估者的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)數(shù)理模型運(yùn)用較少，在實(shí)際應(yīng)用 中，易出現(xiàn)評(píng)估價(jià)格偏離市場(chǎng)價(jià)格的現(xiàn)象。 本文以理論聯(lián)系實(shí)際，定量分析和定性分析相結(jié)合的方法，研究如何在房地產(chǎn)估價(jià)中 引入特征價(jià)格理論，與市場(chǎng)比較法有機(jī)結(jié)合，建立房地產(chǎn)估價(jià)模型。模型彌補(bǔ)了傳統(tǒng)市場(chǎng) 比較法的不足，減少了在房地產(chǎn)估價(jià)中人為因素的影響，使得評(píng)估結(jié)果更科學(xué)、客觀(guān)和可 信。 首先，闡述傳統(tǒng)的市場(chǎng)比較法，并對(duì)傳統(tǒng)的市場(chǎng)比較法及在應(yīng)用中的缺陷進(jìn)行分析。 其次，引入特征價(jià)格理論，研究基于特征價(jià)格理論的市場(chǎng)比較法。其中較詳細(xì)地介紹 特征價(jià)格理論的基礎(chǔ)、應(yīng)用條件、應(yīng)用領(lǐng)域等，分析當(dāng)

市場(chǎng)比較法是評(píng)估房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的一種重要方法,運(yùn)用模糊數(shù)學(xué)的貼近度概念和特征因素隸屬函數(shù)改進(jìn)傳統(tǒng)的市場(chǎng)比較法估價(jià),能夠使估價(jià)結(jié)果更客觀(guān)、更科學(xué)地反映待估房地產(chǎn)價(jià)格的真實(shí)性,提高評(píng)估結(jié)果的精度.

分析了現(xiàn)行住宅房地產(chǎn)估價(jià)的市場(chǎng)比較法中存在的不足,運(yùn)用主成分分析法,來(lái)確定住宅房地產(chǎn)狀況修正因素的權(quán)重,提出了一種新的市場(chǎng)比較法——主成分分析市場(chǎng)比較法,從而降低了估價(jià)過(guò)程中的人為因素影響,使得房地產(chǎn)評(píng)估更為客觀(guān),估價(jià)結(jié)果更為精確。并運(yùn)用此方法給出了西安高新區(qū)內(nèi)某住宅新樓盤(pán)的評(píng)估實(shí)例。

精心整理 頁(yè)腳內(nèi)容 比較法及其運(yùn)用 要求 1.熟悉比較法的含義； 2.了解比較法的理論依據(jù)； 3.掌握比較法適用的估價(jià)對(duì)象和條件； 4.熟悉比較法估價(jià)的操作步驟； 5.了解搜集大量交易實(shí)例的必要性； 6.熟悉搜集交易實(shí)例的途徑； 7.掌握搜集交易實(shí)例的要求； 8.了解建立交易實(shí)例庫(kù)； 9.了解選取可比實(shí)例的必要性； 10.掌握選取可比實(shí)例的要求； 11.熟悉建立比較基準(zhǔn)； 12.熟悉交易情況修正的含義； 13.熟悉造成成交價(jià)格偏離正常比較價(jià)格的因素； 14.掌握交易情況修正的方法； 15.熟悉市場(chǎng)狀況調(diào)整的含義； 16.掌握市場(chǎng)狀況調(diào)整的方法； 17.熟悉房地產(chǎn)狀況調(diào)整的含義； 18.掌握房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容； 19.掌握房地產(chǎn)狀況調(diào)整的思路； 20.掌握房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法； 21.熟悉求取單個(gè)可比實(shí)例比準(zhǔn)價(jià)格的方法； 22.了解求取最終比準(zhǔn)價(jià)

