租購(gòu)?fù)瑱?quán)三重困境

一是優(yōu)質(zhì)公共資源的供給能力不足，在一些人口大規(guī)模流入的城市，完全做到“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”還不現(xiàn)實(shí)。

二是各地新政在“同權(quán)”方面仍留有較高的準(zhǔn)入門檻，結(jié)果就是實(shí)質(zhì)性改變并不大。

三是租房落戶還僅局限于較小范圍。 2100433B

租購(gòu)?fù)瑱?quán)武漢

當(dāng)學(xué)區(qū)生源超過(guò)招生計(jì)劃時(shí)，武漢實(shí)行戶口、房屋產(chǎn)權(quán)優(yōu)先政策，即學(xué)齡兒童戶口、父母戶口和家庭住房（父母有房產(chǎn)的，以父母房產(chǎn)證為依據(jù)認(rèn)定）三者一致者，由教育服務(wù)區(qū)學(xué)校優(yōu)先安排就近入學(xué)。武漢多個(gè)區(qū)教育局要求，凡是租房戶沒(méi)有辦理居住證，或者居住證仍在辦理過(guò)程中、或僅持有居住證但沒(méi)有就業(yè)證明（或經(jīng)營(yíng)許可證）的非本市戶籍人員，其子女不符合在所在區(qū)接受義務(wù)教育條件，不能在所在區(qū)公辦初中、小學(xué)入學(xué)就讀。

雖然租戶就近入學(xué)乃至上名校有困難，但有一類租戶不受影響，那就是拆遷租房人群。從武漢市教育局相關(guān)人士表示，對(duì)這類情況，租房戶可享受就近入學(xué)。

按規(guī)定，被征收人、公有房屋承租人遷出原地后的義務(wù)教育入學(xué)，征收之時(shí)可一次性選擇6年內(nèi)繼續(xù)在原戶籍所在地按照原招生辦法入學(xué)，或者在遷入戶籍所在地教育部門劃片招生的就近學(xué)校入學(xué)。

這意味著，家長(zhǎng)可選擇6年內(nèi)繼續(xù)在原拆遷地就近入學(xué)，也可以在新遷入戶籍地實(shí)行就近入學(xué)。屆時(shí)，由適齡兒童少年父母或法定監(jiān)護(hù)人提供相關(guān)證明材料（如拆遷證明、房產(chǎn)證、租房協(xié)議等），向?qū)趯W(xué)校提出申請(qǐng)，由對(duì)口學(xué)校安排入學(xué)。

租購(gòu)?fù)瑱?quán)廣州

2017年7月，廣州住房租賃市場(chǎng)工作方案提出“賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障租購(gòu)?fù)瑱?quán)”。

其實(shí)，這份《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作方案》不只是廣州一地的決策，而是對(duì)于2016年5月《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》的落實(shí)。該意見的第（七）項(xiàng)這樣要求：“完善住房租賃支持政策……非本地戶籍承租人可按照《居住證暫行條例》等有關(guān)規(guī)定申領(lǐng)居住證，享受義務(wù)教育、醫(yī)療等國(guó)家規(guī)定的基本公共服務(wù)?！睉?yīng)當(dāng)說(shuō)，廣州版“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”，就是使非本地戶籍承租人，與本地戶籍居民一樣，平等地享受基本公共服務(wù)的具體制度安排。

如前所述，“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”這種提法的本身當(dāng)然具有重要意義。但關(guān)鍵問(wèn)題在于，如何公平公正地落實(shí)這種理想，或者說(shuō)“同權(quán)”最終能被落實(shí)到什么程度。要看到，即使是租購(gòu)?fù)瑱?quán)，市場(chǎng)規(guī)律的手仍在起作用。只要城市教育資源仍然有限，重點(diǎn)學(xué)校仍然會(huì)優(yōu)先選擇“某些家庭的孩子”。過(guò)去以戶籍、房產(chǎn)作為篩選標(biāo)準(zhǔn)，未來(lái)難免不會(huì)出現(xiàn)其他篩選標(biāo)準(zhǔn)。而這些標(biāo)準(zhǔn)是否公開、公平、公正，又將考驗(yàn)制度設(shè)計(jì)者的智慧。

