澄邁國(guó)有土地范圍內(nèi)的房屋抵押權(quán)設(shè)立登記指南

《房屋登記辦法》第四十二條、第四十三條、第四十四條。

申請(qǐng)→受理→審核→記載于登記簿→發(fā)證。

以已登記的房屋設(shè)定抵押權(quán)的。

（一）登記申請(qǐng)書(shū)；

（二）申請(qǐng)人身份證明；

（三）房屋所有權(quán)證書(shū)或者房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)；

（四）抵押合同；

（五）主債權(quán)合同；

（六）其他必要材料。

注：以上申報(bào)材料除注明提供復(fù)印件外，均須提供原件；提供復(fù)印件的，申請(qǐng)時(shí)須提供原件核對(duì)。

澄邁縣住房保障與房產(chǎn)管理局。

房屋抵押權(quán)一經(jīng)產(chǎn)生，就會(huì)在當(dāng)事人之間形成一定的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，也會(huì)對(duì)抵押物本身及其相關(guān)的其他財(cái)產(chǎn)權(quán)利產(chǎn)生影響。根據(jù)房屋抵押效力所指向的對(duì)象，一般可劃分為對(duì)內(nèi)效力和對(duì)外效力?，F(xiàn)分述如下：

(一)房屋抵押權(quán)的對(duì)內(nèi)效力

1．房屋抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍?！稉?dān)保法》第46條規(guī)定：“抵押擔(dān)保范圍包括主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金和實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用。抵押合同另有約定的，按照約定?！币勒沾艘?guī)定，房屋抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍主要包括主債權(quán)、利息、遲延利息、違約金、損害賠償金和實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用等六項(xiàng)。其中，利息一般分為法定利息和約定利息。對(duì)此，德國(guó)法認(rèn)為約定利息屬于擔(dān)保范圍，而日本法則將約定利息排除在擔(dān)保范圍之外。我國(guó)法律允許當(dāng)事人另作約定，照此理解，約定利息應(yīng)當(dāng)屬于擔(dān)保范圍。關(guān)于違約金，人們對(duì)其屬于擔(dān)保范圍并無(wú)疑義，但問(wèn)題是，我國(guó)《合同法》將違約金定性為補(bǔ)償性，且事先允許進(jìn)行約定。有鑒于此，該法第114條允許根據(jù)實(shí)際的損失予以變更，若低于實(shí)際損失，可以請(qǐng)求增加，其擔(dān)保范圍應(yīng)為實(shí)際損失，若高于實(shí)際損失，可以請(qǐng)求適當(dāng)減少，至于減少多少為適當(dāng)，法律尚無(wú)規(guī)定，有待完善。關(guān)于抵押房屋的損害賠償金，抵押權(quán)人可以主張物上代位權(quán)，但該賠償金一旦與其他財(cái)產(chǎn)混合，因失去特定性，抵押權(quán)人就難以行使優(yōu)先受償權(quán)。根據(jù)《擔(dān)保法》第58條關(guān)于該賠償金應(yīng)當(dāng)作為抵押財(cái)產(chǎn)的規(guī)定，抵押權(quán)人閱此就抵押人對(duì)第三人的損害賠償請(qǐng)求權(quán)而成立債權(quán)質(zhì)。抵押房屋發(fā)生征用拆遷的補(bǔ)償，抵押權(quán)人有權(quán)對(duì)征用補(bǔ)償金享有優(yōu)先受償權(quán)；若征用時(shí)所擔(dān)保的債權(quán)仍未到期，抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全。當(dāng)然，也有權(quán)要求抵押人提供新的抵押擔(dān)保，其標(biāo)的物主要為通過(guò)產(chǎn)權(quán)調(diào)換而取得的房屋。而實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用主要包括申請(qǐng)費(fèi)、拍賣費(fèi)、評(píng)估費(fèi)和保全費(fèi)等。

