施工留置權(quán)擔保制度

如果業(yè)主已按合同付足工程款給承包商，而承包商拖欠款時，業(yè)主就有可能要支付第二次工程款以清償分包商、供應商、工人登記的留置權(quán)。這樣，承包商付款擔保制度應運而生。承包商付款擔保提交給業(yè)主在不動產(chǎn)登記機關(guān)登記備案，以免業(yè)主遭受不合理的留置。如果業(yè)主已按合同付足了工程款給承包商，分包商、供應商、工人的留置權(quán)登記將轉(zhuǎn)為對承包商付款擔保的索賠。由于債權(quán)人通常搞不清楚到底是誰在拖欠款，因此往往“雙管齊下”：既登記留置權(quán)，又同時向承包商付款擔保人索賠。

承包商付款擔保人實際上是保證：(1)承包商的投標價不低于成本；(2)承包商的財政狀況能夠滿足履約的需要；(3)承包商不會挪用工程款，并保證支付工資、材料款和分包款。這些其實也是履約擔保人應該保證的內(nèi)容，因此付款擔保是履約擔保的附加擔保，不另加收保費，也不會增加社會成本。為避免支付兩次分包款，承包商還會要求分包商提交付款擔保，而分包商也會要求下級分包商提交付款擔保，這樣就會形成一個嚴密的付款保護系統(tǒng)。分包商工人的工資至少有六個保障：分包商、分包商付款擔保人、承包商、承包商付款擔保人、業(yè)主、業(yè)主的付款擔?！粍赢a(chǎn)。此外，不動產(chǎn)抵押貸款人也會贖買留置權(quán)。 各國法律賦予不動產(chǎn)承攬人的擔保物權(quán)主要有以下類型：(1)不動產(chǎn)留置權(quán)。例如美國的Mechanic’sLien，(2)不動產(chǎn)優(yōu)先權(quán)。例如法國拿破侖法典第三編第十八章（優(yōu)先權(quán)及抵押權(quán)），(3)不動產(chǎn)抵押權(quán)。例如德國民法典第648條（建筑承攬人的擔保抵押權(quán)），以上就是《合同法》第286條的三種學術(shù)觀點的來源。其中，不動產(chǎn)抵押權(quán)只保護合同承包商，而不動產(chǎn)留置權(quán)的保護范圍最廣，歷史也最悠久，并且有專門的成文法，其規(guī)則、程序相當詳盡。理論上所有向不動產(chǎn)施工提供了直接勞動、服務、材料、設備的人都擁有留置權(quán)，因而可以一攬子解決工程拖欠款、分包拖欠款、材料設備拖欠款、工人欠薪等一系列問題。法國拿破侖法典沒有留置權(quán)，也沒有動產(chǎn)抵押權(quán)，但有優(yōu)先權(quán)制度，其中不動產(chǎn)優(yōu)先權(quán)采用登記制。

不動產(chǎn)拍賣清償時，所有擔保物權(quán)按登記生效日期排定優(yōu)先受償次序。但是，如果業(yè)主開工前辦理了工程抵押貸款，并將貸款挪為它用，則會損害施工留置權(quán)人的合法利益。另一方面，如果不能保護貸款人的合法利益，也就沒有人愿意提供在建工程抵押貸款給業(yè)主清償工程債務，因此有以下例外規(guī)則：

(1)開工前已登記的工程抵押貸款，其中用于支付工程款的部分優(yōu)先于留置權(quán)，其余部分劣于留置權(quán)。(2)開工后新登記的工程抵押貸款用于支付工程款或者清償已登記的留置權(quán)時，優(yōu)先于其后登記的留置權(quán)，否則劣于留置權(quán)。

