房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的財(cái)稅處理及匯算清繳問題

隨著土地增值稅征繳工作的不斷規(guī)范,它也越來越成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一個(gè)比重較大的稅種.因此,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有必要提前對(duì)企業(yè)的稅收成本作出計(jì)劃和安排,以達(dá)到規(guī)避納稅風(fēng)險(xiǎn)、稅負(fù)相對(duì)最小化和經(jīng)濟(jì)效益最大化的科學(xué)籌劃.

我國明確規(guī)定有關(guān)的企業(yè)及個(gè)人具有繳稅的義務(wù),一旦企業(yè)及個(gè)人發(fā)生逃稅漏稅的現(xiàn)象,國家將依據(jù)法律對(duì)這些企業(yè)及個(gè)人處以嚴(yán)厲的懲罰。針對(duì)土地增值稅,由于其相關(guān)的計(jì)稅依據(jù)認(rèn)定復(fù)雜、計(jì)算方法復(fù)雜、扣除項(xiàng)目不明確,造成了具體需要繳納土地增值稅的多少相差很大；又由于計(jì)算方法及計(jì)稅依據(jù)稅務(wù)部門與企業(yè)之間各方看法不一,導(dǎo)致了企業(yè)可能需要繳納大筆的稅費(fèi)。因此,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要重視土地增值稅相關(guān)的問題,通過事先做好相關(guān)的稅務(wù)統(tǒng)籌與規(guī)劃可有效避免此類尷尬問題的發(fā)生。

文章闡述稅收籌劃的基本含義及其在現(xiàn)代企業(yè)經(jīng)營管理中的重要性,分析房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)土地增值稅的特殊性,總結(jié)多年指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的實(shí)踐,提出了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅籌劃的主要內(nèi)容和措施,對(duì)企業(yè)加強(qiáng)稅務(wù)籌劃,減輕稅負(fù)具有一定的借鑒作用。

土地增值稅作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所負(fù)擔(dān)的最主要稅種,對(duì)其進(jìn)行稅收籌劃意義重大。本文主要圍繞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的籌劃展開研究和論述,采取理論分析和案例結(jié)合的方法,通過對(duì)設(shè)立銷售公司、利息及公共配套設(shè)施扣除、合理的營銷策略這三種稅收籌劃方法的分析和比較,得出每種方法的利弊之后給出選擇稅收籌劃方法的建議,凝練出我國目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅籌劃存在的問題及對(duì)策建議。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所要繳納的稅種當(dāng)中,其主要的稅種之一是土地增值稅,其稅率跨度大、計(jì)算過程繁雜、計(jì)算周期也比較長,如何利用稅收籌劃幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)降低稅負(fù)水平,在嚴(yán)酷競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)中實(shí)現(xiàn)收益最大化是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需解決的一個(gè)問題。本文以土地增值稅為例對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃分析,使企業(yè)發(fā)展順應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)向,達(dá)到降低企業(yè)實(shí)際稅負(fù)的目標(biāo)。

一．通過控制增值額進(jìn)行納稅籌劃\r\n由于土地增值稅是以增值額為基礎(chǔ)的超率累進(jìn)稅率，因此在確定土地增值稅稅額時(shí)，很重要的一點(diǎn)便是確定售出房地產(chǎn)的增值額。土地增值稅籌劃最為關(guān)鍵的一點(diǎn)就是合理合法的控制、降低增值額。增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減去扣除項(xiàng)目金額后的余額，所以，控制增值額的籌劃包括收入籌劃法和成本費(fèi)用籌劃法。

一、確定合適的利息扣除方式按照《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用則按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5％扣除。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觯虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用應(yīng)按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10％以內(nèi)按規(guī)定扣除。

盡管各房地產(chǎn)上市公司紛紛表態(tài)稱,土地增值稅清算政策對(duì)公司的利潤沒有影響或者影響甚微,公司已按土地增值稅相關(guān)政策和各地方政府規(guī)定,在房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售的同時(shí)預(yù)交了土地增值稅,并按相關(guān)規(guī)則,在以往年度業(yè)績中作了相應(yīng)的成本預(yù)提,同時(shí)還在新項(xiàng)目中考慮了相關(guān)因素,或稱一直以普通居民住宅開發(fā)為主,因而受土地增值稅影響相對(duì)較少。但是,

土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所需繳納的主要稅種之一,其稅率跨度大、計(jì)算繁雜、結(jié)算周期長,如何利用納稅籌劃幫助企業(yè)降低稅負(fù)水平,在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中實(shí)現(xiàn)利益最大化是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要解決的問題之一。本文在簡要介紹土地增值稅和納稅籌劃的基礎(chǔ)上,分析了土地增值稅納稅籌劃的技巧及風(fēng)險(xiǎn)防范的措施,以期對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展提供一定的指導(dǎo)。

土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人,就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。開征土地增值稅的目

本文簡單地介紹了納稅籌劃的概念、意義以及土地增值稅的相關(guān)知識(shí),從納稅范圍、銷售收入以及扣除項(xiàng)目三個(gè)方面重點(diǎn)闡述了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的主要措施和內(nèi)容,對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅籌劃工作有一定的參考意義。

