基于特征價(jià)格模型城市住宅用地出讓價(jià)格影響因素

通過(guò)選擇住宅地價(jià)影響因素并設(shè)定量化標(biāo)準(zhǔn)、構(gòu)建地理加權(quán)回歸(gwr)模型對(duì)1997—2004年北京市住宅用地出讓數(shù)據(jù)進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)及空間可視化分析,探索了不同影響因素對(duì)北京市住宅用地價(jià)格的影響及其空間差異性。發(fā)現(xiàn)北京市住宅地價(jià)多中心影響效應(yīng)顯現(xiàn)\";生活質(zhì)量型\"較之\"生活便利型\"基礎(chǔ)設(shè)施對(duì)住宅用地價(jià)格的影響更大;地鐵與城市快速路對(duì)于住宅用地價(jià)格的影響具有明顯的空間\"互補(bǔ)效應(yīng)\";土地面積對(duì)地面單價(jià)影響顯著。

針對(duì)傳統(tǒng)住宅價(jià)格模型不足,根據(jù)地學(xué)區(qū)位理論,將區(qū)域經(jīng)濟(jì)因素引入特征價(jià)格模型,提出了基于區(qū)域特征的城市住宅價(jià)格評(píng)估模型。依托鄭州市數(shù)字房產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù),選取2007～2010年新建商品房買(mǎi)賣(mài)合同數(shù)據(jù),利用gis技術(shù)獲取樣本的位置、距離信息,采用多元線性回歸方法對(duì)該模型進(jìn)行了驗(yàn)證。結(jié)果表明住宅價(jià)格與區(qū)域經(jīng)濟(jì)、位置特征、鄰里特征、建筑特征因素之間存在顯著的線性關(guān)系,所提出的模型有顯著的擬合能力。

商品住宅價(jià)格問(wèn)題是社會(huì)各界共同關(guān)注的焦點(diǎn),探尋商品住宅價(jià)格的構(gòu)成顯得尤為重要。在短期內(nèi)城市宏觀環(huán)境不變的前提下,通過(guò)對(duì)鄭州市住宅市場(chǎng)的實(shí)證分析,從微觀角度構(gòu)建了鄭州市商品住宅享用價(jià)格模型。最后得出15個(gè)對(duì)住宅價(jià)格具有顯著性且有差異性影響的住宅特征,以期為政府制定規(guī)劃、開(kāi)發(fā)商作出決策提供參考。

通過(guò)供需理論分析,住宅價(jià)格波動(dòng)的影響因素有人口、收入、開(kāi)發(fā)商實(shí)力、盈利能力、貸款利率及水平等,構(gòu)建時(shí)間序列/截面數(shù)據(jù)的個(gè)體固定效應(yīng)模型對(duì)我國(guó)除西藏外的30個(gè)省、自治區(qū)和直轄市的住宅價(jià)格進(jìn)行實(shí)證研究發(fā)現(xiàn),影響住宅價(jià)格波動(dòng)的主要因素有人口、收入、開(kāi)發(fā)商實(shí)力、銷(xiāo)售面積、土地購(gòu)置成本、建安成本,在考慮消費(fèi)慣性的基礎(chǔ)上,采用工具變量后的模型估計(jì)結(jié)果發(fā)現(xiàn)短期內(nèi)影響住宅價(jià)格的因素主要是銷(xiāo)售面積、土地購(gòu)置成本和建安成本,且住宅價(jià)格受宏觀經(jīng)濟(jì)影響而存在地區(qū)差異。

贈(zèng)送面積是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商常用的一種營(yíng)銷(xiāo)手段,研究贈(zèng)送面積對(duì)住宅價(jià)格的影響對(duì)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)和維護(hù)購(gòu)房者利益均具有一定的指導(dǎo)意義。本文以成都市武侯區(qū)184個(gè)交易樣本為例,運(yùn)用特征價(jià)格模型分析了贈(zèng)送面積對(duì)住宅價(jià)格的影響,研究結(jié)果表明,贈(zèng)送面積并不是開(kāi)發(fā)商無(wú)償贈(zèng)送給購(gòu)房者的,贈(zèng)送面積對(duì)住宅價(jià)格有著非常顯著地影響,在其他因素不變的情況下,每增加一個(gè)贈(zèng)送面積單元,住宅價(jià)值將會(huì)有5.02%的升值。

