淮南市商品房預(yù)售管理辦法

經(jīng)一九九五年三月二十二日第十一屆市人民政府第四十二次常務(wù)會議審議通過，現(xiàn)予發(fā)布，自發(fā)布之日起施行。

一九九五年三月二十五日

第一條　為了加強商品房預(yù)售管理，維護商品房交易雙方的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，制定本辦法。

第二條　本辦法適用于我市城市規(guī)劃區(qū)域范圍內(nèi)的商品房預(yù)售。

第三條　本辦法所稱商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)（以下簡稱開發(fā)企業(yè)）將正在建設(shè)的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。

第四條　市房地產(chǎn)行政主管部門負責本市商品房預(yù)售管理工作。市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門具體承擔本市商品房預(yù)售管理的日常工作。

第五條　開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房必須符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

（三）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。

第六條　需要向中國境外預(yù)售的商品房，除符合本辦法第五條規(guī)定的條件外，同時應(yīng)具備下列條件之一：

（一）土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定可以向中國境外銷售；

（二）項目立項時已經(jīng)批準向中國境外銷售；

（三）經(jīng)市人民政府批準允許向中國境外銷售。

第七條　商品房預(yù)售實行許可制度。開發(fā)企業(yè)進行商品房預(yù)售，必須到市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門辦理登記手續(xù)，依法取得商品房預(yù)售許可證。

第八條　開發(fā)企業(yè)申請辦理商品房預(yù)售許可證，應(yīng)當提交下列影印證件或資料：

（一）開發(fā)企業(yè)的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照；

（二）建設(shè)項目的投資立項、規(guī)劃、用地和施工等批準文件或證件；

（三）工程施工進度計劃；

（四）投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資25%以上，經(jīng)資金驗證后，所取得的合法證明；

（五）標明商品房位置、裝修標準、交付日期、預(yù)售面積、物業(yè)管理等內(nèi)容的商品房預(yù)售方案。

第九條　市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門接到開發(fā)企業(yè)商品房預(yù)售申請書后，應(yīng)當在十日內(nèi)作出審核結(jié)論，核準預(yù)售的，由市房地產(chǎn)行政主管部門發(fā)給商品房預(yù)售許可證，核定不得預(yù)售的，由市房地產(chǎn)行政主管部門發(fā)給商品房預(yù)售許可證，核定不得預(yù)售的，由市房地產(chǎn)行政主管部門書面通知；未取得商品房預(yù)售許可證的開發(fā)企業(yè)，不得采用任何形式進行商品房預(yù)售宣傳或進行商品房預(yù)售。

經(jīng)批準允許向中國境外預(yù)售的商品房，商品房預(yù)售許可證上加注外銷印章，并注明預(yù)售面積或比例。

第十條　成片開發(fā)的商品房小區(qū)，預(yù)售許可證分期發(fā)放；單體項目的商品房，預(yù)售許可證一次性發(fā)放。

第十一條　經(jīng)批準預(yù)售的商品房，開發(fā)企業(yè)應(yīng)與承購人簽訂統(tǒng)一制式的商品房預(yù)售合同。商品房預(yù)售合同可以經(jīng)市公證機關(guān)公證，開發(fā)企業(yè)未按合同約定，將已經(jīng)預(yù)售的商品房交付承購人使用，應(yīng)當承擔相應(yīng)的違約責任，賠償承購人的經(jīng)濟損失。商品房預(yù)售款不計付息金。

第十二條　商品房預(yù)售可以委托代理，接受委托代理預(yù)售商品房的單位，必須具備下列條件：

（一）有自己的名稱和組織機構(gòu)；

（二）有固定的服務(wù)場所；

（三）有必要的財產(chǎn)和經(jīng)費；

（四）有足夠數(shù)量的專業(yè)人員；

（五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。

設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)，應(yīng)當向工商行政管理部門申請設(shè)立登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后，方可開業(yè)。

第十三條　核準預(yù)售的商品房，預(yù)售款必須存入開發(fā)企業(yè)確定的銀行專用帳戶，專項用于商品房工程建設(shè)，不得挪作他用。

第十四條　開發(fā)企業(yè)在商品房預(yù)售活動中，有下列行為之一的，由市房地產(chǎn)行政主管部門責令停止預(yù)售活動，沒收違法所得，并處以違法所得額10%以下的罰款：