企業(yè)稅務(wù)籌劃是企業(yè)納稅人在遵守國家法律、法規(guī)和政策的前提下,通過研究稅法,在合法的前提下,對(duì)自身的經(jīng)營、投資、理財(cái)?shù)然顒?dòng)進(jìn)行事先籌劃和安排,以期盡可能減少納稅成本,謀求最大的稅收利益的一種經(jīng)濟(jì)行為。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說,進(jìn)行有效的土地增值稅稅收籌劃,減輕納稅負(fù)擔(dān),相應(yīng)增加企業(yè)的盈利,是當(dāng)前及今后企業(yè)發(fā)展中的重要課題。

一、確定合適的利息扣除方式按照《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定,財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出,允許據(jù)實(shí)扣除,但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用則按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%扣除。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能按照轉(zhuǎn)讓房地

伴隨著中國房地產(chǎn)市場(chǎng)近些年來價(jià)格的不斷上漲,社會(huì)公眾對(duì)房價(jià)宏觀調(diào)控的呼聲也越來越高漲。中央、省市不斷出臺(tái)有關(guān)政策進(jìn)行調(diào)控,其中有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理是各界關(guān)注的一個(gè)熱點(diǎn)。自2007年該項(xiàng)政策實(shí)施以來的效果和影響如何以及下一步如何發(fā)揮好抑制房價(jià)的作用等值得研究。

本文主要介紹了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃的必要性,以及稅收籌劃方法。并以案例的形式分析了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行增值稅稅收籌劃的具體運(yùn)用。

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說,其務(wù)必要繳納的一類稅種就是土地增值稅。土地增值稅影響著企業(yè)的經(jīng)營利潤。因此,通過合理的籌劃土地增值稅,有助于減輕房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān),也可以促使其經(jīng)營效益得以大幅度提高。鑒于此,文章闡述了土地增值稅的稅收特征,并分析了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的稅收籌劃,以供行業(yè)人員參考與借鑒。

2007年1月國家稅務(wù)總局發(fā)布了《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》,明確了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅由原來的以預(yù)征為主的繳納方式改為清算繳納方式,這表明房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)將被納入土地增值稅清算范圍。由于土地增值稅適用四級(jí)超率累進(jìn)稅率,要節(jié)約土地增值稅,必須降低土地增值稅的適用稅率,而適用稅率取決于房地產(chǎn)項(xiàng)目的增值率,所以只有控制房地產(chǎn)項(xiàng)目的增值率才能合理降低土地增值稅,這也是納稅籌劃的關(guān)鍵所在。

房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè),其發(fā)展對(duì)啟動(dòng)消費(fèi)、擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展和促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)增長具有重要作用。土地增值稅清算,是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)達(dá)到土地增值稅清算條件后,依據(jù)稅法規(guī)定,計(jì)算應(yīng)當(dāng)繳納的土地增值稅稅額,并填寫土地增值稅清算申報(bào)表,向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料,辦理土地增值稅

所謂納稅籌劃就是納稅者為實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)利益的最大化,在稅收法律、法規(guī)允許或者不禁止的范圍內(nèi)通過對(duì)納稅者的組建、融資、投資以及經(jīng)營活動(dòng)和收益分配等

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說,土地增值稅是其所需要繳納的主要稅負(fù)之一。由于土地增值稅實(shí)行超額累進(jìn)稅率,即單位或個(gè)人的增值收入越多,所征收或所需要繳納的稅負(fù)便越多;反之,則越少。針對(duì)土地增值稅納稅機(jī)制的特殊性,企業(yè)如何充分利用國家優(yōu)惠政策,合理有效的進(jìn)行土地增值稅收籌劃便成為目前土地開發(fā)企業(yè)需要考慮的一個(gè)關(guān)鍵問題。本篇文章結(jié)合我國土地資源開發(fā)現(xiàn)狀,對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收規(guī)劃作深入、詳細(xì)的探析,并得出相關(guān)結(jié)論,供同行參考。

房地產(chǎn)土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最重要的稅種之一。由于其納稅機(jī)制存在著一定的特殊性，所以能否有效地實(shí)行稅收籌劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)十分重要。隨著房地產(chǎn)在我國經(jīng)濟(jì)的地位越來越重要，土地增值稅稅收慢慢成為房地產(chǎn)企業(yè)的重要內(nèi)容。本文從扣除項(xiàng)目金額、對(duì)房產(chǎn)合理定價(jià)和不同增值率房產(chǎn)三個(gè)方面，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)案例論述土地增值稅稅收籌劃的相關(guān)對(duì)策。

由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有投資金額大、建設(shè)周期長等特點(diǎn),企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高,那么利用納稅籌劃減低企業(yè)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)就很有必要。本文根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)不同階段的特點(diǎn),提出了一些針對(duì)土地增值稅的納稅籌劃方法,并通過具體實(shí)例進(jìn)行了分析。這些方法運(yùn)用得當(dāng),將有助于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)減輕土地增值稅稅負(fù)、降低成本,最終能增強(qiáng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。