案評未經(jīng)招投標簽訂前期物業(yè)管理合同的效力

案情介紹2007年12月29日,xxx公司與xx物業(yè)公司簽訂珠海每一間花園小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)合同,委托xx物業(yè)公司提供前期物業(yè)管理服務(wù),并約定住宅物業(yè)管理費每月2.6元/平方米。該合同已交珠海市住建局備案。馬某為每一間花園小區(qū)的業(yè)主,其向xx物業(yè)公司繳納了2009年1月1日至

我看前期物業(yè)管理招投標 文/魏勇賀云華 2003年9月1日，國務(wù)院《物業(yè)管理條例》（以下簡稱《條例》）和建設(shè)部制定的《前期 物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》正式施行。《條例》第二十四條規(guī)定“國家提倡建設(shè)單位按照 房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)”。 建設(shè)部隨后制定的配套辦法和各省市相繼出臺的物業(yè)管理招投標辦法更加速了物業(yè)管理招投標 的普及，使物業(yè)管理招投標成為物業(yè)管理市場規(guī)范化的重要手段。 一、推行物業(yè)管理招投標制度的重要意義 1、避免了物業(yè)管理的機制缺陷 物業(yè)管理作為一個新興產(chǎn)業(yè)，一開始主要依附在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位內(nèi)，作為售后服務(wù)及其延 伸服務(wù)的主要執(zhí)行機構(gòu)?！敖ü芤患摇钡臋C制導(dǎo)致其職責權(quán)限難以分清，業(yè)主也大多把物業(yè)和開 發(fā)商看成一家，要求物業(yè)管理公司在完成物業(yè)管理應(yīng)盡的職責之后，必須認可開發(fā)商的遺留問 題也是自己的份

附件1 承德市前期物業(yè)管理招投標工作程序 一、招標籌備 實施主體：招標人（開發(fā)建設(shè)單位） 工作內(nèi)容：根據(jù)《承德市物業(yè)管理招標投標管理辦法》 應(yīng)進行招標的物業(yè)項目，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當及時組織實施招 標活動，并在發(fā)布招標公告或發(fā)出投標邀請書的10日前完 成招標籌備工作，籌備工作主要包括： （一）成立招標機構(gòu)。開發(fā)建設(shè)單位自行組織招標的， 應(yīng)當成立招標小組；委托招標的，應(yīng)當委托承德市物業(yè)管理 協(xié)會或具有相應(yīng)資質(zhì)的招標代理機構(gòu)辦理招標事宜。 （二）編制招標文書： 1．招標公告或投標邀請書； 2．招標文件，招標文件應(yīng)包括以下內(nèi)容： （1）招標人及招標項目簡介，包括招標人名稱、地址、 聯(lián)系方式，項目名稱、坐落位置、總占地面積、總建筑面積、 房屋類型及建筑結(jié)構(gòu)、房屋棟數(shù)、戶數(shù)、物業(yè)服務(wù)用房的配 置及共用設(shè)施設(shè)備的基本情況等； （2）物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準及要求等； （3）對投標人及投標

附件1 承德市前期物業(yè)管理招投標工作程序 一、招標籌備 實施主體：招標人（開發(fā)建設(shè)單位） 工作內(nèi)容：根據(jù)《承德市物業(yè)管理招標投標管理辦法》 應(yīng)進行招標的物業(yè)項目，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當及時組織實施招 標活動，并在發(fā)布招標公告或發(fā)出投標邀請書的10日前完 成招標籌備工作，籌備工作主要包括： （一）成立招標機構(gòu)。開發(fā)建設(shè)單位自行組織招標的， 應(yīng)當成立招標小組；委托招標的，應(yīng)當委托承德市物業(yè)管理 協(xié)會或具有相應(yīng)資質(zhì)的招標代理機構(gòu)辦理招標事宜。 （二）編制招標文書： 1．招標公告或投標邀請書； 2．招標文件，招標文件應(yīng)包括以下內(nèi)容： （1）招標人及招標項目簡介，包括招標人名稱、地址、 聯(lián)系方式，項目名稱、坐落位置、總占地面積、總建筑面積、 房屋類型及建筑結(jié)構(gòu)、房屋棟數(shù)、戶數(shù)、物業(yè)服務(wù)用房的配 置及共用設(shè)施設(shè)備的基本情況等； （2）物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準及要求等； （3）對投標人及投標

