陜西省物業(yè)服務收費管理實施辦法通知發(fā)布

關于印發(fā)《陜西省物業(yè)服務收費管理實施辦法》的通知

陜價服發(fā)〔2014〕85號

各設區(qū)市物價局、住房和城鄉(xiāng)建設局（住房保障局、建委、市政局），楊凌示范區(qū)發(fā)展改革局、規(guī)劃建設局（市政局），韓城市物價局、建設局：

根據(jù)國家發(fā)展改革委、建設部印發(fā)的《物業(yè)服務收費管理辦法》（發(fā)改價格〔2003〕1864號），結(jié)合我省實際，制定了《陜西省物業(yè)服務收費管理實施辦法》，現(xiàn)印發(fā)你們，請認真貫徹落實。

原陜西省物價局、陜西省住房和城鄉(xiāng)建設廳關于重新修訂印發(fā)〈陜西省物業(yè)服務收費管理辦法〉的通知》（陜價經(jīng)發(fā)〔2012〕106號）同時廢止。

陜西省物價局 陜西省住房和城鄉(xiāng)建設廳

2014年8月14日

陜西省物業(yè)服務收費管理實施辦法

第一條 為規(guī)范物業(yè)服務收費行為，維護業(yè)主、使用人和物業(yè)服務企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)國家發(fā)展改革委、建設部印發(fā)的《物業(yè)服務收費管理辦法》，結(jié)合我省實際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務收費行為。

第三條 本辦法所稱物業(yè)服務收費，是指物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主（使用人）所收取的費用。

第四條 提倡建設單位、業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務企業(yè)；鼓勵物業(yè)服務企業(yè)開展正當?shù)膬r格競爭，禁止價格欺詐，促進物業(yè)服務收費通過市場競爭形成。

第五條 省級價格主管部門會同省級建設行政主管部門負責全省物業(yè)服務收費的指導監(jiān)督工作，制定全省物業(yè)服務收費管理實施辦法；市、縣（區(qū)）價格主管部門會同同級建設行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理工作。

第六條 物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。

第七條 物業(yè)服務收費按照不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。

普通住宅和辦公寫字樓的物業(yè)服務收費實行政府指導價；其他類型的物業(yè)服務收費及物業(yè)服務企業(yè)為業(yè)主提供的特約服務實行市場調(diào)節(jié)價。

第八條 省級價格主管部門會同省級建設行政主管部門制定全省物業(yè)服務收費基準價（見附表）。設區(qū)市（楊凌示范區(qū)）價格主管部門會同同級建設行政主管部門依據(jù)基準價，結(jié)合當?shù)匚飿I(yè)環(huán)境、硬件設施、服務內(nèi)容、服務質(zhì)量、服務成本、物價指數(shù)等因素制定浮動幅度，業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)按規(guī)定的基準價和浮動幅度在物業(yè)服務合同中約定具體收費標準。

第九條 實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務收費及物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托提供《物業(yè)服務合同》約定以外的服務，其收費標準由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)雙方約定。

第十條 物業(yè)服務企業(yè)應當按照政府價格主管部門的規(guī)定實行明碼標價。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將服務內(nèi)容、服務標準以及收費項目、收費標準等有關情況進行公示。

第十一條 業(yè)主委員會或業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)可采取包干制或酬金制計費方式約定物業(yè)服務費用。

包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)支付固定的物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務企業(yè)享有或承擔。

酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結(jié)余或不足均由業(yè)主享有或承擔。

第十二條 建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同，應當約定物業(yè)服務內(nèi)容、服務標準、收費標準、計費方式及計費起始時間等主要內(nèi)容，涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應當一致。

第十三條 物業(yè)服務收費實行包干制的，物業(yè)服務費用由物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)服務企業(yè)的利潤構(gòu)成。物業(yè)服務收費實行酬金制的，預收的物業(yè)服務資金構(gòu)成包括物業(yè)服務支出和物業(yè)服務企業(yè)的酬金。

物業(yè)服務成本或物業(yè)服務支出構(gòu)成包括以下內(nèi)容：

1、管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；

2、物業(yè)共用部位、共用設施設備日常運行、維修養(yǎng)護費用；

3、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)清潔衛(wèi)生費用（不含居民生活垃圾收費）；

4、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)綠化灌溉、養(yǎng)護費用；

5、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)秩序維護費用；

6、辦公費用；

7、物業(yè)服務企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

8、經(jīng)業(yè)主同意的其它費用；

物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用由業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)在《物業(yè)服務合同》中另行約定，由物業(yè)服務企業(yè)代收代繳。

物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、中修、更新和改造費用，應當列入維修資金專項支出解決，不得計入物業(yè)服務支出或物業(yè)服務成本。在國家規(guī)定的質(zhì)量保修范圍和保修期限內(nèi)的維修和設備更換，應由原建設單位負責，不得動用專項維修資金或由業(yè)主承擔。