另一方面，應(yīng)當(dāng)看到廣州市的這份旨在促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的工作方案，仍然給“租購(gòu)?fù)热雽W(xué)”設(shè)置了條件：一是身份要件，要么要求具有本市戶籍，要么要求父母為“人才綠卡持有人”等特定人群，要么是符合“積分入學(xué)安排學(xué)位條件的來(lái)穗人員隨遷子女”；二是無(wú)房要件，要求監(jiān)護(hù)人在本市無(wú)自有產(chǎn)權(quán)住房；三是監(jiān)管要求，要求其租賃房屋所在地是其唯一居住地，且租賃合同經(jīng)過(guò)備案登記。

根據(jù)工作方案，滿足了前述條件的租住人子女，由居住地所在區(qū)教育行政主管部門安排到義務(wù)教育階段學(xué)校（含政府補(bǔ)貼的民辦學(xué)校學(xué)位）就讀。也就是說(shuō)，即使同時(shí)符合前述條件，也不意味著能夠和同一個(gè)小區(qū)的業(yè)主小孩上同一所學(xué)校，就近入學(xué)也未必能夠保證。一定程度上，租購(gòu)?fù)瑱?quán)的光輝暫時(shí)還未真正照進(jìn)現(xiàn)實(shí)。

而且，前述條件的限制，使得相當(dāng)比例的外來(lái)務(wù)工人員無(wú)法達(dá)標(biāo)。同時(shí)，市場(chǎng)也可能敏銳地作出反應(yīng)，引發(fā)某些區(qū)域房租的大幅上漲，從而導(dǎo)致“租都租不起”。為了鼓勵(lì)人才流動(dòng)、吸引外來(lái)人才的舉措，反而可能一定時(shí)間內(nèi)無(wú)法實(shí)現(xiàn)初衷，反而可能造成負(fù)面影響。這樣的情況，政策制定時(shí)，或許也應(yīng)當(dāng)有所準(zhǔn)備。在“相關(guān)落實(shí)細(xì)則”中，應(yīng)當(dāng)盡量避免。

無(wú)論如何，租房確權(quán)本身即代表著“城市變得友善”。住房租賃市場(chǎng)的有序、快速發(fā)展，或許能夠給租房者帶來(lái)更多的安全感和認(rèn)同感，使他們不再擔(dān)心隨時(shí)被房東趕走，不再為子女上學(xué)問(wèn)題感到絕望。與此同時(shí)，由于會(huì)有更多人選擇租房，一定程度上將影響樓市的供需關(guān)系，加上公租房、經(jīng)適房、保障房等配套措施，房?jī)r(jià)或許能變得平易近人。多租幾年房，然后能夠買得起房，從而在城市安居樂(lè)業(yè)，或許將成為更多人觸手可及的愿望，而非奢望。

《方案》明確，賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障租購(gòu)?fù)瑱?quán)。具有本市戶籍的適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生、符合市及所在區(qū)積分入學(xué)安排學(xué)位條件的來(lái)穗人員隨遷子女，其監(jiān)護(hù)人在本市無(wú)自有產(chǎn)權(quán)住房，以監(jiān)護(hù)人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經(jīng)登記備案的，由居住地所在區(qū)教育行政主管部門安排到義務(wù)教育階段學(xué)校（含政府補(bǔ)貼的民辦學(xué)校學(xué)位）就讀，具體細(xì)則由各區(qū)教育行政主管部門制定。

2017年7月17日下午，廣州市政府正式發(fā)布《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)廣州市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作方案的通知》，加快構(gòu)建租購(gòu)并舉的住房體系，推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)快速發(fā)展。新政共有16條，從商改租、入學(xué)、稅收、水電等多個(gè)方面對(duì)住房租賃進(jìn)行了大力扶持。

承租人首先要征得出租人的書面同意。然后和受讓人簽訂“房屋承租權(quán)轉(zhuǎn)讓合同”，最后由承租人和受讓人簽訂“租賃主體變更合同”，變更承租人，由受讓人繼續(xù)履行合同。如果原租賃合同進(jìn)行了房屋租賃登記備案，那么還要到同一機(jī)構(gòu)辦理登記備案手續(xù) 。

即房屋承租權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)按下列程序辦理：

(1)承租人事先征得出租人的書面同意。

(2)承租人與房屋承租權(quán)的受讓人簽訂“房屋承租權(quán)轉(zhuǎn)讓合同”。

(3)出租人與房屋承租權(quán)的受讓人簽訂“租賃主體變更合同”，變更房屋承租人，繼續(xù)履行原租賃合同。

(4)雙方當(dāng)事人在“租賃主體變更合同”簽訂后的15日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)去房地產(chǎn)交易管理部門辦理登記備案。