（一）未辦理商品房預(yù)售許可證的；

（二）商品房預(yù)售款未按規(guī)定用于有關(guān)工程建設(shè)的；

（三）未經(jīng)批準，擅自將向中國境內(nèi)預(yù)售的商品房轉(zhuǎn)向中國境外預(yù)售的。

第十五條　當事人對頒發(fā)許可證或行政處罰不服的，可依法向市人民政府申請行政復(fù)議或向人民法院提起行政訴訟。在法定期限內(nèi)當事人不申請復(fù)議、不起訴又不履行處罰決定的，由市房地產(chǎn)行政主管部門申請人民法院強制執(zhí)行。

第十六條　本辦法自發(fā)布之日起施行。

地方規(guī)章(類別)

第一章 總則

第一條為加強商品房預(yù)售管理，保障商品房交易安全，維護商品房交易雙方的合法權(quán)益，促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《商品房銷售管理辦法》等有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

第二條本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的商品房預(yù)售及其管理。

本規(guī)定所稱商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)（以下簡稱預(yù)售人）將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給承購人，并由承購人支付定金或房價款的行為。

第三條預(yù)售商品房應(yīng)當遵循自愿、公平、協(xié)商一致和誠實信用的原則。

第四條瀘州市規(guī)劃建設(shè)局是本行政區(qū)域內(nèi)商品房預(yù)售管理的行政主管部門，其依法委托的市房地產(chǎn)管理局具體負責市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的商品房預(yù)售管理工作。

各縣建設(shè)行政主管部門是本縣行政區(qū)域內(nèi)商品房預(yù)售管理的行政主管部門。

市、縣房地產(chǎn)交易機構(gòu)受商品房預(yù)售行政主管部門（以下簡稱“預(yù)售管理部門”）委托，具體負責辦理商品房預(yù)售合同登記備案工作。

第二章 商品房預(yù)售項目管理

第五條商品房預(yù)售應(yīng)當符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書

（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（三）六層（含六層）以下的商品住宅項目已完成基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程；六層（含六層）以下的非住宅項目和六層以上的商品房項目，有地下室工程的已完成基礎(chǔ)和主體首層結(jié)構(gòu)工程；無地下室工程的已完成基礎(chǔ)和主體六層結(jié)構(gòu)工程；

（四）簽定了《白蟻預(yù)防合同》，并已進行白蟻預(yù)防

（五）施工進度和竣工交付日期已確定；

（六）已取得商品房預(yù)售許可證；

（七）已按規(guī)定比例繳納物業(yè)管理維修基金。

第六條房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)申請辦理商品房預(yù)售許可證應(yīng)當提交下列證件（復(fù)印件）及資料：

（一）營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書；

（二）本規(guī)定第五條第（一）、（二）、（三）項所規(guī)定的證明材料。其中，本規(guī)定第五條第（三）項所規(guī)定的證明材料中還應(yīng)包括已完成基礎(chǔ)以上的分部工程質(zhì)量驗收合格證明，《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》樣本，建設(shè)行政主管部門出具的符合預(yù)售條件的工程進度證明；

（三）工程施工進度計劃；

（四）商品房的《白蟻預(yù)防合同》；

（五）商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議；

（六）商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)說明商品房的位置、裝修標準、交付使用日期、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當附商品房預(yù)售總平面圖；

（七）前期物業(yè)管理方案和委托合同；

（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

預(yù)售人可以分期或者分單項向預(yù)售管理部門申請商品房預(yù)售登記。

第七條預(yù)售管理部門收到商品房預(yù)售申請后，應(yīng)詳細查驗各項證件和資料，并到現(xiàn)場進行查勘。經(jīng)審查合格的，應(yīng)在收到申請之日起10日內(nèi)，核發(fā)商品房預(yù)售許可證；對不合格的，應(yīng)說明理由，書面通知申請人。

商品房預(yù)售許可證應(yīng)當載明:預(yù)售人的名稱、許可證編號、許可證的有效期、預(yù)售商品房的名稱、建筑面積、用途、預(yù)售商品房的套（間）數(shù)量和商品房預(yù)售款專用帳戶號等內(nèi)容。

