商品房認購

現(xiàn)實中常見的有：認購書、定購協(xié)議、預定協(xié)議等等。無論哪種形式，一般都意在對進一步簽訂商品房買賣合同作出約定，直接約定商品房的實質(zhì)內(nèi)容的不多見。

商品房認購一般在開發(fā)商已經(jīng)辦妥開發(fā)項目的立項、規(guī)劃、報建審批手續(xù)，開發(fā)項目已定型，并已取得商品房預售許可證后簽訂。

商品房認購，是指商品房買賣合同雙方當事人在簽訂預售契約或者買賣契約之前所簽訂的文書，是對雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認。在法理上，一般稱之為預約合同。簽訂預約合同的目的是約束雙方訂立本約。關(guān)于認購的法律性質(zhì)認定問題，從認購書簽訂的過程和約定的內(nèi)容看，認購書是當事人就簽訂商品房買賣合同相關(guān)事宜進行的約定，是約定當事人有義務在一定期限內(nèi)簽訂買賣合同，不是對行為結(jié)果的直接確認，所以，認購書尚不屬于商品房買賣合同，應屬于商品房買賣合同的預約合同，即認購書與商品房買賣合同是預約與本約的關(guān)系，當事人交付的定金為立約定金。

1 購房合同的現(xiàn)狀

1.1 購房涉及哪些合同與文本

1.2 “強盜條款”與“城下之盟”

