房地產(chǎn)估價對收益還原法下資本化率求取方法

房地產(chǎn)估價的收益還原法評析

收益還原法是房地產(chǎn)估價中公認的三大基本方法之一,有較強的理論基礎(chǔ),常用于有收益或潛在收益的房地產(chǎn)估價中.在收益還原法中,房地產(chǎn)的凈收益、成本費用、報酬率的確定是關(guān)鍵點,也是難點.在分析酒店型房地產(chǎn)的財務(wù)數(shù)據(jù)和相關(guān)政策的基礎(chǔ)上,對估價中所需的各項參數(shù)進行了研究,以實際案例探討收益還原法在酒店型房地產(chǎn)的應(yīng)用問題.

收益還原法是房地產(chǎn)估價三種基本方法之一,它的應(yīng)用需要準確把握兩個關(guān)鍵問題:純收益的求取和資本化率的確定。尤其是資本化率的確定一直是個難題,目前國內(nèi)房地產(chǎn)評估界尚無一個操作性、可靠性強的資本化率確定方法,這使得收益還原法無法作為一種主要的、獨立的、可靠性強的估價方法得到應(yīng)用,其實際應(yīng)用與它的理論地位很不相符。本文從資本化率特點的討論入手,引入收益風險倍數(shù)和國債安全利率的概念,討論如何將安全利率法與市場抽取法相結(jié)合,即運用“安全利率———市場抽取”綜合法來確定資本化率,具有較強的現(xiàn)實指導意義。

房地產(chǎn)估價的收益還原法評析

針對以往收益還原法估價工作中對未來收益預(yù)測的定量分析不足的缺點,構(gòu)建了利用模糊貼近度分析及灰色預(yù)測為主要方法的估價實例選取——未來收益預(yù)測模型。并結(jié)合實例介紹該方法在實際工作中的應(yīng)用。

收益還原法在房地產(chǎn)估價中的應(yīng)用——收益還原法是房地產(chǎn)估價三種基本方法之一，它的應(yīng)用需要準確把握兩個關(guān)鍵問題(純收益的求取和資本化率的確定。尤其是資本化率的確定一直是個難題，目前國內(nèi)房地產(chǎn)評估界尚無一個操作性、可靠性強的資本化率確定方法，這使得...

目前,在我國房地產(chǎn)估價中有市場比較法、成本法以及收益還原法等三種常見的估價方法。收益還原法是通過合適的還原利率,將房地產(chǎn)在未來能夠帶來的純收益進行估價的一種方法。本文主要探討了房地產(chǎn)估價中收益還原法的運用。

針對以往收益還原法估價工作中對未來收益預(yù)測的定量分析不足的缺點,構(gòu)建了利用模糊貼近度分析及灰色預(yù)測為主要方法的估價實例選取——未來收益預(yù)測模型。并結(jié)合實例介紹該方法在實際工作中的應(yīng)用。

本文分析了收益還原法的優(yōu)點和不足，并對收益還原法運用中關(guān)于純收益、還原利率、收益年限等應(yīng)注意的問題進行了較為詳細的說明

收益還原法中若干因素對房地產(chǎn)估價結(jié)果影響的分析郭春顯，葛穎培由于純收益和還原利率在房地產(chǎn)實際評估中的確定有一定的難度，且又比較抽象，所以，引起了理論界和實踐部門泛的探討。本文擬就折舊、殘值對估價結(jié)果的影響做一些分析與討論。一、關(guān)于拆舊計入純收益與否的...

基于收益資本化理論研究和資本化率計算方法,本文通過實證分析,對直接資本化法和報酬資本化法的本質(zhì)和適用范圍進行了探討,最后作者對其在現(xiàn)實中的運用提出了幾點意見。

收益法是收益還原法的簡稱,這種估價方法以效用價值論和地租理論為理論依據(jù),是房地產(chǎn)估價基本方法之一,主要用于有收益性的房地產(chǎn)價格評估。其計算原理是運用適當

對于土地、商鋪等收益性物業(yè)來講,初始投資完成后,經(jīng)過若干時間的價值收益,在投資期末會以一定的價格售出。這可以用現(xiàn)金流量表體現(xiàn)其房地產(chǎn)投資過程與結(jié)果,其中有一個反映資本價值隨時間變化而產(chǎn)生的變化幅度的參數(shù),即資本變化比率,通常稱為資本化率。由于資本化率的微小變動對于評估結(jié)果可以產(chǎn)生巨大的影響,我國現(xiàn)有的四種求取資本化率的方法。對資本化率的確定都含有某些主觀選擇性,致使估價結(jié)果與房地產(chǎn)\"真實價值\"偏差很大。房地產(chǎn)作為一種資本投資,在眾多的投資項目類別中,也有一定的與其投資風險相當?shù)耐顿Y收益率。因此可以認為房地產(chǎn)資本化率是與獲取估價對象所產(chǎn)生的凈收益具有相同風險的資本化率。本文就房地產(chǎn)估價中資本化率進行了相關(guān)分析。

1 房地產(chǎn)估價報告 項目名稱：武漢市洪山區(qū)珞瑜路272號光山高新大廈二 層如家城市旅館房產(chǎn)評估. 委托方：ⅹⅹⅹⅹⅹ 估價方： 估價人員： 估價作業(yè)日期：2009年12月15日至2009年12月22日 估價報告編號：x房估字[xx]第xx號 2 目錄 1.致委托方函........................................................................................................................3 2.估價師聲明............................................................................................