第八條商品房預(yù)售許可證自核發(fā)之日起有效,至商品房驗收合格之日起失效。

第九條商品房建設(shè)項目經(jīng)規(guī)劃主管部門批準變更用途、增容的，當事人應(yīng)在批準后15日內(nèi)，向預(yù)售管理部門辦理商品房預(yù)售許可證變更手續(xù)，方可銷售。

第十條預(yù)售管理部門對新批、變更和失效的商品房預(yù)售許可證，實行定期公告制度。

第十一條預(yù)售管理部門應(yīng)對已核發(fā)預(yù)售許可證的項目的進展情況進行跟蹤監(jiān)督，并及時受理社會舉報和投訴，發(fā)現(xiàn)問題依法處理。

第十二條預(yù)售人應(yīng)取得房地產(chǎn)廣告審查證明后，方可按規(guī)定發(fā)布預(yù)售商品房廣告。預(yù)售廣告發(fā)布前，預(yù)售人應(yīng)向預(yù)售管理部門提出申請，預(yù)售管理部門應(yīng)于受理申請之日起15日內(nèi)作出審查決定，對審查合格者發(fā)給房地產(chǎn)廣告審查證明，房地產(chǎn)廣告審查證明有效期為一年，有效期滿后需繼續(xù)發(fā)布的，應(yīng)當重新提出申請。預(yù)售管理部門應(yīng)當將審查通過的房地產(chǎn)廣告證明送同級工商行政管理部門備查。

商品房預(yù)售廣告的內(nèi)容必須真實、合法、準確，不得有誤導(dǎo)、欺詐和與預(yù)售商品房實際情況不相符的內(nèi)容，同時還應(yīng)載明商品房預(yù)售許可證的批準文號和有效期限。

第三章 商品房預(yù)售行為管理

第十三條預(yù)售人應(yīng)根據(jù)商品房預(yù)售許可證批準的用途和范圍等內(nèi)容進行預(yù)售。

預(yù)售人未取得商品房預(yù)售許可證，不得進行預(yù)售，不得向承購人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)的費用。

第十四條在訂立商品房買賣合同前，預(yù)售人應(yīng)向承購人明示有關(guān)商品房買賣的法律、法規(guī)、規(guī)章，并向承購人明示下列事項：

（一）預(yù)售人的名稱、注冊地址、聯(lián)系電話和法定代表人；

（二）商品房預(yù)售許可證；

（三）商品房座落位置、設(shè)計環(huán)境、用地性質(zhì)及使用年限、建筑物使用年限；

（四）商品房結(jié)構(gòu)類型、戶型、質(zhì)量、裝修標準；

（五）項目及其配套設(shè)施的平面示意圖；

（六）項目開發(fā)進度和竣工交付使用時間；

（七）商品房的面積構(gòu)成、公用建筑面積的分攤辦法；

（八）商品房的價格、計價內(nèi)容，與房屋有關(guān)費用的承擔情況，付款方式；

（九）商品房是否設(shè)定抵押或者房屋權(quán)利受限的其他情形；

（十）商品房交付使用時的物業(yè)服務(wù)情況；

（十一）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的應(yīng)當明示的其他事項。

第十五條預(yù)售人委托房地產(chǎn)中介機構(gòu)代理銷售的，應(yīng)當委托依法設(shè)立并取得工商營業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)中介機構(gòu)代理并出具委托書，明確委托代理的范圍、權(quán)限和責任。

代理人應(yīng)當向預(yù)購人明示下列事項：

（一）本規(guī)定第十四條要求明確的事項；

（二）代理人的資格證書；

（三）預(yù)售人出具給代理人的委托書；

（四）代理人的地址和聯(lián)系電話。

第十六條預(yù)售人與承購人應(yīng)當簽訂書面的商品房買賣合同。

簽訂商品房買賣合同時，應(yīng)當使用預(yù)售管理部門統(tǒng)一印制的《商品房買賣合同》示范文本。預(yù)售人和承購人有權(quán)依法對《商品房買賣合同》示范文本的內(nèi)容進行選擇、修改和補充，但必須包含法律法規(guī)規(guī)定的必備內(nèi)容。

