市場比較法在房屋拆遷估價中運用與體會

通過分析市場比較法的含義、適用條件和具體操作步驟,發(fā)現(xiàn)市場比較法在土地估價應(yīng)用中還存在可比實例選取難度較大、準確性差,影響因素修正過于主觀,估價結(jié)果確定方式不科學(xué)等問題。提出建立完善的土地估價可比實例數(shù)據(jù)庫、科學(xué)確定影響因素和修正權(quán)重以及完善估價結(jié)果的確定方法等對策建議。

市場比較法在房地產(chǎn)估價中是最常見、最重要、應(yīng)用最多的方法之一,本文介紹了市場比較法的含義、理論依據(jù)、適用范圍、操作步驟、計算公式,重點闡述了提高市場比較法評估精度的六個建議。

摘要 房地產(chǎn)估價中，市場比較法較于其它估價方法估價原理簡單易懂，最重要的 是在估價過程中能直接反映房地產(chǎn)的市場狀態(tài)，這些特點使其在估價方法體系中 成為最簡單、最直接、最常用的一種方法，得到國際估價界的公認。我國《房地 產(chǎn)估價規(guī)范》規(guī)定:在有條件的地方必須應(yīng)用市場比較法來評估土地或房地產(chǎn)價 格。所以如何科學(xué)地運用市場比較法進行房地產(chǎn)估價已經(jīng)成為一種趨勢，是我國 房地產(chǎn)界迫切需要解決的問題。 本文首先從理論上對房地產(chǎn)價格的影響因素、房地產(chǎn)估價的原理及難點、市 場比較法的應(yīng)用原理、步驟及應(yīng)用現(xiàn)狀做了深入研究，總結(jié)了市場比較法在我國 應(yīng)用過程中存在的主要問題和難點:可比實例選擇的隨意性，因素修正的主觀性、 不完備性，交易案例不易得到等，以及目前所采用的市場比較法數(shù)學(xué)估價模型存 在的不科學(xué)性和不合理性，急需尋找更科學(xué)、更合理的估價模型以及更科學(xué)地應(yīng) 用市場比較法估價的途徑。 接著，本文探討了模糊

隨著我國房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展,如何合理進行房地產(chǎn)評估成為熱點問題。市場比較法由于其直觀和容易接受等特點在房地產(chǎn)評估中得到廣泛的應(yīng)用。本文分析了目前市場比較法在房地產(chǎn)評估中運用時存在的問題,提出了改進辦法。并以淮安市為例子,分析了市場比較法在實際房地產(chǎn)評估中的運用,得出正確選擇比較案例和合理修正交易價格是保證評估結(jié)果準確性的關(guān)鍵這一結(jié)論。

上海別墅區(qū)的建設(shè)起步于二十世紀八十年代后期,發(fā)展一直較為緩慢。直到1998年的下半年,隨著中國經(jīng)濟的持續(xù)、高速發(fā)展,作為中國經(jīng)濟中心的上海,房地產(chǎn)市場迅速覺醒,蓬勃發(fā)展,同時也帶動了別墅市場的高速發(fā)展。

文章編號:1006-5342(2001)06-0019-04 基于房地產(chǎn)估價信息系統(tǒng)的市場比較法研究 ξ 何國松 (咸寧師范高等專科學(xué)?！〉乩硐?湖北　咸寧　437005) 摘　要:房地產(chǎn)市場比較法是房地產(chǎn)常見的估價方法之一,但由于個人掌握的交易實例有限及修 正主觀性影響其可靠性.建立房地產(chǎn)市場估價信息系統(tǒng)有利于提高這一方法的可靠性.系統(tǒng)構(gòu)建 與應(yīng)用的步驟是:(1)搜集房地產(chǎn)交易實例,建立房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)庫;(2)建立各種修正模型;(3) 選擇比較實例,利用估價修正模型進行修正;(4)估價人員憑估價經(jīng)驗進行適當?shù)恼{(diào)節(jié). 關(guān)鍵詞:地理信息系統(tǒng);模型;市場比較法 中圖分類號:f49　　　　　文獻標識碼:a 0　引言 市場比較法是房地產(chǎn)估價中最常用的方法之 一,它是通過與待估房地產(chǎn)類似狀況和條件的房地 產(chǎn)近期市場成交實例的分析

科學(xué)研究是探索未知事物或現(xiàn)象的本質(zhì)和規(guī)律的活動，是一種創(chuàng)造性的腦力勞動。現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，對科研人員素質(zhì)、知識結(jié)構(gòu)，科研能力等提出了更高的要求，特別是在發(fā)展我國社會主義市場經(jīng)濟的今天，更需要加強對科學(xué)技術(shù)的研究，把理論與實踐結(jié)合起來，因此，對科學(xué)技術(shù)的研究必須用科學(xué)的方法。正確的方法是通向成功的橋梁。