第十四條 物業(yè)服務收費實行酬金制的，預收的物業(yè)服務資金屬代管性質(zhì)，為交納費用的業(yè)主所有，物業(yè)服務企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務合同約定以外的支出。實行酬金制的物業(yè)服務企業(yè)應當向業(yè)主大會或全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金年度預決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務資金的收支情況。業(yè)主或業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務資金的收支情況提出質(zhì)詢時，物業(yè)服務企業(yè)應當及時答復。

第十五條 物業(yè)服務收費采取酬金制方式，物業(yè)服務企業(yè)或業(yè)主大會可以按照物業(yè)服務合同約定聘請專業(yè)機構(gòu)對物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務資金的收支情況進行審計。

第十六條 對供熱、中央空調(diào)等動力設備發(fā)生的能源費用應分別計入其供應價格中，不得另外向業(yè)主（使用人）收取。

第十七條 物業(yè)服務費按照法定產(chǎn)權(quán)面積計收。已辦理產(chǎn)權(quán)證的，以產(chǎn)權(quán)證記載的建筑面積為準，未辦理產(chǎn)權(quán)證的，以購房合同標明的建筑面積為準。

第十八條 物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務活動中，應當遵守國家的價格法律法規(guī)，嚴格履行物業(yè)服務合同，為業(yè)主提供質(zhì)價相符的服務。

第十九條 業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定按時足額交納物業(yè)服務費用或物業(yè)服務資金。業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定逾期不交納物業(yè)服務費用或物業(yè)服務資金的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可依法追繳。

業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用或物業(yè)服務資金的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。

物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或物業(yè)使用人應當結(jié)清物業(yè)服務費用或物業(yè)服務資金。

第二十條 納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或因建設單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用或物業(yè)服務資金由建設單位全額交納。

經(jīng)業(yè)主驗收，因未裝修不具備入住條件的空置房或入住后（含房屋裝修）因故長期不使用的空置房，從驗收或業(yè)主報告物業(yè)服務企業(yè)，經(jīng)物業(yè)服務企業(yè)登記確認即日起，其物業(yè)服務費按物業(yè)服務合同約定收費標準的70%交納。

第二十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當按照國家規(guī)定向最終用戶收取有關費用。物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收上述費用的，可向委托方收取手續(xù)費，具體標準由雙方協(xié)商約定。不得向業(yè)主轉(zhuǎn)嫁手續(xù)費等額外費用。

公共照明、景觀設施等其他共用水、電費用，物業(yè)服務企業(yè)應單獨計量，嚴格按照水電價格政策據(jù)實分攤并定期公布。

第二十二條 自備供暖系統(tǒng)且未實行分戶計量的小區(qū)，其采暖費由物業(yè)服務企業(yè)提出收費方案，征得業(yè)主大會或業(yè)主委員會同意后據(jù)實收取。采暖期結(jié)束后，須向業(yè)主公布收支情況。

第二十三條 利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。業(yè)主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

第二十四條 物業(yè)服務企業(yè)已接受委托實施物業(yè)服務并相應收取服務費用的，其他部門和單位不得重復收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費用。

第二十五條 各地政府價格主管部門會同同級建設行政主管部門，應當加強對物業(yè)服務企業(yè)的收費項目、收費標準和服務內(nèi)容、服務標準的監(jiān)督檢查。物業(yè)服務企業(yè)違反價格法律、法規(guī)和規(guī)定的，由政府價格主管部門依據(jù)《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規(guī)定》予以處罰。

第二十六條 各設區(qū)市人民政府（楊凌示范區(qū)）價格主管部門會同同級建設行政主管部門要依據(jù)本辦法制定本轄區(qū)具體實施細則，并報省物價局、省住房和城鄉(xiāng)建設廳。

第二十七條 本辦法自2014年9月1日起執(zhí)行，有效期至2019年8月31日。陜西省物價局、陜西省住房和城鄉(xiāng)建設廳2012年印發(fā)的《關于重新修訂印發(fā)〈陜西省物業(yè)服務收費管理辦法〉的通知》（陜價經(jīng)發(fā)〔2012〕106號）同時廢止。

附表：陜西省物業(yè)服務收費指導標準2100433B

陜西省發(fā)展和改革委員會 陜西省住房和城鄉(xiāng)建設廳 陜西省市場監(jiān)督管理局

關于印發(fā)《陜西省物業(yè)服務收費管理辦法》的通知

陜發(fā)改價格〔2019〕924號

各設區(qū)市發(fā)展改革委、住建局、市場監(jiān)管局，韓城市發(fā)展改革委、住建局、市場監(jiān)管局，楊凌示范區(qū)發(fā)展改革局、住建局、市場監(jiān)管局，神木市、府谷縣發(fā)改局、住建局、市場監(jiān)管局：

為進一步加強我省物業(yè)服務收費管理，規(guī)范物業(yè)服務收費行為，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權(quán)益，促進物業(yè)服務行業(yè)健康發(fā)展，依據(jù)《中華人民共和國價格法》《中華人民共和國物權(quán)法》，《物業(yè)管理條例》《國家物業(yè)服務收費管理辦法》，以及《陜西省物業(yè)管理條例》和《陜西省定價目錄》等法律法規(guī)規(guī)定，結(jié)合我省實際，我們制定了《陜西省物業(yè)服務收費管理辦法》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。執(zhí)行中如有問題，請及時與我們聯(lián)系。

