中國土地估價師實踐考核之案例分析

1 估價師考試中土地估價技術(shù)報告中的常見問題 一、總述 總述部分是就項目名稱、委托方、受托方、估價目的、估價依據(jù)、估價期日、 估價日期、價格結(jié)果等方面作以簡明扼要的說明。此部分值得注意主要有： 1、估價項目名稱 如果涉及兩個以上的市縣時，應(yīng)該分別出具土地估價技術(shù)報告。 2、估價目的 估價標(biāo)的不符合土地處分的有關(guān)規(guī)定，例如不能交易、抵押、轉(zhuǎn)讓或者不能 被征用的土地，不能出現(xiàn)相對應(yīng)的評估目的；一項估價只能有一個目的，而報告 中出現(xiàn)兩個估價目的；表述不清晰，沒有明確報告的應(yīng)用方向。 3、估價依據(jù) 說明估價行為的依據(jù)應(yīng)該包括法律政策依據(jù)、估價技術(shù)依據(jù)、估價對象鑒別 依據(jù)、委托方所提供的明細資料單及估價人員實地勘察、調(diào)查所獲得的資料。在 土地估價技術(shù)報告中常出現(xiàn)的問題主要有：頭重腳輕，一般性法律政策太多，估 價對象方面的太少；少項、不全（如缺少城鎮(zhèn)估價規(guī)程

(2010年6月19日,根據(jù)錄音整理)經(jīng)過一天的會議,代表審議了協(xié)會第三屆理事會的工作報告和協(xié)會章程修改草案,選出了中國土地估價師協(xié)會第四屆理事會和協(xié)會新的領(lǐng)導(dǎo)班子。這

2013年全國土地估價師《土地估價相關(guān)知 識》 考試大綱 第一部分土地相關(guān)稅收 第一章稅收基本理論 考點1：稅收概念與特征 考點2：稅收分類 考點3：稅收主體與目的 考點4：稅制 考點5：稅基與稅率 第二章土地稅收 考點1：城鎮(zhèn)土地使用稅 考點2：耕地占用稅 考點3：土地增值稅 第三章房產(chǎn)稅收 考點1：房產(chǎn)稅 考點2：房地產(chǎn)稅 第四章其他相關(guān)稅收 考點1：營業(yè)稅 考點2：城市維護建設(shè)稅 考點3：教育費附加 考點4：企業(yè)所得稅 考點5：契稅 考點6：印花稅 第二部分金融 第一章金融基礎(chǔ) 考點1：金融概念 考點2：貨幣概念 考點3：信用的概念、形式與職能 考點4：金融工具 考點5：金融體系 考點6：中央銀行的概念與職能 考點7：商業(yè)銀行的概念、類型與職能 考點8：外匯與匯率的含義 第二章保險基礎(chǔ) 考點1：保險概念 考點2：保險

專業(yè)實踐總結(jié)報告 周****湖南眾聯(lián)評估有限公司425000 摘要：估價師是一個較為新興的行業(yè)，是一個對理論和實踐要求較高的行業(yè)。在掌握了 扎實的理論知識的同時，也要求估價師擁有一定的實踐經(jīng)驗，本報告從實踐角度出發(fā)，簡單 闡述了土地評估的具體工作事務(wù)、工作流程、估價方法的現(xiàn)實應(yīng)用、估價行業(yè)存在的風(fēng)險等 問題。 關(guān)鍵詞：估價依據(jù)估價方法估價風(fēng)險 正文： “知之愈明，則行之愈篤；行之愈篤，則知之益明?！边@句名言出自朱熹《朱 子語類》，大意是理解得越清楚，實踐就越扎實；實踐越扎實，認(rèn)識就會更加清 晰。土地評估行業(yè)也是一個對理論和實踐要求較高的行業(yè)，要想成為一名出色的 土地估價師，最重要的是要積累估價案例經(jīng)驗，這一經(jīng)驗需要在工作過程中進行 積累，而不僅僅是通過估價師考試的那些實例題目。同時還需要對國家出臺的土 地相關(guān)法律法規(guī)比較了解，政治嗅覺比較敏銳，還有經(jīng)濟

