房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力可拓評(píng)價(jià)基于物元分析法

研究了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)核心能力的分析維度及指標(biāo)體系,構(gòu)建由模糊決策分析法和可拓評(píng)價(jià)方法組成的新型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)核心能力評(píng)價(jià)模型;并引入倒推法對(duì)評(píng)價(jià)結(jié)果進(jìn)行分析,嘗試對(duì)單個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的核心能力進(jìn)行評(píng)價(jià)。

采用主成分分析法進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)能力評(píng)價(jià),可以用少數(shù)的綜合變量取代原有的多維變量來(lái)進(jìn)行有針對(duì)性的定量化評(píng)價(jià)。采用該方法進(jìn)行實(shí)證分析,以我國(guó)上市房地產(chǎn)公司中8家財(cái)務(wù)困境公司和8家財(cái)務(wù)正常公司為樣本,選取了能較全面反映公司財(cái)務(wù)狀況的10個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)為變量,應(yīng)用主成分分析方法,進(jìn)行上市公司的財(cái)務(wù)能力評(píng)價(jià),研究表明,該方法可以有效評(píng)價(jià)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)能力,避免了以往房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)能力評(píng)價(jià)方法通常具有的主觀性,以及忽略評(píng)價(jià)指標(biāo)之間的相關(guān)性的問(wèn)題。

歷史上；曾有許多房企借助重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式獲取了大額利潤(rùn)；但是；伴隨我國(guó)政府出臺(tái)了限購(gòu)政策；致使土地增值率已經(jīng)難以填補(bǔ)資金成本漲幅；房產(chǎn)行業(yè)面臨諸多難題；例如現(xiàn)金緊張等；因此；國(guó)內(nèi)房企；諸如萬(wàn)科；紛紛采用國(guó)外盛行的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式；

為了加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部經(jīng)營(yíng)與管理、促進(jìn)企業(yè)發(fā)展,文章探討和研究了科學(xué)的房地產(chǎn)企業(yè)績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)體系及可拓學(xué)的優(yōu)度評(píng)價(jià)方法。并在些基礎(chǔ)上,綜合運(yùn)用平衡記分卡與可拓學(xué)理論為房地產(chǎn)企業(yè)建立績(jī)效評(píng)價(jià)模型,模型運(yùn)行結(jié)果可以對(duì)企業(yè)平衡記分卡的四個(gè)維度及綜合績(jī)效進(jìn)行評(píng)價(jià),使企業(yè)有效并正確地發(fā)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)中存在的問(wèn)題,為企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理提供很好的決策信息,從而有針對(duì)性的進(jìn)行改善。

本文以萬(wàn)科為例,選取公司自2011年～2016年年報(bào)中的財(cái)務(wù)資料和業(yè)務(wù)資料作為支撐,對(duì)萬(wàn)科輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的價(jià)值創(chuàng)造路徑進(jìn)行綜合分析,并驗(yàn)證輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值創(chuàng)造效應(yīng)的正面作用,為我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)提供借鑒。

2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次明確了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的長(zhǎng)期定位。在供給側(cè)改革逐步深入的大環(huán)境下,房地產(chǎn)企業(yè)必須實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級(jí)。萬(wàn)科集團(tuán)的小股操盤(pán)模式和互聯(lián)網(wǎng)思維的運(yùn)用給企業(yè)開(kāi)拓了新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn),并降低了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)萬(wàn)科在轉(zhuǎn)型期間實(shí)施的籌資策略、營(yíng)運(yùn)戰(zhàn)略和品牌輸出戰(zhàn)略進(jìn)行分析,得出輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式有利于企業(yè)的平穩(wěn)運(yùn)營(yíng)和可持續(xù)發(fā)展的結(jié)論,為我國(guó)企業(yè)未來(lái)的轉(zhuǎn)型提供借鑒。

本文通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)進(jìn)行價(jià)值鏈分析,探尋影響企業(yè)自身核心競(jìng)爭(zhēng)力的指標(biāo),并利用結(jié)構(gòu)方程模型進(jìn)行驗(yàn)證,最后提出房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展培育核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要性。