在分析我國(guó)農(nóng)村土地征收市場(chǎng)現(xiàn)狀和農(nóng)村土地征收價(jià)格影響因素的基礎(chǔ)上,以天津市環(huán)城3個(gè)近郊區(qū)為例,收集市場(chǎng)案例256宗,選擇影響因素13個(gè),采用spss12.0進(jìn)行多元回歸,構(gòu)建了兩種形式的特征價(jià)格模型,重點(diǎn)分析了影響因素對(duì)價(jià)格的作用機(jī)制。

運(yùn)用供需理論來(lái)分析住宅價(jià)格波動(dòng)機(jī)理,定性分析住宅價(jià)格波動(dòng)影響因素并構(gòu)建結(jié)構(gòu)方程模型。通過(guò)實(shí)證分析和假設(shè)檢驗(yàn)優(yōu)化了該結(jié)構(gòu)方程模型。利用二階因子模型進(jìn)一步研究和評(píng)價(jià)近年來(lái)國(guó)內(nèi)住宅市場(chǎng)房?jī)r(jià)波動(dòng),得出了影響市場(chǎng)供需的主次因素。

運(yùn)用供需理論來(lái)分析住宅價(jià)格波動(dòng)機(jī)理,定性分析住宅價(jià)格波動(dòng)影響因素并構(gòu)建結(jié)構(gòu)方程模型.通過(guò)實(shí)證分析和假設(shè)檢驗(yàn)優(yōu)化了該結(jié)構(gòu)方程模型.利用二階因子模型進(jìn)一步研究和評(píng)價(jià)近年來(lái)國(guó)內(nèi)住宅市場(chǎng)房?jī)r(jià)波動(dòng),得出了影響市場(chǎng)供需的主次因素.

利用hedonic方法,在線性、半對(duì)數(shù)、雙對(duì)數(shù)常用函數(shù)形式的基礎(chǔ)上,運(yùn)用box-cox變換的函數(shù)形式,尋求變量最恰當(dāng)?shù)淖儞Q,獲得模型合適的函數(shù)形式,分析南昌住宅各個(gè)屬性對(duì)住宅價(jià)格的影響。實(shí)證研究發(fā)現(xiàn)雙對(duì)數(shù)模型結(jié)果最優(yōu),回歸結(jié)果表明南昌公共交通和水體對(duì)住宅價(jià)格影響顯著,但生活配套設(shè)施、中小學(xué)教育等對(duì)住宅價(jià)格的影響均不顯著,這與預(yù)期相反;由于數(shù)據(jù)主要來(lái)自于幾個(gè)新區(qū)引起,從另一個(gè)側(cè)面反映出南昌新建區(qū)域公共設(shè)施的不足,這種不足可以從住宅價(jià)格與cbd中心距離的顯著負(fù)相關(guān)得到很好的驗(yàn)證。

本文注重規(guī)范分析與實(shí)證分析的相互結(jié)合。系統(tǒng)地選擇了一組特征價(jià)格變量,構(gòu)建了北京市住宅特征價(jià)格模型,定量研究了影響北京市住宅價(jià)格的特征因素,揭示了不同特征因素對(duì)北京市住宅價(jià)格的影響,突破了我國(guó)研究房地產(chǎn)的傳統(tǒng)方法,定量研究彌補(bǔ)了針對(duì)我國(guó)住宅市場(chǎng)缺少實(shí)證性研究的缺陷。本文的結(jié)果表明,北京市住宅的開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理方的商譽(yù)和服務(wù)水平以及房屋的地理位置對(duì)房?jī)r(jià)有著顯著的影響,同時(shí),房屋自身裝修程度,周邊配套設(shè)施等也是決定房?jī)r(jià)高低的重要因素。

