珠海市城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費辦法

文件原文

珠海市城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費辦法

（珠海市人民政府令第28號）

第一條　為規(guī)范我市城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費，維護物業(yè)管理公司及業(yè)主的合法權益，促進物業(yè)管理市場的健康發(fā)展，根據(jù)《珠海市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例》，制定本辦法。

第二條　本辦法適用于本市城區(qū)范圍內(nèi)具有物業(yè)管理主管部門核準的資質、經(jīng)工商行政管理機關登記注冊領取營業(yè)執(zhí)照的物業(yè)管理公司，對住宅小區(qū)物業(yè)提供社會化、專業(yè)化服務而收取的物業(yè)管理服務收費。

本辦法所稱物業(yè)，是指已建成并交付使用的住宅及其附屬的設施、設備和相關場地。

本辦法所稱業(yè)主，是指物業(yè)的所有權人。

本辦法所稱物業(yè)管理服務收費，是指物業(yè)管理公司接受業(yè)主的委托，對其物業(yè)、綠化、衛(wèi)生、道路交通、治安和環(huán)境容貌等項目開展日常管理、維護、修繕、整治服務所收取的費用。

本辦法所稱城區(qū)，是指香洲區(qū)行政區(qū)域范圍。

第三條　香洲區(qū)價格主管部門是本市城區(qū)物業(yè)管理服務收費的主管部門。香洲區(qū)價格主管部門應當會同香洲區(qū)物業(yè)管理部門加強對本市城區(qū)物業(yè)管理服務收費的監(jiān)督和管理。

第四條　物業(yè)管理服務收費應當遵循合理、公開及業(yè)主的承受能力相適應的原則。

鼓勵物業(yè)管理公司開展正當?shù)膬r格競爭，防止價格壟斷和牟取暴利行為。

第五條　物業(yè)管理服務收費實行市場調(diào)節(jié)價和政府指導價。

（一）已成立業(yè)主委員會的。物業(yè)管理服務收費的標準由業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司在《物業(yè)管理委托合同》中參照《住宅小區(qū)物業(yè)分級參考標準》和政府指導價約定或由雙方協(xié)商確定；仍不能確定的，由香洲區(qū)物業(yè)管理主管部門指定中介服務機構組織招標投標確定。

（二）物業(yè)已交付使用但尚未成立業(yè)主委員會的，物業(yè)管理服務收費由物業(yè)管理公司在政府指導價標準上下20%的幅度內(nèi)提出，經(jīng)香洲區(qū)價格主管部門核定后，報市價格主管部門批準。

由于住宅小區(qū)規(guī)模小、物業(yè)管理經(jīng)營成本高等特殊原因，無法執(zhí)行政府指導價標準的，由香洲區(qū)物業(yè)管理主管部門指定中介服務機構組織招標投標確定；仍不能確定的，物業(yè)管理服務收費標準，由物業(yè)管理公司提出，經(jīng)香洲區(qū)價格主管部門核定后，報市價格主管部門批準。

第六條　本市城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費政府指導價的標準（按每月每平方米房屋建筑面積計算）如下：

（一）多層住宅（7層及以下）。

一級：每平方米0.55元；

二級：每平方米0.45元；

三級；每平方米0.40元；

四級：每平方米0.35元。

（二）高層住宅（8層及以上有電梯）

一級：每平方米1.20元：

二級：每平方米1.00元：

三級：每平方米0.90元；

四級：每平方米0.80元：

五級：每平方米0.70元。

不帶電梯的高層住宅物業(yè)管理服務收費標準按多層住宅的標準執(zhí)行。

高層住宅中不使用電梯的底層住戶物業(yè)管理服務收費按高層住宅標準的80%收取，不分攤公共電梯的電費。

第七條　住宅小區(qū)內(nèi)的辦公用房的物業(yè)管理服務收費按住宅標準的200%收取。商業(yè)用房的物業(yè)管理服務收費按住宅標準的300%收取。

住宅小區(qū)臨街商鋪的物業(yè)管理服務由業(yè)主與物業(yè)管理公司商定，如業(yè)主需要住宅小區(qū)物業(yè)管理公司提供物業(yè)管理服務的，物業(yè)管理服務收費標準由業(yè)主與物業(yè)管理公司在《物業(yè)管理委托合同》中按照上款標準約定或由雙方協(xié)商確定。

空置物業(yè)的物業(yè)管理服務收費按住宅標準的50%收取。

高尚住宅區(qū)、別墅區(qū)的物業(yè)管理服務收費標準依據(jù)業(yè)主的要求和物業(yè)管理服務的內(nèi)空、質量和深度，按優(yōu)質優(yōu)價的原則確定。

第八條　物業(yè)管理服務收費不包含小區(qū)及樓宇內(nèi)的公共水電費，公共水電費的分攤辦法按國家和省有關規(guī)定執(zhí)行。

住宅小區(qū)的機動車停放服務收費必須經(jīng)香洲區(qū)價格主管部門批準后方可收取。并作為物業(yè)管理服務費的收入。住宅小區(qū)機動車停放服務收費辦法由市政府另行制定。