土地估價師實踐日志一 本人從2011年開始在******土地評估有限公司從事土地評估工作，通過努 力學(xué)習(xí)理論知識，在2013年通過了土地估價師的考試，取得土地估價師資格。 并于2014年6月開始進入實踐期，在****土地評估有限公司開始為期兩年的實 踐學(xué)習(xí)。 之前的理論學(xué)習(xí)，讓我對土地評估的基本概念、計算方法等方面都有了一定 的了解，實踐開始后，在**老師和**老師的指導(dǎo)下，我開始系統(tǒng)地學(xué)習(xí)整個評估 流程，并積極開展評估工作。剛開始在工作中主要是協(xié)助老師做好相關(guān)工作，從 客戶接待、現(xiàn)場勘察、資料收集、評估報告的撰寫、評估報告的裝訂等，均積極 參與學(xué)習(xí)，并初步掌握評估的基本流程與注意事項，對報告中涉及到的評估原則 和方法的應(yīng)用、各項法律法規(guī)等都有了更深刻的理解并能加以運用。 公司主要擅長抵押貸款類土地評估項目，我參與較多的也是此類評估項目， 下面就本人參與的土

土地估價師-土地估價分析和估價方法選擇

專業(yè)實踐總結(jié)報告 xx市xxxx評估有限公司 摘要：實踐是檢驗真理的唯一標(biāo)準(zhǔn)，估價行業(yè)更是如此。要正確評估土地價格，必須遵循房 地產(chǎn)價格形成和運動的客觀規(guī)律，在理論與實踐活動中，總結(jié)出土地估價應(yīng)遵循的法則、準(zhǔn) 則、估價原則、并建立一套嚴(yán)謹(jǐn)?shù)淖鳂I(yè)流程，即估價程序。本報告從工作實踐出發(fā)，簡單說 明了實踐與估價理論、估價方法以及估價風(fēng)險的控制等問題 關(guān)鍵詞：實踐、土地估價、估價理論、估價方法 實踐是檢驗真理的唯一標(biāo)準(zhǔn)，估價行業(yè)更是如此。理論再完善，也是從實 踐中產(chǎn)生的，并依靠實踐不斷的完善。沒有實踐，理論只能空談。做為剛通過考 試取得土地估價師資格證書的我們，最缺乏的就是專業(yè)實踐，考試也只是考察應(yīng) 試者書面的專業(yè)知識、相關(guān)知識、理論方法等，而不能判斷其實踐操作技能的水 平。 通過在xxxxx評估有限公司的工作實踐，本人充分認(rèn)識到房地產(chǎn)是一種特殊 的商品，尤其是土地，

2008年土地估價師考試真題 試卷一土地管理基礎(chǔ)與法規(guī) 一、判斷題(10題，題號1-10，共10分。請判斷各題說法正確或錯誤，并將答題卡相同 題號對應(yīng)的符號涂黑，正確涂“、/”，錯誤涂“×”。評分說明：每題1分，判斷錯誤不 得分并倒扣1分，最多扣至判斷題總分為o) 1.以授權(quán)經(jīng)營方式獲取國有建設(shè)用地使用權(quán)的國家控股公司，可以向其直屬企業(yè)、控股 企業(yè)、參股企業(yè)以作價出資(入股)或租賃方式配置土地，企業(yè)不需要辦理變更土地登記手續(xù)。 () 2.依據(jù)《耕地占用稅暫行條例實施細則》規(guī)定，占用園地建房或者從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)的， 不再征收耕地占用稅。() 3.土地的邊際報酬體現(xiàn)了土地的平均生產(chǎn)力。() 4.依據(jù)土地供應(yīng)政策，別墅類項目用地屬于《限制用地目錄》所列范疇。() 5.全國、省級、地市級和縣級土地利用總體規(guī)劃屬宏觀控制性規(guī)劃，鄉(xiāng)級土地利用