辦理前期物業(yè)管理招投標程序 一、辦理范圍：房地產(chǎn)開發(fā)項目（含住宅、商業(yè)、別墅）。 二、政策依據(jù)：前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法（建住房[2003]130號） 第三條住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的建設(shè)單位,應(yīng)當通過招投標的方式選 聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè) 所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有 相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。 三、開發(fā)企業(yè)提供資料： 1、項目立項批文（復(fù)印件）； 2、經(jīng)過規(guī)劃部門審批的項目總平圖（復(fù)印件）； 3、開發(fā)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照（復(fù)印件）； 4、企業(yè)法人身份證明； 5、授權(quán)委托書； 6、經(jīng)辦人身份證明； 7、物業(yè)服務(wù)用房位置、面積說明； 8、項目開發(fā)建設(shè)計劃 9、代理招標協(xié)議書。 四、辦理時限 開發(fā)單位應(yīng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成前期物業(yè)管理招投標。 委托招標的項目，

前期物業(yè)管理招投標平臺工作流程設(shè)置 區(qū)局招投標辦公室 邀請招標 發(fā)布招標公告 現(xiàn)場監(jiān)督 發(fā)布中標公示 【公示中標候選人】 系統(tǒng)判定 招標方式 通知抽選評審專家 中標備案 發(fā)送邀請投標 通知 發(fā)布中標公告 招標備案 開標評標 現(xiàn)場服務(wù) 公開招標

1 前期物業(yè)管理招投標答辨題庫（a卷） 一、單選題（5分） 1、我國《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標準（試行）辦法》已于 （c）出臺。 a、2002年6月b、2003年6月c、2004年1月，d、2005年 1月 2、業(yè)主自治自律和物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一專業(yè)化管理相結(jié)合是通過 （b）來實現(xiàn)的。 a、物業(yè)服務(wù)合同b、業(yè)主大會自主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)c、業(yè)主委 員會自主選聘物業(yè)服企業(yè)d、業(yè)主公約 3、全體業(yè)主共同部分的經(jīng)營性收益屬于（a）所有。 a、全體業(yè)主b、物業(yè)服務(wù)企業(yè)c、開發(fā)建設(shè)單位，d、居民委 員會 4、房屋所有人、使用人進行家庭居室裝飾裝修前應(yīng)當事先告之 （d）。 a、城市建設(shè)管理部門b、開發(fā)公司c、業(yè)主委員會d、 物業(yè)

前期物業(yè)管理招投標資格邀請函 根據(jù)建設(shè)部《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》和國家、省、 市、縣有關(guān)的法律、法規(guī),結(jié)合本項目實際情況,本著公開、公正和誠 信的原則,招標人決定對其開發(fā)建設(shè)的北京市馬駒橋鎮(zhèn)銀凱綜合樓住 宅小區(qū)的前期物業(yè)管理進行邀請招標,經(jīng)對意向各意向投標人考查和 協(xié)商,現(xiàn)誠意邀請貴公司參加投標人資格預(yù)審。 一、有關(guān)事項如下: 1、招標邀請人:北京銀凱新型建材有限公司 2、投標單位:取得建委核發(fā)三級以上(不包括暫定三級)物業(yè)管理經(jīng) 營資質(zhì)等級證書,年度考評合格;市外為取得市級(地市級)物業(yè)主管部 門核發(fā)同等證書。 3、投標人資格預(yù)審文件送達地點:北京市通州區(qū)馬駒橋鎮(zhèn)興華西大 街55號 4、投標人資格預(yù)審文件送達截止時間:2012年9月6日 5、報名事項:市內(nèi)企業(yè)攜投標意向書、企業(yè)簡介、資質(zhì)等級證書、 營業(yè)執(zhí)照、業(yè)績證明、企業(yè)負責人

蓉瑾家園三期前期物業(yè)管理 投 標 書 湘鄉(xiāng)新湘物業(yè)管理有限公司 二0一一年九月二十五日 蓉瑾家園三期住宅小區(qū)前期物業(yè)管理 投標函 致：鑫龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 本公司認真研究了貴公司蓉瑾家園三期前期物業(yè)管理服務(wù)招投標文件 后，愿意接受招標文件的要約條件，愿意參加本次招標。 本公司聲明如下： 一、同意按照招標文件要求參與競標，否則視為自動放棄。 二、在簽署前期物業(yè)服務(wù)合同之前，本招標文件和貴司的中標通知書構(gòu) 成約束雙方的契約附件。 三、如我公司中標，將按照貴公司規(guī)定的時間簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同， 并按照要求準時進駐進行物業(yè)管理全方位服務(wù)。 四、我方同意，在從規(guī)定的遞交投標響應(yīng)文件截止之日起90個日歷日 內(nèi)，自覺遵守本次招投標活動的每項規(guī)定。 五、我公司的投標報價為：住宅物業(yè)管理基礎(chǔ)服務(wù)費每平米每月0.65 元。 投標單位名稱：湘鄉(xiāng)新湘物業(yè)管理有限公司（公章） 法人代表： 日期：

