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5月瘋狂現(xiàn)69宗“地王” 調(diào)控政策或升級(jí)

合肥多宗地塊溢價(jià)率超過(guò)200%，“包河區(qū)龍川路以北、關(guān)麓路以西”總價(jià)成交額達(dá)15.9億元，溢價(jià)率高達(dá)350%，樓面價(jià)已經(jīng)攀升到1.8萬(wàn)一平。受一線城市溢出作用影響，東莞“橫瀝鎮(zhèn)半仙山村”總成交價(jià)為9.1億元，溢價(jià)率為422%。

5月是一個(gè)瘋狂的月份，至少房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士如此認(rèn)為。

他們把這個(gè)月稱為“地王月”。因?yàn)閾?jù)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的不完全統(tǒng)計(jì)，僅5月一個(gè)月，全國(guó)就出現(xiàn)69宗“地王”（同地段樓面價(jià)最高，或者總地塊價(jià)格最高）。

其中，一二線城市成為瘋狂的主力軍，尤其是二線城市，69宗“地王”中56宗出現(xiàn)在二線城市。

部分二線城市較高的樓面價(jià)，或許意味著未來(lái)一兩年，當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)還要迎來(lái)快速上漲。業(yè)內(nèi)人士普遍預(yù)計(jì)，溢價(jià)過(guò)高地塊將往高端房產(chǎn)發(fā)展，拿地房企承壓；部分房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的二線城市，可能面臨升級(jí)的調(diào)控政策，今年5月份土地盛宴或許是年度高潮。

地王集中在二線城市

今年以來(lái)，房地產(chǎn)銷售持續(xù)火爆。

統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-4月份，全國(guó)商品房銷售面積36012萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)36.5%，增速比1-3月份提高3.4個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售額2.76萬(wàn)億元，增長(zhǎng)55.9%，增速提高1.8個(gè)百分點(diǎn)。

受監(jiān)測(cè)的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)也出現(xiàn)全面回暖。70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市達(dá)到65個(gè)，價(jià)格下降的城市只有5個(gè)。

其中，二線城市房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅領(lǐng)漲。4月份，合肥新建商品住宅環(huán)比上漲5.8%，二手住宅環(huán)比上漲6.8%，漲幅最高。一線城市如北京、上海4月份二手住宅環(huán)比增幅為3.7%、2.5%。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉表示，房?jī)r(jià)總體繼續(xù)上漲，上漲城市個(gè)數(shù)繼續(xù)增加，但城市間漲勢(shì)出現(xiàn)新變化，一線城市漲幅較上月有所放緩，二、三線城市漲幅開(kāi)始擴(kuò)大。

其中，北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市的新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅均雙收窄，深圳二手住宅價(jià)格環(huán)比甚至出現(xiàn)下降，而部分二線城市環(huán)比漲幅比上月進(jìn)一步擴(kuò)大，有些已超過(guò)一線城市漲幅。

不過(guò)，房?jī)r(jià)絕對(duì)值、以及房?jī)r(jià)同比增幅，一線城市仍居于絕對(duì)前列。4月份，北京、上海、深圳二手房?jī)r(jià)格同比增長(zhǎng)37.2%、30.2%、56.1%。

全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟主席顧云昌對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，一線城市房?jī)r(jià)已經(jīng)非常高了，進(jìn)一步上漲的空間比較小，即便調(diào)控政策沒(méi)有趨嚴(yán)，市場(chǎng)作用也會(huì)有所回落。像北京，3月份是二手房成交高峰，4、5月份二手房成交量有所下行。

二線城市房?jī)r(jià)漲幅擴(kuò)大，也傳染到土地市場(chǎng)。5月份，一二線熱點(diǎn)城市出現(xiàn)“逢拍必出地王”的現(xiàn)象。由于一線城市供地有限，5月份69宗地王中，有56宗出現(xiàn)在二線城市。

如合肥多宗地塊溢價(jià)率超過(guò)200%，“包河區(qū)龍川路以北、關(guān)麓路以西”總價(jià)成交額達(dá)15.9億元，溢價(jià)率高達(dá)350%，樓面價(jià)已經(jīng)攀升到1.8萬(wàn)一平。受一線城市溢出作用影響，東莞“橫瀝鎮(zhèn)半仙山村”總成交價(jià)為9.1億元，溢價(jià)率為422%。

與往年地王集中在一線城市不同，今年以來(lái)二線城市成為房企追逐焦點(diǎn)。一線城市如北京、上海供地面積、土地出讓金額目前均為負(fù)增長(zhǎng)。

