集體土地所有權(quán)證土地登記辦法

具體實施請看《土地登記辦法》（自2008年2月1日起施行）

2011年5月6日，國土資源部、財政部、農(nóng)業(yè)部發(fā)布了《關(guān)于加快推進農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作的通知》，明確加快農(nóng)村集體土地所有權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)等確權(quán)登記發(fā)證工作，力爭到2012年底把全國范圍內(nèi)的農(nóng)村集體土地所有權(quán)證確認到每個具有所有權(quán)的集體經(jīng)濟組織，做到農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證全覆蓋。

各省、自治區(qū)、直轄市及計劃單列市國土資源廳(國土環(huán)境資源廳、國土資源和房屋管理局、房屋土地資源管理局、規(guī)劃和國土資源局):

為深入貫徹實施《中華人民共和國土地管理法》(以下簡稱《土地管理法》)，強化耕地保護機制，調(diào)動廣大農(nóng)民自覺保護耕地的積極性，加強農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度建設(shè)，依法保護國家和農(nóng)民集體土地權(quán)益，維護農(nóng)村社會穩(wěn)定，部決定在已有集體土地所有權(quán)登記發(fā)證工作的基礎(chǔ)上，進一步加大力度，全面部署開展全國集體土地所有權(quán)初始登記工作。現(xiàn)將有關(guān)事項通知如下：

一、高度重視，提高對集體土地所有權(quán)登記發(fā)證工作重要地位的認識

(一)依法加快集體土地所有權(quán)登記發(fā)證工作，是強化耕地保護機制，調(diào)動億萬農(nóng)民自覺保護耕地積極性的重要舉措。當前我國農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度建設(shè)相對滯后，農(nóng)民對自身的權(quán)利不清，義務(wù)模糊，不能從自身利益出發(fā)，主動抵制亂占濫用耕地等違法行為，同時，農(nóng)民對土地投入的積極性也受到很大程度的影響。通過加快集體土地所有權(quán)登記發(fā)證工作，明確集體的產(chǎn)權(quán)主體地位以及農(nóng)民與農(nóng)民集體土地所有權(quán)的法律關(guān)系，將農(nóng)民與土地財產(chǎn)權(quán)緊密聯(lián)系起來，就會激發(fā)農(nóng)民和農(nóng)村集體經(jīng)濟組織保護耕地的積極性，從而在機制上將保護耕地變成農(nóng)民的自覺行動。

(二)依法加快集體土地所有權(quán)登記發(fā)證工作，是保護農(nóng)民土地合法權(quán)益，維護農(nóng)村社會穩(wěn)定的根本途徑。集體土地所有權(quán)，是法律確定的農(nóng)民集體的重要財產(chǎn)權(quán)。通過加快集體土地所有權(quán)登記發(fā)證工作，依法確認農(nóng)民集體長期而穩(wěn)定的土地所有權(quán)及其范圍，保障農(nóng)民土地合法權(quán)益，是保護農(nóng)民的根本利益，貫徹落實黨的農(nóng)村政策的需要。同時，通過集體土地所有權(quán)登記發(fā)證，依法對存在爭議的土地進行調(diào)解、確權(quán)，將從根本上解決農(nóng)村土地權(quán)屬糾紛，消除影響農(nóng)村穩(wěn)定的消極因素。

(三)依法加快集體土地所有權(quán)登記發(fā)證工作，是解決農(nóng)村土地管理問題的有效措施。由于缺乏有效的管理手段，農(nóng)村土地管理工作相對薄弱。理順農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系，加強土地權(quán)屬管理，是解決農(nóng)村土地問題，加強農(nóng)村土地管理的突破口。通過盡快完成集體土地所有權(quán)登記發(fā)證工作，明確集體土地產(chǎn)權(quán)主體，明確國家、集體之間的權(quán)屬界線，明確集體土地的權(quán)利義務(wù)，將有助于農(nóng)村土地管理工作的全面到位，保證各項管理手段的充分落實。

