海上設(shè)施防火與防爆設(shè)計評估原則起草工作

主要起草單位：中國船舶工業(yè)綜合技術(shù)經(jīng)濟研究院、惠生(南通)重工有限公司、海洋石油工程股份有限公司設(shè)計院、上海外高橋造船有限公司、江蘇科技大學(xué)、中船黃埔文沖船舶有限公司、廣州黃船海洋工程有限公司、深圳市杉葉實業(yè)有限公司。

主要起草人：孫楠、陳巍旻、王革、呂津波、孔德宇、韓超帥、王少華、劉俊紅、張容、楊濤、李源、李國銳。

2021年8月20日，《海上設(shè)施防火與防爆設(shè)計評估原則》發(fā)布。

2022年3月1日，《海上設(shè)施防火與防爆設(shè)計評估原則》實施。

建筑物評估不僅要遵循資產(chǎn)評估的一般工作原則，還因為建筑物價格本身的特點及產(chǎn)業(yè)性質(zhì)，必須遵循特定的經(jīng)濟性原則和專業(yè)性原則。

替代原則

建筑物價格也同樣遵循替代規(guī)律。特別是商品化建筑物，如商品化住宅、別墅、寫字樓等，其價格受其他具有相同使用價值的同類型建筑物價格所牽制。即具有相同使用價值、有替代可能的建筑物，其價格是相互影響和作用的，會經(jīng)過價格的市場競爭而趨于一致。

根據(jù)建筑物評估的替代原則，在對商品化建筑物進行評估時就可通過對同功能和類型的建筑物市場價格比較進行，即采用市場法進行評估。

最有效使用原則

由于建筑物具有一定的功能變異性的特點，不同的利用方式能為權(quán)利人帶來差異很大的收益，且隨著房地產(chǎn)市場經(jīng)營化的不斷深化，建筑物權(quán)利人越來越多地通過改變建筑物的原有功能用途來實現(xiàn)收益最大化。因此，按照這一原則，在對建筑物進行評估時，就要相應(yīng)考慮建筑物是否具有功能變異性且是否能夠?qū)崿F(xiàn)功能轉(zhuǎn)化，如果具備這樣的條件，就可以按潛在的可能的最有效利用途徑來評估。但應(yīng)當(dāng)注意，應(yīng)用這一原則時，必須要符合國家法律、法規(guī)和政策的規(guī)定。

供需原則

房屋建筑物在實現(xiàn)商品化后，如同其他商品一樣，也要受價值規(guī)律的制約，其價格取決于需求與供給關(guān)系的均衡點。需求超過供給，價格隨之提高;反之，供給超過需求，價格隨之下降。如北京市，2008年以來隨著住房制度的改革及政府采取一系列措施鼓勵建設(shè)安居工程和經(jīng)濟適用房建設(shè)，使商品住宅價格呈現(xiàn)穩(wěn)中有降的態(tài)勢。而寫字樓隨著市場供應(yīng)數(shù)量的增加，其售價或租金價格下降的趨勢最為明顯。但是，我們還應(yīng)注意到，由于建筑物具有不可位移性的特點，在特定區(qū)域內(nèi)供給量有限，競爭主要是在需求方面進行，因此，其具有一定的價格獨占性。

房地合一原則

盡管房屋建筑物和土地是可以加以區(qū)別的評估對象，而且土地使用權(quán)可以獨立于房屋建筑物而存在，但是，由于兩者在使用價值上的相互依存和價格形成中的內(nèi)在聯(lián)系，在用市場法進行評估時要把兩者作為相互聯(lián)系的綜合體進行估價。具體表現(xiàn)在以下兩個方面。

1.房屋建筑物和土地相結(jié)合使房地產(chǎn)最終成為商品。對于建筑物來說，它總是依托于一定的土地，土地的開發(fā)成本往往隱含在房屋建筑物價值之中，土地使用價值此時可通過房產(chǎn)來反映。

