房屋維修特點

維修與新建的對象都是房屋建筑，在設計和施工理論上是相通的，因而它們有共性的一面。但是，由于房屋維修與新建房屋的應用理論不同，所以又有其獨自的特點。

①房屋維修是在已有房屋的基礎上進行的，是對房屋的構(gòu)件、部分項目進行養(yǎng)護維修，局部或全部的更新、修復。因此，工作上受到原有條件的限制，設計和施工都只能在一定的范圍內(nèi)進行，往往是借鑒原有房屋的構(gòu)造、部件、裝飾、布局等，發(fā)展維修建筑藝術(shù)。

②房屋使用期限長，在使用中由于自然或人為因素的影響，導致房屋的損壞或使用功能的減弱。而且，由于房屋所處的地理位置、環(huán)境和用途的差異，同一結(jié)構(gòu)的房屋，其使用功能減弱的速度和損壞的程度也是不均衡的。因此，房屋的維修是大量的、經(jīng)常性的工作。

③房屋維修項目多，涉及面廣，零星分散，各類房屋裝修材料的品種、規(guī)格多，備用材料的規(guī)格和品種也多。有些材料可以用新材料代替，通過修繕工程的實踐、觀察、研究、總結(jié)，可以改進舊房的結(jié)構(gòu)與裝修。

④房屋維修由于要保持原有的建筑風格和設計意圖，并與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)，因此技術(shù)要求較高。由于房屋維修的這種特殊性，決定了它有獨特的設計、施工技術(shù)和操作技能的要求，而且對不同建筑結(jié)構(gòu)、不同等級標準的房屋，采用的裝修標準也不同。

⑤房屋維修具有生產(chǎn)和服務雙重性。生產(chǎn)性是指房屋維修過程中必然會結(jié)合增添設備、改進裝飾裝潢、改善結(jié)構(gòu)等項工作。通過維修可使房屋增值。服務性是指房屋維修的基本目的是為住戶提供服務，保證房屋的正常和安全使用。

(1)“經(jīng)濟、合理、安全、實用”的原則

房屋維修要堅持“經(jīng)濟、合理、安全、實用”的原則。經(jīng)濟，就是要加強維修成本管理、維修資金和維修定額的管理，合理使用人力、物力、財力，盡量做到少花錢多辦事；合理，就是要求制定合理的房屋維修計劃和方案；安全，就是要通過房屋維修使住戶居住安全；實用，就是要從實際出發(fā)，因地制宜、因房制宜進行維修，滿足用戶在房屋使用功能和質(zhì)量上的要求，充分發(fā)揮房屋效能。

(2)“區(qū)別對待”的原則

區(qū)別對待，是指對不同類型、不同建筑風格、不同結(jié)構(gòu)、不同等級標準的房屋，應采取不同的維修標準和裝修方案。根據(jù)房屋建筑的年限，可把房屋大致劃分為新建房屋和舊房屋兩大類。對于新建房屋，維修工作主要是做好房屋的日常養(yǎng)護，保持原貌和使用功能。

對于舊房屋，應根據(jù)建造的歷史年代、結(jié)構(gòu)、質(zhì)量狀況、住宅使用標準、環(huán)境以及所在地區(qū)的特點等條件，綜合城市總體規(guī)劃要求，分別采取不同的維修改造方案。

(3)“服務”的原則

在房屋維修管理上，切實做到為業(yè)主或使用人服務，建立、健全科學合理的房屋維修服務制度。房屋維修管理人員要牢牢樹立為業(yè)主或使用人服務的思想，改善服務態(tài)度，提高服務質(zhì)量，認真解決業(yè)主或使用人急需解決的維修問題。這是房屋維修管理的基本原則。

(4)有償原則

按照價值規(guī)律、商品經(jīng)濟等價有償?shù)脑瓌t，房屋維修需投入建材、人工、機器、工具等，交付使用后應收回成本，并產(chǎn)生適當?shù)睦麧?。但物業(yè)管理公司必須通過提高科學技術(shù)水平和生產(chǎn)管理水平，節(jié)約維修資金，以最少的消耗達到多修房、修好房的要求。

房屋維修工人

國家建設部1991年7月第11號令發(fā)布了《城市房屋維修管理規(guī)定》(以下簡稱《規(guī)定》)。其適用范圍為城市房屋的修繕管理。城市房屋所有人、使用人、房屋維修企事業(yè)單位均應遵守該規(guī)定。

國務院建設行政主管部門主管全國城市房屋維修管理工作?？h以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域城市房屋維修管理工作，并履行下列主要職責。