本《辦法》自2019年9月1日起執(zhí)行，有效期5年。原陜西省物價局、陜西省住房和城鄉(xiāng)建設廳印發(fā)的《陜西省物業(yè)服務收費管理實施辦法》（陜價服發(fā)〔2014〕85號）以及《陜西省物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)交通工具停放服務價格管理辦法》（陜價服發(fā)〔2012〕128號）同時廢止。

省發(fā)展和改革委員會　省住房和城鄉(xiāng)建設廳 省市場監(jiān)督管理局

2019年8月1日

陜西省物業(yè)服務收費管理辦法第一章 總 則

第一條 為規(guī)范物業(yè)服務收費行為，維護業(yè)主或者使用人（以下統(tǒng)稱“業(yè)主”）和物業(yè)服務企業(yè)合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、《物業(yè)管理條例》和《陜西省物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)，結(jié)合我省實際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務收費行為及其監(jiān)督管理。

第三條 本辦法所稱物業(yè)服務收費，是指物業(yè)服務企業(yè)按照合同約定向業(yè)主提供服務所收取費用的統(tǒng)稱，包括物業(yè)服務費、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)交通工具停放服務費（以下統(tǒng)稱“停車服務費”）和其他服務費。

物業(yè)服務費是指物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供房屋、配套設施設備以及相關場地日常管理、維護保養(yǎng)、綠化養(yǎng)護、衛(wèi)生保潔、秩序維護以及安全防范等具有公共性和普遍性的服務向業(yè)主收取的費用。

停車服務費是指物業(yè)服務企業(yè)接受業(yè)主或者業(yè)主大會的委托，按照停放服務合同約定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)對指定場地（所）停放的交通工具進行秩序管理、提供服務所收取的費用。

其他服務費是指物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)業(yè)主委托或者個性化需求提供《前期物業(yè)服務合同》或者《物業(yè)服務合同》內(nèi)容以外且由業(yè)主自愿選擇的服務項目所收取的相應費用。

第四條 省發(fā)展和改革委員會會同省住房和城鄉(xiāng)建設廳、省市場監(jiān)督管理局負責制定物業(yè)服務收費管理辦法和有關政策規(guī)定，指導全省物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理工作。設區(qū)市、縣（市）發(fā)展改革部門會同物業(yè)行政主管部門、市場監(jiān)督管理部門按照各自管理權(quán)限，分別負責本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務收費監(jiān)督管理工作。

第五條 物業(yè)服務收費應當遵循公平、公開、合理、質(zhì)價相符的原則，按照不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。

成立業(yè)主大會之前的住宅小區(qū)（多層、高層）、保障性住房、房改房、老舊住宅的物業(yè)服務費和停車服務費實行政府指導價。除此之外，其他類型物業(yè)的物業(yè)服務費和停車服務費實行市場調(diào)節(jié)價。

其他服務費實行市場調(diào)節(jié)價。

第六條 實行政府指導價的物業(yè)服務收費標準由各設區(qū)市、縣（市）人民政府制定，具體工作由各設區(qū)市、縣（市）人民政府發(fā)展改革部門、物業(yè)行政主管部門負責，依據(jù)物業(yè)服務等級標準，綜合考慮小區(qū)容量、場地設施、企業(yè)成本、業(yè)主承受能力等因素制定，定期調(diào)整并保持相對穩(wěn)定。物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主在政府指導價之內(nèi)通過合同約定物業(yè)服務費和停車服務費具體標準。

實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務收費標準，由物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主或者業(yè)主大會通過合同約定。

業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意，其物業(yè)服務收費實行市場調(diào)節(jié)價。

陜西省物業(yè)服務收費管理辦法第二章 物業(yè)服務收費標準的制定

第七條 業(yè)主或者業(yè)主大會與物業(yè)服務企業(yè)可以采取包干制或者酬金制計費方式約定物業(yè)服務費。

包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)支付固定物業(yè)服務費，物業(yè)服務企業(yè)依照合同約定事項提供服務，盈虧均由物業(yè)服務企業(yè)享有或者承擔。包干制物業(yè)服務費由物業(yè)服務成本、法定稅費和企業(yè)利潤構(gòu)成。

酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔。酬金制物業(yè)服務費由物業(yè)服務支出和企業(yè)酬金構(gòu)成。

第八條 物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出構(gòu)成一般包括以下部分：

1.管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；

2.物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；

3.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)清潔衛(wèi)生費用；

4.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)綠化養(yǎng)護費用；

5.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)秩序維護費用；

6.辦公費用；

7.物業(yè)服務企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

8.物業(yè)共用部位、共用設施設備以及公眾責任保險費用；

9.經(jīng)業(yè)主或者業(yè)主大會同意的其它費用。

物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出。

第九條 停車服務費成本由交通工具停放服務設施設備日常運行費、保養(yǎng)維護費、檢驗檢測費、設備折舊、職工薪酬、清潔衛(wèi)生費、秩序維護費、管理費分攤以及經(jīng)業(yè)主或者業(yè)主大會同意的其它費用組成。與物業(yè)服務費成本相重疊的部分應當獨立核算，按比例分擔，不得重復計算。

