GIS和模糊理論的房地產(chǎn)估價比較法

隨著國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)的相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動越來越頻繁，對房地產(chǎn)估價的需求也隨 之增大。那么，如何精確衡量房地產(chǎn)價值就成為房地產(chǎn)估價的一個永恒話題。房地產(chǎn)估價 的三大基本方法:市場比較法，成本法和收益法，尤以市場法的運(yùn)用最為廣泛，但是這種 評估方法在實(shí)際評估運(yùn)用中過多依賴于評估者的經(jīng)驗(yàn)，對數(shù)理模型運(yùn)用較少，在實(shí)際應(yīng)用 中，易出現(xiàn)評估價格偏離市場價格的現(xiàn)象。 本文以理論聯(lián)系實(shí)際，定量分析和定性分析相結(jié)合的方法，研究如何在房地產(chǎn)估價中 引入特征價格理論，與市場比較法有機(jī)結(jié)合，建立房地產(chǎn)估價模型。模型彌補(bǔ)了傳統(tǒng)市場 比較法的不足，減少了在房地產(chǎn)估價中人為因素的影響，使得評估結(jié)果更科學(xué)、客觀和可 信。 首先，闡述傳統(tǒng)的市場比較法，并對傳統(tǒng)的市場比較法及在應(yīng)用中的缺陷進(jìn)行分析。 其次，引入特征價格理論，研究基于特征價格理論的市場比較法。其中較詳細(xì)地介紹 特征價格理論的基礎(chǔ)、應(yīng)用條件、應(yīng)用領(lǐng)域等，分析當(dāng)

文章編號:1006-5342(2001)06-0019-04 基于房地產(chǎn)估價信息系統(tǒng)的市場比較法研究 ξ 何國松 (咸寧師范高等?？茖W(xué)?！〉乩硐?湖北　咸寧　437005) 摘　要:房地產(chǎn)市場比較法是房地產(chǎn)常見的估價方法之一,但由于個人掌握的交易實(shí)例有限及修 正主觀性影響其可靠性.建立房地產(chǎn)市場估價信息系統(tǒng)有利于提高這一方法的可靠性.系統(tǒng)構(gòu)建 與應(yīng)用的步驟是:(1)搜集房地產(chǎn)交易實(shí)例,建立房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)庫;(2)建立各種修正模型;(3) 選擇比較實(shí)例,利用估價修正模型進(jìn)行修正;(4)估價人員憑估價經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)節(jié). 關(guān)鍵詞:地理信息系統(tǒng);模型;市場比較法 中圖分類號:f49　　　　　文獻(xiàn)標(biāo)識碼:a 0　引言 市場比較法是房地產(chǎn)估價中最常用的方法之 一,它是通過與待估房地產(chǎn)類似狀況和條件的房地 產(chǎn)近期市場成交實(shí)例的分析

傳統(tǒng)市場比較法在評估房地產(chǎn)價格時存在著區(qū)域因素、個別因素修正取值隨意性大、計算過程過于粗糙、評估結(jié)果不夠準(zhǔn)確的問題。本文提出應(yīng)用層次分析法、模糊數(shù)學(xué)和bp神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)三種新方法對市場比較法進(jìn)行改進(jìn),系統(tǒng)闡述了三種方法在市場比較法估價中應(yīng)用的原理、方法和步驟,在此基礎(chǔ)上分析了三種方法各自的優(yōu)勢、問題和條件等,并對其應(yīng)用前景進(jìn)行預(yù)測。

科學(xué)研究是探索未知事物或現(xiàn)象的本質(zhì)和規(guī)律的活動，是一種創(chuàng)造性的腦力勞動?，F(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，對科研人員素質(zhì)、知識結(jié)構(gòu)，科研能力等提出了更高的要求，特別是在發(fā)展我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)的今天，更需要加強(qiáng)對科學(xué)技術(shù)的研究，把理論與實(shí)踐結(jié)合起來，因此，對科學(xué)技術(shù)的研究必須用科學(xué)的方法。正確的方法是通向成功的橋梁。

科學(xué)研究是探索未知事物或現(xiàn)象的本質(zhì)和規(guī)律的活動，是一種創(chuàng)造性的腦力勞動?，F(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，對科研人員素質(zhì)、知識結(jié)構(gòu)，科研能力等提出了更高的要求，特別是在發(fā)展我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)的今天，更需要加強(qiáng)對科學(xué)技術(shù)的研究，把理論與實(shí)踐結(jié)合起來，因此，對科學(xué)技術(shù)的研究必須用科學(xué)的方法。正確的方法是通向成功的橋梁。

我國房地產(chǎn)市場在不斷發(fā)展和壯大,房地產(chǎn)交易越來越受到人們的關(guān)注。房地產(chǎn)估價在房地產(chǎn)交易中是非常重要的,研究房地產(chǎn)估價是現(xiàn)今房地產(chǎn)交易中不可缺少的一項專業(yè)性、技術(shù)性工作,能直接反應(yīng)房地產(chǎn)的市場狀態(tài),得到了國際估價界的統(tǒng)一公認(rèn)。本文針對我國現(xiàn)今房地產(chǎn)估價行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀和問題,對房地產(chǎn)估價中的市場比較法進(jìn)行了研究。

引用模糊集合貼近度的概念,對房地產(chǎn)估價中市場比較法的比較案例選擇進(jìn)行應(yīng)用介紹,并就其中隸屬度賦值人為因素的影響問題提出專家評估方法來進(jìn)行削弱。