第九條　市價格主管部門可以根據(jù)市場物價的變動情況對物業(yè)管理服務收費政府指導價的標準作適當調(diào)整，報市政府批準后向社會公布。

第十條　根據(jù)物業(yè)管理公司的物業(yè)管理服務內(nèi)容、質量、深度，物業(yè)管理服務收費可在政府指導價標準基礎上浮動。

獲得全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范的物業(yè)。物業(yè)管理服務收費可在政府指導價標準的基礎上上浮不超過15%。獲得全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀稱號的物業(yè)，可上浮不超過5%。

物業(yè)管理服務水平達不到《住宅小區(qū)物業(yè)分級參考標準》的最低等級，物業(yè)管理服務收費在政府指導價最低標準基礎上適當降低。

第十一條　香洲區(qū)物業(yè)管理主管部門會同香洲區(qū)價格主管部門根據(jù)《住宅小區(qū)物業(yè)分級參考標準》對住宅小區(qū)物業(yè)進行定級。

第十二條　對物業(yè)管理公司實行資質管理制度。從事物業(yè)管理的公司必須向香洲區(qū)物業(yè)管理主管部門申領《珠海市物業(yè)管理資質證韋》。并在工商行政管理機關辦理登記注冊，領取營業(yè)執(zhí)照后才能經(jīng)營物業(yè)管理服務業(yè)務。

第十三條　物業(yè)管理服務收費實行許可證制度。物業(yè)管理公司必須向香洲區(qū)價格主管部門申領《廣東省經(jīng)營服務性收費許可證》，并按規(guī)定制定《物業(yè)管理服務收費公示牌》。

《廣東省經(jīng)營服務性收費許可證》實行年審制度。

第十四條　未成立業(yè)主委員會的住宅小區(qū)物業(yè)管理公司申報或調(diào)整收費的程序；

由物業(yè)管理公司向香洲區(qū)價格主管部門提出申請，填寫《物業(yè)管理服務收費申請表》，并提交下列資料：

（一）《珠海市物業(yè)管理資質證書》；

（二）營業(yè)執(zhí)照；

（三）小區(qū)樓宇總平面圖：

（四）小區(qū)定級證明。

第十五條　物業(yè)管理公司在《物業(yè)管理委托合同》約定以外自行提供服務，未經(jīng)業(yè)主委員會或者業(yè)主認可的，業(yè)主或者使用人可以不支付服務費用。

第十六條　物業(yè)管理公司已接受委托實施物業(yè)管理并己收取服務費的，其他部門和單位不得再重復征收性質和內(nèi)容相同的費用。

第十七條　業(yè)主不按《物業(yè)管理委托合同》或政府指導價標準交付物業(yè)管理服務費的，物業(yè)管理公司可以催繳、限期交費；逾期不交付的，按合同約定加收滯納金，合同沒有約定的，可按每日加收欠交金額千分之一的滯納金；經(jīng)催收仍不交付的?？衫鄯e記賬，在物業(yè)轉讓時，由房地產(chǎn)交易機構代為扣除；物業(yè)管理公司也可以依法向人民法院起訴。

第十八條　業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司簽訂的《物業(yè)管理委托合同》期滿，或者物業(yè)管理公司違反《物業(yè)管理委托合同》規(guī)定的，業(yè)主委員會可以按照合同約定解聘物業(yè)管理公司，重新聘用物業(yè)管理公司。

第十九條　業(yè)主與物業(yè)管理公司之間發(fā)生的物業(yè)管理服務收費糾紛，由香洲區(qū)價格主管部門和香洲區(qū)物業(yè)管理主管部門負責調(diào)解。

第二十條　物業(yè)管理公司違反本辦法的，由香洲區(qū)價格主管部門根據(jù)法律、法規(guī)的有關規(guī)定處理。

第二十一條　本市城區(qū)范圍以外的住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費可參照本辦法執(zhí)行。

第二十二條　本辦法自2001年2月1日起執(zhí)行。市政府過去頒發(fā)的有關物業(yè)管理收費的規(guī)定與本辦法有抵觸的，以本辦法為準。

附：

《住宅小區(qū)物業(yè)分級參考標準》

一、多層住宅：

一級：

1、小區(qū)布局合理，設計檔次高、質量好，整體環(huán)境優(yōu)美舒適，綠地覆蓋率達到30%以上，有較大規(guī)模的園林小景，綠化物修剪整齊美觀，維護管理良好。

2、公共配套設施完善，維護良好。道路平整順暢，水、電、消防設施先進，保障及時、有效。

3、有住戶活動會所、有充足良好的各種文化娛樂、體育等社區(qū)文化活動場所和商業(yè)等生活服務設施，并能經(jīng)常開展各種文體活動。

4、實行封閉式管理，配備先進保安設備和監(jiān)控報警系統(tǒng)，保安人員24小時值班、巡邏，區(qū)內(nèi)治安秩序良好。

5、環(huán)境清潔衛(wèi)生，公共場地每天清掃、保潔，樓內(nèi)大堂潔凈無灰塵，區(qū)內(nèi)無衛(wèi)生死角、無積存垃圾，無亂堆亂放，下水道、沙井、化糞池通暢，公共用水池定期清洗。