第十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)照明、景觀、消防、安防、電梯等歸屬業(yè)主共有公共配套設施設備的用水、用電費用以及電梯維護保養(yǎng)和年檢費用計入物業(yè)服務費成本，不得單獨收取。

第十一條 供水、供電、供氣、供暖、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘I(yè)經(jīng)營單位，實行抄表到戶的，應當向最終用戶收取有關費用，并依法承擔分戶終端計量裝置以外管線和設施設備的維修、養(yǎng)護、更新等責任，且相關費用不得計入物業(yè)服務費成本。未實行抄表到戶的，總表與分表之間的正常損耗，應當計入物業(yè)服務費成本，并由物業(yè)服務企業(yè)承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共管線和設施設備的維修、養(yǎng)護、更新等責任，不得在物業(yè)服務費之外再單獨收取相關費用，各地可以根據(jù)實際情況制定核算辦法。

陜西省物業(yè)服務收費管理辦法第三章 物業(yè)服務收費計費方式

第十二條 物業(yè)服務費根據(jù)房屋的建筑面積按月計收，物業(yè)服務合同對計收時間另有約定的除外。

（一）已辦理不動產(chǎn)權(quán)屬證書的房屋，按照權(quán)屬證書記載的建筑面積計算；

（二）已出售但尚未取得不動產(chǎn)權(quán)屬證書的房屋，按買賣合同記載的建筑面積計算。不動產(chǎn)權(quán)屬證書辦理后，次月起按照不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的建筑面積計算。

第十三條 納入物業(yè)管理范圍已竣工但尚未出售，或者因建設單位原因未按時交付給物業(yè)買受人的房屋，物業(yè)服務費由建設單位全額交納。符合交付條件的房屋，物業(yè)服務費從交付次日起由業(yè)主按月交納。

第十四條 停車服務費根據(jù)合同約定按月計收。納入物業(yè)管理范圍已竣工但尚未出售，或者因建設單位原因未按時交付給物業(yè)買受人的車位，停車服務費由建設單位全額交納。符合交付條件的車位，停車服務費從交付次日起由業(yè)主按月交納。同一小區(qū)內(nèi)，面積小于標準車位的停車服務費應當適當優(yōu)惠。

第十五條 鼓勵對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)短時停車服務費實行優(yōu)惠,對臨時車輛停放服務費應當限定單日收費最高上限。物業(yè)服務企業(yè)在收到業(yè)主告知后，不得限制或者妨礙業(yè)主在自有以及租賃的空置車位上免費停放未登記車輛。

第十六條 下列車輛臨時進入物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放的，不得收取費用：

（一）臨時停放30分鐘之內(nèi)的車輛;

（二）執(zhí)行公務的軍隊、武警、公安、消防、搶險、救護、環(huán)衛(wèi)等特種車輛；

（三）殘疾人車輛（僅限小區(qū)地面無障礙車位停放的由殘疾人駕駛的車輛）。

第十七條 業(yè)主因自身原因逾期不辦理物業(yè)交付手續(xù)的，其空置期間的物業(yè)服務費、停車服務費從建設單位書面通知業(yè)主辦理交付手續(xù)截止日期的次日起由業(yè)主按月交納。

第十八條 經(jīng)業(yè)主驗收，暫不使用或者使用后因自身原因空置1個月以上的房屋、自有或者租賃車位經(jīng)物業(yè)服務企業(yè)登記確認后，其空置期間的物業(yè)服務費、停車服務費應當下調(diào)。實行政府指導價的由各設區(qū)市、縣（市）人民政府確定下調(diào)幅度；實行市場調(diào)節(jié)價的按照物業(yè)服務合同執(zhí)行。

陜西省物業(yè)服務收費管理辦法第四章 行為規(guī)范與監(jiān)督管理

第十九條 物業(yè)服務企業(yè)應當按照合同約定向業(yè)主收取相關費用，不得將簽訂《前期物業(yè)服務合同》或者《物業(yè)服務合同》內(nèi)容以外的其他服務合同作為向業(yè)主交付物業(yè)的前置條件強制捆綁、強制服務、強制收費，或者只收費不服務、多收費少服務，以及變相收費。業(yè)主應當按時足額交納相關費用，不得拒絕交納。業(yè)主拒不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以依法追繳，但不得限制或者妨礙其對物業(yè)的正常使用。

第二十條 物業(yè)服務企業(yè)接受專營單位委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，也不得以未交物業(yè)服務費為由限制或者妨礙業(yè)主對水、電、氣、暖等的正常使用。物業(yè)服務企業(yè)與專營單位簽訂的相關合同應當向全體業(yè)主公開，不得損害業(yè)主利益。

第二十一條 自備供暖（冷）的小區(qū)，其采暖（冷）費由物業(yè)服務企業(yè)或者專營單位提出收費方案（政府對供暖補貼的，補貼方案應當包括在收費方案內(nèi)），必須經(jīng)業(yè)主大會或者專有部分占建筑物總面積二分之一以上且占總?cè)藬?shù)二分之一以上的業(yè)主同意后據(jù)實收取。采暖（冷）期結(jié)束后，必須向全體業(yè)主公布收支情況。