#沈陽(yáng)市方迪房地產(chǎn)發(fā)展有限公司總經(jīng)理穆秀仁 地址：沈陽(yáng)市和平區(qū)安圖街!號(hào) 電話：（"!#）!$#"%#&% #福州市房地產(chǎn)交易登記中心 地址：福州市楊橋東路!"#號(hào)電話：（$%&!）"%#%’() #秦皇島市城市建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)辦公室主任吳克春 地址：秦皇島市團(tuán)結(jié)里一棟電話：（$**%）*$*#&(" 開(kāi)發(fā)與建設(shè) 本欄目協(xié)辦單位： %’ 四川大學(xué)管理科學(xué)與工程系金嶺劉光中吳玲 一、對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的總體評(píng)價(jià) 我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)從#$世紀(jì))$年代開(kāi)始興起，&$年代發(fā)展壯大，近#$ 年的發(fā)展取得了令人矚目的成就。全國(guó)人均住房面積城市達(dá)到#$平方 米，農(nóng)村達(dá)到#%平方米，住宅成套率達(dá)到"$+。住宅業(yè)增加值占,-.的 比重，城市達(dá)’+，城鄉(xiāng)合計(jì)占"/%+。#$$$年全國(guó)共完成房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā) ’&$!/"*億元，房地產(chǎn)業(yè)上升為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支

本文利用層次分析法(ahp)確定各因素權(quán)重,利用模糊綜合評(píng)判理論對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)顧客滿意度進(jìn)行了定量分析。結(jié)合邯鄲市某房地產(chǎn)企業(yè)具體實(shí)例,建立了一套完善的顧客滿意度評(píng)價(jià)體系,為房地產(chǎn)企業(yè)顧客滿意度評(píng)價(jià)提供量化依據(jù)。

作為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)主體的企業(yè),了解自己和其他同行企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力水平和狀況至關(guān)重要。本文采用主成分分析法以房地產(chǎn)行業(yè)為例設(shè)計(jì)了競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)指標(biāo)體系、建立竟?fàn)幜υu(píng)價(jià)模型,從定量角度探討了企業(yè)應(yīng)該怎樣如何提高競(jìng)爭(zhēng)力。對(duì)進(jìn)一步加強(qiáng)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理、提高效益起到一定的借鑒作用。

本文分別對(duì)重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式和輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式進(jìn)行了描述,并分析了我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的嚴(yán)峻現(xiàn)狀.分析說(shuō)明,隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展、經(jīng)濟(jì)格局的不斷改變,房地產(chǎn)企業(yè)想要在新形勢(shì)下實(shí)現(xiàn)健康、穩(wěn)定的發(fā)展,就必須與時(shí)俱進(jìn),順應(yīng)市場(chǎng)的變化,改變不合適的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式,找到適合企業(yè)自身發(fā)展的模式.

本文對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)模式進(jìn)行了概述，從土地成本、存庫(kù)壓力、現(xiàn)金流、融資和稅務(wù)等5方面分析了資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型的影響因素，對(duì)住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)由重資產(chǎn)模式向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的案例進(jìn)行了分析。研究表明，重資產(chǎn)和輕資產(chǎn)的模式各有利弊，面臨新的經(jīng)濟(jì)格局，重資產(chǎn)模式面臨著巨大考驗(yàn)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該考慮轉(zhuǎn)換思路，改變之前粗放的經(jīng)營(yíng)管理模式，重視自身資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，甩開(kāi)冗余資產(chǎn)，保持財(cái)務(wù)各項(xiàng)指標(biāo)的穩(wěn)定健康，增加房地產(chǎn)企業(yè)的金融化資本運(yùn)作，從而提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和資金使用率。

開(kāi)發(fā)與建設(shè) 現(xiàn)實(shí)具體情況決定的。 %、房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)要求。 （%）、房地產(chǎn)業(yè)是典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)

改革開(kāi)放以來(lái),我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下有了巨大發(fā)展,但同時(shí)也因?yàn)殚L(zhǎng)期舊有的傳統(tǒng)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式,使得房地產(chǎn)行業(yè)在新的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下面臨諸多挑戰(zhàn),迫切需要房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu),改變?cè)匈Y產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式。筆者就職于天津某地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司,公司主要從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng),企業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式創(chuàng)新也一直是我司致力的方向。文章圍繞房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的轉(zhuǎn)型來(lái)進(jìn)行淺述,以期對(duì)其他地產(chǎn)從業(yè)人員提供一些參考。