·xxx項目前期物業(yè)管理 投 標 書 投標單位：xx物業(yè)管理有限責任公司 法人代表： 投標日期：年月日 ·xxx項目前期物業(yè)管理 投標文件（一） xx物業(yè)公司情況說明 xx物業(yè)管理有限責任公司 年月日 投標函 xx置業(yè)發(fā)展有限責任公司： 1、我方已仔細研究了你單位招標文件中的全部內(nèi)容， 愿以人民幣萬元的前期物業(yè)管理費的總價格（附項目 收費標準報價表）報價，遵照招標文件的要求承擔相關(guān)責 任。 2、如果貴方接受我方的投標，我方將保證前期物業(yè)管 理服務(wù)合同的所有約定進行物業(yè)管理。 3、如果貴方接受我方的投標，我方將保證按照貴方認 可的條件，以招標文件內(nèi)要求的金額作為保證金，并同意 貴方不負擔我們的任何投標費用。 4、在正式合同簽訂之前，本投標書連同貴方的招標文 件和中標通知書及其它文件、附件將構(gòu)成我們雙方之間共 同遵守的文件，并隨時接受中標。 5、若我方中標，我方將保

投標公函 致：________________房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ___________小區(qū)物業(yè)服務(wù)項目招標邀請函現(xiàn)已收悉，現(xiàn)正式?jīng)Q定參加此次投標活 動。我們根據(jù)小區(qū)前期物業(yè)項目《投標邀請函》，經(jīng)考察現(xiàn)場和研究相關(guān)文件后決定應(yīng) 標，我公司代表經(jīng)正式授權(quán)并將代表我司（投標單位名稱） 提交投標文件（含商務(wù)、技術(shù)部分），據(jù)此函，投標人茲宣布承諾如下： 1.我們已詳細審核了投標邀請函全部內(nèi)容。 2.我們將按照投標邀請函的規(guī)定，承擔相應(yīng)的責任和義務(wù)，并嚴格遵守政府相關(guān)的法律 法規(guī)。 3.我們將提供招標文件中要求提供的其他證明材料。 4.我們將嚴格審核全部招標文件，包括招標文件的解釋材料和附件、招標文件的修改（如 果有），并按照招標文件的規(guī)定，嚴格遵守政府相關(guān)的法律法規(guī)，承擔完成管理合同 規(guī)定的責任和義務(wù)。 根據(jù)《投標邀請函》要求提供的資料，我們已提供下列資料： 1.我們將

目錄 “xx小區(qū)”物業(yè)管理服務(wù)策劃批準書...................錯誤!未定義書簽。 投標公函.......................................................1 授權(quán)委托書........................................錯誤!未定義書簽。 第一章公司簡介................................錯誤!未定義書簽。 第二章物業(yè)管理整體設(shè)想.........................錯誤!未定義書簽。 2.1管理服務(wù)的模式、目標策劃.................................7 2.2管理服務(wù)定位.............................................9 第三章前

正本 鄉(xiāng)寧縣福居苑大廈物業(yè)管理 投 標 文 件 招標人：北京佳永欣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司鄉(xiāng)寧分公司 投標人： 法定代表人或其委托代理人： 日期： 前言 我公司通過現(xiàn)場勘察，在充分理解“福居苑”規(guī)劃設(shè)計理念 的基礎(chǔ)上，結(jié)合我公司多年來實際物業(yè)管理成熟經(jīng)驗，我公司成 立了“福居苑”物業(yè)管理項目投標小組，編制本標書。 如果我公司能在“福居苑”前期物業(yè)管理招標中勝出，我公 司將嚴格按照投標書中承諾的服務(wù)內(nèi)容和物業(yè)服務(wù)合同的約定， 對“福居苑”實施專業(yè)化、規(guī)范化的物業(yè)管理，為廣大業(yè)主營造 一個清潔、優(yōu)美、舒適、溫馨的生活環(huán)境，實現(xiàn)廣大業(yè)主對“福 居苑”期許的物業(yè)管理效果。 目錄 1、誠信投標承諾書 2、投標報價表 3、法定代表人授權(quán)書 第一部分技術(shù)部分 第一章物業(yè)管理整體設(shè)想及策劃 第一節(jié)高標準、高水平的管理措施 第二節(jié)具有深度和廣度的管理措施 第三節(jié)全方位的服務(wù)意識 第四節(jié)理論知識的掌