房地產(chǎn)估價市場比較法

我國房地產(chǎn)市場在不斷發(fā)展和壯大,房地產(chǎn)交易越來越受到人們的關(guān)注。房地產(chǎn)估價在房地產(chǎn)交易中是非常重要的,研究房地產(chǎn)估價是現(xiàn)今房地產(chǎn)交易中不可缺少的一項專業(yè)性、技術(shù)性工作,能直接反應(yīng)房地產(chǎn)的市場狀態(tài),得到了國際估價界的統(tǒng)一公認。本文針對我國現(xiàn)今房地產(chǎn)估價行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀和問題,對房地產(chǎn)估價中的市場比較法進行了研究。

前位置:首頁>null 基準單方造價比較法及其在房屋估價中的應(yīng)用 2002年11月20日 內(nèi)容提要： 基準單方造價比較法的最大特點是在確定房屋“最基本標準條件下”的單方建筑造價的前提下進行被估建筑單方造價的 對比計算。不同的限定條件對應(yīng)于不同的單方造價?；鶞蕟畏皆靸r的確定方法包括竣工結(jié)算調(diào)整法、概預(yù)算法和市場調(diào)查法。 在應(yīng)用中，可以用差異系數(shù)調(diào)整單方造價，也可以采用單方造價增加值來實現(xiàn)。 基準單方造價比較法就是首先確定某種建筑結(jié)構(gòu)類型在所確定的基本標準條件下的基本單方造價，而后再將同類型的被 估建筑項目內(nèi)容和基準單方造價所確定的內(nèi)容進行比較，求得對比差異系數(shù)，然后再用所求得的差異系數(shù)去調(diào)整基準單方造 價，從而求得被估建筑的單方建筑造價。它和一般單方造價對比法的不同之處就是對比的標準不一樣，基準單方造價比較法 采用的是“基本標準”，簡稱為“基準”，而一般單方造價比較法采用

本文結(jié)合工作實踐,從比較實例選擇、比較因素選擇、因素條件的比較及因素修正、例修正后的地價計算等方面概括了土地估價的具體要求,同時從現(xiàn)象分析了市場比較法在實踐應(yīng)用中容易出現(xiàn)的問題。

模糊數(shù)學(xué)是運用數(shù)學(xué)方法研究和處理模糊現(xiàn)象的一門數(shù)學(xué)分支。根據(jù)模糊數(shù)學(xué)原理,對傳統(tǒng)的市場比較法進行改進,能使可比實例的選取、區(qū)域因素和個別因素的修正、估價對象比準價格的確定更為準確,使估價結(jié)果更客觀、合理地反映估價對象的價值。

基準單方造價比較法及其在房屋估價中的應(yīng)用　　——基準單方造價比較法的最大特點是在確定房屋“最基本標準條件下”的單方建筑造價的前提下進行被估建筑單方造價的對比計算。不同的限定條件對應(yīng)于不同的單方造價?；鶞蕟畏皆靸r的確定方法包括竣工結(jié)算調(diào)整法、概...

針對房地產(chǎn)價格評估中市場比較法應(yīng)用的難點問題-對區(qū)域因素和個別因素的修正,提出了用層次分析的方法進行區(qū)域因素和個別因素的定量比較和修正,進一步完善了市場比較法的應(yīng)用。

!"中國房地產(chǎn)#$$%&’ 南京市房屋拆遷管理辦公室石群 探索城市房屋拆遷中 被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場評估價格 《城市房屋拆遷管理條例》國務(wù)院第%$(號令（以 下簡稱《條例》）新增了被拆遷房屋的貨幣補償標準，以 房地產(chǎn)市場評估價格確定的原則，并授權(quán)省、自治區(qū)、 直轄市人民政府制定具體辦法。這是《條例》的一大進 步，是關(guān)于房屋拆遷補償標準的重大突破，它將原拆遷 以“人”為主轉(zhuǎn)變?yōu)橐浴拔铩睘橹?，使城市房屋拆遷更能 充分體現(xiàn)等價有償這一民事法律關(guān)系最基本的原則， 同時也是城市房屋拆遷走向市場，與國際接軌的重大 舉措。 一、房地產(chǎn)市場評估價格的確定 各地根據(jù)國務(wù)院條例的精神，結(jié)合本地實際，對城 市房屋拆遷中的房地產(chǎn)評估方法，做出了不同的規(guī) 定。主要分為兩種：一是與市場接軌對被拆遷房屋按照 市場比較法來確定被拆遷房屋的評估價格（以下簡稱 市場評估價格）；二是由政府制定拆遷評估指導(dǎo)價，再 根

