歷史性建筑估價

0緒論1

0.1研究背景與研究意義1

0.1.1研究背景1

0.1.2研究意義3

0.2研究目標(biāo)與內(nèi)容3

0.2.1研究目標(biāo)3

0.2.2研究內(nèi)容4

1歷史性建筑概述5

1.1歷史性建筑概念5

1.1.1歷史性建筑概念的界定5

1.1.2與歷史性建筑相關(guān)的概念7

1.2歷史性建筑類型9

1.2.1居住建筑10

1.2.2公共建筑12

1.2.3宗教建筑14

1.2.4禮制建筑15

1.2.5工業(yè)建筑15

1.2.6軍事建筑15

1.3歷史性建筑特征16

1.3.1二元性特殊不動產(chǎn)16

1.3.2傳承性16

1.3.3地域性16

1.3.4產(chǎn)權(quán)限制性17

1.3.5稀缺性17

1.3.6資源與資產(chǎn)的雙重屬性18

1.3.7社會性18

2歷史性建筑價值體系19

2.1歷史性建筑價值概念19

2.1.1價值19

2.1.2歷史性建筑價值23

2.2構(gòu)建歷史性建筑價值體系24

2.2.1歷史性建筑綜合價值24

2.2.2歷史性建筑經(jīng)濟(jì)價值30

2.2.3歷史性建筑價值二重性33

3歷史性建筑估價的經(jīng)濟(jì)原理36

3.1歷史性建筑估價的經(jīng)濟(jì)學(xué)理論36

3.1.1勞動價值論視角下的歷史性建筑經(jīng)濟(jì)價值分析36

3.1.2西方傳統(tǒng)價值理論視角下的歷史性建筑經(jīng)濟(jì)價值分析38

3.1.3新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)視角下的歷史性建筑經(jīng)濟(jì)價值分析45