承租人行使主體

行使優(yōu)先承租權(quán)的主體只能是在租賃合同中約定了享有優(yōu)先承租權(quán)的承租人。但經(jīng)原出租人同意，取得承租權(quán)利的次承租人因此也享有優(yōu)先承租權(quán)。

承租人行使條件

承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，應(yīng)具備兩個(gè)條件：一是須在租賃協(xié)議期滿下一個(gè)租賃協(xié)議尚未簽訂的階段，出租人繼續(xù)租賃房屋；二是承租人須以“同等條件”表示繼續(xù)承租原租賃房屋。

對(duì)租賃協(xié)議期滿下一個(gè)租賃協(xié)議尚未簽訂的階段如何界定，是關(guān)于承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的時(shí)間要求，筆者認(rèn)為，遵從合同自由原則由租賃雙方協(xié)議明確約定。

房屋轉(zhuǎn)租不同于房屋租賃權(quán)的轉(zhuǎn)讓。房屋租賃權(quán)的轉(zhuǎn)讓，是指承租人將租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人，承租人退出租賃關(guān)系，租賃關(guān)系存在于受讓人與出租人之間。而在房屋轉(zhuǎn)租中，承租人不退出租賃關(guān)系，租賃關(guān)系存在于承租人與出租人之間，承租人仍然承擔(dān)原租賃合同的義務(wù)。具體而言，有以下區(qū)別：

1．兩者的標(biāo)的不同。

前者的標(biāo)的是租賃物，后者的標(biāo)的是租賃權(quán)。房屋轉(zhuǎn)租，按《城市房屋租賃管理辦法》第26條的規(guī)定，是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。該辦法第27條解釋說(shuō)，承租人在租賃期限內(nèi)，征得出租人同意，可以將承租房屋的部分或全部轉(zhuǎn)租給他人。從這個(gè)規(guī)定可以看出，房屋轉(zhuǎn)租針對(duì)的是承租房屋的部分或全部。房屋租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓是一種權(quán)利的轉(zhuǎn)讓，針對(duì)的是房屋的租賃權(quán)。

2．兩者的取得方法不同。

前者為設(shè)定取得，后者為轉(zhuǎn)移取得。房屋轉(zhuǎn)租是轉(zhuǎn)租人在租賃物上再度設(shè)定了一個(gè)新的租賃權(quán)，轉(zhuǎn)租人與次承租人之間成立新的租賃合同。房屋租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓是將原房屋租賃權(quán)讓與給受讓人，并沒(méi)有設(shè)立一個(gè)新的租賃權(quán)，轉(zhuǎn)讓人與受讓人之間成立的是一個(gè)轉(zhuǎn)讓合同而非租賃合同。

3．兩者實(shí)現(xiàn)的手段不一樣。

前者一般通過(guò)分期支付租金來(lái)實(shí)現(xiàn)，后者一般是一次性給付。在轉(zhuǎn)租時(shí)，主租賃合同與轉(zhuǎn)租賃合同的租賃條件可能有所不同，轉(zhuǎn)租可以是租賃標(biāo)的物的全部或一部分，在租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，受讓人取得了與原承租人一樣的權(quán)利。

4．兩者產(chǎn)生的法律后果不同。

前者房屋的租賃權(quán)仍屬于原來(lái)的承租人(轉(zhuǎn)租人)，后者房屋的租賃權(quán)屬于受讓人。房屋轉(zhuǎn)租是轉(zhuǎn)租人對(duì)租賃物再度設(shè)定了新的租賃權(quán)，原租賃合同的權(quán)利義務(wù)并沒(méi)有解除，次承租人新的租賃權(quán)以轉(zhuǎn)租人的租賃權(quán)存在為前提。房屋租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓是原承租人把租賃權(quán)完全讓與給新的承租人，新承租人的租賃權(quán)以原承租人的租賃權(quán)的消滅為前提。

由于房屋轉(zhuǎn)租并沒(méi)有消滅原租賃合同，所以根據(jù)《城市房屋租賃管理辦法》第30條的規(guī)定，轉(zhuǎn)租合同生效后，轉(zhuǎn)租人享有并承擔(dān)轉(zhuǎn)租合同規(guī)定的出租人的權(quán)利和義務(wù)，并且應(yīng)當(dāng)履行原租賃合同規(guī)定的。