除承購人拒絕外，預(yù)售人發(fā)布的商品房預(yù)售廣告和印發(fā)的宣傳資料所明示、承諾的事項，雙方當事人應(yīng)在商品房買賣合同中約定。

第十七條商品房銷售應(yīng)當按套內(nèi)建筑面積計算銷售單價及總價款。共有建筑面積與公共配套房屋建筑面積不單獨計算價格，其建造費用計入套內(nèi)建筑面積的銷售價格內(nèi)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在商品房買賣合同中分別載明套內(nèi)建筑面積、公攤建筑面積和公共配套房屋建筑面積、名稱及違約責任。

凡計入了商品房套內(nèi)建筑面積銷售價格的共有建筑面積與公共配套房屋建筑面積，一律不得再進行重復(fù)銷售；任何人不得侵占或擅自改變公共建筑面積空間與公共配套房屋原設(shè)計的使用功能。

第十八條商品房買賣合同實行備案制度。預(yù)售人應(yīng)當在商品房買賣合同簽訂之日起30日內(nèi)到當?shù)胤康禺a(chǎn)交易機構(gòu)和土地管理部門辦理商品房買賣合同登記備案手續(xù)。房地產(chǎn)交易機構(gòu)應(yīng)當自受理之日起15日內(nèi)予以辦理。

商品房買賣合同已登記備案的，房地產(chǎn)交易機構(gòu)和土地管理部門不得重復(fù)登記備案。

第十九條預(yù)售人將已經(jīng)抵押的商品房進行預(yù)售，必須經(jīng)抵押權(quán)人書面同意，并書面告知承購人；預(yù)售人不得用已預(yù)售的商品房進行抵押或重復(fù)銷售。

第二十條商品房買賣合同經(jīng)登記備案，但未竣工驗收的，承購人需轉(zhuǎn)讓預(yù)售的商品房時，應(yīng)與受讓人、預(yù)售人訂立預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓合同。

預(yù)售的商品房轉(zhuǎn)讓時，原商品房買賣合同載明的權(quán)利、義務(wù)依約定依法轉(zhuǎn)移。

已辦理按揭的預(yù)售商品房在竣工驗收之前需轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)先辦理注銷登記備案后,方可轉(zhuǎn)讓。

第二十一條商品房竣工驗收前，預(yù)售商品房發(fā)生轉(zhuǎn)讓、終止合同的，當事人雙方應(yīng)在簽訂有關(guān)協(xié)議之日起30日內(nèi)到房地產(chǎn)交易機構(gòu)和土地管理部門辦理變更或注銷登記備案手續(xù)。

第二十二條預(yù)售人轉(zhuǎn)讓已部分預(yù)售的在建商品房項目的，應(yīng)自批準轉(zhuǎn)讓之日起15日內(nèi)書面告知承購人，承購人在被告知之日起30日內(nèi)，有權(quán)解除商品房買賣合同，收回已付購房款及其利息，承購人應(yīng)當在解除合同之日起15日內(nèi)到原合同登記備案部門辦理注銷手續(xù)；承購人愿意繼續(xù)履行商品房買賣合同或到期未提出異議的，原預(yù)售人的權(quán)利義務(wù)全部轉(zhuǎn)移給項目受讓人，承購人和項目受讓人應(yīng)當向原核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》的預(yù)售管理部門辦理商品房預(yù)售變更登記。

第二十三條轉(zhuǎn)讓在建商品房項目的預(yù)售人，應(yīng)自簽訂項目轉(zhuǎn)讓之日起，停止預(yù)售商品房并公示項目轉(zhuǎn)讓情況；受讓人未換領(lǐng)《商品房預(yù)售許可證》的，不得預(yù)售商品房。

第二十四條預(yù)售人不得擅自變更已預(yù)售的商品房的規(guī)劃設(shè)計和建筑設(shè)計。確需變更的，應(yīng)按規(guī)定經(jīng)原規(guī)劃、設(shè)計批準機關(guān)批準。預(yù)售人改變已預(yù)售商品房的建筑設(shè)計，涉及合同約定的承購人權(quán)益的，承購人有權(quán)在通知到達之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。承購人在通知到達之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產(chǎn)企業(yè)未在規(guī)定時限內(nèi)通知承購人的，承購人有權(quán)退房；承購人退房的，由預(yù)售人承擔違約責任。