(四)依法加快集體土地所有權(quán)登記發(fā)證工作，是國土資源統(tǒng)一管理的要求。集體土地所有權(quán)登記發(fā)證工作相對滯后，影響了土地統(tǒng)一登記的進行，也造成了土地統(tǒng)一管理的困難。集體土地所有權(quán)是我國農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度的核心，盡快開展并完成集體土地所有權(quán)登記發(fā)證工作，將林地、草地、耕地及建設(shè)用地等各類用地納入到統(tǒng)一的登記體系中，避免各類用地的權(quán)屬糾紛，保證土地登記的統(tǒng)一性，將為全國城鄉(xiāng)地政統(tǒng)一管理奠定堅實的基礎(chǔ)。

(五)依法加快集體土地所有權(quán)登記發(fā)證工作，是全面落實《土地管理法》和宣傳有關(guān)土地政策的重要措施。保護和合理利用土地，必須依靠以土地為生存之本的農(nóng)民，通過提高農(nóng)民的法律意識，促進土地基本國策的落實。完成集體土地所有權(quán)登記發(fā)證工作，將土地證書發(fā)放到農(nóng)民集體手中，是貫徹落實《土地管理法》的重要內(nèi)容，必將使農(nóng)民更加重視自身權(quán)利，增強其學(xué)習(xí)、掌握土地管理法律和政策知識的積極性，從而在廣大農(nóng)村掀起宣傳、普及《土地管理法》及有關(guān)土地政策規(guī)定的熱潮。

為此，各級國土資源管理部門一定要站在加強國土資源統(tǒng)一管理，建立億萬農(nóng)民自覺保護耕地機制，切實保護農(nóng)民利益，維護農(nóng)村社會穩(wěn)定的全局高度，從國土資源管理長遠發(fā)展的戰(zhàn)略出發(fā)，充分認識集體土地所有權(quán)登記發(fā)證工作的重要意義，采取切實可行的措施，集中力量，克服困難，確保工作如期、圓滿完成。

二、嚴格按照《土地管理法》的規(guī)定，確定集體土地所有權(quán)主體

具體確權(quán)要求如下：

(一)凡是土地家庭聯(lián)產(chǎn)承包中未打破村民小組(原生產(chǎn)隊)界線，不論是以村的名義還是以組的名義與農(nóng)戶簽訂承包合同，土地應(yīng)確認給村民小組農(nóng)民集體所有。

考慮到各地的差異和村民小組組織機構(gòu)不健全的實際，在具體登記發(fā)證時，可采取兩種方式進行：一是，有條件的地區(qū)，可將《集體土地所有證》直接發(fā)放到村民小組農(nóng)民集體;二是采取“組有村管”的方式，將《集體土地所有證》發(fā)放到村，由村委會代管。為體現(xiàn)村民小組農(nóng)民集體的所有權(quán)主體地位，土地證書所有者一欄仍填寫村內(nèi)各村民小組農(nóng)民集體的名稱，并注明土地所有權(quán)分別由村內(nèi)各村民小組農(nóng)民集體所有。待條件成熟時，可將《集體土地所有證》換發(fā)到組。

對于已經(jīng)打破了村民小組農(nóng)民集體土地界線的地區(qū)，應(yīng)本著尊重歷史，承認現(xiàn)實的原則，對這部分土地承認現(xiàn)狀，明確由村農(nóng)民集體所有。

(二)能夠證明土地已經(jīng)屬于鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體所有的，土地所有權(quán)應(yīng)依法確認給鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體。沒有鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體經(jīng)濟組織的，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))集體土地所有權(quán)由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府代管。

(三)不能證明屬于鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體所有或村民小組農(nóng)民集體所有的集體土地，應(yīng)依法確認給村農(nóng)民集體所有。土地所有權(quán)主體以“хх村(組、鄉(xiāng))農(nóng)民集體”表示。