第二十二條 業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)服務企業(yè)。業(yè)主可以自行或者委托物業(yè)服務企業(yè)清運裝修期間產(chǎn)生的垃圾。委托物業(yè)服務企業(yè)清運裝修垃圾的收費標準由雙方自行約定。因裝修造成共用部位、共用設施設備等損壞的，恢復、維修費用按照實際發(fā)生額，由業(yè)主或者裝修單位承擔，并承擔相關責任。

第二十三條 物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示承接本小區(qū)物業(yè)的承接查驗報告，以及共用部位、共用設施設備分布圖，明確車位權(quán)屬，便于業(yè)主查詢。

第二十四條 物業(yè)服務企業(yè)應當按照有關規(guī)定實行明碼標價，公示物業(yè)服務企業(yè)名稱、服務項目、服務標準、收費標準、計費方式、收費依據(jù)、投訴舉報電話等信息，自覺接受監(jiān)督。

第二十五條 利用、占用共用部位、共用設施設備從事廣告、出租等經(jīng)營活動的，所得收益歸屬全體業(yè)主所有，優(yōu)先用于抵扣物業(yè)服務費或者專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

第二十六條 物業(yè)服務企業(yè)要在每年第一季度將上一年度物業(yè)服務合同履行情況、歸屬業(yè)主收益等情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置據(jù)實公示，公示時間不得少于一個月。業(yè)主有權(quán)查閱、抄錄或者復制所有歸屬全體業(yè)主收益的相關財務資料，物業(yè)服務企業(yè)應當提供便利。鼓勵物業(yè)服務企業(yè)向全體業(yè)主公開物業(yè)服務費和停車服務費收入以及成本費用（構(gòu)成）支出明細。

第二十七條 各地發(fā)展改革部門、物業(yè)行政主管部門、市場監(jiān)督管理部門要加強物業(yè)服務收費監(jiān)督管理工作。發(fā)展改革部門要嚴格按照有關法律法規(guī)規(guī)定合理制定收費標準。物業(yè)行政主管部門要建立守信聯(lián)合激勵和失信聯(lián)合懲戒機制，加強物業(yè)服務行業(yè)誠信管理。市場監(jiān)督管理部門要對超過政府指導價標準收費、不實行明碼標價等違法違規(guī)行為，依據(jù)有關法律、法規(guī)以及規(guī)定嚴肅查處。

陜西省物業(yè)服務收費管理辦法第五章 附 則

第二十八條 各地應當結(jié)合實際制定具體實施細則（辦法），并抄送上一級發(fā)展改革部門、物業(yè)行政主管部門和市場監(jiān)督管理部門。

第二十九條 政府定價范圍以外類型物業(yè)的收費行為可以參照本辦法執(zhí)行，其物業(yè)服務收費實行市場調(diào)節(jié)價。

第三十條 本辦法由省發(fā)展和改革委員會、省住房和城鄉(xiāng)建設廳、省市場監(jiān)督管理局在各自職權(quán)范圍內(nèi)負責解釋。

第三十一條 本辦法自2019年9月1日起執(zhí)行，有效期5年。凡以前有關規(guī)定與本辦法不符的，按本辦法執(zhí)行。國家另有政策規(guī)定的從其規(guī)定。 2100433B

第一條為規(guī)范我市物業(yè)服務收費行為，維護國家、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的合法權(quán)益，促進物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)國家發(fā)展和改革委、建設部《物業(yè)服務收費管理辦法》和省物價局、建設廳《山東省物業(yè)服務收費管理實施辦法》，結(jié)合我市實際，制定本實施辦法(以下簡稱《辦法》)。

第二條本實施辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)服務收費及監(jiān)督管理。

第三條本實施辦法所稱住宅物業(yè)服務收費，是指物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，對住宅小區(qū)內(nèi)的房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序，向業(yè)主或者物業(yè)使用人收取的費用。

第四條提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務企業(yè)，鼓勵物業(yè)服務企業(yè)開展正當?shù)膬r格競爭，禁止價格欺詐，促進物業(yè)服務收費通過市場形成。

第五條住宅物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及收費與服務水平相適應的原則。

第六條市、縣兩級政府價格主管部門會同同級房產(chǎn)管理部門（以下統(tǒng)稱物業(yè)主管部門）負責本行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)服務收費的日常管理和監(jiān)督檢查工作。

第七條住宅物業(yè)服務收費，根據(jù)住宅的種類、特點及物業(yè)服務階段，分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。

第八條普通住宅前期物業(yè)服務費、停車服務費實行政府指導價。德城區(qū)、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、運河經(jīng)濟開發(fā)區(qū)區(qū)域內(nèi)基準價及浮動幅度由市價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門制定，報同級人民政府批準并每年向社會公布；各縣（市）價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門制定各自區(qū)域內(nèi)的基準價及浮動幅度，報同級人民政府批準并每年向社會公布。