6．管理人員素質高，文明禮貌，服務周到。

二級：

1、小區(qū)內(nèi)綠地覆蓋率達到25%以上，園林綠化維護管理良好。

2、公共配套設施維護良好。道路平整順暢，水、電、消防設施保障有效。

3、有較好的社區(qū)活動場所，并能開展文體活動。

4、保安人員24小時值班、巡邏，保護小區(qū)安全。

5、環(huán)境清潔衛(wèi)生，公共場地每天清掃、保潔，無積存垃圾，無亂堆亂放，下水道、沙并、化糞池通暢，公共用水池定期清洗。

三級：

1、小區(qū)內(nèi)綠地覆蓋率達到20%以上，園林綠化生長較好。

2、公共配套設施完好。水、電、消防設施齊全有效。

3、有公共社區(qū)活動場所，基本適應公共活動。

4、保安人員24小時值班，保持小區(qū)安全。

5、環(huán)境清潔衛(wèi)生，公共場地保持清潔，下水道、沙井、化糞池通暢，公共用水池定期清洗。

四級：

1、小區(qū)內(nèi)綠化維護正常。

2．公共配套設施完整。符合設計要求，能有效為小區(qū)服務。

3、保安人員24小時值班，保持小區(qū)安全。

4、環(huán)境清潔衛(wèi)生。公共場地保持清潔，下水道、沙井、化糞池通暢，公共用水池定期清洗。

二、高層住宅（商住樓）

一級：

1．小區(qū)（或大樓）布局合理，設計檔次高、質量好，用料上乘，環(huán)境優(yōu)美舒適。綠地覆蓋率達到30%以上，有園林小景，綠化物修剪整齊美觀，維護管理良好。

2、公共配套設施完善，維護良好。道路平整順暢，電梯、水、電、消防設施先進，保障有效。

3、有良好的住戶活動會所和先進完善的各種文化娛樂、體育等社區(qū)文化活動場所，并能經(jīng)常開展各種文體活動，商業(yè)等生活服務設施配套適用、方便。

4、全封閉式管理，配備先進保安設備和監(jiān)控報警系統(tǒng)。保安人員24小時值班、巡邏，區(qū)內(nèi)治安秩序良好。

5、環(huán)境清潔衛(wèi)生，公共場地每天清掃、保潔，樓內(nèi)大堂潔凈無灰塵，區(qū)內(nèi)無衛(wèi)生死角、無積存垃圾，無亂堆亂放，下水道、沙井、化糞池通暢，公共用水池定期清洗。

6、管理人員素質高，文明禮貌，服務周到。

二級：

1、小區(qū)內(nèi)綠地覆蓋率達到25%以上，園林綠化修剪整齊美觀，維護管理良好。

2、公共配套設施維護良好。道路平整順暢，水、電、消防設施保障有效。

3、有較好的社區(qū)活動場所，并能開展各種文體活動。

4、保安人員24小時值班、巡邏，區(qū)內(nèi)秩序良好。

5、環(huán)境清潔衛(wèi)生，公共場地每天清掃、保潔，區(qū)內(nèi)無衛(wèi)生死角、無積存垃圾，無亂堆亂放，下水道、沙井、化糞池通暢，公共用水池定期清洗。

6．使用中、高檔電梯。

7、有先進、完善的消防、供水、供電和防盜系統(tǒng)，維護使用良好。

三級：

1、小區(qū)內(nèi)綠地覆蓋率達到20%以上，園林綠化維護管理良好。

2、公共配套設施完善。道路平整順暢，電梯、水、電消防設施保障有效。

3．有較好的社區(qū)活動場所，并能開展文體活動。

4、保安人員24小時值班、巡邏，保護小區(qū)安全。

5．環(huán)境清潔衛(wèi)生，公共場地每天清掃、保潔，無積存垃圾，無亂堆亂放，下水道、沙井、化糞池通暢，公共用水池定期清洗。

6、使用中、高檔電梯。

7．有較完善的消防、供水、供電和防盜系統(tǒng)，維護使用良好。

四級：

1、有電梯，小區(qū)內(nèi)綠地覆蓋率達到10%以上或有盆花，園林綠化生長較好。

2、公共配套設施完好。電梯和供水、供電．消防設施齊全、運作正常，服務良好。

3．有公共社區(qū)活動場所，基本適應公共活動。

4、保安人員24小時值班，保持小區(qū)安全。

5、環(huán)境清潔衛(wèi)生，公共場地保持清潔，下水道、沙井、化糞池通暢，公共用水池定期清洗。

五級：

1、小區(qū)內(nèi)綠地管理較好。

2、有公共活動場。

3、公共配套設施完好，電梯、供水、供電、消防設施齊全、有效。

4、保安人員24小時值班，保持小區(qū)安全。

5．公共場地環(huán)境保持清潔，下水道、化糞池通暢，公共用水池定期清洗。

第一條 為促進我市物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展，建立公平、合理、質價相符的物業(yè)服務收費機制，規(guī)范物業(yè)服務收費行為，根據(jù)《物業(yè)管理條例》、《物業(yè)服務收費管理辦法》、《黑龍江省物業(yè)服務收費管理辦法》，結合我市實際情況，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱物業(yè)服務收費，是指物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。

第三條 住宅以及與住宅配套使用的電梯、車庫、地下停車位物業(yè)服務收費實行政府指導價。非住宅物業(yè)服務收費實行市場調(diào)節(jié)價。

第四條 實行政府指導價物業(yè)服務按等級收費。我市物業(yè)服務共分五個等級，分等收費標準包括物業(yè)服務等級標準和物業(yè)服務收費標準。物業(yè)服務等級標準由市房產(chǎn)主管部門按照國家和省有關物業(yè)等級分類標準制定，最高為五級，最低為一級（指住宅非小區(qū)）。