《物權(quán)法》（自2007年10月1日起施行）第九條規(guī)定， 不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力 。

2019年8月26日，第十三屆全國人大常委會第十二次會議審議通過了關(guān)于修改土地管理法的決定，新修訂的土地管理法自2020年1月1日起施行。此次修改土地管理法，堅持土地公有制不動搖，堅持農(nóng)民利益不受損，堅持最嚴格的耕地保護制度和最嚴格的節(jié)約集約用地制度，依法保障農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地管理制度等改革在全國范圍內(nèi)實行，對促進鄉(xiāng)村振興和城鄉(xiāng)融合發(fā)展具有重大意義。

新修訂的土地管理法把黨中央關(guān)于農(nóng)村土地制度改革的決策和試點的成功經(jīng)驗上升為法律，重點有以下五個方面：一是明確農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門負責(zé)宅基地改革和管理。落實深化黨和國家機構(gòu)改革精神，在規(guī)定國務(wù)院自然資源主管部門統(tǒng)一負責(zé)全國土地管理和監(jiān)督工作的同時，明確國務(wù)院農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門負責(zé)全國農(nóng)村宅基地改革和管理有關(guān)工作，并賦予了農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門在宅基地監(jiān)督管理和行政執(zhí)法等方面相應(yīng)職責(zé)。堅持實行一戶一宅的基本管理制度，增加了戶有所居的規(guī)定，下放了宅基地的審批權(quán)，允許已經(jīng)進城落戶的農(nóng)村村民自愿有償退出宅基地，鼓勵農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。二是允許集體經(jīng)營性建設(shè)用地直接入市。對土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途，并經(jīng)依法登記的集體經(jīng)營性建設(shè)用地，土地所有權(quán)人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用，改變了過去農(nóng)村的土地必須征為國有才能進入市場的問題，能夠為農(nóng)民直接增加財產(chǎn)性的收入。同時在集體經(jīng)營性建設(shè)性用地入市的時候，要求必須由村民代表大會，或者村民會議三分之二以上的成員同意才能入市。三是規(guī)范征地程序。要求政府在征地之前開展土地狀況調(diào)查、信息公示，還要與被征地農(nóng)民協(xié)商，必要時組織召開聽證會，跟農(nóng)民簽訂協(xié)議后才能提出辦理征地申請，辦理征地的審批手續(xù)，強化了對農(nóng)民利益的保護。在征地補償方面，改變了以前以土地年產(chǎn)值為標準進行補償，實行按照區(qū)片綜合地價進行補償，區(qū)片綜合地價除了考慮土地產(chǎn)值，還要考慮區(qū)位、當?shù)亟?jīng)濟社會發(fā)展狀況等因素綜合制定。四是強化永久基本農(nóng)田保護。將有關(guān)條款中的“基本農(nóng)田”修改為“永久基本農(nóng)田”。永久基本農(nóng)田劃定以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）為單位進行，由縣級人民政府自然資源主管部門會同同級農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門組織實施。永久基本農(nóng)田應(yīng)當落實到地塊，納入國家永久基本農(nóng)田數(shù)據(jù)庫嚴格管理。永久基本農(nóng)田經(jīng)依法劃定后，任何單位和個人不得擅自占用或者改變其用途。國家能源、交通、水利、軍事設(shè)施等重點建設(shè)項目選址確實難以避讓永久基本農(nóng)田，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用或者土地征收的，必須經(jīng)國務(wù)院批準。五是保障鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展用地。要求土地利用總體規(guī)劃應(yīng)當統(tǒng)籌安排城鄉(xiāng)生產(chǎn)、生活、生態(tài)用地，滿足鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施用地合理需求，促進城鄉(xiāng)融合發(fā)展。土地利用年度計劃應(yīng)當對集體經(jīng)營性建設(shè)用地作出合理安排。 2100433B