結(jié)合空間分析方法和hedonic模型,采用arcgis、surfer、spss等軟件,以成都市為例,對(duì)城市住宅價(jià)格空間分布特征及其影響因素進(jìn)行系統(tǒng)性分析。結(jié)果表明:成都市主城區(qū)住宅價(jià)格總體上以城中和城南為雙核心,呈馬蹄狀向四周逐級(jí)遞減;成都市住宅價(jià)格在空間分布上呈明顯的正相關(guān)性,具有相似價(jià)格的住宅呈現(xiàn)集聚特點(diǎn);樓盤(pán)檔次、區(qū)位條件、環(huán)境因素、交通可達(dá)性,歷史與人文等因素是影響成都市住宅價(jià)格空間分異的主要因素。

針對(duì)軌道交通建設(shè)帶動(dòng)沿線住宅價(jià)格上升的現(xiàn)象,本文剖析了軌道交通對(duì)房產(chǎn)價(jià)格上漲的作用機(jī)理,并總結(jié)了樓盤(pán)距站點(diǎn)的距離、樓盤(pán)自身的區(qū)位、軌道交通的路線布局、建設(shè)時(shí)間、票價(jià)變化、運(yùn)能和擁擠程度等因素對(duì)沿線城市住宅價(jià)格的影響規(guī)律。

通過(guò)選取2009年中國(guó)31個(gè)省市(除去香港、臺(tái)灣、澳門(mén))的相關(guān)數(shù)據(jù)作為樣本,利用probit模型實(shí)證分析了房地產(chǎn)價(jià)格的主要影響因素,最后得到居民儲(chǔ)蓄額與城鎮(zhèn)人口數(shù)均與房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格呈顯著正相關(guān)的關(guān)系。

近年來(lái)不斷上漲的房?jī)r(jià)引發(fā)社會(huì)各界的關(guān)注,分析影響我國(guó)房?jī)r(jià)的因素并研究其影響程度,對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)有至關(guān)重要的作用。本文根據(jù)2006—2016年的季度數(shù)據(jù),運(yùn)用var模型對(duì)影響我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的因素進(jìn)行實(shí)證分析。結(jié)果表明,房地產(chǎn)價(jià)格受城鎮(zhèn)居民可支配收入的影響較大;房?jī)r(jià)與國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、城鎮(zhèn)居民可支配收入、商品房銷(xiāo)售面積、存貸款基準(zhǔn)利率存在雙向的格蘭杰因果關(guān)系。

房地產(chǎn)作為一個(gè)熱門(mén)話題,與人們生活緊密相連.許多專(zhuān)家學(xué)者針對(duì)房地產(chǎn)指標(biāo)從不同角度對(duì)其進(jìn)行了研究.以時(shí)間序列多元回歸分析為主要分析手段,包括多重共線性檢驗(yàn)、平穩(wěn)性檢驗(yàn)、誤差修正模型等一系列模型方法,對(duì)房地產(chǎn)指標(biāo)進(jìn)行綜合處理,從而可以得到響應(yīng)變量與解釋變量指標(biāo)之間的整體關(guān)系.

影響土地成交價(jià)格的因素眾多,可利用回歸模型參數(shù)顯著性檢驗(yàn)方法,分析土地出讓成交單價(jià)影響因素的顯著性。在小樣本或者模型誤差分布不明確的情況下,該方法存在統(tǒng)計(jì)推斷不可信問(wèn)題。為此,在模型中引入bootstrap方法,提高了參數(shù)估計(jì)方差的精確度,進(jìn)而提高了對(duì)影響因素顯著性統(tǒng)計(jì)推斷的可信性。用重慶市土地交易數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證分析,結(jié)果表明,bootstrap方法解決此類(lèi)問(wèn)題是十分有效的。

對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)住宅用地的選擇是至關(guān)重要的,而住宅用地的價(jià)格高低對(duì)于他們來(lái)說(shuō)更是重中之重。開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行土地招標(biāo)的競(jìng)價(jià)過(guò)程中必定要有一個(gè)合理的價(jià)格依據(jù)。本文基于模糊數(shù)學(xué)相關(guān)理論提出了一種新的住宅用地價(jià)格評(píng)估方法,該方法會(huì)給開(kāi)發(fā)商一個(gè)很好的出價(jià)參考。