2．房屋抵押權(quán)所及標(biāo)的物的范圍。依一般學(xué)理，房屋抵押權(quán)所及標(biāo)的物的范圍一般包括抵押房屋的從物、從權(quán)利和孳息等。在法律和合同沒(méi)有相反規(guī)定時(shí)，主物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移寸，從物也隨之發(fā)生轉(zhuǎn)移。房屋作為抵押的主物，其從物(附屬物)一般包括門(mén)鎖、取暖設(shè)施、照明設(shè)施和通訊設(shè)施等。但是，下列情況除外：一是從物在抵押權(quán)成立前已與主物相分離，并被第三人取得；二是當(dāng)事人在合同中明確約定排除了抵押權(quán)對(duì)從物的效力。當(dāng)然，已經(jīng)與房屋緊密結(jié)合不可分離的裝飾地板等則應(yīng)屬于房屋本身的構(gòu)成部分，而不應(yīng)劃人從物范圍。至于從權(quán)利，是指從屬房屋并使房屋具有必要效能的某些權(quán)利，如土地使用權(quán)和相鄰權(quán)等。而房屋的孳息物歸屬，在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)前，鑒于發(fā)揮抵押物的效用，抵押人有權(quán)使用房屋并取得利益，因而房屋所生孳息(如租金)歸由抵押人享有；在抵押權(quán)實(shí)施后，抵押房屋由人民法院扣押或以其他方式保全財(cái)產(chǎn)，抵押權(quán)人享有優(yōu)先受償權(quán)，因而房屋所生孳息歸由抵押權(quán)，以滿足其債權(quán)。對(duì)此，依《擔(dān)保法》第47條規(guī)定，從抵押權(quán)行使之日起，抵押權(quán)效力及于抵押房屋的法定孳息，但抵押權(quán)人未就扣押抵押物的事實(shí)通知應(yīng)當(dāng)清償法定孳息的義務(wù)人，抵押權(quán)的效力不及該孳息。

值得注意的是，根據(jù)《擔(dān)保法》第55條和《城市房地產(chǎn)管理法》第51條的精神，在房屋抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)過(guò)程巾，雖然法律允許抵押房屋與其該土地上新增房屋一同拍賣，但房屋抵押權(quán)效力不及于新增房屋，抵押權(quán)對(duì)拍得的新增房屋的價(jià)款無(wú)優(yōu)先受償權(quán)。

(二)房屋抵押權(quán)的對(duì)外效力

1．房屋抵押權(quán)對(duì)抵押房屋處分權(quán)的效力。房屋抵押權(quán)對(duì)抵押人處分房屋權(quán)利的限定，其日的在于保護(hù)交易的安全和抵押權(quán)人的擔(dān)保利益。該效力表現(xiàn)為：未經(jīng)通知，轉(zhuǎn)訓(xùn)：抵押房屋行為無(wú)效，正如《擔(dān)保法》第49條規(guī)定：“抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受訃人的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效”；轉(zhuǎn)訃房屋的價(jià)款明顯低于其價(jià)值的，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人提供相應(yīng)擔(dān)保，不提供擔(dān)保的，不得轉(zhuǎn)讓抵押房屋；因轉(zhuǎn)訃：抵押房屋所得價(jià)款，抵押人應(yīng)當(dāng)提前清償擔(dān)保債權(quán)或者向經(jīng)抵押權(quán)人同意的第三人提存，超過(guò)債權(quán)部分歸抵押人所有，不足部分仍應(yīng)由債務(wù)人清償。

2．房屋抵押權(quán)對(duì)后位抵押權(quán)的效力。為了充分發(fā)揮物的交換價(jià)值，各國(guó)立法都允許在同一房屋上設(shè)立多個(gè)抵押權(quán)，我國(guó)法律亦如此?！稉?dān)保法》第34條第1款規(guī)定：“抵押合同以登記生效的，按照抵押物登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權(quán)比例清償?！贝藯l當(dāng)然適用房屋抵押合同，因?yàn)槲覈?guó)房屋抵押權(quán)是以登記為生效要件的，不過(guò)關(guān)于登記時(shí)間問(wèn)題似乎語(yǔ)焉不詳，建議以登記申請(qǐng)時(shí)間為判斷依據(jù)。該法第35條第2款又規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)抵押后，該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分?！笨梢?jiàn)，該條不反對(duì)對(duì)同一房屋設(shè)定多個(gè)抵押權(quán)，只不過(guò)就房屋余額部分才允許再行設(shè)定。就此而言，這對(duì)于發(fā)揮房屋的交換價(jià)值是有害的，只要當(dāng)事人自愿擔(dān)當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)，法律就沒(méi)有過(guò)多干預(yù)的必要。

3．房屋抵押權(quán)對(duì)抵押房屋上債權(quán)的效力。依通常情形，房屋抵押權(quán)優(yōu)先于一般債權(quán)而得到清償，但根據(jù)相關(guān)法律可知，為了實(shí)現(xiàn)社會(huì)正義，房屋抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)受到一定限制，其優(yōu)先受償權(quán)須在破產(chǎn)費(fèi)用、破產(chǎn)人所欠職工工資及勞保費(fèi)用、破產(chǎn)人所欠國(guó)家稅費(fèi)等支付后方能行使。