1 土地估價師注冊辦法 土地估價師注冊辦法土地估價師注冊辦法第一條為了適應(yīng)社會 主義市場經(jīng)濟發(fā)展的需要，加強土地估價行業(yè)的自律與監(jiān)督，提高服 務(wù)質(zhì)量，維護市場秩序和土地估價師的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共 和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等有關(guān)法律 法規(guī)，制定本辦法。 第二條土地估價師實行注冊制度。在土地評估中介機構(gòu)執(zhí)業(yè)的土 地估價 師應(yīng)按本辦法進行注冊,取得土地估價師注冊編號。 中國土地估價師協(xié)會統(tǒng)一制定注冊編號規(guī)則。 注冊土地估價師可簽署具有法律效力的土地估價報告。未經(jīng)注冊 的土地 估價師，不得以注冊土地估價師的名義從事土地估價中介業(yè)務(wù)。 第三條土地估價師注冊由土地估價行業(yè)協(xié)會負責(zé)辦理，全國的注 冊土地估價師名單及相應(yīng)執(zhí)業(yè)情況向社會公布，提供社會查詢。 第四條注冊土地估價師只能在一個土地評估中介機構(gòu)執(zhí)業(yè)。 第五條土地估價師注冊按以下程序辦理。 1、土地

1 第一部分土地相關(guān)稅收 稅收基本理論 稅收概念與特征 稅收是國家為實現(xiàn)政治、經(jīng)濟和社會目標(biāo)，按預(yù)定的標(biāo)準(zhǔn)強制性的進行從個人和企業(yè)向國家財政的 資源轉(zhuǎn)移 稅收基本特征：強制性、無償性（關(guān)鍵）、固定性 稅收分類： 按稅負能否轉(zhuǎn)嫁分：直接稅（所得稅、財產(chǎn)稅）、間接稅（流轉(zhuǎn)稅） 按課稅對象性質(zhì)分：流轉(zhuǎn)稅（增值稅、營業(yè)稅、消費稅）、所得稅、行為稅（印花）、財產(chǎn)稅 按收入的歸屬分：中央稅（消費稅）、地方稅，中央與地方共享稅（增值稅） 與價格的關(guān)系分：價內(nèi)稅、價外稅——通常用于征收流轉(zhuǎn)稅 稅收計量標(biāo)準(zhǔn):：從價稅、從量稅 預(yù)算科目和統(tǒng)計口徑分類：定率稅、配賦稅 稅制 從法的角度看，稅制是一國稅收法律、法規(guī)、規(guī)章的總稱；從結(jié)構(gòu)分析，稅制是一國各種稅收及其 要素的構(gòu)成體系 我國稅制三大階段：經(jīng)濟體制改革前的稅收制度、兩步利改稅時期的稅收制度、1994年經(jīng)濟體制改 革后形成的分稅制度體系

2015年土地估價師理論方法：土地報酬遞減規(guī)律 一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題 意） 1、國發(fā)[2004]8號規(guī)定，土地出讓金用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的比例。由各省、自治區(qū)、 直轄市及計劃單列市人民政府根據(jù)不同情況，按各市、縣不低于__的15%確定。 a．總地價 b．土地使用權(quán)出讓金 c．總投資 d．土地出讓平均純收箍 2、農(nóng)用地分等工作中的面積應(yīng)與土地利用現(xiàn)狀變更調(diào)查成果相一致，精確到小 數(shù)點后。 a：一位 b：三位 c：兩位 d：零位 e：國家實行土地估價師資格認(rèn)證制度 3、一般地，影響房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀及發(fā)展變化的因素有__因素。 a．宏觀層次 b．中觀層次 c．客觀層次 d．微觀層次 e．主觀層次 4、土地__是人們在一定社會制度下?lián)碛型恋氐男问剑钦麄€土地制度的核心。 a．使用制 b．利用制 c．所有制 d．管理制 5、土地開發(fā)