3.2歷史性建筑估價的前提——產(chǎn)權(quán)界定與限制47

3.2.1歷史性建筑產(chǎn)權(quán)體系的理論分析48

3.2.2歷史性建筑所有權(quán)的界定49

3.2.3歷史性建筑的其他權(quán)利52

3.2.4現(xiàn)實(shí)中的歷史性建筑產(chǎn)權(quán)限制規(guī)定55

3.3歷史性建筑經(jīng)濟(jì)價值特征60

3.3.1感知性與主觀性60

3.3.2動態(tài)性與增值性60

3.3.3多元性與整體性61

3.3.4公共性與外部性61

3.3.5可衡量性與市場穩(wěn)定性62

4歷史性建筑經(jīng)濟(jì)價值的影響因素63

4.1社會經(jīng)濟(jì)因素63

4.1.1經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢63

4.1.2社會文化因素65

4.1.3人口因素66

4.2市場供求關(guān)系因素67

4.2.1供給狀況67

4.2.2需求狀況68

4.2.3市場交易狀況68

4.3法律政策因素68

4.3.1法律政策68

4.3.2金融稅收70

4.3.3規(guī)劃因素71

4.4不動產(chǎn)自身因素73

4.4.1位置73

4.4.2用途74

4.4.3產(chǎn)權(quán)限制條件75

4.4.4土地因素75

4.4.5建筑因素76

4.5歷史性建筑的相關(guān)影響因素79

4.5.1歷史價值要素影響因素79

4.5.2藝術(shù)價值要素影響因素82

4.5.3科學(xué)價值要素影響因素86

4.5.4社會文化價值要素影響因素89

4.5.5環(huán)境生態(tài)價值要素影響因素91

5歷史性建筑估價原則、方法與資料96

5.1價值基準(zhǔn)96

5.1.1價值基準(zhǔn)96

5.1.2市場價值96

5.1.3特殊價值97

5.1.4假設(shè)與特殊假設(shè)97

5.2估價原則98

5.2.1估價主體99

5.2.2估價客體99

5.2.3遵循的估價原則99

5.3估價方法的適用性分析103

5.3.1市場比較法103

5.3.2成本法104

5.3.3收益資本化法104

5.3.4假設(shè)開發(fā)法（剩余法）105

5.3.5基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法105

5.3.6特征價格法106

5.3.7條件價值法106

5.3.8旅行費(fèi)用法107

5.3.9生產(chǎn)率法108

5.3.10機(jī)會成本法108

5.4估價收集的參考資料109

5.4.1權(quán)屬資料109

5.4.2法規(guī)政策與保護(hù)規(guī)劃109

5.4.3建筑保護(hù)與利用資料109

5.4.4建筑現(xiàn)狀資料110

5.4.5歷史文化特征相關(guān)資料110

5.4.6市場資料110

5.4.7其他資料111

6收益資本化法的應(yīng)用112

6.1收益資本化法的適用性分析112

6.1.1收益分析112

6.1.2方法分析113

6.1.3組合技術(shù)分析114

6.2收益資本化法的程序117

6.2.1收益估算117

6.2.2費(fèi)用分析119

6.2.3綜合資本化率調(diào)整120

6.3收益資本化法的實(shí)證研究122

6.3.1估價對象歷史性建筑情況122

6.3.2收益估算123

6.3.3費(fèi)用分析123

6.3.4凈直接收益、間接收益的估算124

6.3.5綜合資本化率的調(diào)整124

6.3.6結(jié)論124 2100433B

本書基于經(jīng)濟(jì)原理、產(chǎn)權(quán)制度和估價技術(shù)體系等，通過對市場實(shí)例進(jìn)行研究分析，建立一套相對完整的歷史性建筑估價理論與方法體系。本書首先是對歷史性建筑的概念、價值體系等進(jìn)行分析；其次是對歷史性建筑的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理和產(chǎn)權(quán)制度進(jìn)行探究；第三是詳細(xì)闡述影響歷史性建筑經(jīng)濟(jì)價值變動的主要因素； 最后是依據(jù)估價原理，應(yīng)用不同的估價方法對歷史性建筑經(jīng)濟(jì)價值的認(rèn)定進(jìn)行研究，建立可行的估價方法技術(shù)體系，并附以具體的歷史性建筑估價實(shí)例，證明其科學(xué)合理性。通過對歷史性建筑經(jīng)濟(jì)價值進(jìn)行準(zhǔn)確估價，能夠?yàn)闅v史性建筑的保護(hù)、修繕及再利用提供經(jīng)濟(jì)參考依據(jù)，也為鼓勵引入民間資金、進(jìn)一步完善歷史性建筑市場建設(shè)等提供決策支持。

依據(jù)建筑物的性質(zhì)，建筑物估價分成兩類：

1、對具有市場流動性的建筑物，其估價的原理是以重置成本為基礎(chǔ)，采用重置價折舊法、建筑物殘余法、市場比較法等，評估出建筑物的市場價格；

2、對不具備市場流動性的建筑物，如博物館、圖書館等，其估價的基本原理是用成本法計算的重置價格扣除折舊的方法，評估建筑物的價格。

重置價格折舊法

重置價格折舊法是成本法的一種具體應(yīng)用方法，適合對獨(dú)立舊建筑物估價。另外，各地的城市房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也多是按此方法測算制訂的。

重置價格折舊法評估建筑物的價格，是基于建筑物再建造費(fèi)用或投資的角度來考慮，按現(xiàn)在的建筑經(jīng)營管理水平及建筑材料價格，重新建筑與評估對象一樣的全新建筑物所需的現(xiàn)實(shí)資金。在此基礎(chǔ)上，按建筑物的耐用年限和已使用年限，折舊扣除建筑物已使用的價值，得到建筑物在評估時日的價格。

市場比較法

建筑物評估的市場比較法因參照物選取的不同有多種情形。一種參照物是市場上具有相同或類似建筑物的交易價格，采用交易實(shí)例比較法；第二種情況是市場上具有相同或類似建筑物的標(biāo)準(zhǔn)房價，采用對照法。