第九條非普通住宅以及業(yè)主委員會成立后的普通住宅物業(yè)服務收費實行市場調(diào)節(jié)價。

改變設計用途用于經(jīng)營的房屋、車庫、儲藏室、地下室，物業(yè)服務收費標準實行市場調(diào)節(jié)價。

獨立用于居住的閣樓，物業(yè)服務費按住宅物業(yè)服務費標準收取。

第十條為業(yè)主提供代辦性、特約性服務的收費實行市場調(diào)節(jié)價（政府價格主管部門另有規(guī)定除外）。

第十一條普通住宅前期物業(yè)服務實行按項目分等級收費管理，分等級收費標準包括物業(yè)服務等級標準和物業(yè)服務等級收費標準。物業(yè)服務等級標準由市物業(yè)主管部門會同市價格主管部門制定；物業(yè)服務等級收費標準由價格主管部門會同物業(yè)主管部門制定。

德城區(qū)、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、運河經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的普通住宅前期物業(yè)服務分等級收費基準價格，由市價格主管部門會同市物業(yè)主管部門根據(jù)住宅物業(yè)不同的服務內(nèi)容、服務要求制定；縣（市）的普通住宅前期物業(yè)服務分等級收費基準價格，由所在縣(市)價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門在不超過市制定的普通住宅前期物業(yè)服務分等級收費基準價格及浮動幅度的范圍內(nèi)，結(jié)合本地實際制定。

第十二條普通住宅前期物業(yè)服務等級收費標準中的物業(yè)服務項目，根據(jù)不同服務內(nèi)容分為綜合管理服務，房屋管理與維修養(yǎng)護服務，共用設備設施運行、維修、保養(yǎng)，協(xié)助公共秩序維護服務，保潔服務和綠化養(yǎng)護服務六個項目。每個項目根據(jù)不同服務要求、設施設備配置等情況，劃分為五個等級，最高為五星級。

每個服務等級對應的收費標準為基準價格，在上下浮動不超過20%幅度內(nèi)，確定具體收費標準。

物業(yè)服務收費標準為選取的各物業(yè)服務項目、服務等級對應收費標準的總和。

第十三條普通住宅物業(yè)服務成本包括：

（一）管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；

（二）物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護、檢測費用；

（三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；

（四）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；

（五）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護、安全防范費用；

（六）辦公費用；

（七）物業(yè)服務企業(yè)的固定資產(chǎn)折舊；

（八）物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

（九）經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。

物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用，應當通過住宅專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本。

供水二次加壓設備運行電費由供水單位承擔，不得列入物業(yè)服務成本。

第十四條實行政府指導價的普通住宅前期物業(yè)，建設單位應當依法通過招標的方式選聘前期物業(yè)服務企業(yè)。建設單位根據(jù)物業(yè)特點和服務要求，選擇服務項目、服務等級，并按本《實施辦法》和當?shù)貎r格主管部門、物業(yè)主管部門公布的《普通住宅前期物業(yè)服務分等級收費基準價格》擬定收費標準，在發(fā)布招標公告前將擬定的收費標準報價格主管部門審核，具體收費標準在不超過審核的收費標準范圍內(nèi)通過競標產(chǎn)生。建設單位在擬定物業(yè)服務收費標準時，其中綜合管理服務項目所選的等級不得高于所選的保潔服務項目和協(xié)助公共秩序維護服務項目等級。

第十五條建設單位在招投標之前向價格主管部門申請住宅前期物業(yè)服務收費標準時，應當提供以下資料復印件并加蓋單位公章，同時報物業(yè)主管部門。

（一）經(jīng)規(guī)劃部門批準的建設工程規(guī)劃許可證；

（二）建筑工程施工許可證；

（三）住宅小區(qū)總平面圖；

（四）申請物業(yè)服務項目、服務等級標準的書面申請；

（五）成本測算資料；

（六）共用設施設備配備（包括排水系統(tǒng)、公共照明、消防系統(tǒng)、避雷系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、升降系統(tǒng)、水景（動力）系統(tǒng)等）情況說明；

（七）其它需要報送的資料。

經(jīng)審查符合要求的，價格主管部門會同物業(yè)主管部門，核定住宅前期物業(yè)服務收費標準，并出具書面意見。建設單位根據(jù)核定的物業(yè)服務收費標準，按規(guī)定選聘物業(yè)服務企業(yè)。建設單位與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂《前期物業(yè)服務合同》后，將《前期物業(yè)服務合同》報價格主管部門和物業(yè)主管部門備案。

第十六條物業(yè)服務合同應當約定物業(yè)服務等級、服務內(nèi)容、收費標準、收費方式及收費起始時間、合同終止情形等內(nèi)容。涉及物業(yè)買受人共同利益的，其約定應當一致。

建設單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同應當包含上述物業(yè)服務合同內(nèi)容。

前期物業(yè)管理住宅小區(qū)，因開發(fā)建設單位分期開發(fā)、分批交付使用等原因，造成小區(qū)配套設施和綠化環(huán)境未達到購房合同約定標準的，物業(yè)服務費應適當減免，減免比例不低于20%，具體減免比例應在前期物業(yè)服務合同中約定，差額部分由建設單位補償物業(yè)服務企業(yè)。

