階梯式降價策略

對開發(fā)商來說，降價的影響不僅是利潤的下滑，還要預防“房鬧”問題。實際上，預防“房鬧”已經(jīng)成為很多企業(yè)降價前必做的功課，甚至已經(jīng)有機構(gòu)舉辦專門課程，對開發(fā)商開展相關(guān)的培訓。

逢降必鬧。近年來的幾次房價波動，都伴隨著開發(fā)商與老業(yè)主之間的各種糾紛。為緩和這種矛盾，如今開發(fā)商也學乖了，比如以更隱晦的方式降價，降價后向老業(yè)主贈送優(yōu)惠券，甚至通過改善裝修、減免物業(yè)費等方式向老業(yè)主示好。有開發(fā)商表示，不論采取哪種方式，不退房、不補差價是行業(yè)共同堅守的底線。

新盤降價已不再是新聞。上海易居房地產(chǎn)研究院近期發(fā)布的報告稱，今年1月—8月，全國商品房成交均價同比下降0.7%，降幅較1月—7月擴大0.1個百分點，其中住宅成交均價下降1.1%;9月上半月，20個典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比下跌約6%。報告稱，房企希望在9月積極去庫存，因此9月上半場的行情將決定房企是否會強化以價換量的策略。

據(jù)介紹，上海一些位置較偏遠的郊縣如嘉定、松江等區(qū)域庫存量較大，新樓盤降價情況最為常見。與此同時，今年7月開始，上海已經(jīng)零星出現(xiàn)了老業(yè)主“維權(quán)”，要求補差價或退房等“房鬧”現(xiàn)象。

一家大型房企高管指出，2008年、2011年、2014年上海三輪市場波動中，都曾出現(xiàn)開發(fā)商主動降價現(xiàn)象。一般較大的開發(fā)商都采取較為靈活的價格策略，給出一定的降幅空間。但由于以往“房鬧”干擾太大，如今開發(fā)商執(zhí)行降價策略時高度謹慎，力求不刺激老業(yè)主。

據(jù)介紹，一般開發(fā)商常見的做法是，對新推出的房源實行差異化策略，降低裝修標準或改變房屋結(jié)構(gòu)，從而給出一個明確的降價理由。也有開發(fā)商向老業(yè)主派發(fā)優(yōu)惠券，讓老業(yè)主優(yōu)先享受優(yōu)惠。

需要說明的是，那些僅僅因為房價下跌就要求“維權(quán)”的業(yè)主，于情于理于法都是站不住腳的。上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進說：“在簽訂商品房買賣合同時，開發(fā)商唯一的承諾就是房屋質(zhì)量問題，而價格這個變量，屬于買賣雙方交易前事先約定的。付款并接受了商品房，就代表交易事實存在，事后反悔既違反了《合同法》，也違背基本的買賣交易原則。”

嚴躍進分析認為，“房鬧”現(xiàn)象之所以經(jīng)常出現(xiàn)，是因為很多購房者以按揭貸款的方式購房，在房價下跌的時候，感覺后續(xù)的還貸不劃算了。但是，買賣本身是一個公開透明的過程，購房者應該為自己置業(yè)的決策自擔風險。

當然，嚴躍進還建議，房企在降價方面也應該謹慎，盡量回避一些公開的降價行為。比如可以提供一些理財計劃，讓購房者獲得收益。其實這部分收益就是房子的降價額度，只是換了個方式，這樣就不會引起太多的爭議。

衛(wèi)民不動產(chǎn)總經(jīng)理蔡為民也表示，萬科近期與騰訊合作，給出了令人眼花繚亂的優(yōu)惠政策，其實就是一種隱形的降價，避免直接降價引起激烈的反響。如果未能防患于未然，一旦遇到老業(yè)主“維權(quán)”，開發(fā)商則應該積極應對，大事化小。蔡為民強調(diào)，在樓市遇冷的大氣候下，開發(fā)商跑路、信托不能剛性對付、出現(xiàn)“房鬧”、中介關(guān)店等現(xiàn)象時有出現(xiàn)。在簽署購房合同時，開發(fā)商一定會有相關(guān)的約束性條款，且一房一價是常理，后期推出的房源價格高低都屬正?，F(xiàn)象，但由于很多人契約意識淡薄，老業(yè)主“維權(quán)”現(xiàn)象時有發(fā)生。

值得注意的是，以往兩輪降價過程中，很多“房鬧”事件出現(xiàn)后，隨著時間推移，房價再度上漲，當市場價超過業(yè)主當時的購房價時，“維權(quán)”自然就不了了之。蔡為民認為，眼下這一輪房企降價潮一旦引發(fā)“房鬧”，很難再寄望房價上漲消除矛盾，開發(fā)商不能抱此僥幸心理。

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