2007年全國土地估價師執(zhí)業(yè)資格考試《土地估價相關(guān)知識》真題及詳解

1、城市經(jīng)濟學(xué)概念 城市經(jīng)擠學(xué)是政治經(jīng)濟學(xué)和空間經(jīng)濟理論以及其他經(jīng)濟理論相結(jié)合而形成的一門新的經(jīng)濟理論。他 是研究城市經(jīng)濟的產(chǎn)生、發(fā)展，在國民經(jīng)濟中的地位、作用，城市經(jīng)濟的本質(zhì)特征、活動規(guī)律和城市內(nèi) 外部社會經(jīng)濟關(guān)系、發(fā)展趨勢的科學(xué)。 2、城市經(jīng)濟增長 城市經(jīng)濟增長是國民經(jīng)濟增長在城市這個特殊區(qū)域內(nèi)的表現(xiàn)。城市經(jīng)濟增長有著不同于一般經(jīng)濟增 長的特點： 第一、城市經(jīng)濟增長意味著城市聚集經(jīng)濟效益和規(guī)模經(jīng)濟效益的提高。 第二、城市經(jīng)濟增長不僅意味著國民經(jīng)濟收入總量的增加，而且還必然帶來城市人口規(guī)模和用地規(guī) 模的擴大。 第三、城市經(jīng)濟增長意味著城市經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，即城市物質(zhì)生產(chǎn)部門的物質(zhì)要素比例的合理性及 產(chǎn)出的高效性;整個城市經(jīng)濟部門特別是物質(zhì)生產(chǎn)部門與基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)部門結(jié)合方式的先進性與合理性;主導(dǎo) 產(chǎn)業(yè)部門與整個城市經(jīng)濟部門的協(xié)調(diào)性等。 第四、城市經(jīng)濟增長意昧著城市物質(zhì)財富和社會財富的增長。

-1- （一）2009年土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)考試真題 一、判斷題(10題，題號1-10，共10分。請判斷下列各題說法的正確或錯誤，并將答 題卡上相同題號對應(yīng)的符號涂黑，認(rèn)為正確的涂“√”，認(rèn)為錯誤的涂“×”。評分說明： 每題1分，判斷錯誤不得分并倒扣1分，最多扣至判斷題總分為0) 1．土地包括地下層、地表層以及地上空間。(√) 2．根據(jù)我國有關(guān)法律，國家實行土地估價師資格認(rèn)證制度。(√) 3．根據(jù)當(dāng)前法律、法規(guī)及規(guī)章規(guī)定，我國商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性 用地，都必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。(×) 4．土地登記以宗地為基本單元。兩個以上土地使用者共同使用一宗土地的，不能分別 申請登記。(√) 5．農(nóng)村宅基地使用權(quán)屬于土地用益物權(quán)，所以使用宅基地的用益物權(quán)人對宅基地依法 享有占有、使用、收益

房地產(chǎn)e網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫http://www.***.*** 土地估價師考試案例與報告模擬試題(下) 單選題： 1、不屬于現(xiàn)場調(diào)查的方法()。 a.觀察 b.電話調(diào)查 c.詢問 d.測量 標(biāo)準(zhǔn)答案：b 解析：現(xiàn)場調(diào)查的方法主要有：1.觀察;2.詢問;3.測量;4.核對。 2、估價人員要了解的估價對象的狀況，下列屬于物質(zhì)實體狀況的有()。 a.土地的面積、形狀、地勢 b.土地的使用年限 c.建筑物的權(quán)屬、他項權(quán)利 d.土地的性質(zhì)、權(quán)屬、來源 標(biāo)準(zhǔn)答案：a 解析：土地實體狀況查勘內(nèi)容包括：土地的位置、四至、面積、形狀、地勢、臨路 情況、開發(fā)程度、地質(zhì)水文狀況及地上建筑物的面積、結(jié)構(gòu)、平面布置、工程質(zhì)量、新 舊程度、裝修情況、設(shè)施、設(shè)備、樓層、朝向等等。 3、估價人員要了解的估價對象的狀況，屬于權(quán)益狀況的有()。 a.土地的位置、