第十七條業(yè)主大會成立后的普通住宅物業(yè)服務收費，由業(yè)主大會或全體業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務的特點和服務要求合同約定，并報物業(yè)所在地的價格主管部門和物業(yè)主管部門備案。

第十八條業(yè)主或者物業(yè)使用人應當自物業(yè)交付之日起按月交納物業(yè)服務費。已納入物業(yè)服務范圍但物業(yè)尚未交付業(yè)主或者物業(yè)使用人的，物業(yè)服務費用由開發(fā)建設單位交納。

業(yè)主或者物業(yè)使用人無正當理由拖延辦理交付手續(xù)的，物業(yè)服務費從建設單位書面通知業(yè)主或物業(yè)使用人辦理交付手續(xù)之日起按月計收。

物業(yè)服務合同有約定的，物業(yè)服務費可以預收，預收時間一般不超過半年。

房屋交付后空置一年以上，業(yè)主可向物業(yè)服務企業(yè)提出申請，經(jīng)雙方確認，一年后的物業(yè)服務費按實際執(zhí)行標準的80%交納。合同另有約定的，從其約定。

第十九條物業(yè)服務費按法定房屋產(chǎn)權(quán)面積計收。已辦理產(chǎn)權(quán)證的，以《房屋所有權(quán)證》載明的房屋建筑面積計收；未辦理《房屋所有權(quán)證》的，可暫按購房合同載明的建筑面積計收，《房屋所有權(quán)證》與購房合同載明的房屋建筑面積有誤差的，物業(yè)服務收費應當多退少補。與住宅配套的儲藏室不得收取物業(yè)服務費。

獨立專有車庫，需要按照房屋權(quán)屬證書或購房合同載明的建筑面積交納物業(yè)服務費，其服務費按同等級不帶電梯普通住宅物業(yè)服務費標準執(zhí)行。

第二十條車位租賃費實行政府指導價，德城區(qū)、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、運河經(jīng)濟開發(fā)區(qū)區(qū)域內(nèi)基準價及浮動幅度，由市價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門制定，報同級人民政府批準；各縣（市）價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門制定各自區(qū)域內(nèi)的基準價及浮動幅度，報同級人民政府批準。具體收費標準由承租人與建設單位在規(guī)定的基準價和浮動幅度內(nèi)約定。

第二十一條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共用車庫內(nèi)的車位使用人應當交納停車服務費。收費標準由物業(yè)服務企業(yè)與車位使用人在停車服務費指導標準范圍內(nèi)約定，并報物業(yè)所在地的價格主管部門和物業(yè)主管部門備案。

停車服務費包括車庫、車位的設施設備運行及維護、保潔、秩序維護、購買公眾責任保險等發(fā)生的費用。

業(yè)主或者物業(yè)使用人對汽車或非機動車輛有看管要求的，應當與物業(yè)服務企業(yè)另行約定。

己購買車位但未停放車輛的，停車服務費按實際執(zhí)行標準的80%收取，并在物業(yè)服務合同中約定。

第二十二條普通住宅前期物業(yè)服務費、停車服務費按照《山東省服務價格登記證管理辦法》（魯價綜發(fā)[2013]54號），實行服務價格登記證管理。物業(yè)服務企業(yè)應當于實施收費30日前申領《服務價格登記證》。在德城區(qū)、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、運河經(jīng)濟開發(fā)區(qū)提供物業(yè)服務的企業(yè)到市價格主管部門申領；在各縣（市）提供物業(yè)服務的企業(yè)到所到縣（市）價格主管部門申領。

第二十三條占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有道路或者其他場地停放汽車的，應當交納車位場地使用費。未成立業(yè)主大會的車位場地使用費實行政府指導價。德城區(qū)、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、運河經(jīng)濟開發(fā)區(qū)區(qū)域內(nèi)由市價格主管部門會同級物業(yè)主管部門確定；各縣（市）區(qū)域內(nèi)由各縣（市）價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門確定。成立業(yè)主大會的，收費標準由業(yè)主大會綜合考慮車庫租賃費的價格等因素確定。

停車場地的保潔、秩序維護、購買公眾責任保險等發(fā)生的物業(yè)管理服務費用，業(yè)主大會成立前，物業(yè)服務企業(yè)可按不超過20%的比例提取停車服務費；業(yè)主大會成立后，具體比例由業(yè)主大會與物業(yè)服務企業(yè)確定。

車位場地使用費以及其他公共部位收益資金歸全體業(yè)主共有，具體使用辦法由業(yè)主大會決定，可參照住宅專項維修資金管理模式執(zhí)行，并接受全體業(yè)主監(jiān)督。

第二十四條住宅物業(yè)管理區(qū)域出入口實行門禁智能化管理或電梯實行電梯卡管理的，應當為每戶業(yè)主或物業(yè)使用人免費配置3張門禁卡或電梯卡；車輛實行出入證管理的，應當為每輛車免費配置1張出入證。因增加、遺失、損壞需要補辦證（卡）的，可以據(jù)實收取工本費。