房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度強(qiáng),對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的推動(dòng)作用十分明顯,與人民生產(chǎn)生活息息相關(guān),其中商品住宅投資在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中占有相當(dāng)大的比例,因此研究商品住宅價(jià)格的影響因素顯得尤為必要了。本文對(duì)商品住宅價(jià)格的影響因素,商品住宅價(jià)格的影響因素有很多,分類(lèi)也有很多種,本文重點(diǎn)從自身的因素與外部的因素以及需求影響因素與供給影響因素進(jìn)行了詳細(xì)的分析與研究。

通過(guò)構(gòu)建南京市住宅用地的特征價(jià)格模型,探討了微觀因素對(duì)城市住宅用地價(jià)格的影響。研究結(jié)果表明,地塊的實(shí)際出讓面積、容積率、建筑密度、綠化率等地塊特征,城市中心可達(dá)性、公共交通狀況等區(qū)位特征,三級(jí)甲等醫(yī)院可達(dá)性、省級(jí)實(shí)驗(yàn)小學(xué)可達(dá)性等鄰里特征對(duì)住宅用地價(jià)格有顯著的影響。通過(guò)特征變量系數(shù)的比較發(fā)現(xiàn),城市中心可達(dá)性對(duì)地價(jià)的影響高于省級(jí)實(shí)驗(yàn)小學(xué)可達(dá)性,而省級(jí)實(shí)驗(yàn)小學(xué)可達(dá)性對(duì)地價(jià)的影響又高于三級(jí)甲等醫(yī)院可達(dá)性。研究還考察了在扣除通貨膨脹因素,控制各特征變量不變的情況下,同質(zhì)住宅用地價(jià)格隨時(shí)間的變化情況。

房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估需要有客觀而精準(zhǔn)的方法,以作為物業(yè)稅征收、房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)等方面的用途。文章以杭州市商品住宅為例,結(jié)合2430個(gè)樣本數(shù)據(jù)對(duì)構(gòu)建的特征價(jià)格模型先用四種函數(shù)形式進(jìn)行優(yōu)選,抽取300個(gè)樣本進(jìn)行價(jià)格評(píng)估預(yù)測(cè)建模,然后抽取100個(gè)樣本進(jìn)行評(píng)估預(yù)測(cè)效果檢驗(yàn),并對(duì)所得到的結(jié)果進(jìn)行分析。

為了分析沈陽(yáng)市商品住宅市場(chǎng)情況,根據(jù)國(guó)內(nèi)外編制價(jià)格指數(shù)的方法,結(jié)合沈陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況,采用特征價(jià)格法對(duì)沈陽(yáng)市商品住宅價(jià)格指數(shù)進(jìn)行研究.選擇16個(gè)特征變量,采用半對(duì)數(shù)模型構(gòu)建沈陽(yáng)市商品住宅特征價(jià)格模型,并對(duì)模型進(jìn)行檢驗(yàn),確定影響沈陽(yáng)市商品住宅價(jià)格的14個(gè)特征變量及相互關(guān)系.通過(guò)價(jià)格指數(shù)計(jì)算公式,計(jì)算出2006年至2013年沈陽(yáng)市商品住宅特征價(jià)格指數(shù),得出沈陽(yáng)市商品住宅價(jià)格增速正在逐年減緩的結(jié)論,并對(duì)未來(lái)市場(chǎng)可能出現(xiàn)的問(wèn)題提出合理建議.

從90年代初我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的建立至今,房地產(chǎn)業(yè)已成為有關(guān)國(guó)計(jì)民生的基礎(chǔ)行業(yè),但最近幾年我國(guó)大部分城市和地區(qū)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了普通居民的承受能力。本文在對(duì)相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行主成分分析和多元回歸分析的基礎(chǔ)上分析了影響我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的主要因素。