克而瑞研究中心分析師楊科偉指出，強(qiáng)二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升，蘇州、南京、合肥、廈門等多市房?jī)r(jià)漲幅穩(wěn)居市場(chǎng)前列，樓市量?jī)r(jià)走勢(shì)仍將穩(wěn)中有升；另一方面，在樓市步入白銀時(shí)代的大背景下，房企投資方向逐漸趨同，重點(diǎn)聚焦一線及強(qiáng)二線城市，土地供應(yīng)量難以匹配企業(yè)投資需求，“僧多肉少”直接造成了強(qiáng)二線城市逢土拍必出地王的尷尬局面。

顧云昌表示，一線城市的限購(gòu)政策遏制了購(gòu)買力。二線城市如合肥，作為安徽省會(huì)城市，基建好于其他城市，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相對(duì)合理，中部省份城鎮(zhèn)化率相對(duì)較低，人口導(dǎo)入較好，使得合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出火爆場(chǎng)面。中部其他城市，如武漢、長(zhǎng)沙、鄭州等，由于地方政府此前供地量較大，房?jī)r(jià)相對(duì)平穩(wěn)。

調(diào)控政策或升級(jí)

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，在部分二線城市已經(jīng)出現(xiàn)了明顯瘋狂的土地市場(chǎng)。按照目前的這些地王土地價(jià)格，未來(lái)這些地王入市，需要未來(lái)房?jī)r(jià)至少上漲80%-100%。即使按照標(biāo)桿房企拿地的平均價(jià)格，也需要未來(lái)兩年一二線房?jī)r(jià)上漲50%以上。

商品房售價(jià)，一般在樓面價(jià)基礎(chǔ)上，加上建安成本、相關(guān)稅費(fèi)成本。建安成本中，各地人力成本差異較大，但建材成本相差不多。當(dāng)前過(guò)高的樓面價(jià)，房企要獲得盈利，業(yè)內(nèi)多認(rèn)為房產(chǎn)項(xiàng)目要往高端化、豪宅化發(fā)展。

楊科偉表示，二線城市市場(chǎng)仍有待培育、價(jià)格也有上漲空間。當(dāng)下大熱的南京、蘇州、武漢等市場(chǎng)產(chǎn)品線還相對(duì)單一，高品質(zhì)產(chǎn)品也有著更多的差異化生存空間。

不過(guò)，未來(lái)房?jī)r(jià)上漲80%-100%的可能性存疑。顧云昌表示，地王并不好拿，這段時(shí)間集中拿地的多為資金實(shí)力雄厚的央企國(guó)企，但溢價(jià)過(guò)高，房企后續(xù)能否盈利還要打個(gè)問(wèn)號(hào)。一線城市已經(jīng)出現(xiàn)房?jī)r(jià)增幅趨緩、成交量下降等趨勢(shì)。而且房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，與地方政府調(diào)控方向相悖，調(diào)控政策可能會(huì)升級(jí)。

比如，5月18日，蘇州國(guó)土局出臺(tái)“土地限價(jià)令”，對(duì)當(dāng)時(shí)掛牌地塊設(shè)置最高報(bào)價(jià)，對(duì)報(bào)價(jià)超過(guò)最高報(bào)價(jià)的，終止土地出讓，競(jìng)價(jià)結(jié)果無(wú)效。5月28日，南京也效法推出了限價(jià)令，熱門區(qū)域住宅地塊設(shè)置最高限價(jià)，開(kāi)發(fā)商舉牌若超過(guò)最高限價(jià)，意味著土地流拍。

顧云昌進(jìn)一步表示，5月份可能是土地市場(chǎng)年度高潮，后續(xù)要再出現(xiàn)地王迭起的現(xiàn)象比較困難。房企拿地會(huì)耗費(fèi)資金，而且現(xiàn)在市場(chǎng)其實(shí)已經(jīng)在質(zhì)疑后續(xù)房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲的空間了。

張大偉對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，二線城市房?jī)r(jià)領(lǐng)漲應(yīng)該不會(huì)傳導(dǎo)到一線城市，預(yù)計(jì)這些城市很快可能面臨升級(jí)的調(diào)控措施。

顧云昌也認(rèn)為，二線城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲不會(huì)傳導(dǎo)到一線城市。北京此輪雖未升級(jí)限購(gòu)政策，但部分過(guò)熱的區(qū)域，如通州限購(gòu)政策在收緊。一線城市后續(xù)應(yīng)該加大土地供給力度，諸如轉(zhuǎn)換部分工業(yè)用地，加大舊城改造等。