目前,我國(guó)房產(chǎn)業(yè)現(xiàn)有的資本運(yùn)營(yíng)模式雖然在一定程度上促進(jìn)了房地產(chǎn)的發(fā)展,但其運(yùn)作模式仍過(guò)于單一且運(yùn)作力度不夠,還存在企業(yè)規(guī)模小、競(jìng)爭(zhēng)力差,盲目收購(gòu)與兼并,專業(yè)運(yùn)營(yíng)人才缺乏及體制方面障礙等問(wèn)題,限制了房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展,難以充分體現(xiàn)資本運(yùn)營(yíng)的經(jīng)濟(jì)效益性。房地產(chǎn)業(yè)必須尋求新的融資渠道,實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)剝離、改革上市與階段性股權(quán)融資模式,從資本運(yùn)作上尋找出最佳出路,為不同企業(yè)的資本運(yùn)營(yíng)提供更多的選擇。

房地產(chǎn)企業(yè)資本運(yùn)營(yíng)模式分析——目前，我國(guó)房產(chǎn)業(yè)現(xiàn)有的資本運(yùn)營(yíng)模式雖然在一定程度上促進(jìn)了房地產(chǎn)的發(fā)展,但其運(yùn)作模式仍過(guò)于單一且運(yùn)作力度不夠，還存在企業(yè)規(guī)模小、競(jìng)爭(zhēng)力差，盲目收購(gòu)與兼并，專業(yè)運(yùn)營(yíng)人才缺乏及體制方面障礙等問(wèn)題，限制了房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步...

短期償債能力是指企業(yè)在一定期間內(nèi)的流動(dòng)資產(chǎn)償還流動(dòng)負(fù)債的能力,它反映了企業(yè)償付日常到期債務(wù)的實(shí)力。企業(yè)有無(wú)償債能力,是投資者、債權(quán)人以及企業(yè)利益相關(guān)者都非常關(guān)心的問(wèn)題。本文以萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司為例針對(duì)目前房地產(chǎn)企業(yè)償債能力考核評(píng)價(jià)的現(xiàn)狀,結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)指出在分析房地產(chǎn)企業(yè)的短期償債能力時(shí)所用指標(biāo)存在的不足。并提出提高房地產(chǎn)企業(yè)償債能力的指標(biāo)考核評(píng)價(jià)應(yīng)將定量分析和定性分析相結(jié)合,改進(jìn)短期償債能力指標(biāo)分析等對(duì)策,提高房地產(chǎn)企業(yè)償債能力考核評(píng)價(jià)指標(biāo)質(zhì)量,以降低對(duì)企業(yè)短期償債能力進(jìn)行評(píng)價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)和不確定性。

現(xiàn)今,我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)正在逐步進(jìn)入一個(gè)新的發(fā)展階段,這也是考驗(yàn)房地產(chǎn)企業(yè)是否能夠持續(xù)經(jīng)營(yíng)的一個(gè)關(guān)鍵的時(shí)段。本文主要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)存在的一些問(wèn)題進(jìn)行探討,并就房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)提出一些建議。

當(dāng)前，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入完全競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代，在新一輪市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)理念、盡快地形成企業(yè)的核心能力，是每個(gè)房企的必由之路。如何提高中小房地產(chǎn)企業(yè)核心能力已成為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重中之重。

闡明了房地產(chǎn)企業(yè)生態(tài)位的內(nèi)涵,對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)行分析,提出基于企業(yè)生態(tài)位理論的房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力綜合評(píng)價(jià)方法,提高了評(píng)價(jià)的科學(xué)性和適用性,并結(jié)合實(shí)例進(jìn)行實(shí)證分析。

作為市場(chǎng)供應(yīng)主體的房地產(chǎn)企業(yè),其在市場(chǎng)中的交易已成為社會(huì)各方最為關(guān)心的問(wèn)題。房地產(chǎn)企業(yè)如何對(duì)自身的競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)行評(píng)價(jià),并通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)力的排名找出與其他企業(yè)之間的差距,一直以來(lái)都是學(xué)者們研究的熱點(diǎn)問(wèn)題,因此分析研究房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力,以建立權(quán)威的競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)結(jié)果為目的來(lái)選取相應(yīng)的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系是必要的。本文首先對(duì)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的評(píng)價(jià)指標(biāo)進(jìn)行理論回顧,對(duì)評(píng)價(jià)指標(biāo)選取的原則進(jìn)行評(píng)述,在此基礎(chǔ)上構(gòu)建了房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)指標(biāo)體系,其最終目的在于能夠更方便準(zhǔn)確地對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)行測(cè)量。

隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài),房地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入了白銀時(shí)代。在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中,房企轉(zhuǎn)型改革成為了非常重要的問(wèn)題,本文結(jié)合碧桂園的案例,分析了房企改革輕資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式,具有一定的實(shí)踐價(jià)值。