①貫徹執(zhí)行國家和地方有關城市房屋維修的法規(guī)、標準和方針、政策，組織編制城市房屋維修的長期規(guī)劃和近期計劃，并督促實施。

②按照管理權(quán)限對房屋維修企事業(yè)單位進行資質(zhì)管理，施行資質(zhì)登記制度，監(jiān)督實施按資質(zhì)等級承接修繕任務。

③組織或參與房屋維修定額的編制、修訂并監(jiān)督檢查執(zhí)行情況，使金額做到項目設置恰當、結(jié)構(gòu)合理、平均先進、簡明適用。

④指導并督促房屋所有人落實房屋維修資金。

⑤負責房屋維修工程的安全、質(zhì)量監(jiān)督管理。

⑥組織房屋維修業(yè)務、技術(shù)的培訓和房屋維修新技術(shù)、新工藝、新設備的推廣應用。

⑦依法調(diào)解和處理有關房屋維修的爭議和糾紛。對房屋所有人或者修繕責任人不按照國家和地方有關規(guī)定修繕房屋，造成房屋嚴重損壞或者危害他人生命財產(chǎn)的；無故阻礙房屋維修，造成嚴重后果的；無證或者越級承擔房屋維修任務的；中級以上的房屋維修工程，不辦理質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)的；房屋維修工程發(fā)生質(zhì)量、安全事故的，對違反《規(guī)定》的行為給予行政處罰。

房屋維修管理的主要內(nèi)容包括房屋安全管理、房屋維修計劃管理、房屋維修質(zhì)量管理、房屋維修工程預算管理、房屋維修工程招標投標管理、房屋維修成本管理、房屋維修要素管理、房屋維修施工項目管理和房屋維修施工監(jiān)理等。

1.房屋安全管理

房屋安全管理是指定期和不定期地對房屋的使用情況和完損情況進行安全檢查，評定房屋完損等級，隨時掌握所管房屋的質(zhì)量狀況和分布，組織對危險房屋的鑒定，并確定解危方法，預防和消除房屋的安全隱患等一系列工作的總和。

物業(yè)管理公司必須做好房屋的查勘鑒定工作。查勘鑒定是掌握所管房屋完損程度的一項經(jīng)常性的管理基礎工作，為維護和修理房屋提供依據(jù)。查勘鑒定一般可分為定期查勘鑒定、季節(jié)性查勘鑒定及工程查勘鑒定等。在查勘鑒定的基礎上, 物業(yè)管理公司還要主動配合房屋安全鑒定機構(gòu)做好危房的鑒定工作。

2.房屋維修計劃管理

計劃是企業(yè)管理的重要職能之一，它是在經(jīng)營決策的基礎上，對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動的事先安排。計劃管理是企業(yè)管理的重要組成部分，是為了使企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動能夠達到預期的目標所開展的綜合性管理。其目的是按計劃對企業(yè)的各項生產(chǎn)經(jīng)營活動進行合理安排和有效協(xié)調(diào)，充分利用企業(yè)人力、財力、物力，調(diào)節(jié)好生產(chǎn)、供應和銷售的關系，使企業(yè)生產(chǎn)有秩序、有步驟地進行。房屋維修計劃管理是物業(yè)管理公司計劃管理的重要內(nèi)容，它是指為做好房屋維修工作而進行的計劃管理，是整個企業(yè)計劃管理的重要組成部分。維修計劃管理的內(nèi)容一般包括企業(yè)房屋維修計劃的編制、檢查、調(diào)整及總結(jié)等一系列環(huán)節(jié)，其中積極做好計劃工作的綜合平衡是房屋計劃管理的基本工作方法。

3.房屋維修質(zhì)量管理

保證質(zhì)量是房屋維修管理的重要目標之一。房屋維修質(zhì)量管理是指為保證維修工程質(zhì)量而進行的管理工作，它是物業(yè)管理公司質(zhì)量管理的重要組成部分。房屋維修質(zhì)量管理的內(nèi)容一般包括對房屋維修質(zhì)量的理解(管理理念)、建立企業(yè)維修工程質(zhì)量保證體系以及開展質(zhì)量管理基礎工作等。