根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，截止2009年1月，我國頒發(fā)的土地證書主要有三種： 　1、集體土地所有權(quán)證?？h級人民政府對農(nóng)民集體所有的土地進行登記造冊，核發(fā)集體土地所有權(quán)證，確認所有權(quán)。

2、集體土地建設(shè)用地使用權(quán)證?？h級人民政府對集體所有的依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的土地進行登記造冊，核發(fā)集體土地建設(shè)用地使用權(quán)證，確認建設(shè)用地使用權(quán)。

3、國有土地使用權(quán)證?？h級以上人民政府對單位和個人依法使用的國有土地進行登記造冊，核發(fā)國有土地使用權(quán)證，確認國有土地使用權(quán)。

2003年，中國開始頒發(fā)林權(quán)證，其四項權(quán)益里，也包含了部分土地權(quán)益。

集體土地所有權(quán)集體土地所有權(quán)的確權(quán)登記頒證

（1）農(nóng)民集體所有的土地，由土地所有者向土地所在地的縣級人民政府土地行政主管部門提出土地登記申請，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)集體土地所有權(quán)證書，確認所有權(quán)。

（2）農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由土地使用者向土地所在地的縣級人民政府土地行政主管部門提出土地登記申請，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)集體土地使用權(quán)證書，確認建設(shè)用地使用權(quán)。

（3）通過承包合同網(wǎng)簽管理系統(tǒng)，建立承包合同取得權(quán)利、登記記載權(quán)利、證書證明權(quán)利的確權(quán)登記制度。

（4）通過流轉(zhuǎn)合同鑒證、交易鑒證等方式確認土地經(jīng)營權(quán)。

（5）確認林地、草原的所有權(quán)或者使用權(quán)，水面、灘涂的養(yǎng)殖使用權(quán)，分別依照《中華人民共和國森林法》、《中華人民共和國草原法》和《中華人民共和國漁業(yè)法》的規(guī)定辦理。

集體土地所有權(quán)集體土地所有權(quán)的保護

集體所有的財產(chǎn)是我國社會主義公共財產(chǎn)的重要組成部分，受國家法律的保護。《憲法》規(guī)定的社會主義公共財產(chǎn)神圣不可侵犯，包括集體所有的財產(chǎn)。《物權(quán)法》第63條第1款明確規(guī)定，集體所有的財產(chǎn)受法律保護，禁止任何單位和個人侵占、哄搶、私分、破壞。

我國民法保護所有權(quán)的方法，如確認產(chǎn)權(quán)、返還原物、恢復(fù)原狀、排除妨害、賠償損失等也適用于保護集體土地所有權(quán)。除民事責(zé)任外，必要時還應(yīng)根據(jù)侵犯集體財產(chǎn)的不同程度和情況，另行追究行為人的行政責(zé)任或刑事責(zé)任。為了維護集體土地所有權(quán)、保障農(nóng)民的合法權(quán)益，《物權(quán)法》規(guī)定了農(nóng)民集體成員享有民主管理權(quán)、知情權(quán)和撤銷權(quán)。這些權(quán)利可以保證集體土地所有權(quán)、農(nóng)民集體、集體經(jīng)濟組織或集體成員利益受到侵害時，相關(guān)主體采取包括訴訟在內(nèi)的救濟手段維護自己的土地權(quán)益。

集體土地所有權(quán)對集體土地所有權(quán)的限制

集體土地所有權(quán)主體有權(quán)對集體土地進行占有、支配、使用、收益和處分，但集體土地所有權(quán)依法也受到限制。最重要的限制是集體土地所有權(quán)不得交易、轉(zhuǎn)讓，以及土地用途管制，任何人都不得非法改變集體所有土地的用途。

國家嚴格限制耕地轉(zhuǎn)為非耕地，實行占用耕地補償制度和基本農(nóng)田保護制度：集體土地也不可進行商業(yè)性房產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)和對外銷售。