板淺淺析市場(chǎng)法比較法在我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)中的應(yīng)用 摘要：市場(chǎng)法較于其它估價(jià)方法估價(jià)原理簡(jiǎn)單易懂，最重要的是在估價(jià)過(guò)程中能直接反映房地產(chǎn)的市 場(chǎng)狀態(tài)，這些特點(diǎn)使其在估價(jià)方法體系中成為最簡(jiǎn)單、最直接、最常用的一種方法，得到國(guó)際估價(jià)界 的公認(rèn)。在市場(chǎng)法的理論基礎(chǔ)之上，總結(jié)了市場(chǎng)法在我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)用過(guò)程中存在的主要問(wèn)題并提 出了相應(yīng)的解決對(duì)策。 關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)法房地產(chǎn)市場(chǎng) 一、市場(chǎng)法概述 市場(chǎng)法（marketcomparativemethod），又稱(chēng)市場(chǎng)比較法、市價(jià)比較法、交易實(shí)例比較法，是通 過(guò)類(lèi)似房地產(chǎn)的成交價(jià)格來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法，較具體地說(shuō)，是選取一定數(shù)量、符合一定條件、 發(fā)生過(guò)交易的類(lèi)似房地產(chǎn)，然后將它們與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較，對(duì)它們的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚韥?lái)求 取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。市場(chǎng)法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格為導(dǎo)向來(lái)求取房地產(chǎn)的價(jià)值。 二、市場(chǎng)法的適用對(duì)象和條

模糊數(shù)學(xué)是運(yùn)用數(shù)學(xué)方法研究和處理模糊現(xiàn)象的一門(mén)數(shù)學(xué)分支。根據(jù)模糊數(shù)學(xué)原理,對(duì)傳統(tǒng)的市場(chǎng)比較法進(jìn)行改進(jìn),能使可比實(shí)例的選取、區(qū)域因素和個(gè)別因素的修正、估價(jià)對(duì)象比準(zhǔn)價(jià)格的確定更為準(zhǔn)確,使估價(jià)結(jié)果更客觀(guān)、合理地反映估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。

實(shí)踐證明,傳統(tǒng)的層次分析法應(yīng)用于房地產(chǎn)估價(jià)中市場(chǎng)比較法存在一些缺點(diǎn)及不足之處,為此,本文提出對(duì)層次分析法進(jìn)行改進(jìn),采用三標(biāo)度法快速、便捷建立優(yōu)先判斷矩陣,并將優(yōu)先判斷矩陣轉(zhuǎn)化為模糊一致性矩陣,以建立更加完善的市場(chǎng)比較法,促進(jìn)房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格更為準(zhǔn)確、科學(xué)。

引用模糊集合貼近度的概念,對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)中市場(chǎng)比較法的比較案例選擇進(jìn)行應(yīng)用介紹,并就其中隸屬度賦值人為因素的影響問(wèn)題提出專(zhuān)家評(píng)估方法來(lái)進(jìn)行削弱。

本文對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)方法中應(yīng)用較為廣泛的市場(chǎng)比較法內(nèi)涵及適用范圍進(jìn)行了闡述，通過(guò)分析了市場(chǎng)比較法應(yīng)用的難點(diǎn)，提出了解決問(wèn)題的對(duì)策和措施。

本文通過(guò)介紹市場(chǎng)比較法的基本原理和操作程序,并列舉典型案例運(yùn)用市場(chǎng)比較法進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估,體現(xiàn)了其現(xiàn)實(shí)意義.

市場(chǎng)比較法是房地產(chǎn)估價(jià)方法中最常用的方法之一，其主要包括“實(shí)例的收集。調(diào)整項(xiàng)及調(diào)整系數(shù)的確定、實(shí)例比準(zhǔn)價(jià)格的求取并最終確定估價(jià)對(duì)象的價(jià)格”三個(gè)階段．其中比準(zhǔn)價(jià)格的準(zhǔn)確性直接影響到估價(jià)結(jié)果的可靠性及合理性。目前，在估價(jià)實(shí)踐中關(guān)于比準(zhǔn)價(jià)格的求取主要依據(jù)兩種模式：一種是調(diào)整系數(shù)連乘模式；另一種是調(diào)整系數(shù)累加模式。對(duì)于這兩熏計(jì)算模式。其運(yùn)算結(jié)果是否能夠較為可靠，臺(tái)理的反映出估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。筆者認(rèn)為還值得思考一番。