工程抵押貸款人支付工程款猶如贖買了工程債權(quán)人的留置權(quán)，并取代了這些留置權(quán)的優(yōu)先位置，因而優(yōu)先于其后登記的留置權(quán)。為保衛(wèi)自己的優(yōu)先受償權(quán)，工程貸款人必然要嚴格監(jiān)管業(yè)主的工程貸款賬戶，認真審核所有支出的用途，以保證“專款專用”。留置權(quán)人還要向已登記的工程抵押貸款人遞送留置通知，催促貸款人監(jiān)督業(yè)主及時清償留置權(quán)。

(1)發(fā)生留置權(quán)登記后，業(yè)主有權(quán)向不動產(chǎn)登記機關(guān)提交一份第三方保證擔保，從而解除留置權(quán)登記，以免友好協(xié)商期間影響不動產(chǎn)的銷售或轉(zhuǎn)讓。留置權(quán)人取得業(yè)主同意書或法院判決書后，即可獲得擔保人的支付。(2)留置權(quán)人可通知工程抵押貸款人依法扣押部分貸款，因為工程貸款是業(yè)主以留置權(quán)人創(chuàng)造的財產(chǎn)為抵押。留置權(quán)人取得業(yè)主同意書或法院判決書后，即可獲得貸款人的支付，例如美國新墨西哥州的《停止通知法案》(StopNoticeAct)。(3)對于法律禁止拍賣的政府工程，留置權(quán)可設于政府基建帳戶上。例如美國紐約州留置權(quán)法律的“留置公共改良工程帳戶的通知”(NoticeofLienonAccountofPublicImprovements)，當局收到這種通知后，必須造冊登記，并凍結(jié)相應的政府基建資金。留置權(quán)人取得工程部門同意書或法院判決書后，即可獲財政部門的支付。美國術(shù)語PublicImprovements指公共財產(chǎn)的新建、擴建、改建、維修等“改良”工程。(4)對于承租人的裝修工程，留置權(quán)人一般不能拍賣業(yè)主的不動產(chǎn)，但可以拍賣租約，亦即拍賣承租人的承租權(quán)、裝修財產(chǎn)和租約的押金。(5)對于收費公路，留置權(quán)可設于收費賬戶上。有些地區(qū)規(guī)定，對于拖欠工程款的開發(fā)商，由政府指定機構(gòu)代售其商品房，銷售收入優(yōu)先償還工程款，如同留置了業(yè)主收費賬戶中的資金。在英國法中，未來財產(chǎn)(例如未來收入)的擔保稱為“押記權(quán)”(Charge)，而美國法稱為“浮動留置權(quán)”(FloatingLien)。

任何人都不能無償享受他人勞動成果。公元前約450年的古羅馬<十二表法>第六表第7條規(guī)定：“出賣的物品縱經(jīng)交付，非在買受人付清價款或提供擔保以滿足出賣人的要求后，其所有權(quán)并不移轉(zhuǎn)?！边@與中國《合同法》第286條不謀而合，也是古羅馬工匠、供料人留置權(quán)的依據(jù)。即使工程已經(jīng)交付，但在付清價款之前，債權(quán)人仍然有權(quán)保留(拒絕給付)所創(chuàng)造的不動產(chǎn)所有權(quán)，以阻止任何人不當?shù)美蛯埂捌墼p”，如工程采購人不付款贖回其所有權(quán)，留置權(quán)人將變成不動產(chǎn)的“共有人”并可申請法院依法拍賣清償。隨著商品經(jīng)濟的發(fā)展，為保護交易安全和避免大量訴訟，后來出現(xiàn)了動產(chǎn)的“善意取得制度”，但這只是人們制訂的世俗制度，而不是財產(chǎn)法學的基本原理，并且不適用于不動產(chǎn)，否則，承租人、施工人等“無權(quán)處分人”將可以賣掉所占有的不動產(chǎn)，而業(yè)主卻無權(quán)向“善意”買受人主張權(quán)利，這就會發(fā)生大量的欺詐。不動產(chǎn)物權(quán)采用登記制意味著只有合法權(quán)利人才有權(quán)處置不動產(chǎn)，至于登記錯誤而導致“無權(quán)處分人”處置不動產(chǎn)，則與“善意取得制度”無關(guān)，而弄虛作假的惡意登記行為屬于刑事罪行。美國最早期的Mechanic’sLien采用“先訴訟，后登記”方式，這與古羅馬工匠、供料人留置權(quán)的行使方式類似。而拿破侖法典的優(yōu)先權(quán)制度使失去占有的債權(quán)人仍然財產(chǎn)擁有優(yōu)先權(quán)，而不是淪為普通債權(quán)人，這體現(xiàn)了衡平法的原理。2100433B