1.3 購房人的選擇與出路——上帝拯救自救的人

2 商品房認購合同（定金合同）

2.1 了解商品房認購合同

2.2 簽訂認購合同之前的準備

2.3 簽訂認購合同需要關(guān)注的主要問題

2.4 商品房認購合同范本與釋義

3 商品房買賣合同

3.1 商品房買賣合同的兩種形式

3.2 簽訂購房合同之前的必須準備

3.3 購房合同中的主要問題與風險防范

3.4 204條商品房買賣合同范本與釋義

4 房屋抵押貸款合同

4.1 什么是抵押貸款合同

4.2 抵押貸款合同的簽訂過程

4.3 商業(yè)抵押貸款合同應該注意的主要問題

4.4 住房公積金貸款應該注意的主要問題

4.5 抵押貸款合同的其他問題

5 合同談判

5.1 什么是合同談判

5.2 合同談判前的心理準備

5.3 怎樣進入談判

5.4 合同談判的技巧2100433B

第一部分與房屋買賣、租賃有關(guān)的合同范本

商品房買賣合同（示范文本）

北京市商品房預售合同

北京市商品房現(xiàn)房買賣合同

北京市商品房認購書

北京市存量房屋買賣合同（經(jīng)紀成交版）

北京市存量房屋買賣合同（自行成交版）

上海市產(chǎn)權(quán)交易合同示范文本（2004版）

深圳市房地產(chǎn)認購書

深圳市房地產(chǎn)買賣合同（一手房現(xiàn)售）

深圳市房地產(chǎn)買賣合同（預售）

房屋租賃合同（示范文本）

房屋租賃合同（中消協(xié)推薦文本）

北京市房屋租賃合同

上海市居住房屋租賃合同示范文本（2006版）

上海市房屋租賃合同（商品房預租）

廣州市房屋租賃合同

第二部分與房屋中介服務、房屋拆遷有關(guān)的合同范本

房屋出售委托協(xié)議（房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務合同推薦文本）

房屋承租居問合同（中消協(xié)推薦文本）

北京市房屋出租代理合同

北京市房屋出租居間合同

北京市房屋承租居間合同

房屋出售委托協(xié)議（示范文本）

房屋購買委托協(xié)議（示范文本）

上海市產(chǎn)權(quán)交易出讓委托合同示范文本（2004版）

上海市產(chǎn)權(quán)交易受讓委托合同示范文本（2004版）

廣州市房地產(chǎn)中介服務合同（示范文本）

上海市城市居住房屋拆遷補償安置協(xié)議（適用貨幣補償）

上海市城市居住房屋拆遷補償安置協(xié)議（適用價值標準房屋調(diào)換）

上海市征用集體所有土地房屋拆遷補償安置協(xié)議（適用居住房屋貨幣補償和易地新建房屋）

上海市城市非居住房屋拆遷補償安置協(xié)議

第三部分與物業(yè)服務有關(guān)的合同范本

前期物業(yè)服務合同（示范文本）

前期物業(yè)管理服務協(xié)議（示范文本）

物業(yè)管理委托合同（示范文本）

業(yè)主臨時公約（示范文本）

……

第四部分與家庭居室裝飾、裝修工程施工有關(guān)的合同范本

附錄2100433B

第一章 房屋買賣糾紛類型和處理法律依據(jù)概述

第一節(jié) 房屋買賣糾紛類型

第二節(jié) 房屋買賣糾紛適用的法律規(guī)定

第二章 商品房買賣糾紛處理依據(jù)與案例

第一節(jié) 商品房認購協(xié)議及定金糾紛

案例指引一：只有購房者一方簽字的商品房買賣合同能否成立？

案例指引二：開發(fā)商擅自將已預訂商品房另行銷售給第三人，應如何承擔責任？

第二節(jié) 商品房預售許可證糾紛

案例指引：開發(fā)商故意隱瞞未取得商品房預售許可證事實與購房者簽訂商品房買賣合同，其如何承擔責任？

第三節(jié) 房地產(chǎn)虛假廣告糾紛

案例指引：因開發(fā)商宣傳不實導致“中心花園”縮水而產(chǎn)生的巨額賠償糾紛。

第四節(jié) 商品房買賣付款方式糾紛

案例指引：銀行未成功放貸，購房者能否要求解除商品房買賣合同，取回已支付的首付款？

第五節(jié) 開發(fā)商“一房二賣”產(chǎn)生的糾紛

案例指引一：開發(fā)商故意隱瞞實情“一房二賣”，應如何承擔責任？

案例指引二：開發(fā)商將已出售商品房再次出售給第三人，應如何向購房者承擔責任？

第六節(jié) 因合同約定面積與實際交付房屋面積差異引起的糾紛

案例指引：建筑面積計算依據(jù)不同一，開發(fā)商能否要求補交房款？

第七節(jié) 商品房價格波動引發(fā)的糾紛

第八節(jié) 商品房交付標準糾紛

案例指引：商品房存在細微瑕疵，購房者能否拒收商品、房？

第九節(jié) 逾期辦證引發(fā)的糾紛

案例指引一：開發(fā)商逾期辦證，應如何向購房者承擔責任？

案例指引二：開發(fā)商承擔逾期辦證違約責任的期限，是否應當扣除辦證機關(guān)的辦證期限？

案例指引三：開發(fā)商能否以購房者未繳納物業(yè)維修基金及第三人原因?qū)е罗k證逾期為由，拒絕承擔責任？

案例指引四：開發(fā)商逾期辦證，購房者除起訴要求承擔違約責任外，能否同時要求限期辦理房屋權(quán)屬證書？

第十節(jié) 小區(qū)停車位、停車庫所有權(quán)糾紛

案例指引一：開發(fā)商是否有權(quán)出售屬于全體業(yè)主所有的小區(qū)車位？

案例指引二：未計入公攤面積的小區(qū)車位應歸開發(fā)商所有。

案例指引三：占用業(yè)主共有的道路或者其他場地的車位屬于全體業(yè)主共有，開發(fā)商無權(quán)出售。

第十一節(jié) 小區(qū)綠化、綠地率糾紛

案例指引一：部分業(yè)主能否代表全體業(yè)主向開發(fā)商主張綠地縮水賠償"para" label-module="para">

案例指引二：開發(fā)商出售別墅時是否有權(quán)將花園一并出售給購房者"para" label-module="para">

案例指引三：物業(yè)管理公司不能侵犯業(yè)主對公共綠地的共有權(quán)

第十二節(jié) 商品房采光權(quán)、通風權(quán)、日照權(quán)糾紛

案例指引一：開發(fā)商修建電梯公寓侵犯周邊住戶采光權(quán)，付出巨額賠償

案例指引二：在開發(fā)商無過錯的情況下，購房者的采光權(quán)受到的損失由誰承擔"para" label-module="para">

第十三節(jié) 預售商品房再轉(zhuǎn)讓糾紛

案例指引：預售商品房再轉(zhuǎn)讓行為違反國家法律法規(guī)強制性規(guī)定，應當為無效

第四節(jié) 精裝修商品房買賣糾紛

案例指引一：已通過竣工驗收的精裝修商品房存在細微瑕疵，購房者無權(quán)拒收商品房

案例指引二：精裝修商品房的裝修價值縮水，開發(fā)商應當予以賠償

第五節(jié) 商品房層高縮水引發(fā)的糾紛

案例指引一：商品房層高縮水，購房者能否要求開發(fā)商賠償"para" label-module="para">

案例指引二：商品房層高縮水的損失如何計算"para" label-module="para">

第十六節(jié) 樓宇名稱權(quán)糾紛

案例指引：開發(fā)商擅自變更商品房名稱，購房者該如何維護自己的權(quán)益"para" label-module="para">

第十七節(jié) 業(yè)主身份認定引發(fā)的糾紛

案例指引：房屋所有權(quán)證上只有配偶一方的名字，另一方是否具有業(yè)主資格"para" label-module="para">

第十八節(jié) “住改商”引發(fā)的糾紛

案例指引：業(yè)主擅自將住宅改為商業(yè)用途，物業(yè)公司是否有權(quán)予以制止"para" label-module="para">

第十九節(jié) 業(yè)主封陽臺、裝?；\引發(fā)的糾紛

案例指引：不得封閉陽臺的格式條款未盡提醒義務無效

第二十節(jié) 業(yè)主拒交物業(yè)服務費引發(fā)的糾紛

案例指引一：業(yè)主能以未與物業(yè)公司簽訂合同而拒繳物業(yè)服務費嗎"para" label-module="para">

案例指引二：業(yè)主能否以其未入住商品房而拒絕繳納物業(yè)服務費"para" label-module="para">

案例指引三：業(yè)主能否以物業(yè)服務不到位而拒繳物業(yè)服務費"para" label-module="para">

案例指引四：業(yè)主能否以未在物業(yè)服務合同上簽字為由拒絕繳納物業(yè)服務費"para" label-module="para">

第三章 二手房買賣糾紛處理依據(jù)與案例

第一節(jié) 共有人私自轉(zhuǎn)讓共有房產(chǎn)引發(fā)的糾紛

案例指引一：夫妻一方未在購房協(xié)議書上簽字，法院判決確認購房協(xié)議書無效

案例指引二：夫妻一方以其未在購房協(xié)議書上簽字為由，要求確認購房協(xié)議書無效，未獲法院支持

第二節(jié) 二手房買賣轉(zhuǎn)按揭糾紛

案例指引：轉(zhuǎn)按揭加提前還貸進行房產(chǎn)交易引發(fā)糾紛

……

第四章 經(jīng)濟適用住房買賣糾紛處理依據(jù)與案例

第五章 農(nóng)村房屋買賣糾紛處理依據(jù)與案例

第六章 公房、房改房等其他房屋買賣糾紛處理依據(jù)與案例

第七章 房屋買賣所涉稅費種類介紹及稅費表

第八章 房屋買賣爭議處理法律法規(guī)

附錄房屋買賣合同范本

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