第五條 實行政府指導價物業(yè)服務收費標準按物業(yè)服務等級標準核定。

五級基準價為：月/平方米建筑面積0.80元；

四級基準價為：月/平方米建筑面積0.60元；

三級基準價為：月/平方米建筑面積0.40元；

二級基準價為：月/平方米建筑面積0.30元；

一級基準價為：月/平方米建筑面積0.15元；

浮動幅度為10%（詳細內(nèi)容見附表）。

實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務收費，由業(yè)主與物業(yè)公司在物業(yè)服務合同中約定。

第六條 實行政府指導價的住宅小區(qū)和住宅非小區(qū)服務項目內(nèi)容按《黑龍江省物業(yè)服務收費管理辦法》（黑價聯(lián)字〔2004〕104號）執(zhí)行。

第七條 實行政府指導價的物業(yè)服務收費標準應與物業(yè)服務內(nèi)容、項目對應，并按等級實行“菜單式”收費。物業(yè)公司應當在與業(yè)主簽訂的物業(yè)服務合同中具體約定物業(yè)服務等級、服務項目、服務內(nèi)容、服務收費標準等。禁止物業(yè)服務企業(yè)擴大收費范圍和提高收費標準。

第八條 新建物業(yè)服務項目的物業(yè)服務收費，由建設單位根據(jù)物業(yè)特點和服務要求，選擇服務項目、服務登記并依據(jù)本辦法第五條、第六條規(guī)定擬定，在發(fā)布招標公告或協(xié)議價格15個工作日前將擬定的收費標準報市價格主管部門、物業(yè)管理行政主管部門備案。

第九條 物業(yè)服務企業(yè)應當自簽訂物業(yè)服務合同之日起15個工作日內(nèi)，將物業(yè)服務合同提交市價格主管部門和市物業(yè)管理行政主管部門備案。

第十條 物業(yè)服務收費按房屋所有權證標明的建筑面積計算，未辦理房屋所有權證的以售房合同中標明的建筑面積計費，房改售房以實際建筑面積計費。

第十一條 物業(yè)服務企業(yè)可按月/平方米、季/平方米、半年/平方米、一年/平方米 計收物業(yè)服務費，具體收費期限由雙方在合同中約定，但不得一次性預收一年以上（不含一年）的物業(yè)服務費。

第十二條 物業(yè)服務企業(yè)應按規(guī)定實行明碼標價，做到價目齊全、內(nèi)容真實、標示醒目、字跡清晰，并可采取公示欄、公示牌、收費表、收費清單、收費手冊、多媒體終端等方式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行公示。

物業(yè)服務收費明碼標價的內(nèi)容包括：物業(yè)服務企業(yè)名稱、服務內(nèi)容、服務標準、計費方式、計費起始時間、收費項目、收費標準、監(jiān)督舉報電話等。

實行明碼標價的物業(yè)服務收費的標準等發(fā)生變化時，物業(yè)服務企業(yè)應當在執(zhí)行新標準前一個月，將所標示的相關內(nèi)容進行調(diào)整，并標示新標準開始實行的日期。

第十三條 垃圾處理費按有關文件規(guī)定執(zhí)行。

第十四條 二次加壓供水收費。由城市供水企業(yè)負責加壓供水的，其費用應核定到供水成本當中；由物業(yè)公司負責二次加壓供水，但已享受城市供水企業(yè)躉售價格的，用水繳納的是終端水價，其費用不得核定到物業(yè)服務費用中，用水不再負擔二次加壓供水費用。目前（2008年），二次加壓供水仍由物業(yè)公司（含房管所房屋產(chǎn)權單位）管理，但未享受城市供水企業(yè)躉售價格的，供水費用可核定到物業(yè)服務費中，由用水戶承擔。具體收費標準由市價格主管部門核定。今后，隨著城市供水價格調(diào)整，二次加壓供水所發(fā)生的費用應逐步理順到城市供水成本中。

第十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當直接向用戶收取有關費用。物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收上述費用，可以向委托單位收取手續(xù)費。具體標準在雙方的委托合同中約定。物業(yè)服務企業(yè)不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

第十六條 物業(yè)服務企業(yè)應當遵守國家的法律、法規(guī)以及有關文件規(guī)定，嚴格履行物業(yè)服務合同，若未能履行物業(yè)服務合同約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)、安全受到損害的，應當承擔相應的法律責任。

第十七條 業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同約定，按時足額交納物業(yè)服務費用。業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定不交納服務費用的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納，逾期仍不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以根據(jù)合同約定申請經(jīng)濟仲裁或民事訴訟。

物業(yè)服務企業(yè)未按合同約定為業(yè)主提供質價相符的物業(yè)服務的，業(yè)主有權根據(jù)合同約定申請經(jīng)濟仲裁或民事訴訟。

第十八條 物業(yè)服務雙方應接受相關居民委員會的監(jiān)督，發(fā)生物業(yè)服務糾紛時可接受居民委員會協(xié)調(diào)。

第十九條 物業(yè)服務企業(yè)違反國家、省、市物業(yè)管理法規(guī)及有關規(guī)定，未提供相應物業(yè)服務的，由物業(yè)管理行政主管部門根據(jù)國家、省、市有關規(guī)定予以處罰。構成價格違法、違規(guī)的，由價格主管部門依據(jù)《中華人民共和國價格法》、《價格違法行為處罰規(guī)定》和《關于商品和服務實行明碼標價的規(guī)定》等法律規(guī)定予以處罰。