交易實(shí)例比較法

所謂交易實(shí)例比較法，又稱市場房價比較法，是在求取估價對象建筑物價格時，將估價對象建筑物與在較近時期內(nèi)已發(fā)生了交易的類似建筑物加以比較，從已發(fā)生了交易的類似建筑物的已知價格，修正得出估價對象建筑物的價格的一種估價方法。所謂類似建筑物是指在用途、建筑結(jié)構(gòu)、所處地區(qū)等方面與估價對象建筑物相同或相似的建筑物。

運(yùn)用比較法進(jìn)行建筑物價格評估，同比較法評估土地的原理基本一致，只是比較的因素、項(xiàng)目不同。進(jìn)行建筑物的比較評估，選擇的因素主要是影響建筑物質(zhì)量的建筑結(jié)構(gòu)、建造年份、設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、裝修設(shè)備、建筑面積、層次、朝向、用途、產(chǎn)權(quán)狀況等。通過比較分析、對評估建筑物的條件與買賣實(shí)例的建筑物條件有差別的，則通過系數(shù)進(jìn)行調(diào)整修正。

市場對照法

市場對照法亦稱標(biāo)準(zhǔn)法，就是把評估對象的客觀條件與標(biāo)準(zhǔn)房價要求的條件相對照，從中查出與評估對象條件基本相同等級的標(biāo)準(zhǔn)房價。

應(yīng)用對照法評估建筑物主要步驟是：

1．確定待估房屋建筑物結(jié)構(gòu)等級

對評估房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等做認(rèn)真的查勘分析，并做詳細(xì)記載。需要特別注意的是，不屬于不動產(chǎn)范圍的裝飾、設(shè)備和設(shè)施不應(yīng)作為評估標(biāo)的物，也就不能作為評定房屋等級的條件因素。把查勘得到的標(biāo)的特征與房屋等級劃分標(biāo)準(zhǔn)細(xì)目相對照。如評估標(biāo)的與對照標(biāo)的條件基本吻合，就可以確定對照標(biāo)的結(jié)構(gòu)等級就是評估房屋的結(jié)構(gòu)等級。

2．對照標(biāo)準(zhǔn)查房價在此之前，首先需要制定出一個城市的標(biāo)準(zhǔn)房價。標(biāo)準(zhǔn)房價制定一般以房屋建筑成本為測算依據(jù)。標(biāo)準(zhǔn)房價的測算數(shù)據(jù)是通過調(diào)查和直接計算取得的。標(biāo)準(zhǔn)房價的制定步驟是：

(1)從城市各類房屋中選找樣板房，每個等級樣板房應(yīng)在10個以上，樣板房的容量越大越接近這類房屋的實(shí)際平均價格。

(2)對樣板房的造價調(diào)查測算。對選中的樣板房進(jìn)行測算，計算出單位造價。對近期竣工新建類型的房屋的數(shù)據(jù)，可通過調(diào)查的方式取得。對建造年代久遠(yuǎn)，近年來又沒新建的舊式房屋，可采用做預(yù)算的方法，計算出房屋的重置價格。

(3)對樣板房的造價進(jìn)行時間修正。由于選定的樣板房在建造時間上和施工用料的價格上都有差異，這些差異的程度直接影響計算出來的平均造價的準(zhǔn)確程度，所以在平均前應(yīng)對每個樣板房的造價按照確定的評估期日的建筑材料正常市場價格進(jìn)行修正，使測算的樣板房在同一起跑線上進(jìn)行比較和應(yīng)用。

與時間有關(guān)的修正主要包括材料費(fèi)價格指數(shù)、人工費(fèi)指數(shù)、機(jī)械使用費(fèi)價格指數(shù)、其他費(fèi)用價格指數(shù)等。

(4)把選定的同一等級的樣板房的現(xiàn)值加權(quán)平均，其結(jié)果就可作為這個等級房屋的標(biāo)準(zhǔn)房價。

根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)房價測定標(biāo)準(zhǔn)，把確定有評估標(biāo)的的結(jié)構(gòu)等級與標(biāo)準(zhǔn)房價的結(jié)構(gòu)等級相對照，從中查出相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)價格，作為評估標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)房價。