2.建筑物環(huán)境質(zhì)量的區(qū)別是由土地產(chǎn)生的，它在很大程度上影響建筑物的價格。環(huán)境質(zhì)量的好壞不取決于房屋建筑物本身，而是與土地的不可位移性相關(guān)。房地產(chǎn)的總收益是土地和建筑物等因素共同作用的結(jié)果。2100433B

市場是變化的，資產(chǎn)的價值會隨著市場條件的變化而不斷改變。為了使資產(chǎn)評估得以操作，同時，又能保證資產(chǎn)評估結(jié)果可以被市場檢驗。在資產(chǎn)評估時，必須假定市場條件固定在某一時點，這一時點就是評估基準(zhǔn)日，或稱估價日期，它為資產(chǎn)評估提供了一個時間基準(zhǔn)。資產(chǎn)評估的評估時點原則要求資產(chǎn)評估必須有評估基準(zhǔn)日，而且評估值就是評估基準(zhǔn)日的資產(chǎn)價值。

比如，房地產(chǎn)市場是變動的。評估某一房地產(chǎn)價格時，必須假定市場情況停止在某一時日。一般選擇現(xiàn)查勘日期為評估時日，或因特殊需要將其它日期定為評估時日。該原則意義在于，評估時日是確定房地產(chǎn)權(quán)益責(zé)任的界限和評估時值的界限。如政府有關(guān)房地產(chǎn)法規(guī)的發(fā)布、變更。實施日期均可能影響房地產(chǎn)權(quán)益人的利益和房地產(chǎn)的價值。故確定評估時日非常重要。2100433B

1獨立、客觀、公正原則 2合法原則 3價值時點原則 4替代原則 5最高最佳利用原則 6謹(jǐn)慎原則

（來自于房地產(chǎn)評估師考試教材）

1、供需原則：商品的價格由該商品供給和需求的均衡點來決定。供小于求時，則價格上升，否則下降。房地產(chǎn)的價格由類是房地產(chǎn)的供求狀況決定。

2、替代原則：在同一市場上效用相同或相似的房地產(chǎn)，價格趨于一致。

3、最有效使用原則：以最佳使用所能帶來的收益評估房地產(chǎn)的價格。

4、貢獻原則：它是收益法和剩余法的基礎(chǔ)

5、合法原則：房地產(chǎn)評估要在法律規(guī)定的條件下進行。測算房地產(chǎn)的純收益時，不能以臨時建筑或違章建筑的收益為測算基礎(chǔ)。

6、估價時點的原則 ：估價時點又稱: 估價基準(zhǔn)日、估價期日、估價時間，是一個具體的日期，通常年、月、日表示，估價額是該日期的價格。 房地產(chǎn)市場是不斷變化的，房地產(chǎn)價格有很強的時間性，它是某一時點的價格，不同的時點，同一宗房地產(chǎn)往往會有不同的價格，也就是說，估價實際上只是求取某一時點上的價格，所以估價一宗房地產(chǎn)的價格時，必須假定市場情況停止在估價時點上，同時估價對象房地產(chǎn)的狀況通常也是以其在該時點的狀況為準(zhǔn)。

[編輯]房地產(chǎn)評估的程序

1、明確評估基本事項

明確評估目的：在受理評估業(yè)務(wù)時，通常由委托方提出評估目的，并將評估目的寫在評估報告上。

了解評估對象

確定評估基準(zhǔn)日：常以年、月、日表示

簽訂評估合同：它包括評估對象、評估目的、評估時點、評估收費、雙方責(zé)任、評估報告等事項。

2、制定工作計劃

3、實地查勘收集資料：實地查勘是房地產(chǎn)評估工作的一項重要的步驟，并要做記錄。

4、測算被評估房地產(chǎn)價格：為求得一個公平合理的價格，一般以一種評估方法為主，同時以另一種或幾種評估方法為輔，以求互相對照和檢驗修正。

5、綜合分析確定評估成果

6、撰寫評估報告