正本 鄉(xiāng)寧縣福居苑大廈物業(yè)管理 投 標 文 件 招標人：北京佳永欣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司鄉(xiāng)寧分公司 投標人： 法定代表人或其委托代理人： 日期： 前言 我公司通過現(xiàn)場勘察，在充分理解“福居苑”規(guī)劃設(shè)計理念 的基礎(chǔ)上，結(jié)合我公司多年來實際物業(yè)管理成熟經(jīng)驗，我公司成 立了“福居苑”物業(yè)管理項目投標小組，編制本標書。 如果我公司能在“福居苑”前期物業(yè)管理招標中勝出，我公 司將嚴格按照投標書中承諾的服務(wù)內(nèi)容和物業(yè)服務(wù)合同的約定， 對“福居苑”實施專業(yè)化、規(guī)范化的物業(yè)管理，為廣大業(yè)主營造 一個清潔、優(yōu)美、舒適、溫馨的生活環(huán)境，實現(xiàn)廣大業(yè)主對“福 居苑”期許的物業(yè)管理效果。 目錄 1、誠信投標承諾書 2、投標報價表 3、法定代表人授權(quán)書 第一部分技術(shù)部分 第一章物業(yè)管理整體設(shè)想及策劃 第一節(jié)高標準、高水平的管理措施 第二節(jié)具有深度和廣度的管理措施 第三節(jié)全方位的服務(wù)意識 第四節(jié)理論知識的掌

江南·御花園前期物業(yè)管理招投標評分表（商務(wù)標、陳述答辯部分） 商 務(wù) 標 部 分 (30%) 序號評分項目評分標準分值物業(yè)企業(yè)1物業(yè)企業(yè)2物業(yè)企業(yè)3物業(yè)企業(yè)4物業(yè)企業(yè)5物業(yè)企業(yè)6 1 投標企業(yè) 基本情況 和綜合優(yōu)勢 （8分） 企業(yè)資質(zhì)及 發(fā)展?jié)摿?一級3 二級2 三級1 企業(yè)業(yè)績 管理項目獲部優(yōu)以上3 管理項目獲省優(yōu)以上2 管理項目獲市優(yōu)以上1 通過國家質(zhì)量體系認證1 企業(yè)誠信1 2 物業(yè)財務(wù) 方案擬定 （22分） 前期物業(yè)管 理介入費 測算 有合理的預(yù)算和使用計劃5 在標底±5千元內(nèi)，滿分； 在標底±（5千元－1萬元） 內(nèi)，扣2分，以5千元為基 數(shù)，依次類推，扣完8分為 止。 6 物業(yè)綜合服 務(wù)費測算 收支測算詳盡、仔細、合理5 在標底±0.02元/m2內(nèi),滿 分；在標底±（0.02

前期物業(yè)管理招投標資格邀請函 根據(jù)建設(shè)部《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》和國家、省、 市、縣有關(guān)的法律、法規(guī),結(jié)合本項目實際情況,本著公開、公正和誠 信的原則,招標人決定對其開發(fā)建設(shè)的北京市馬駒橋鎮(zhèn)銀凱綜合樓住 宅小區(qū)的前期物業(yè)管理進行邀請招標,經(jīng)對意向各意向投標人考查和 協(xié)商,現(xiàn)誠意邀請貴公司參加投標人資格預(yù)審。 一、有關(guān)事項如下: 1、招標邀請人:北京銀凱新型建材有限公司 2、投標單位:取得建委核發(fā)三級以上(不包括暫定三級)物業(yè)管理經(jīng) 營資質(zhì)等級證書,年度考評合格;市外為取得市級(地市級)物業(yè)主管部 門核發(fā)同等證書。 3、投標人資格預(yù)審文件送達地點:北京市通州區(qū)馬駒橋鎮(zhèn)興華西大 街55號 4、投標人資格預(yù)審文件送達截止時間:2012年9月6日 5、報名事項:市內(nèi)企業(yè)攜投標意向書、企業(yè)簡介、資質(zhì)等級證書、 營業(yè)執(zhí)照、業(yè)績證明、企業(yè)負責人