本文用技術(shù)經(jīng)濟動態(tài)復利公式分析了房地產(chǎn)價格評估收益還原法公式的由來。用效用理論分析了房地產(chǎn)投資的風險，討論了風險選擇、風險修正、風險評估的方法。

收益還原法在農(nóng)地估價中的應(yīng)用

我國的現(xiàn)代房地產(chǎn)估價活動起步較晚,所運用的估價理論體系基本上是從西方國家引進的,鑒于我國目前的國有土地使用權(quán)有限期出讓制度,與英美等國家的土地私有制有所不同,決定了房地產(chǎn)估價理論體系特別是實際運用時應(yīng)有相應(yīng)變化。在當前房地產(chǎn)收益率及有關(guān)房地產(chǎn)估價理論與方法上,這點體現(xiàn)的不是很明確,本文就此闡述了個人的觀點。

在房地產(chǎn)價格評估中,收益法是常用的3種基本方法之一。使用收益法的關(guān)鍵是資產(chǎn)純收益的確定和還原利率的選取,因此如何確定還原利率是收益法中的一個十分重要的環(huán)節(jié)。目前,在我國實際使用的確定還原利率的方法比較多,每種方法都有其一定的優(yōu)點和局限性。在一項具體的估價項目中,適當?shù)拇_定方法又成為影響還原利率準確性的重要因素,進而影響著使用收益法進行價格評估的結(jié)果的客觀性和公正性。

!"#!""#·!"$!經(jīng)濟論壇 信用法，形成我國市場經(jīng)濟的良好環(huán)境。 同時法律應(yīng)當允許建立盈利性的信用中 介機構(gòu)，這樣才能完善我國的信用體系。 !"建立盈利性的信用中介機構(gòu)。我 國應(yīng)當有類似美國鄧白氏這樣的信用機 構(gòu)。由于我國缺乏信用機構(gòu)的經(jīng)營管理人 才，也不懂信用機構(gòu)的運營方式，因此應(yīng) 當允許國外的信用機構(gòu)在我國成立合資 公司或開辦分支機構(gòu)，培養(yǎng)我國的信用管 理人才，加快我國信用機構(gòu)的規(guī)范化發(fā) 展。 同時，信用機構(gòu)必須盈利，應(yīng)當允許 信用機構(gòu)靠出售信用信息來盈利，既促進 信用機構(gòu)的造血機能，又促進它們健康發(fā) 展。 #"信用機構(gòu)應(yīng)和公共機構(gòu)合作。在 我國已經(jīng)有些機構(gòu)掌握了一定的信用資 源，比如銀行、工商、稅務(wù)、公安等部門，但 是這些機構(gòu)的信用信息非常分散，他們沒 有盈利壓力，就沒有利用這些信用資源的 動力。如果信用機構(gòu)和國外一樣，能夠從 這些機構(gòu)購買信用資源，并對這些信用資 源進行

隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,估價業(yè)務(wù)量的增多,對估價方法的規(guī)范要求亦越來越高。作為三大估價方法之一的收益法,由于資本化率的確定存在技術(shù)上的難點,以致于錯用、亂用現(xiàn)象時有發(fā)生。而資本化率取值高低的很小差異,就會造成估價結(jié)果極大的誤差。本文通過對資本化率的含義、實質(zhì)、構(gòu)成及確定方法的國內(nèi)外比較分析,以澄清認識誤區(qū),給人們以啟示。

估價師在估價中最常用的方法是市場比較法和收益法,而收益法能否成功運用的關(guān)鍵是凈收益和資本化率的確定,其中,資本化率的確定無疑是最不容易把握的。通過對資本化率確定方法的分析,結(jié)合作者多年從事房地產(chǎn)估價教學研究、房地產(chǎn)估價實務(wù)的經(jīng)驗,指出各種確定方法的難點和實際運用中存在的問題,然后提出建議和期望。

收益法是房地產(chǎn)估價的基本方法之一，特別適用于產(chǎn)生收益或有潛在收益的房地產(chǎn)項目，本文通過對收益法中資本化率的本質(zhì)及構(gòu)成進行分析。結(jié)合實踐經(jīng)驗，提出了資本化率選擇的基本原則，找出確定資本化率的一般方法，以供業(yè)界人士參考。