施工留置權

不動產拍賣清償時，所有擔保物權按登記生效日期排定優(yōu)先受償次序。但是，如果業(yè)主開工前辦理了工程抵押貸款，并將貸款挪為它用，則會損害施工留置權人的合法利益。另一方面，如果不能保護貸款人的合法利益，也就沒有人愿意提供在建工程抵押貸款給業(yè)主清償工程債務，因此有以下例外規(guī)則：

(1)開工前已登記的工程抵押貸款，其中用于支付工程款的部分優(yōu)先于留置權，其余部分劣于留置權。(2)開工后新登記的工程抵押貸款用于支付工程款或者清償已登記的留置權時，優(yōu)先于其后登記的留置權，否則劣于留置權。

工程抵押貸款人支付工程款猶如贖買了工程債權人的留置權，并取代了這些留置權的優(yōu)先位置，因而優(yōu)先于其后登記的留置權。為保衛(wèi)自己的優(yōu)先受償權，工程貸款人必然要嚴格監(jiān)管業(yè)主的工程貸款賬戶，認真審核所有支出的用途，以保證“專款專用”。留置權人還要向已登記的工程抵押貸款人遞送留置通知，催促貸款人監(jiān)督業(yè)主及時清償留置權。

任何人都不能無償享受他人勞動成果。公元前約450年的古羅馬<十二表法>第六表第7條規(guī)定：“出賣的物品縱經交付，非在買受人付清價款或提供擔保以滿足出賣人的要求后，其所有權并不移轉。”這與中國《合同法》第286條不謀而合，也是古羅馬工匠、供料人留置權的依據。即使工程已經交付，但在付清價款之前，債權人仍然有權保留(拒絕給付)所創(chuàng)造的不動產所有權，以阻止任何人不當得利和對抗“欺詐”，如工程采購人不付款贖回其所有權，留置權人將變成不動產的“共有人”并可申請法院依法拍賣清償。隨著商品經濟的發(fā)展，為保護交易安全和避免大量訴訟，后來出現了動產的“善意取得制度”，但這只是人們制訂的世俗制度，而不是財產法學的基本原理，并且不適用于不動產，否則，承租人、施工人等“無權處分人”將可以賣掉所占有的不動產，而業(yè)主卻無權向“善意”買受人主張權利，這就會發(fā)生大量的欺詐。不動產物權采用登記制意味著只有合法權利人才有權處置不動產，至于登記錯誤而導致“無權處分人”處置不動產，則與“善意取得制度”無關，而弄虛作假的惡意登記行為屬于刑事罪行。美國最早期的Mechanic’sLien采用“先訴訟，后登記”方式，這與古羅馬工匠、供料人留置權的行使方式類似。而拿破侖法典的優(yōu)先權制度使失去占有的債權人仍然財產擁有優(yōu)先權，而不是淪為普通債權人，這體現了衡平法的原理。2100433B

(1)發(fā)生留置權登記后，業(yè)主有權向不動產登記機關提交一份第三方保證擔保，從而解除留置權登記，以免友好協(xié)商期間影響不動產的銷售或轉讓。留置權人取得業(yè)主同意書或法院判決書后，即可獲得擔保人的支付。(2)留置權人可通知工程抵押貸款人依法扣押部分貸款，因為工程貸款是業(yè)主以留置權人創(chuàng)造的財產為抵押。留置權人取得業(yè)主同意書或法院判決書后，即可獲得貸款人的支付，例如美國新墨西哥州的《停止通知法案》(StopNoticeAct)。(3)對于法律禁止拍賣的政府工程，留置權可設于政府基建帳戶上。例如美國紐約州留置權法律的“留置公共改良工程帳戶的通知”(NoticeofLienonAccountofPublicImprovements)，當局收到這種通知后，必須造冊登記，并凍結相應的政府基建資金。留置權人取得工程部門同意書或法院判決書后，即可獲財政部門的支付。美國術語PublicImprovements指公共財產的新建、擴建、改建、維修等“改良”工程。(4)對于承租人的裝修工程，留置權人一般不能拍賣業(yè)主的不動產，但可以拍賣租約，亦即拍賣承租人的承租權、裝修財產和租約的押金。(5)對于收費公路，留置權可設于收費賬戶上。有些地區(qū)規(guī)定，對于拖欠工程款的開發(fā)商，由政府指定機構代售其商品房，銷售收入優(yōu)先償還工程款，如同留置了業(yè)主收費賬戶中的資金。在英國法中，未來財產(例如未來收入)的擔保稱為“押記權”(Charge)，而美國法稱為“浮動留置權”(FloatingLien)。