隨著物業(yè)管理市場的發(fā)展和完善,前期物業(yè)管理招投標得以迅速推廣,對于促進物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展、提高物業(yè)管理的整體水平起到了積極的促進作用。但是,也應(yīng)看到在前期物業(yè)管理招投標活動中暴露出的一些問題并應(yīng)積極解決。一、前期物業(yè)管理招投標活動中存在的問題及原因(一)前期物業(yè)管理招投標活動中存在的問

______________________________________________________________________________________________________________ -可編輯修改- 編號： 前期物業(yè)管理方案 ______________________________________________________________________________________________________________ -可編輯修改- 通遼物業(yè)管理辦公室 前期物業(yè)管理方案 物業(yè)服務(wù)管理有限公司 編寫： 目錄 1.0服務(wù)管理內(nèi)容???????????.1 2.0入伙前的工作???????..2 3.0接管驗收?????????.3 4.0入伙時的工作???????.5 5.0物

.... 資料整理 前期物業(yè)管理方案 一、物業(yè)管理前期籌備工作 （一）管理人員、水電工、保安人員，應(yīng)提早介入了解圖紙熟悉 房屋結(jié)構(gòu)、性能、水電管道布局，智能化安防監(jiān)控系統(tǒng)等管理中應(yīng)注 意事項，加強培訓(xùn)，為往后提高、保養(yǎng)、維修、保值、增值打下基礎(chǔ)， 為業(yè)主解決后顧之憂。 （二）建立整理樓宇的詳細資料，組織整理設(shè)備檔案，資料檔 案及業(yè)主資料，做到檔案齊全，有序管理。 （三）依據(jù)相關(guān)文件及本小區(qū)住宅特點制定《小區(qū)業(yè)主公約》， 《管理處崗位職責》，以及員工的規(guī)章制度。 （四）制訂詳細的設(shè)備，設(shè)施維修，房屋保養(yǎng)計劃和檢查制度， 《水電設(shè)施、設(shè)備巡檢計劃》，《公共照明維護計劃》，《監(jiān)控與消 防系統(tǒng)維護計劃》等。 （五）規(guī)范各部門的日常管理工作，做好人員調(diào)配崗位培訓(xùn)， 一個月內(nèi)所有員工必須全部到位，并針對項目管理特點現(xiàn)場培訓(xùn)，提 高實用素質(zhì)。 二、接管后的日常管理服務(wù)工作 （一）、設(shè)接

建設(shè)部印發(fā)的前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議 （示范文本） 中華人民共和國建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》（示范文本）的通知 各省、自治區(qū)、直轄市建委（建設(shè)廳、市政管委），直轄市房地局，計劃單列市建委（房地局）： 為了規(guī)范物業(yè)管理市場行為，保障前期物業(yè)管理活動當事人的合法權(quán)益，減少物業(yè)管理糾紛，我部制訂了《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》（示范文本），現(xiàn)印發(fā)給你們。 此文本適用于自房屋出售之日起至業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽定的《物業(yè)管理合同》生效時止的物業(yè)管理。在執(zhí)行過程中，當事人可根據(jù)實際情況，對文本有關(guān)條款予以選擇、調(diào)整。 本協(xié)議當事人 甲方： 乙方： 甲方是指：1、房地產(chǎn)開

物業(yè)管理合同性質(zhì)辨析——物業(yè)管理合同性質(zhì)辨析　　[摘要]物業(yè)管理合同(物業(yè)服務(wù)合同)，作為一種新型合同，理論與實務(wù)界由于對其性質(zhì)的不同認識，導(dǎo)致在對合同主體、客體、合同解除權(quán)等問題上眾說紛紜以及對該類糾紛法律適用的各行其是。筆者從民法和合同法等...

物業(yè)管理合同范本——物業(yè)管理合同范本，word格式，共8頁?！　”竞贤p方當事人　　　　委托方（以下簡稱甲方）：業(yè)主管理委員會／房地產(chǎn)開發(fā)公司　　　　受委托方（以下簡稱乙方）：物業(yè)管理公司　　　　根據(jù)《中華人民共和國合同法》、建設(shè)部第33號令...