隨著國民經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)的相關(guān)經(jīng)濟活動越來越頻繁，對房地產(chǎn)估價的需求也隨 之增大。那么，如何精確衡量房地產(chǎn)價值就成為房地產(chǎn)估價的一個永恒話題。房地產(chǎn)估價 的三大基本方法:市場比較法，成本法和收益法，尤以市場法的運用最為廣泛，但是這種 評估方法在實際評估運用中過多依賴于評估者的經(jīng)驗，對數(shù)理模型運用較少，在實際應(yīng)用 中，易出現(xiàn)評估價格偏離市場價格的現(xiàn)象。 本文以理論聯(lián)系實際，定量分析和定性分析相結(jié)合的方法，研究如何在房地產(chǎn)估價中 引入特征價格理論，與市場比較法有機結(jié)合，建立房地產(chǎn)估價模型。模型彌補了傳統(tǒng)市場 比較法的不足，減少了在房地產(chǎn)估價中人為因素的影響，使得評估結(jié)果更科學(xué)、客觀和可 信。 首先，闡述傳統(tǒng)的市場比較法，并對傳統(tǒng)的市場比較法及在應(yīng)用中的缺陷進行分析。 其次，引入特征價格理論，研究基于特征價格理論的市場比較法。其中較詳細地介紹 特征價格理論的基礎(chǔ)、應(yīng)用條件、應(yīng)用領(lǐng)域等，分析當

板淺淺析市場法比較法在我國房地產(chǎn)估價中的應(yīng)用 摘要：市場法較于其它估價方法估價原理簡單易懂，最重要的是在估價過程中能直接反映房地產(chǎn)的市 場狀態(tài)，這些特點使其在估價方法體系中成為最簡單、最直接、最常用的一種方法，得到國際估價界 的公認。在市場法的理論基礎(chǔ)之上，總結(jié)了市場法在我國房地產(chǎn)估價應(yīng)用過程中存在的主要問題并提 出了相應(yīng)的解決對策。 關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)估價市場法房地產(chǎn)市場 一、市場法概述 市場法（marketcomparativemethod），又稱市場比較法、市價比較法、交易實例比較法，是通 過類似房地產(chǎn)的成交價格來求取估價對象價值的方法，較具體地說，是選取一定數(shù)量、符合一定條件、 發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)，然后將它們與估價對象進行比較，對它們的成交價格進行適當?shù)奶幚韥砬?取估價對象價值的方法。市場法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的實際成交價格為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價值。 二、市場法的適用對象和條

本文對房地產(chǎn)估價方法中應(yīng)用較為廣泛的市場比較法內(nèi)涵及適用范圍進行了闡述，通過分析了市場比較法應(yīng)用的難點，提出了解決問題的對策和措施。

房地產(chǎn)中,拆遷項目的工作難點是拆遷補償。怎樣合理科學(xué)地對拆遷項目補償價格進行評估,并確定補償?shù)慕痤~是拆遷工作得以順利開展的關(guān)鍵所在。本文對基于anp與市場比較法的房地產(chǎn)拆遷項目估價進行了探究分析,增強了anp模型的市場運用可行性。并且還建立了相應(yīng)的項目估價模型,這在一定的程度上對市場比較法中存在的缺陷進行了彌補,從而使項目估價的結(jié)果更加準確。

本文通過介紹市場比較法的基本原理和操作程序,并列舉典型案例運用市場比較法進行房地產(chǎn)評估,體現(xiàn)了其現(xiàn)實意義.

通過分析市場比較法的含義、適用條件和具體操作步驟,發(fā)現(xiàn)市場比較法在土地估價應(yīng)用中還存在可比實例選取難度較大、準確性差,影響因素修正過于主觀,估價結(jié)果確定方式不科學(xué)等問題。提出建立完善的土地估價可比實例數(shù)據(jù)庫、科學(xué)確定影響因素和修正權(quán)重以及完善估價結(jié)果的確定方法等對策建議。

實踐證明,傳統(tǒng)的層次分析法應(yīng)用于房地產(chǎn)估價中市場比較法存在一些缺點及不足之處,為此,本文提出對層次分析法進行改進,采用三標度法快速、便捷建立優(yōu)先判斷矩陣,并將優(yōu)先判斷矩陣轉(zhuǎn)化為模糊一致性矩陣,以建立更加完善的市場比較法,促進房地產(chǎn)評估價格更為準確、科學(xué)。