第二十條 本辦法所規(guī)定的物業(yè)服務收費標準的測算是采用包干制結算形式。

第二十一條 對享受政府低保家庭的物業(yè)服務費，物業(yè)企業(yè)可根據(jù)企業(yè)實際情況，在收費標準上酌情優(yōu)惠。

第二十二條 縣（市）價格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門做好本區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理工作，可參照本辦法制定本縣（市）物業(yè)服務收費政府指導價和服務標準，并報市物價局、房產(chǎn)局備案。

第二十三條 本辦法由市物價局、房產(chǎn)局負責解釋。

第二十四條 本辦法自2008年4月1日起執(zhí)行。

陜西省物業(yè)服務收費管理實施辦法

第一條 為規(guī)范物業(yè)服務收費行為，維護業(yè)主、使用人和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，根據(jù)國家發(fā)展改革委、建設部印發(fā)的《物業(yè)服務收費管理辦法》，結合我省實際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務收費行為。

第三條 本辦法所稱物業(yè)服務收費，是指物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主（使用人）所收取的費用。

第四條 提倡建設單位、業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務企業(yè)；鼓勵物業(yè)服務企業(yè)開展正當?shù)膬r格競爭，禁止價格欺詐，促進物業(yè)服務收費通過市場競爭形成。

第五條 省級價格主管部門會同省級建設行政主管部門負責全省物業(yè)服務收費的指導監(jiān)督工作，制定全省物業(yè)服務收費管理實施辦法；市、縣（區(qū)）價格主管部門會同同級建設行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理工作。

第六條 物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。

第七條 物業(yè)服務收費按照不同物業(yè)的性質和特點，分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。

普通住宅和辦公寫字樓的物業(yè)服務收費實行政府指導價；其他類型的物業(yè)服務收費及物業(yè)服務企業(yè)為業(yè)主提供的特約服務實行市場調(diào)節(jié)價。

第八條 省級價格主管部門會同省級建設行政主管部門制定全省物業(yè)服務收費基準價（見附表）。設區(qū)市（楊凌示范區(qū)）價格主管部門會同同級建設行政主管部門依據(jù)基準價，結合當?shù)匚飿I(yè)環(huán)境、硬件設施、服務內(nèi)容、服務質量、服務成本、物價指數(shù)等因素制定浮動幅度，業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)按規(guī)定的基準價和浮動幅度在物業(yè)服務合同中約定具體收費標準。

第九條 實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務收費及物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托提供《物業(yè)服務合同》約定以外的服務，其收費標準由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)雙方約定。

第十條 物業(yè)服務企業(yè)應當按照政府價格主管部門的規(guī)定實行明碼標價。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將服務內(nèi)容、服務標準以及收費項目、收費標準等有關情況進行公示。

第十一條 業(yè)主委員會或業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)可采取包干制或酬金制計費方式約定物業(yè)服務費用。

包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)支付固定的物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務企業(yè)享有或承擔。

酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或不足均由業(yè)主享有或承擔。

第十二條 建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同，應當約定物業(yè)服務內(nèi)容、服務標準、收費標準、計費方式及計費起始時間等主要內(nèi)容，涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應當一致。

第十三條 物業(yè)服務收費實行包干制的，物業(yè)服務費用由物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)服務企業(yè)的利潤構成。物業(yè)服務收費實行酬金制的，預收的物業(yè)服務資金構成包括物業(yè)服務支出和物業(yè)服務企業(yè)的酬金。

物業(yè)服務成本或物業(yè)服務支出構成包括以下內(nèi)容：

1、管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；

2、物業(yè)共用部位、共用設施設備日常運行、維修養(yǎng)護費用；

3、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)清潔衛(wèi)生費用（不含居民生活垃圾收費）；

4、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)綠化灌溉、養(yǎng)護費用；

5、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)秩序維護費用；

6、辦公費用；

7、物業(yè)服務企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

8、經(jīng)業(yè)主同意的其它費用；

物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用由業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)在《物業(yè)服務合同》中另行約定，由物業(yè)服務企業(yè)代收代繳。

物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、中修、更新和改造費用，應當列入維修資金專項支出解決，不得計入物業(yè)服務支出或物業(yè)服務成本。在國家規(guī)定的質量保修范圍和保修期限內(nèi)的維修和設備更換，應由原建設單位負責，不得動用專項維修資金或由業(yè)主承擔。

第十四條 物業(yè)服務收費實行酬金制的，預收的物業(yè)服務資金屬代管性質，為交納費用的業(yè)主所有，物業(yè)服務企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務合同約定以外的支出。實行酬金制的物業(yè)服務企業(yè)應當向業(yè)主大會或全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金年度預決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務資金的收支情況。業(yè)主或業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務資金的收支情況提出質詢時，物業(yè)服務企業(yè)應當及時答復。

第十五條 物業(yè)服務收費采取酬金制方式，物業(yè)服務企業(yè)或業(yè)主大會可以按照物業(yè)服務合同約定聘請專業(yè)機構對物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務資金的收支情況進行審計。

第十六條 對供熱、中央空調(diào)等動力設備發(fā)生的能源費用應分別計入其供應價格中，不得另外向業(yè)主（使用人）收取。

第十七條 物業(yè)服務費按照法定產(chǎn)權面積計收。已辦理產(chǎn)權證的，以產(chǎn)權證記載的建筑面積為準，未辦理產(chǎn)權證的，以購房合同標明的建筑面積為準。