集體土地所有權(quán)集體土地的征用

（1）集體土地征用是指國家為公共利益的需要，通過法定程序，將原屬于農(nóng)民集體所有的土地征為國有的行為。

（2）土地征用方案依照法定程序批準后，由被征用土地所在地的市、縣級人民政府予以公告并組織實施。被征用土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)在公告規(guī)定的期限內(nèi)，持土地權(quán)屬證書到公告指定的人民政府土地主管部門辦理征地補償?shù)怯洝Ｊ?、縣人民政府土地主管部門會同有關(guān)部門，根據(jù)經(jīng)批準的土地征用方案，擬定征地補償、安置方案，并在被征用土地所在的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村予以公告，聽取被征用土地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民的意見。

（3）征用土地的補償費包括土地補償費、安置補償費以及地上附著物和青苗的補償費。征用城市郊區(qū)的菜地，用地單位應(yīng)按國家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)基金。

（4）土地補償費歸土地所有權(quán)人所有，地上附著物和青苗補償費歸地上附著物和青苗的所有者所有。征用土地的安置補助費必須?？顚Ｓ?，不得挪作他用。需要安置的人員由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織安置的，安置補助費支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織管理和使用；由其他單位安置的，安置補助費支付給安置單位；不需要統(tǒng)一安置的，安置補助費發(fā)放給被安置人員個人或征得被安置人員同意后用于支付被安置人員的保險費用。

集體土地被征收的，農(nóng)民集體有權(quán)就征地補償安置方案等提出意見并依法獲得補償。須切實保障集體成員的知情權(quán)、決策權(quán)、監(jiān)督權(quán)，以防止少數(shù)人在土地征收中私相授受、謀取私利。征地補償、安置費的分配，應(yīng)經(jīng)2/3以上的集體成員或2/3以上的村民代表同意。

土地使用證集體土地

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法實施條例》第四條，農(nóng)民集體所有的土地，由土地所有者向土地所在地的縣級人民政府土地行政主管部門提出土地登記申請，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)集體土地所有權(quán)證書，確認所有權(quán)。農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由土地使用者向土地所在地的縣級人民政府土地行政主管部門提出土地登記申請，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)集體土地使用權(quán)證書，確認建設(shè)用地使用權(quán)。設(shè)區(qū)的市人民政府可以對市轄區(qū)內(nèi)農(nóng)民集體所有的土地實行統(tǒng)一登記。

可見，農(nóng)民集體所有土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，才需要給使用權(quán)人發(fā)給土地使用證，發(fā)證機關(guān)為縣級或者市級土地管理部門。

土地使用證國有土地

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法實施條例》第五條，單位和個人依法使用的國有土地，由土地使用者向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地登記申請，由縣級以上人民政府登記造冊，核發(fā)國有土地使用權(quán)證書，確認使用權(quán)。其中，中央國家機關(guān)使用的國有土地的登記發(fā)證，由國務(wù)院土地行政主管部門負責(zé)，具體登記發(fā)證辦法由國務(wù)院土地行政主管部門會同國務(wù)院機關(guān)事務(wù)管理局等有關(guān)部門制定。

根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第六十一條，以出讓或者劃撥方式取得土地使用權(quán)，應(yīng)當向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記，經(jīng)縣級以上地方人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證書。土地使用證的變更

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法實施條例》第六條，依法改變土地所有權(quán)、使用權(quán)的，因依法轉(zhuǎn)讓地上建筑物、構(gòu)筑物等附著物導(dǎo)致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，必須向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機關(guān)依法進行土地所有權(quán)、使用權(quán)變更登記。土地所有權(quán)、使用權(quán)的變更，自變更登記之日起生效。依法改變土地用途的，必須持批準文件，向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機關(guān)依法進行變更登記。

根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時，應(yīng)當向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書。