2016全新精品資料-全新公文范文-全程指導(dǎo)寫作–獨家原創(chuàng) 1/3 土地估價師考試土地管理基礎(chǔ)知識試題3 36.耕地占用稅的納稅人必須在批準(zhǔn)占用耕地之日起() 日內(nèi)繳納耕地占用稅。 a.10b.15c.30d.60 37.下列稅種中，屬于資源稅類的為()。 a.城鎮(zhèn)土地使用稅b.土地增值稅c.房產(chǎn)稅d. 營業(yè)稅 38.國有企業(yè)破產(chǎn)出售的，企業(yè)原劃撥土地使用 權(quán)應(yīng)當(dāng)以()方式處置。 a.出讓b.授權(quán)經(jīng)營c.保留劃撥土地d.以上都 不對 39.某農(nóng)戶因分家，分戶的需要，在自家承包的一般農(nóng) 田上申請住宅用地100平方米，需要()批準(zhǔn)。 a.鄉(xiāng)級人民政府b.縣級人民政府c.省級人民政府 d.國務(wù)院 40.我國土地評估機構(gòu)的資質(zhì)管理由()負責(zé)

2016全新精品資料-全新公文范文-全程指導(dǎo)寫作–獨家原創(chuàng) 1/3 土地估價師考試土地管理基礎(chǔ)知識試題5 71.各省，自治區(qū)，直轄市劃定的基本農(nóng)田應(yīng)當(dāng)占本行 政區(qū)內(nèi)()。 a.高產(chǎn)田的85%以上b.耕地的80%以上 c.農(nóng)用地的75%以上d.管轄范圍的70%以上 72.基本農(nóng)田保護區(qū)劃區(qū)定界的基本單位是()。 a.村b.鄉(xiāng)(鎮(zhèn))c.縣(市)d.省(自治區(qū)，直轄市) 73.基本農(nóng)田保護區(qū)劃定中，應(yīng)優(yōu)先劃入基本農(nóng)田保護 區(qū)的耕地是()。 a.經(jīng)縣級以上地方人民政府批準(zhǔn)確定的水果生產(chǎn)基地 內(nèi)的耕地 b.年產(chǎn)量超過1000公斤/畝的耕地 c.根據(jù)土地利用總體規(guī)劃，鐵路，公路等交通沿線， 城市和村莊，集鎮(zhèn)建設(shè)用地周邊的耕地 d.需要退耕還林的耕地 74.單位之間的土地所有權(quán)和使用

2016全新精品資料-全新公文范文-全程指導(dǎo)寫作–獨家原創(chuàng) 1/3 土地估價師考試土地管理基礎(chǔ)知識試題4 55.申請境外上市的公司凈資產(chǎn)應(yīng)不少于()。 a.1億元人民幣b.2億元人民幣c.4億元人民幣d. 10億元人民幣 56.由縣級以上人民政府土地行政主管部門批準(zhǔn)，建 設(shè)項目施工和地質(zhì)勘查可以臨時使用國有土地。臨時 使用土地的期限一般不超過()年。 a.1b.2c.3d.5 57.承租人將承租土地轉(zhuǎn)租給第三人，承租土地使 用權(quán)歸()所有。 a.原承租人b.第三人c.原承租人與第三人共有d. 原承租人與第三人協(xié)商 58.新開工的大中型建設(shè)項目使用國有劃撥土地的， 建設(shè)項目竣工驗收后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在該建設(shè)項目竣 工驗收之日起三十日內(nèi)，申請