如果業(yè)主已按合同付足工程款給承包商，而承包商拖欠款時，業(yè)主就有可能要支付第二次工程款以清償分包商、供應商、工人登記的留置權。這樣，承包商付款擔保制度應運而生。承包商付款擔保提交給業(yè)主在不動產登記機關登記備案，以免業(yè)主遭受不合理的留置。如果業(yè)主已按合同付足了工程款給承包商，分包商、供應商、工人的留置權登記將轉為對承包商付款擔保的索賠。由于債權人通常搞不清楚到底是誰在拖欠款，因此往往“雙管齊下”：既登記留置權，又同時向承包商付款擔保人索賠。

承包商付款擔保人實際上是保證：(1)承包商的投標價不低于成本；(2)承包商的財政狀況能夠滿足履約的需要；(3)承包商不會挪用工程款，并保證支付工資、材料款和分包款。這些其實也是履約擔保人應該保證的內容，因此付款擔保是履約擔保的附加擔保，不另加收保費，也不會增加社會成本。為避免支付兩次分包款，承包商還會要求分包商提交付款擔保，而分包商也會要求下級分包商提交付款擔保，這樣就會形成一個嚴密的付款保護系統(tǒng)。分包商工人的工資至少有六個保障：分包商、分包商付款擔保人、承包商、承包商付款擔保人、業(yè)主、業(yè)主的付款擔?！粍赢a。此外，不動產抵押貸款人也會贖買留置權。 各國法律賦予不動產承攬人的擔保物權主要有以下類型：(1)不動產留置權。例如美國的Mechanic’sLien，(2)不動產優(yōu)先權。例如法國拿破侖法典第三編第十八章（優(yōu)先權及抵押權），(3)不動產抵押權。例如德國民法典第648條（建筑承攬人的擔保抵押權），以上就是《合同法》第286條的三種學術觀點的來源。其中，不動產抵押權只保護合同承包商，而不動產留置權的保護范圍最廣，歷史也最悠久，并且有專門的成文法，其規(guī)則、程序相當詳盡。理論上所有向不動產施工提供了直接勞動、服務、材料、設備的人都擁有留置權，因而可以一攬子解決工程拖欠款、分包拖欠款、材料設備拖欠款、工人欠薪等一系列問題。法國拿破侖法典沒有留置權，也沒有動產抵押權，但有優(yōu)先權制度，其中不動產優(yōu)先權采用登記制。

留置實現留置權的條件

1、債權人持續(xù)地占有債務人的動產。留置權的發(fā)生和存續(xù)以留置權人占有留置財產為條件。留置權成立后，留置權人喪失對留置財產的持續(xù)占有的，留置權歸于消滅。但因侵權行為致使留置權人暫時喪失留置財產，留置權人回復占有而重新取得占有權的，不構成喪失占有，仍可實行留置權。

2、債務人在寬限期內仍未履行債務。留置權人在行使留置權前，應當在寬限期內通知債務人履行債務。留置權人與債務人應當約定留置財產后的債務履行期間；沒有約定或者約定不明確的，留置權人應當給債務人2個月以上履行債務的期間，但留置鮮活易腐等不易保管的動產除外。

3、不存在妨礙留置權實現的法定或約定情形。留置權人留置債務人后的財產后的權利行使應當符合法律規(guī)定及合同約定。如果債權人留置債務人的財產違反了公共秩序或善良風俗，或者與債務人交付動產前或交付動產時所為的指示相抵觸，或者違反了債權人應承擔的義務，則即使債務人遲延履行義務，債權人也不得行使留置權。

留置實現留置權的程序

1、留置權人應對債務人發(fā)出履行債務的通知

在當事人間已約定有寬限期的情況下，留置權人無須通知債務人履行債務。在當事人間沒有約定寬限期的情況下，留置權人應向債務人發(fā)出通知，通知其在寬限期（不少于60日）內履行債務。此通知具有催告的性質。通知的內容，一是已將合同標的物留置，二是告知債務人寬限期，三是催告?zhèn)鶆杖嗽趯捪奁趦嚷男袀鶆铡鶛嗳宋唇浲ㄖ獋鶆杖松鲜鰞热?，不得實現留置權。債務人在寬限期內仍不履行債務的，留置權人即可實行留置權。

2、折價或變賣、拍賣留置財產必須經過一定期間

與抵押權、質權不同，留置權人并不能在債務人于債務履行期限屆滿未履行債務時即實現留置權。留置權人在留置財產后須再經過一定期間，才可實現留置權。這里的一定期間，也就是給予債務人履行債務的寬限期。債務人履行債務的寬限期，由當事人事先約定，如果未事先約定寬限期，則由債權人在留置財產后自行確定，但債權人確定的給予債務人的債務寬限期最短不得少于60日。

留置實現留置權的方法

留置權人實現留置權，主要有三種方法：

其一，以留置財產折價；

其二，拍賣留置財產；

其三，變賣留置財產。