第十八條 物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務活動中，應當遵守國家的價格法律法規(guī)，嚴格履行物業(yè)服務合同，為業(yè)主提供質價相符的服務。

第十九條 業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定按時足額交納物業(yè)服務費用或物業(yè)服務資金。業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定逾期不交納物業(yè)服務費用或物業(yè)服務資金的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可依法追繳。

業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用或物業(yè)服務資金的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。

物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權轉移時，業(yè)主或物業(yè)使用人應當結清物業(yè)服務費用或物業(yè)服務資金。

第二十條 納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或因建設單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用或物業(yè)服務資金由建設單位全額交納。

經(jīng)業(yè)主驗收，因未裝修不具備入住條件的空置房或入住后（含房屋裝修）因故長期不使用的空置房，從驗收或業(yè)主報告物業(yè)服務企業(yè)，經(jīng)物業(yè)服務企業(yè)登記確認即日起，其物業(yè)服務費按物業(yè)服務合同約定收費標準的70%交納。

第二十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當按照國家規(guī)定向最終用戶收取有關費用。物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收上述費用的，可向委托方收取手續(xù)費，具體標準由雙方協(xié)商約定。不得向業(yè)主轉嫁手續(xù)費等額外費用。

公共照明、景觀設施等其他共用水、電費用，物業(yè)服務企業(yè)應單獨計量，嚴格按照水電價格政策據(jù)實分攤并定期公布。

第二十二條 自備供暖系統(tǒng)且未實行分戶計量的小區(qū)，其采暖費由物業(yè)服務企業(yè)提出收費方案，征得業(yè)主大會或業(yè)主委員會同意后據(jù)實收取。采暖期結束后，須向業(yè)主公布收支情況。

第二十三條 利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。業(yè)主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

第二十四條 物業(yè)服務企業(yè)已接受委托實施物業(yè)服務并相應收取服務費用的，其他部門和單位不得重復收取性質和內(nèi)容相同的費用。

第二十五條 各地政府價格主管部門會同同級建設行政主管部門，應當加強對物業(yè)服務企業(yè)的收費項目、收費標準和服務內(nèi)容、服務標準的監(jiān)督檢查。物業(yè)服務企業(yè)違反價格法律、法規(guī)和規(guī)定的，由政府價格主管部門依據(jù)《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規(guī)定》予以處罰。

第二十六條 各設區(qū)市人民政府（楊凌示范區(qū)）價格主管部門會同同級建設行政主管部門要依據(jù)本辦法制定本轄區(qū)具體實施細則，并報省物價局、省住房和城鄉(xiāng)建設廳。

第二十七條 本辦法自2014年9月1日起執(zhí)行，有效期至2019年8月31日。陜西省物價局、陜西省住房和城鄉(xiāng)建設廳2012年印發(fā)的《關于重新修訂印發(fā)〈陜西省物業(yè)服務收費管理辦法〉的通知》（陜價經(jīng)發(fā)〔2012〕106號）同時廢止。

附表：陜西省物業(yè)服務收費指導標準2100433B

陜西省物業(yè)服務收費管理辦法第一章 總 則

第一條 為規(guī)范物業(yè)服務收費行為，維護業(yè)主或者使用人（以下統(tǒng)稱“業(yè)主”）和物業(yè)服務企業(yè)合法權益，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、《物業(yè)管理條例》和《陜西省物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)，結合我省實際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務收費行為及其監(jiān)督管理。

第三條 本辦法所稱物業(yè)服務收費，是指物業(yè)服務企業(yè)按照合同約定向業(yè)主提供服務所收取費用的統(tǒng)稱，包括物業(yè)服務費、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)交通工具停放服務費（以下統(tǒng)稱“停車服務費”）和其他服務費。

物業(yè)服務費是指物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供房屋、配套設施設備以及相關場地日常管理、維護保養(yǎng)、綠化養(yǎng)護、衛(wèi)生保潔、秩序維護以及安全防范等具有公共性和普遍性的服務向業(yè)主收取的費用。

停車服務費是指物業(yè)服務企業(yè)接受業(yè)主或者業(yè)主大會的委托，按照停放服務合同約定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)對指定場地（所）停放的交通工具進行秩序管理、提供服務所收取的費用。

其他服務費是指物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)業(yè)主委托或者個性化需求提供《前期物業(yè)服務合同》或者《物業(yè)服務合同》內(nèi)容以外且由業(yè)主自愿選擇的服務項目所收取的相應費用。

第四條 省發(fā)展和改革委員會會同省住房和城鄉(xiāng)建設廳、省市場監(jiān)督管理局負責制定物業(yè)服務收費管理辦法和有關政策規(guī)定，指導全省物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理工作。設區(qū)市、縣（市）發(fā)展改革部門會同物業(yè)行政主管部門、市場監(jiān)督管理部門按照各自管理權限，分別負責本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務收費監(jiān)督管理工作。

第五條 物業(yè)服務收費應當遵循公平、公開、合理、質價相符的原則，按照不同物業(yè)的性質和特點，分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。

成立業(yè)主大會之前的住宅小區(qū)（多層、高層）、保障性住房、房改房、老舊住宅的物業(yè)服務費和停車服務費實行政府指導價。除此之外，其他類型物業(yè)的物業(yè)服務費和停車服務費實行市場調(diào)節(jié)價。