考慮到影響房地產(chǎn)價格各種因素的不確定性和模糊性,提出了基于結(jié)構(gòu)元理論的房地產(chǎn)估價的模糊回歸模型,并利用此模型獲得房地產(chǎn)評估的一例結(jié)果,算例表明,該方法有較高的有效性和實(shí)用性。

摘要 房地產(chǎn)估價中，市場比較法較于其它估價方法估價原理簡單易懂，最重要的 是在估價過程中能直接反映房地產(chǎn)的市場狀態(tài)，這些特點(diǎn)使其在估價方法體系中 成為最簡單、最直接、最常用的一種方法，得到國際估價界的公認(rèn)。我國《房地 產(chǎn)估價規(guī)范》規(guī)定:在有條件的地方必須應(yīng)用市場比較法來評估土地或房地產(chǎn)價 格。所以如何科學(xué)地運(yùn)用市場比較法進(jìn)行房地產(chǎn)估價已經(jīng)成為一種趨勢，是我國 房地產(chǎn)界迫切需要解決的問題。 本文首先從理論上對房地產(chǎn)價格的影響因素、房地產(chǎn)估價的原理及難點(diǎn)、市 場比較法的應(yīng)用原理、步驟及應(yīng)用現(xiàn)狀做了深入研究，總結(jié)了市場比較法在我國 應(yīng)用過程中存在的主要問題和難點(diǎn):可比實(shí)例選擇的隨意性，因素修正的主觀性、 不完備性，交易案例不易得到等，以及目前所采用的市場比較法數(shù)學(xué)估價模型存 在的不科學(xué)性和不合理性，急需尋找更科學(xué)、更合理的估價模型以及更科學(xué)地應(yīng) 用市場比較法估價的途徑。 接著，本文探討了模糊

以測量學(xué)和統(tǒng)計學(xué)中的誤差理論為依據(jù),結(jié)合房地產(chǎn)估價的實(shí)際情況,論述了估價誤差的一般規(guī)律,并對比較法估價誤差進(jìn)行了研究,同時得出參考數(shù)據(jù)和結(jié)論。

本文通過介紹市場比較法的基本原理和操作程序,并列舉典型案例運(yùn)用市場比較法進(jìn)行房地產(chǎn)評估,體現(xiàn)了其現(xiàn)實(shí)意義。

房地產(chǎn)估價市場比較法

市場比較法在房地產(chǎn)估價中是最常見、最重要、應(yīng)用最多的方法之一,本文介紹了市場比較法的含義、理論依據(jù)、適用范圍、操作步驟、計算公式,重點(diǎn)闡述了提高市場比較法評估精度的六個建議。

本文對房地產(chǎn)估價方法中應(yīng)用較為廣泛的市場比較法內(nèi)涵及適用范圍進(jìn)行了闡述，通過分析了市場比較法應(yīng)用的難點(diǎn)，提出了解決問題的對策和措施。

本文通過介紹市場比較法的基本原理和操作程序,并列舉典型案例運(yùn)用市場比較法進(jìn)行房地產(chǎn)評估,體現(xiàn)了其現(xiàn)實(shí)意義.

運(yùn)用模糊數(shù)學(xué)理論,針對房地產(chǎn)估價的特點(diǎn),建立了房地產(chǎn)模糊綜合評估模型,為房地產(chǎn)估價提供了一種有效的計算方法,并用實(shí)例進(jìn)行了檢驗(yàn)。

在房地產(chǎn)價格評估中對于比較案例的價格修正可以說是最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)．該文將模糊數(shù)學(xué)中的模糊綜合評判方法引入到房地產(chǎn)估價過程中，從而使價格修正可以集中反映多數(shù)估價人員的意見，達(dá)到公正、客觀的效果．

文章對模糊數(shù)學(xué)在國內(nèi)房地產(chǎn)估價中的應(yīng)用現(xiàn)狀進(jìn)行了研究和分析，認(rèn)為引入模糊數(shù)學(xué)完善了房地產(chǎn)估價理論體系，提高了房地產(chǎn)估價精度，進(jìn)而將促進(jìn)房地產(chǎn)估價的發(fā)展。

為解決房地產(chǎn)估價這一復(fù)雜過程所受到的多種因素影響，采用模糊綜合評判的方法，結(jié)合市場比較法中的因素打分法，提出一種新的估價方法，這一方法能較精確、科學(xué)地反映房地產(chǎn)的客觀價格．

運(yùn)用模糊數(shù)學(xué)的貼近度概念和特征因素隸屬函數(shù)改進(jìn)傳統(tǒng)的市場比較法,建立了模糊數(shù)學(xué)評估模型.應(yīng)用實(shí)例表明,該方法能夠使估價結(jié)果更客觀、更科學(xué)地反映待估房地產(chǎn)價格的真實(shí)性,提高評估結(jié)果的精度.

隨著我國房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展與壯大,房地產(chǎn)交易案例的急劇增加,房地產(chǎn)估價在人們的生活、工作中已成為不可缺少的一項專業(yè)性、技術(shù)性工作,并且我國實(shí)行了房地產(chǎn)估價的制度。在以往的估價實(shí)例中,運(yùn)用的方法顯得粗糙而且難以達(dá)到十分精確的程度,所以本文運(yùn)用了模糊數(shù)學(xué)的理論,建立了模糊評估模型,采用模糊綜合評估法評估房地產(chǎn)的價格,從而提高估價的精度。

基于房地產(chǎn)交易案例和因素差異量化的模糊性,借助于模糊綜合評判法,運(yùn)用貼近度確定權(quán)重,建立了評估模型修正評估價格,以使房地產(chǎn)估價更客觀、更準(zhǔn)確、更合理。