第二十五條物業(yè)服務企業(yè)不得向進入物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)為業(yè)主或者物業(yè)使用人配送、維修、安裝、執(zhí)行公務等車輛收取停車費用。

除前款規(guī)定以外的其他外來車輛，停放超過2個小時的，可以收取一定費用，收費標準經(jīng)業(yè)主大會同意，報物業(yè)所在地價格主管部門備案。業(yè)主大會未成立的，報物業(yè)所在地價格主管部門核定。

第二十六條供水、供氣、供電、供暖等專業(yè)經(jīng)營單位應當按照與業(yè)主簽訂的服務合同，向最終用戶收取費用。

物業(yè)服務企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，但可以根據(jù)約定向?qū)I(yè)經(jīng)營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位收取一定的報酬。

專業(yè)經(jīng)營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位不得強制物業(yè)服務企業(yè)代收費用，不得因物業(yè)服務企業(yè)拒絕代收有關費用而停止向最終用戶提供服務。

第二十七條業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋的，裝修前應與物業(yè)服務企業(yè)簽訂住宅裝飾裝修服務協(xié)議，裝修保證金的數(shù)額和用途在住宅裝飾裝修服務協(xié)議中約定。裝飾裝修結(jié)束后，經(jīng)物業(yè)服務企業(yè)驗收合格的，裝修保證金應自檢查合格之日起90日內(nèi)退還業(yè)主。對房屋結(jié)構(gòu)造成破壞的，其損壞情況，由政府房屋安全鑒定主管部門界定。除法律法規(guī)規(guī)定外，物業(yè)服務企業(yè)不得以任何名目向業(yè)主或物業(yè)使用人收取押金、保證金。

業(yè)主或者物業(yè)使用人對其物業(yè)進行室內(nèi)裝修產(chǎn)生的建筑垃圾，應當按照物業(yè)服務企業(yè)或者社區(qū)居民委員會指定的地點堆放，并承擔清運費用，具體收費標準由雙方協(xié)商確定。

業(yè)主或物業(yè)使用人按規(guī)定繳納了物業(yè)服務費后，物業(yè)服務企業(yè)不得再向業(yè)主收取裝修電梯使用費、裝修管理費及與裝修相關的管理費用。

裝修期間對裝修施工人員實行出入證管理的，不得收取任何費用。

第二十八條物業(yè)服務企業(yè)應當加強價格自律，遵守價格法律、法規(guī)、政策，嚴格履行物業(yè)服務合同，服務標準與收費標準應當質(zhì)價相符。

第二十九條物業(yè)服務企業(yè)違反規(guī)定以及物業(yè)服務合同，擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的，業(yè)主或者物業(yè)使用人有權(quán)拒絕繳納。

物業(yè)服務企業(yè)依約履行義務的，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當按時足額交納物業(yè)服務費，不得以任何理由拒絕交納。業(yè)主拒不繳納的，物業(yè)服務企業(yè)可依法追繳。

物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當結(jié)清物業(yè)服務費。

第三十條物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示服務企業(yè)名稱、服務內(nèi)容、服務標準、計費方式、計費起始時間、服務項目、收費標準以及收費依據(jù)、12358價格舉報電話等，接受業(yè)主的監(jiān)督，不得向業(yè)主或者物業(yè)使用人收取任何未予標明的費用。

第三十一條物業(yè)服務企業(yè)應當定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告共有部分收益的收支帳目。

第三十二條政府價格主管部門對物業(yè)服務實行成本監(jiān)審制度和價格監(jiān)測制度。物業(yè)服務企業(yè)應當按照政府價格主管部門的要求，如實反映情況，提供必要的資料。

第三十三條政府價格主管部門應當加強對物業(yè)服務收費的監(jiān)督檢查。物業(yè)服務企業(yè)有下列行為之一的，由價格主管部門依據(jù)《價格法》、《山東省服務價格管理辦法》、《價格違法行為行政處罰規(guī)定》等法律、法規(guī)予以處罰：

（一）超出政府指導價浮動幅度制定收費標準的；

（二）低于服務等級要求提供服務并收費的；

（三）采取分解收費項目、重復收費、擴大收費范圍等方式變相提高收費標準的；

（四）強制服務并收費的；

（五）不申領或不按規(guī)定程序申領《服務價格登記證》的；

（六）不按規(guī)定實行明碼標價的；

（七）其他違反價格法律、法規(guī)規(guī)定的行為。

第三十四條價格主管部門、物業(yè)主管部門未按照《價格法》、《山東省物業(yè)管理條例》、《山東省住宅物業(yè)收費管理辦法》及本辦法管理和監(jiān)督物業(yè)服務的，由上級價格主管部門、物業(yè)主管部門予以糾正，并依法追究有關人員責任。

第三十五條本辦法實施前已簽訂物業(yè)服務合同尚未到期的，物業(yè)服務及其收費標準等仍按原合同約定執(zhí)行，合同到期后按本辦法規(guī)定執(zhí)行。

第三十六條其他管理人的物業(yè)服務收費可參照本規(guī)定執(zhí)行。