其他服務費實行市場調(diào)節(jié)價。

第六條 實行政府指導價的物業(yè)服務收費標準由各設區(qū)市、縣（市）人民政府制定，具體工作由各設區(qū)市、縣（市）人民政府發(fā)展改革部門、物業(yè)行政主管部門負責，依據(jù)物業(yè)服務等級標準，綜合考慮小區(qū)容量、場地設施、企業(yè)成本、業(yè)主承受能力等因素制定，定期調(diào)整并保持相對穩(wěn)定。物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主在政府指導價之內(nèi)通過合同約定物業(yè)服務費和停車服務費具體標準。

實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務收費標準，由物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主或者業(yè)主大會通過合同約定。

業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意，其物業(yè)服務收費實行市場調(diào)節(jié)價。

陜西省物業(yè)服務收費管理辦法第二章 物業(yè)服務收費標準的制定

第七條 業(yè)主或者業(yè)主大會與物業(yè)服務企業(yè)可以采取包干制或者酬金制計費方式約定物業(yè)服務費。

包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)支付固定物業(yè)服務費，物業(yè)服務企業(yè)依照合同約定事項提供服務，盈虧均由物業(yè)服務企業(yè)享有或者承擔。包干制物業(yè)服務費由物業(yè)服務成本、法定稅費和企業(yè)利潤構成。

酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔。酬金制物業(yè)服務費由物業(yè)服務支出和企業(yè)酬金構成。

第八條 物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出構成一般包括以下部分：

1.管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；

2.物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；

3.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)清潔衛(wèi)生費用；

4.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)綠化養(yǎng)護費用；

5.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)秩序維護費用；

6.辦公費用；

7.物業(yè)服務企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

8.物業(yè)共用部位、共用設施設備以及公眾責任保險費用；

9.經(jīng)業(yè)主或者業(yè)主大會同意的其它費用。

物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出。

第九條 停車服務費成本由交通工具停放服務設施設備日常運行費、保養(yǎng)維護費、檢驗檢測費、設備折舊、職工薪酬、清潔衛(wèi)生費、秩序維護費、管理費分攤以及經(jīng)業(yè)主或者業(yè)主大會同意的其它費用組成。與物業(yè)服務費成本相重疊的部分應當獨立核算，按比例分擔，不得重復計算。

第十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)照明、景觀、消防、安防、電梯等歸屬業(yè)主共有公共配套設施設備的用水、用電費用以及電梯維護保養(yǎng)和年檢費用計入物業(yè)服務費成本，不得單獨收取。

第十一條 供水、供電、供氣、供暖、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘I(yè)經(jīng)營單位，實行抄表到戶的，應當向最終用戶收取有關費用，并依法承擔分戶終端計量裝置以外管線和設施設備的維修、養(yǎng)護、更新等責任，且相關費用不得計入物業(yè)服務費成本。未實行抄表到戶的，總表與分表之間的正常損耗，應當計入物業(yè)服務費成本，并由物業(yè)服務企業(yè)承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共管線和設施設備的維修、養(yǎng)護、更新等責任，不得在物業(yè)服務費之外再單獨收取相關費用，各地可以根據(jù)實際情況制定核算辦法。

陜西省物業(yè)服務收費管理辦法第三章 物業(yè)服務收費計費方式

第十二條 物業(yè)服務費根據(jù)房屋的建筑面積按月計收，物業(yè)服務合同對計收時間另有約定的除外。

（一）已辦理不動產(chǎn)權屬證書的房屋，按照權屬證書記載的建筑面積計算；

（二）已出售但尚未取得不動產(chǎn)權屬證書的房屋，按買賣合同記載的建筑面積計算。不動產(chǎn)權屬證書辦理后，次月起按照不動產(chǎn)權屬證書記載的建筑面積計算。

第十三條 納入物業(yè)管理范圍已竣工但尚未出售，或者因建設單位原因未按時交付給物業(yè)買受人的房屋，物業(yè)服務費由建設單位全額交納。符合交付條件的房屋，物業(yè)服務費從交付次日起由業(yè)主按月交納。

第十四條 停車服務費根據(jù)合同約定按月計收。納入物業(yè)管理范圍已竣工但尚未出售，或者因建設單位原因未按時交付給物業(yè)買受人的車位，停車服務費由建設單位全額交納。符合交付條件的車位，停車服務費從交付次日起由業(yè)主按月交納。同一小區(qū)內(nèi)，面積小于標準車位的停車服務費應當適當優(yōu)惠。

第十五條 鼓勵對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)短時停車服務費實行優(yōu)惠,對臨時車輛停放服務費應當限定單日收費最高上限。物業(yè)服務企業(yè)在收到業(yè)主告知后，不得限制或者妨礙業(yè)主在自有以及租賃的空置車位上免費停放未登記車輛。

第十六條 下列車輛臨時進入物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放的，不得收取費用：

（一）臨時停放30分鐘之內(nèi)的車輛;

（二）執(zhí)行公務的軍隊、武警、公安、消防、搶險、救護、環(huán)衛(wèi)等特種車輛；

（三）殘疾人車輛（僅限小區(qū)地面無障礙車位停放的由殘疾人駕駛的車輛）。

第十七條 業(yè)主因自身原因逾期不辦理物業(yè)交付手續(xù)的，其空置期間的物業(yè)服務費、停車服務費從建設單位書面通知業(yè)主辦理交付手續(xù)截止日期的次日起由業(yè)主按月交納。