4.房屋維修工程預算管理

維修工程預算是物業(yè)管理公司開展企業(yè)管理的一項十分重要的基礎工作，它同時也是維修施工項目管理中核算工程成本、確定和控制維修工程造價的主要手段。通過工程預算工作可以在工程開工前事先確定維修工程預算造價，依據(jù)預算工程造價我們可以組織維修工程招投標并簽訂施工承包合同，在此基礎上，一方面物業(yè)管理公司可據(jù)此編制有關資金、成本、材料供應及用工計劃，另一方面維修工程施工隊伍可據(jù)此編制施工計劃并以此為標準進行成本控制。從造價管理的過程看，維修工程最終造價的形成是在其預算造價的基礎上，依據(jù)施工承包合同及施工過程中發(fā)生的變更因素，通過增減調(diào)整后決定的。

5.房屋維修工程招標投標管理

招標投標是物業(yè)管理公司對內(nèi)分配維修施工任務、對外選擇專業(yè)維修施工單位，確保實現(xiàn)維修工程造價、質(zhì)量及進度目標的有效管理模式。實現(xiàn)招投標制是我國建筑業(yè)管理體制和經(jīng)營方式的一項重大改革，它通過競爭機制來分配施工任務，要求各個施工單位通過市場與其他施工單位進行競爭，接受任務委托方對工程質(zhì)量、工期及造價等方面的評判，從而確保施工任務能分配給具有最優(yōu)表現(xiàn)的施工單位，同時也有利于施工單位自覺地加快技術(shù)進步、改善經(jīng)營管理和服務作風，促進建筑業(yè)的發(fā)展。組織招投標是物業(yè)管理公司的一項重要管理業(yè)務，一方面，通過組織招投標構(gòu)建企業(yè)內(nèi)部建筑市場，通過市場競爭來實現(xiàn)施工任務在企業(yè)內(nèi)部各施工班組之間的分配；另一方面，通過邀請企業(yè)外部專業(yè)施工單位參加公平競爭，充分發(fā)揮市場競爭的作用，實現(xiàn)生產(chǎn)任務分配的最優(yōu)化，從而為提高整個企業(yè)維修工程的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益打下基礎。

6.房屋維修成本管理

成本管理是物業(yè)管理公司為降低企業(yè)成本而進行的各項管理工作的總稱。房屋維修成本管理是物業(yè)管理公司成本管理的重要組成部分。房屋維修成本是指耗用在各個維修工程上的人工、材料、機具等要素的貨幣表現(xiàn)形式，即構(gòu)成維修工程的生產(chǎn)費用，把生產(chǎn)費用歸集到各個成本項目和核算對象中，就構(gòu)成維修工程成本。房屋維修成本管理是指為降低維修工程成本而進行的成本決策、成本計劃、成本控制、成本核算、成本分析和成本檢查等工作的總稱。維修成本管理工作的好壞直接影響到物業(yè)管理公司的經(jīng)濟效益及業(yè)務質(zhì)量。

7.房屋維修要素管理

在房屋維修施工活動中，離不開技術(shù)、材料、機具、人員和資金，這些構(gòu)成房屋維修施工生產(chǎn)的要素。所謂房屋維修要素管理是指物業(yè)管理公司為確保維修工作的正常開展，而對房屋維修過程中所需技術(shù)、材料、機具、人員和資金等所進行的計劃、組織、控制和協(xié)調(diào)工作。所以房屋維修要素管理包括技術(shù)管理、材料管理、機具管理、勞動管理和財務管理。

8.房屋維修施工項目管理

房屋維修施工項目管理屬于物業(yè)管理公司的基層管理工作。它主要是指物業(yè)管理公司所屬基層維修施工單位(或班組)對維修工程施工的全過程所進行的組織和管理工作。房屋維修施工項目管理主要包括組織管理班子、進行施工的組織與準備、在施工過程中進行有關成本、質(zhì)量與工期的控制、合同管理及施工現(xiàn)場的協(xié)調(diào)工作。

9.房屋維修施工監(jiān)理

房屋維修施工監(jiān)理是指物業(yè)管理公司將所管房屋的維修施工任務委托給有關專業(yè)維修單位，為確保實現(xiàn)原定的質(zhì)量、造價及工期目標，以施工承包合同及有關政策法規(guī)為依據(jù)，對承包施工單位的施工過程所實施的監(jiān)督和管理。房屋維修施工監(jiān)理一般由物業(yè)管理公司的工程部門指派項目經(jīng)理負責，其主要管理任務是在項目的施工中實行全過程的造價、質(zhì)量及工期三大目標的控制，進行合同管理并協(xié)調(diào)項目施工各有關方面的關系，幫助并督促施工單位加強管理工作并對施工過程中所產(chǎn)生的信息進行處理。

房屋維修質(zhì)量管理