房地產(chǎn)估價收益法中還原利率確定方法

一、問題的提出《房地產(chǎn)估價規(guī)范》中對\"收益法\"的定義是:預計估價對象未來的正常凈收益,選用適當?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加,以此估算估價對象的客觀

房地產(chǎn)估價報告 估價項目名稱：吉林省長春市高新北區(qū)中科大街與光機路交會新星 宇之悅 委托估價方：長春新星宇房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司的法定代表人徐 旖旎 受理估價方：城建學院房地產(chǎn)資產(chǎn)評估有限公司 注冊房地產(chǎn)估價師：暢暢（注冊證書編號：4219970926） 陳晨（注冊證書編號：4220040512） 估價作業(yè)日期：二〇一三年十二月二日至二〇一三年十二月十三日 估價報告編號：新星宇之悅房估報字[2013]1354號 目錄 致委托估價方函....................................................1 注冊房地產(chǎn)估價師聲明..............................................2 估價的假設前提和限制條件.......................................

在運用收益法進行房地產(chǎn)估價時,目前存在著許多問題,他們都不同程度地影響了估價過程的科學性和估價結(jié)果的精確度。這些問題主要體現(xiàn)在收益法的適用范圍和參數(shù)確定及資本化率的確定等幾方面。

收益法房地產(chǎn)估價的分析與改進——通過對收益法房地產(chǎn)估價中年凈收益的估算!還原利率的確定和收益現(xiàn)值的計算等三方面的分析,提出了收益法在房地產(chǎn)估價應用中的不足及改進方法。

收益法是房地產(chǎn)價值估價中常用的一種方法,本文針對收益法運用實務中存在的一些具體問題進行分析,提出注意事項和解決方法。

筆者以某大酒店為例,提出了收益法評估大酒店房地產(chǎn)的技術路線與方法.重點闡述估價過程中有關客觀年總收益、客觀年總費用、還原利率等估價參數(shù)確定等技術難點,最終測算出大酒店的房地產(chǎn)價格。

在現(xiàn)行房地產(chǎn)估價收益法中,關于收益價格的公平性存在一定的矛盾。本著以提高房地產(chǎn)估價質(zhì)量為目的,改進后的收益法即收益共享法將房地產(chǎn)未來的凈收益在房地產(chǎn)買方和賣方之間進行了合理的分配,既滿足了買方的投資目的,也提高了房地產(chǎn)交易真實發(fā)生的可能性。由此,達到了完善現(xiàn)行的房地產(chǎn)估價理論、構(gòu)建優(yōu)化的估價方法的目的。

收益還原法在房地產(chǎn)估價中的應用——收益還原法是房地產(chǎn)估價三種基本方法之一，它的應用需要準確把握兩個關鍵問題(純收益的求取和資本化率的確定。尤其是資本化率的確定一直是個難題，目前國內(nèi)房地產(chǎn)評估界尚無一個操作性、可靠性強的資本化率確定方法，這使得...

收益還原法是房地產(chǎn)估價中公認的三大基本方法之一,有較強的理論基礎,常用于有收益或潛在收益的房地產(chǎn)估價中.在收益還原法中,房地產(chǎn)的凈收益、成本費用、報酬率的確定是關鍵點,也是難點.在分析酒店型房地產(chǎn)的財務數(shù)據(jù)和相關政策的基礎上,對估價中所需的各項參數(shù)進行了研究,以實際案例探討收益還原法在酒店型房地產(chǎn)的應用問題.

收益還原法是房地產(chǎn)估價三種基本方法之一,它的應用需要準確把握兩個關鍵問題:純收益的求取和資本化率的確定。尤其是資本化率的確定一直是個難題,目前國內(nèi)房地產(chǎn)評估界尚無一個操作性、可靠性強的資本化率確定方法,這使得收益還原法無法作為一種主要的、獨立的、可靠性強的估價方法得到應用,其實際應用與它的理論地位很不相符。本文從資本化率特點的討論入手,引入收益風險倍數(shù)和國債安全利率的概念,討論如何將安全利率法與市場抽取法相結(jié)合,即運用“安全利率———市場抽取”綜合法來確定資本化率,具有較強的現(xiàn)實指導意義。

房地產(chǎn)估價的收益還原法評析

基于收益資本化理論研究和資本化率計算方法,本文通過實證分析,對直接資本化法和報酬資本化法的本質(zhì)和適用范圍進行了探討,最后作者對其在現(xiàn)實中的運用提出了幾點意見。

1收益法的理論依據(jù)隨著市場經(jīng)濟的日益完善,在房地產(chǎn)估價的過程中,能夠充分反映房地產(chǎn)作為一種投資載體這種特性的收益法得到了越來越廣泛的應用,但是在實際應用中仍然存在著一些有待研究、解決的問題,例如對于凈收益、資本化率的內(nèi)涵和外延等問題還存在一定的爭議。在