4．房屋抵押權(quán)對(duì)房屋承租權(quán)的效力。《擔(dān)保法》第48條規(guī)定：“抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面告之承租人，原租賃合同繼續(xù)有效?！笨梢?jiàn)，已經(jīng)出租的房屋是可以設(shè)定抵押權(quán)的，抵押人將出租的房屋抵押的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知承租人，成立在先的租賃權(quán)可以對(duì)抗后設(shè)立的抵押權(quán)。不過(guò)，抵押人是否履行書(shū)面告知義務(wù)，并不影響原租賃合同的效力，對(duì)與處理房屋抵押權(quán)與租賃權(quán)的沖突也并無(wú)關(guān)系，因此該條規(guī)定可以刪除?！稉?dān)保法》解釋第66條規(guī)定，抵押人將已設(shè)定抵押權(quán)的房屋出租的，房屋抵押權(quán)的效力及于該租賃關(guān)系，租賃權(quán)因抵押權(quán)的實(shí)行而歸于終止。

5．房屋抵押權(quán)對(duì)侵權(quán)行為的效力。在第三人為侵害抵押房屋行為時(shí)，抵押權(quán)人有選擇權(quán)保護(hù)自身利益，既可尋求債權(quán)保護(hù)方法，也可選擇物權(quán)保護(hù)方法。

1.提交材料；

2.房屋交易大廳受理材料；

3.十個(gè)工作日領(lǐng)證。

房屋抵押權(quán)登記流程抵押權(quán)設(shè)立登記

1.登記申請(qǐng)書(shū)原件；

2.申請(qǐng)人身份證明；

3.房屋所有權(quán)證（原件及復(fù)印件），共有的房屋還需提交共有權(quán)證（原件及復(fù)印件）、共有人同意抵押的書(shū)面意見(jiàn)原件（共有人共同簽訂抵押合同的除外）；按份共有的房屋，以其所有份額設(shè)定抵押的，可不提供其他共有權(quán)人的共有權(quán)證及共有人同意抵押的書(shū)面證明；

4.國(guó)有土地使用證（整宗房地產(chǎn)）；

5.主債權(quán)合同原件、抵押合同原件；

6.未辦理抵押權(quán)預(yù)告登記的，申請(qǐng)房屋轉(zhuǎn)移登記和抵押登記一并辦理的，提交抵押權(quán)人簽署的領(lǐng)取房屋他項(xiàng)權(quán)證后向借貸人放款的具結(jié)原價(jià)；

7.以已購(gòu)公有住房抵押的，提交原購(gòu)房合同，其中央產(chǎn)已購(gòu)公有住房抵押的，提交央產(chǎn)房上市出售確認(rèn)表原件；

8.抵押當(dāng)事人認(rèn)定的已銷售和辦理轉(zhuǎn)移登記房屋的清單原件（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目）。

房屋抵押權(quán)登記流程抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記

1.登記申請(qǐng)書(shū)原件；

2.申請(qǐng)人的身份證明；

3.房屋所有權(quán)證；

4.房屋他項(xiàng)權(quán)證書(shū)原件；

5.主債權(quán)已轉(zhuǎn)讓的證明文件原件及房屋抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議原件。

房屋抵押權(quán)登記流程抵押權(quán)變更登記

1.申請(qǐng)人應(yīng)與房屋他項(xiàng)權(quán)證、房屋登記簿記載的房屋抵押人、抵押權(quán)人一致；申請(qǐng)變更的內(nèi)容應(yīng)與提交的有關(guān)變更抵押權(quán)登記內(nèi)容協(xié)議約定的事實(shí)一致；涉及房屋登記內(nèi)容的應(yīng)與房屋所有權(quán)證、房屋登記簿記載一致；

2.變更擔(dān)保債權(quán)數(shù)額以及抵押順位發(fā)生變化的，如有其他抵押權(quán)人，應(yīng)提交其他抵押權(quán)人同意的書(shū)面文件原件；

3.無(wú)司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)查封、異議登記等限制權(quán)利的情況。

需提交的材料：

1.登記申請(qǐng)書(shū)原件；

2.申請(qǐng)人身份證明；

3.房屋他項(xiàng)權(quán)證書(shū)原件；

4.變更后的房屋所有權(quán)證原件（涉及房屋登記內(nèi)容的）或者變更前的房屋所有權(quán)證原件（房屋變更登記和抵押變更登記一并辦理的）；

5.抵押人與抵押權(quán)人變更抵押權(quán)的書(shū)面協(xié)議原件；

6.被擔(dān)保債權(quán)的數(shù)額或順位發(fā)生變更的協(xié)議（原件，被擔(dān)保債權(quán)或者順位變更）；有其他抵押權(quán)人的，還應(yīng)當(dāng)提交其他抵押權(quán)人的書(shū)面同意文件原件。