留置實現(xiàn)留置權(quán)的條件

1、債權(quán)人持續(xù)地占有債務人的動產(chǎn)。留置權(quán)的發(fā)生和存續(xù)以留置權(quán)人占有留置財產(chǎn)為條件。留置權(quán)成立后，留置權(quán)人喪失對留置財產(chǎn)的持續(xù)占有的，留置權(quán)歸于消滅。但因侵權(quán)行為致使留置權(quán)人暫時喪失留置財產(chǎn)，留置權(quán)人回復占有而重新取得占有權(quán)的，不構(gòu)成喪失占有，仍可實行留置權(quán)。

2、債務人在寬限期內(nèi)仍未履行債務。留置權(quán)人在行使留置權(quán)前，應當在寬限期內(nèi)通知債務人履行債務。留置權(quán)人與債務人應當約定留置財產(chǎn)后的債務履行期間；沒有約定或者約定不明確的，留置權(quán)人應當給債務人2個月以上履行債務的期間，但留置鮮活易腐等不易保管的動產(chǎn)除外。

3、不存在妨礙留置權(quán)實現(xiàn)的法定或約定情形。留置權(quán)人留置債務人后的財產(chǎn)后的權(quán)利行使應當符合法律規(guī)定及合同約定。如果債權(quán)人留置債務人的財產(chǎn)違反了公共秩序或善良風俗，或者與債務人交付動產(chǎn)前或交付動產(chǎn)時所為的指示相抵觸，或者違反了債權(quán)人應承擔的義務，則即使債務人遲延履行義務，債權(quán)人也不得行使留置權(quán)。

留置實現(xiàn)留置權(quán)的程序

1、留置權(quán)人應對債務人發(fā)出履行債務的通知

在當事人間已約定有寬限期的情況下，留置權(quán)人無須通知債務人履行債務。在當事人間沒有約定寬限期的情況下，留置權(quán)人應向債務人發(fā)出通知，通知其在寬限期（不少于60日）內(nèi)履行債務。此通知具有催告的性質(zhì)。通知的內(nèi)容，一是已將合同標的物留置，二是告知債務人寬限期，三是催告?zhèn)鶆杖嗽趯捪奁趦?nèi)履行債務。債權(quán)人未經(jīng)通知債務人上述內(nèi)容，不得實現(xiàn)留置權(quán)。債務人在寬限期內(nèi)仍不履行債務的，留置權(quán)人即可實行留置權(quán)。

2、折價或變賣、拍賣留置財產(chǎn)必須經(jīng)過一定期間

與抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)不同，留置權(quán)人并不能在債務人于債務履行期限屆滿未履行債務時即實現(xiàn)留置權(quán)。留置權(quán)人在留置財產(chǎn)后須再經(jīng)過一定期間，才可實現(xiàn)留置權(quán)。這里的一定期間，也就是給予債務人履行債務的寬限期。債務人履行債務的寬限期，由當事人事先約定，如果未事先約定寬限期，則由債權(quán)人在留置財產(chǎn)后自行確定，但債權(quán)人確定的給予債務人的債務寬限期最短不得少于60日。

留置實現(xiàn)留置權(quán)的方法

留置權(quán)人實現(xiàn)留置權(quán)，主要有三種方法：

其一，以留置財產(chǎn)折價；

其二，拍賣留置財產(chǎn)；

其三，變賣留置財產(chǎn)。