在諸多房地產(chǎn)估價方法中,收益還原法是十分重要的一種方法。而應用收益還原法,最關鍵的問題是確定資本化率。資本化率有多種求取方法,比較易行且科學的有市場提取法、安全利率加風險調(diào)整值法、投資收益率排序插入法以及投資復合收益率法。

!"#!""#·!"$!經(jīng)濟論壇 信用法，形成我國市場經(jīng)濟的良好環(huán)境。 同時法律應當允許建立盈利性的信用中 介機構(gòu)，這樣才能完善我國的信用體系。 !"建立盈利性的信用中介機構(gòu)。我 國應當有類似美國鄧白氏這樣的信用機 構(gòu)。由于我國缺乏信用機構(gòu)的經(jīng)營管理人 才，也不懂信用機構(gòu)的運營方式，因此應 當允許國外的信用機構(gòu)在我國成立合資 公司或開辦分支機構(gòu)，培養(yǎng)我國的信用管 理人才，加快我國信用機構(gòu)的規(guī)范化發(fā) 展。 同時，信用機構(gòu)必須盈利，應當允許 信用機構(gòu)靠出售信用信息來盈利，既促進 信用機構(gòu)的造血機能，又促進它們健康發(fā) 展。 #"信用機構(gòu)應和公共機構(gòu)合作。在 我國已經(jīng)有些機構(gòu)掌握了一定的信用資 源，比如銀行、工商、稅務、公安等部門，但 是這些機構(gòu)的信用信息非常分散，他們沒 有盈利壓力，就沒有利用這些信用資源的 動力。如果信用機構(gòu)和國外一樣，能夠從 這些機構(gòu)購買信用資源，并對這些信用資 源進行

收益法測算表（房地產(chǎn)） 序號 項目名稱 （單位：元/㎡）計算公式計算結(jié)果單位 一年有效毛收入(2)+(3)-(4)6286.50元/㎡ （1）月毛租金收入550.00元/㎡ (2)年潛在毛收入（1）×126600.00元/㎡ （3）租賃保證金、押金利 息收入 (1)×3%16.50元/㎡ （4）空置等造成的收入損 失 (2)×5%330.00元/㎡ 二年運營費用（5）+（6）+（7）+（8）+（9）947.38元/㎡ （5）管理費用(一)×3%188.60元/㎡ （6）維修費用重置價格（1600元/㎡）×2%32.00元/㎡ （7）保險費用重置價格（1600元/㎡）×0.2%3.20元/㎡ （8）稅金及其附加費(一)×11.51%723.58元/㎡ （9）土地收益金（劃撥土 地） 0×120.00

房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為我國經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè),當前房地產(chǎn)出售、轉(zhuǎn)讓、投資、抵押等業(yè)務十分頻繁,這些都需要確定房地產(chǎn)的價值。收益法是房地產(chǎn)估價中常用的方法之一,其主要運用于有收益的房地產(chǎn)的價值評估,房地產(chǎn)的收益性體現(xiàn)在兩個方面:一是現(xiàn)實存在的

在房地產(chǎn)估價中,收益法是常用的估價方法之一。折現(xiàn)率是利用收益法準確計算房地產(chǎn)價格的關鍵問題之一,因而適當?shù)拇_定方法又成為影響折現(xiàn)率準確性的重要因素。通過分析折現(xiàn)率的選取現(xiàn)狀和原則,構(gòu)建以安全利率加風險調(diào)整值法為基礎的折現(xiàn)率定量模型,并進一步確定了安全利率和風險參數(shù)模型,對科學、正確、客觀地確定房地產(chǎn)估價中的折現(xiàn)率具有重要的參考價值。

一、問題的提出\r\n《房地產(chǎn)估價規(guī)范》2．0．13收益法的定義是：預計估價對象未來的正常凈收益，選用適當?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

本文對房地產(chǎn)估價中收益法的運用進行了研究,探討了資本化率的確定方法,包括市場提取法、安全利率調(diào)整法、實際利率調(diào)整法、收益風險倍數(shù)法,并針對各種方法的不同特點,探討了其適用的具體情況,進行了實證分析;此外本文探討了運用"收益分配法"準確測算待估房地產(chǎn)的凈收益,并進行了實證分析。

目前,在我國房地產(chǎn)估價中有市場比較法、成本法以及收益還原法等三種常見的估價方法。收益還原法是通過合適的還原利率,將房地產(chǎn)在未來能夠帶來的純收益進行估價的一種方法。本文主要探討了房地產(chǎn)估價中收益還原法的運用。

筆者以某大酒店為例,提出了收益法評估大酒店房地產(chǎn)的技術路線與方法.重點闡述估價過程中有關客觀年總收益、客觀年總費用、還原利率等估價參數(shù)確定等技術難點,最終測算出大酒店的房地產(chǎn)價格。