3．對基礎(chǔ)房價進(jìn)行調(diào)整

由于標(biāo)準(zhǔn)房價是按幢、新房、排除環(huán)境影響測算出來的，但實(shí)際上同一等級房屋存在新舊程度、樓層、朝向、周圍環(huán)境的差異，這些差異不同程度地影響著房屋的使用效能和價值量。因此必須對查出的標(biāo)準(zhǔn)房價，做不同程度的修正，使其更接近評估標(biāo)的物的實(shí)際價值。

(1)房屋新舊程度的修正，就是計算房屋的折舊，計算房屋折舊的方法可采用重置價格折舊法中提供的幾種計算方法。

(2)房屋坐落朝向、采光對房屋評估價格影響的修正。評估的房屋坐落朝向、采光情況是各異的，其使用效能和價值有大有小，因此在房屋價格上應(yīng)該有所區(qū)別，使用效能大的，其價格應(yīng)該高一些，使用效能小的其價格就應(yīng)低一些。這需要在評估某處房屋價格、應(yīng)用標(biāo)準(zhǔn)房價時，對標(biāo)準(zhǔn)房價進(jìn)行朝向、采光、影響程度的修正，計算出房屋朝向、采光的差價。

(3)樓房層次對評估價格影響的修正，樓房分層評估時，還要考慮各層次使用功能的差異對價格的影響。

(4)房屋共用部位對評估價格影響的修正。

(5)時間的修正。如果標(biāo)準(zhǔn)房價頒布的時間，與評估期日間距較長，且在這段時間內(nèi)建造房屋的各種費(fèi)用有較大的變動，還應(yīng)對采用的標(biāo)準(zhǔn)房價進(jìn)行時間的修正。

4．確定房產(chǎn)評估價格

建筑物殘余法

建筑物殘余法屬于收益還原法的一種，是指建筑物與其所占土地合并計算收益，用收益還原法以外的方法能求出建筑物所占用的土地價格時，從全部純收益中扣除歸屬于土地的純收益，得到歸屬于建筑物的純收益，再用建筑物的還原利率與折舊率還原，得到建筑物的收益價格的方法。它尤其適用于其他方法難以判斷土地或建筑物的價格的情況。

運(yùn)用建筑物殘余法評估建筑物價格，要求被評估對象可以獲得正常收益，即只有有客觀收益的房地產(chǎn)才能運(yùn)用建筑物殘余估價法。另外，運(yùn)用建筑物殘余估價法還要求建筑物的用途、使用強(qiáng)度以及使用狀況等與土地的最佳使用不能嚴(yán)重背離，甚至是沖突的出現(xiàn)。例如，建筑物已瀕臨倒塌，建筑物容積率過低、租金收入或收益極低，以至于當(dāng)時房地合一的租金收入難以滿足土地對其純收益的要求時，采用建筑物殘余法正確估價建筑物市值將是比較困難的。 2100433B

旱災(zāi)旱災(zāi)的普遍性

旱災(zāi)在世界范圍內(nèi)有普遍性。

波及范圍最廣、影響最為嚴(yán)重的—次旱災(zāi)，是20世紀(jì)60年代末期在非洲撒哈拉沙漠周圍—些國家發(fā)生的大旱，遍及34個國家，近一億人口遭受饑餓的威脅。

據(jù)資料顯示，已列入“世界100災(zāi)難排行榜”的1199年初的埃及大饑荒、1898年的印度大饑荒和1873年的中國大饑荒都是因?yàn)楦珊等彼斐傻?，千百萬人死于非命。

全世界本世紀(jì)內(nèi)發(fā)生的“十大災(zāi)害”中，洪災(zāi)榜上無名，地震有3次，臺風(fēng)和風(fēng)暴潮各一次，而旱災(zāi)卻高居首位，有5次，它們是：