中大網(wǎng)校引領(lǐng)成功職業(yè)人生 中大網(wǎng)?！笆丫W(wǎng)絡(luò)教育機構(gòu)”、“十佳職業(yè)培訓(xùn)機構(gòu)”網(wǎng)址：www.***.*** 2010土地估價師考試《土地估價相關(guān)知識》模擬試題(2) 總分：100分及格：60分考試時間：120分 一、判斷題(共20題，題號1～20，請判斷各題說法的正確或錯誤，正確涂“√”，錯誤涂 “×”。每題0.5分，共10分。判斷錯誤每題倒扣1分，最多扣全判斷題總分為0分。) (1)借用的基本形式是無償性。（） (2)發(fā)行人發(fā)行證券，應(yīng)當(dāng)依照法定程序向國務(wù)院證券監(jiān)督管理機構(gòu)或者國務(wù)院授權(quán)的部門 報送證券發(fā)行申請文件。（） (3)計量職能是會計最基本職能。（） (4)人民幣有確定的法定含金量，是用于兌現(xiàn)的信用貨幣。（） (5)施工定額是直接用于建筑施工管理中的一種定額，是建筑安裝企業(yè)的生產(chǎn)定額。（） (6)稅源是

房地產(chǎn)估價師案例分析競賽試題 一、問答題 （一）、某評估公司接受甲公司委托，對其擁有的一處自建房產(chǎn)進 行評估。估價目的為抵押。該房地產(chǎn)占地面積為3500m2，總建筑面積 為4500m2，2002年1月竣工。評估公司的評估結(jié)果為850元/m2。 甲公司拿到報告后頗感不解，因為其實際投入的成本已達960元/m2， 而且還未考慮開發(fā)利潤和利息，而評估公司認(rèn)為自己的評估報告是合理 的。請問評估公司有何理由認(rèn)為其評估結(jié)果是合理的？ 答： 1、評估的是公開市場價值或價格，是客觀合理的價格?！?（備選：評估的是市場客觀、合理的價格或價值）。 2、而實際發(fā)生的成本可能超過社會平均水平?！　?（備選：成本價格取決于效用，而非實際成本）。 3、估價時點與實際成本發(fā)生時間有差異，價格會有變化。　　 （備選1：由于估價時點與成本發(fā)生時點有差異，市場可能變 化）； （備選2：由于時

2009年全國土地估價師資格考試土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)真題及答案 一、判斷題(10題，題號1-10，共10分。請判斷下列各題說法的正確或錯誤， 并將答題卡上相同題號對應(yīng)的符號涂黑，認(rèn)為正確的涂“√”，認(rèn)為錯誤的涂“×”。 評分說明：每題1分，判斷錯誤不得分并倒扣1分，最多扣至判斷題總分為0) 1．土地包括地下層、地表層以及地上空間。() 答案：√ 解析：《土地基本術(shù)語》（gb/t19231—2003）規(guī)定，土地是地球陸地表面具有一 定范圍的地段，包含垂直于它上下的生物圈的所有屬性，是由近地表氣候、地 貌、表層地質(zhì)、水文、土壤、動植物以及過去和現(xiàn)在人類活動的結(jié)果相互作用而 形成的物質(zhì)系統(tǒng)。從這個意義上來說，土地包括地下層、地表層以及地上空間。 2．根據(jù)我國有關(guān)法律，國家實行土地估價師資格認(rèn)證制度。() 答案：√ 解析：《城市房地產(chǎn)管理法》第五十八條規(guī)定

10年土地管理基礎(chǔ)內(nèi)部密押試題（一） 一、判斷題(共10題，題號1-10，請判斷各題說法正確或錯誤，并將答題卡相同題號對應(yīng)的符 號涂黑，正確涂“√”，錯誤涂“×”。每題1分，共10分。判斷錯誤每題倒扣1分，最多扣 至判斷題總分為0) 1．除因不可抗力或者政府，政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲 延除外，以出讓方式等有償方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的閑置土地，超過出讓合同約 定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。（） 答案：× 解析：除因不可抗力或者政府，政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開 發(fā)遲延除外，以出讓方式等有償方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的閑置土地，超過出讓合 同約定的動工開發(fā)日期滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。 2．國有土地收益中的新增建設(shè)用地的土地有償使用費，30％上繳國家