房屋抵押權(quán)登記流程抵押權(quán)注銷登記

1.登記申請(qǐng)書(shū)原件；

2.申請(qǐng)人身份證明；

3.房屋他項(xiàng)權(quán)證書(shū)原件；

4.房屋所有權(quán)證原件；

5.解除抵押權(quán)的協(xié)議原件或者生效法律文書(shū)。

房屋抵押權(quán)一般具有以下法律特征：

1．房屋抵押權(quán)是一種從屬于主債權(quán)的權(quán)利。它的設(shè)立目的是確保債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，因而與債權(quán)屬主從關(guān)系，隨債權(quán)的轉(zhuǎn)移而發(fā)196房屋買賣法律制度研究生轉(zhuǎn)移，隨債權(quán)的消滅而發(fā)生消滅，被擔(dān)保的主債權(quán)無(wú)效，所設(shè)房屋抵押權(quán)亦無(wú)效。抵押權(quán)人在處分債權(quán)日寸，不得將其債權(quán)訓(xùn)：與他人而僅保留房屋抵押權(quán)，也不得僅保留債權(quán)而將房屋抵押權(quán)訃與他人，更不得將房屋抵押權(quán)從主債權(quán)分離出來(lái)而為其他債權(quán)提供擔(dān)保。

2．房屋抵押權(quán)具有特定性。其特定性表現(xiàn)為兩個(gè)方而，一方面抵押房屋是特定的，在房屋抵押設(shè)定后，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登已，房屋抵押權(quán)成立，登記機(jī)關(guān)就具體特定的房屋向抵押權(quán)人發(fā)放房屋他項(xiàng)權(quán)證；另一方面，房屋抵押是為特定的債權(quán)作擔(dān)保，而不能籠統(tǒng)地?fù)?dān)保債務(wù)人的一切債務(wù)。

3．房屋抵押權(quán)具有優(yōu)先受償權(quán)?；诜课莸盅簷?quán)依登記而成立，房屋抵押權(quán)順位便以登記時(shí)間的先后為標(biāo)準(zhǔn)加以確定，即：登記在先，順位在先；登記在后，順位在后；同一天登記的，視為順位相同。為此，一項(xiàng)抵押房屋有數(shù)個(gè)抵押權(quán)人的，債務(wù)人以抵押物清償債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)按照設(shè)定抵押權(quán)的先后順序受償。根據(jù)現(xiàn)行立法及司法解釋來(lái)看，我國(guó)房屋抵押權(quán)的順位實(shí)行自動(dòng)升進(jìn)主義，即在前一順位的抵押權(quán)因債權(quán)受償而消滅寸，后一順位的抵押權(quán)自動(dòng)升進(jìn)到前一順位而優(yōu)先受償。但房屋第一/頃位的抵押權(quán)在與所有權(quán)發(fā)生混同時(shí)，所有人取得該第一順位的抵押權(quán)，形成所有人抵押，而后順位的抵押權(quán)人維持原有的順位，不能升進(jìn)到前一順位。

4．房屋抵押權(quán)具有不可分性。它是指房屋抵押的效力及于抵押房屋的全部和被擔(dān)保債權(quán)的全部，即便抵押房屋發(fā)生分割或部分轉(zhuǎn)讓他人，抵押權(quán)人仍有權(quán)對(duì)抵押房屋的全部行使抵押權(quán)，或者抵押房屋發(fā)生部分滅失，其未滅失的部分和滅失部分的代替物擔(dān)保全部債權(quán)，以及當(dāng)發(fā)生所擔(dān)保的債權(quán)部分受償時(shí)，抵押權(quán)仍可就剩余的未償債權(quán)對(duì)抵押房屋的全部行使抵押權(quán)。

5．房屋抵押權(quán)具有追及性。它是指在抵押房屋發(fā)生轉(zhuǎn)讓時(shí)，抵押權(quán)人仍有權(quán)對(duì)該房屋行使抵押權(quán)，以確保債權(quán)的滿足，受讓人不得拒絕。

6．房屋抵押權(quán)具有物上代位性。它是指房屋抵押權(quán)的效力及于抵押房屋的替代物或轉(zhuǎn)換物，即抵押權(quán)人可以就抵押房屋的保險(xiǎn)賠償金、拆遷補(bǔ)償費(fèi)和損害賠償金等轉(zhuǎn)換價(jià)值物行使抵押權(quán)，以達(dá)到擔(dān)保的目的。 2100433B