1920年，中國北方大旱。山東、河南、山西、陜西、河北等省遭受了40多年未遇的大旱災(zāi)，災(zāi)民2000萬，死亡50萬人。

1928—1929年，中國陜西大旱。陜西全境共940萬人受災(zāi)，死者達(dá)250萬人，逃難者40余萬人，被賣婦女竟達(dá)30多萬人。

1943年，中國廣東大旱。許多地方年初至谷雨沒有下雨，造成嚴(yán)重糧荒，僅臺山縣饑民就死亡15萬人。有些災(zāi)情嚴(yán)重的村子，人口損失過半。

1943年，印度、孟加拉等地大旱。無水澆灌莊稼，糧食歉收，造成嚴(yán)重饑荒，死亡350萬人。

1968—1973年，非洲大旱。涉及36個國家，受災(zāi)人口2500萬人，逃荒者逾1000萬人，累計死亡人數(shù)達(dá)200萬以上。僅撒哈拉地區(qū)死亡人數(shù)就超過150萬。

在以上5次世界性特大旱災(zāi)中，我國占有3次，均發(fā)生在解放前。

旱災(zāi)旱災(zāi)的重大危害

回顧生物進(jìn)化和人類文明的歷史長河，干旱不僅導(dǎo)致恐龍滅絕，使生物界幾度瀕臨毀滅，而且也曾使人類文明的發(fā)展遭受過許多挫折：

古希臘偉大文化的中心——位于雅典西南100公里，歷經(jīng)幾世紀(jì)繁榮文明的邁錫尼（Mycenae）古，于耶穌誕生前1200年前后，因?yàn)楹禐?zāi)及由旱災(zāi)引起的饑民暴動而變?yōu)閺U墟，邁錫尼文化也隨之徹底毀滅。

唐天寶末年到乾元初，公元8世紀(jì)中期，連年大旱，以致瘟疫橫行，出現(xiàn)過“人食人”，“死人七八成”的悲慘景象，全國人口由原來的5000多萬降為1700萬左右。

明崇禎年間，華北、西北從1627年到1640年發(fā)生了連續(xù)14年的大范圍干旱，以致呈現(xiàn)出“赤地千里無禾稼，餓殍遍野人相食”的凄慘景象。這次特大旱災(zāi)加速了明王朝的滅亡。

與此類似的另兩次大旱災(zāi)發(fā)生于1720—1723年和1875－1878年間，災(zāi)民因饑餓而出現(xiàn)“人相食”的縣數(shù)分別為48和38個，其中有4個縣井泉枯竭或河溝斷流。

房地產(chǎn)估價應(yīng)遵循下列原則：

1、合法原則

遵循合法原則，應(yīng)以估價對象的合法使用、合法處分為前提估價。

2、最高最佳使用原則

遵循最高最佳使用原則，應(yīng)以估價對象的最高最佳使用為前提估價。

當(dāng)估價對象已做了某種使用，估價時應(yīng)根據(jù)最高最佳使用原則對估價前提作出下列之一的判斷和選擇，并應(yīng)在估價報告中予以說明：

⑴保持現(xiàn)狀前提：認(rèn)為保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用最為有利時，應(yīng)以保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用為前提估價；

⑵轉(zhuǎn)換用途前提：認(rèn)為轉(zhuǎn)換用途再予以使用最為有利時，應(yīng)以轉(zhuǎn)換用途后再予以使用為前提估價；

⑶裝修改造前提：認(rèn)為裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用最為有利時，應(yīng)以裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用為前提估價；

⑷重新利用前提：認(rèn)為拆除現(xiàn)有建筑物再予以利用最為有利時，應(yīng)以拆除建筑物后再予以利用為前提估價；

3、替代原則

遵循替代原則，要求估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。

4、估價時點(diǎn)原則

遵循估價時點(diǎn)原則，要求估價結(jié)果應(yīng)是估價對象在估價時點(diǎn)的客觀合理價格或價值。

5、公平原則

6、謹(jǐn)慎原則（抵押貸款項(xiàng)目）

房地產(chǎn)估價應(yīng)按下列程序進(jìn)行：

1、獲取估價業(yè)務(wù)2、受理估價委托及明確估價基本原則3、擬定估價作業(yè)方案4、搜集估價所需資料5、實(shí)地查勘估價對象6、選定估價方法計算7、確定估價結(jié)果8、撰寫估價報告、9、出具估價報告10、估價資料歸檔。