第十八條 經(jīng)業(yè)主驗收，暫不使用或者使用后因自身原因空置1個月以上的房屋、自有或者租賃車位經(jīng)物業(yè)服務企業(yè)登記確認后，其空置期間的物業(yè)服務費、停車服務費應當下調(diào)。實行政府指導價的由各設區(qū)市、縣（市）人民政府確定下調(diào)幅度；實行市場調(diào)節(jié)價的按照物業(yè)服務合同執(zhí)行。

陜西省物業(yè)服務收費管理辦法第四章 行為規(guī)范與監(jiān)督管理

第十九條 物業(yè)服務企業(yè)應當按照合同約定向業(yè)主收取相關費用，不得將簽訂《前期物業(yè)服務合同》或者《物業(yè)服務合同》內(nèi)容以外的其他服務合同作為向業(yè)主交付物業(yè)的前置條件強制捆綁、強制服務、強制收費，或者只收費不服務、多收費少服務，以及變相收費。業(yè)主應當按時足額交納相關費用，不得拒絕交納。業(yè)主拒不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以依法追繳，但不得限制或者妨礙其對物業(yè)的正常使用。

第二十條 物業(yè)服務企業(yè)接受專營單位委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，也不得以未交物業(yè)服務費為由限制或者妨礙業(yè)主對水、電、氣、暖等的正常使用。物業(yè)服務企業(yè)與專營單位簽訂的相關合同應當向全體業(yè)主公開，不得損害業(yè)主利益。

第二十一條 自備供暖（冷）的小區(qū)，其采暖（冷）費由物業(yè)服務企業(yè)或者專營單位提出收費方案（政府對供暖補貼的，補貼方案應當包括在收費方案內(nèi)），必須經(jīng)業(yè)主大會或者專有部分占建筑物總面積二分之一以上且占總人數(shù)二分之一以上的業(yè)主同意后據(jù)實收取。采暖（冷）期結束后，必須向全體業(yè)主公布收支情況。

第二十二條 業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)服務企業(yè)。業(yè)主可以自行或者委托物業(yè)服務企業(yè)清運裝修期間產(chǎn)生的垃圾。委托物業(yè)服務企業(yè)清運裝修垃圾的收費標準由雙方自行約定。因裝修造成共用部位、共用設施設備等損壞的，恢復、維修費用按照實際發(fā)生額，由業(yè)主或者裝修單位承擔，并承擔相關責任。

第二十三條 物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示承接本小區(qū)物業(yè)的承接查驗報告，以及共用部位、共用設施設備分布圖，明確車位權屬，便于業(yè)主查詢。

第二十四條 物業(yè)服務企業(yè)應當按照有關規(guī)定實行明碼標價，公示物業(yè)服務企業(yè)名稱、服務項目、服務標準、收費標準、計費方式、收費依據(jù)、投訴舉報電話等信息，自覺接受監(jiān)督。

第二十五條 利用、占用共用部位、共用設施設備從事廣告、出租等經(jīng)營活動的，所得收益歸屬全體業(yè)主所有，優(yōu)先用于抵扣物業(yè)服務費或者專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

第二十六條 物業(yè)服務企業(yè)要在每年第一季度將上一年度物業(yè)服務合同履行情況、歸屬業(yè)主收益等情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置據(jù)實公示，公示時間不得少于一個月。業(yè)主有權查閱、抄錄或者復制所有歸屬全體業(yè)主收益的相關財務資料，物業(yè)服務企業(yè)應當提供便利。鼓勵物業(yè)服務企業(yè)向全體業(yè)主公開物業(yè)服務費和停車服務費收入以及成本費用（構成）支出明細。

第二十七條 各地發(fā)展改革部門、物業(yè)行政主管部門、市場監(jiān)督管理部門要加強物業(yè)服務收費監(jiān)督管理工作。發(fā)展改革部門要嚴格按照有關法律法規(guī)規(guī)定合理制定收費標準。物業(yè)行政主管部門要建立守信聯(lián)合激勵和失信聯(lián)合懲戒機制，加強物業(yè)服務行業(yè)誠信管理。市場監(jiān)督管理部門要對超過政府指導價標準收費、不實行明碼標價等違法違規(guī)行為，依據(jù)有關法律、法規(guī)以及規(guī)定嚴肅查處。

陜西省物業(yè)服務收費管理辦法第五章 附 則

第二十八條 各地應當結合實際制定具體實施細則（辦法），并抄送上一級發(fā)展改革部門、物業(yè)行政主管部門和市場監(jiān)督管理部門。

第二十九條 政府定價范圍以外類型物業(yè)的收費行為可以參照本辦法執(zhí)行，其物業(yè)服務收費實行市場調(diào)節(jié)價。

第三十條 本辦法由省發(fā)展和改革委員會、省住房和城鄉(xiāng)建設廳、省市場監(jiān)督管理局在各自職權范圍內(nèi)負責解釋。

第三十一條 本辦法自2019年9月1日起執(zhí)行，有效期5年。凡以前有關規(guī)定與本辦法不符的，按本辦法執(zhí)行。國家另有政策規(guī)定的從其規(guī)定。 2100433B