第二十五條預(yù)售人設(shè)置商品房樣板房或出具預(yù)售說明書的，其實際交付使用的商品房的布置、裝修和設(shè)備的質(zhì)量，應(yīng)當與商品房樣板房和預(yù)售說明書一致。當事人另有約定的除外。

第二十六條預(yù)售人應(yīng)按合同約定將商品房交付承購人。超過合同約定交付使用時間的，預(yù)售人應(yīng)按合同約定承擔違約責任。

第二十七條商品房預(yù)售后承購人向預(yù)售人了解商品房建設(shè)進展情況時，預(yù)售人應(yīng)如實告知。

第二十八條預(yù)售人向承購人交付預(yù)售的商品房時，應(yīng)當提供《商品住宅質(zhì)量保證書》和《商品住宅使用說明書》。

第二十九條房地產(chǎn)管理部門應(yīng)建立信息查詢制度，并定期公布商品房預(yù)售情況以及已登記、轉(zhuǎn)讓抵押等信息。

第四章 商品房預(yù)售款管理

第三十條商品房預(yù)售款只能用于該商品房工程建設(shè)所需及法定稅費，不得挪作他用。

第三十一條預(yù)售人在申請商品房預(yù)售許可證前，應(yīng)與預(yù)售管理部門、開戶銀行三方簽訂商品房預(yù)售款專用帳戶監(jiān)管協(xié)議書，明確各方的權(quán)利、義務(wù)和責任。

預(yù)售管理部門負責監(jiān)督商品房預(yù)售款的使用。

代收預(yù)售款的商業(yè)銀行有監(jiān)督預(yù)售款的義務(wù)。

第三十二條預(yù)售人應(yīng)當在銀行設(shè)立商品房預(yù)售款專用帳戶；預(yù)售人有多個預(yù)售項目的，應(yīng)當分別設(shè)立商品房預(yù)售款專用帳戶，并報預(yù)售管理部門備案。

商品房預(yù)售管理部門應(yīng)對每一項目核定?？財?shù)額，超出?？財?shù)額的售房款，預(yù)售人可自由支配。

第三十三條商品房預(yù)售款專用帳戶監(jiān)管協(xié)議簽訂后，由于開戶銀行服務(wù)等原因，預(yù)售人可以變更開戶銀行，重新簽訂商品房預(yù)售款專用帳戶監(jiān)管協(xié)議書。

第三十四條商品房預(yù)售時預(yù)售款應(yīng)當由預(yù)售人委托設(shè)立預(yù)售款專用帳戶的商業(yè)銀行代為收取，承購人按合同約定的付款時間，將商品房預(yù)售款直接交入指定的商品房預(yù)售款專用帳戶，憑銀行繳款憑證向預(yù)售人換領(lǐng)發(fā)票。

第三十五條預(yù)售款應(yīng)當專款專用，由具備合法資格的工程監(jiān)理機構(gòu)根據(jù)建筑工程承包合同規(guī)定的進度計劃，核實工程實際進度，并出具書面證明。預(yù)售人根據(jù)工程監(jiān)理機構(gòu)出具的證明制定用款計劃，并報送預(yù)售管理部門

預(yù)售管理部門在收到預(yù)售人申報的用款計劃之日起3日內(nèi)，予以核對并做出答復(fù)。

第三十六條預(yù)售人使用商品房預(yù)售款時，應(yīng)向銀行提交經(jīng)預(yù)售管理部門核定屬實的下列文件：

（一）商品房預(yù)售款使用申請表；

（二）用于支付工程款的，提供施工監(jiān)理單位出具的施工進度證明和施工單位的用款申請，用于支付購買項目建設(shè)的建筑材料、設(shè)備款項的，提供與供應(yīng)商簽訂的購銷合同；

（三）工程監(jiān)理機構(gòu)根據(jù)工程實際進度出具的書面證明；

（四）建設(shè)工程項目預(yù)算。

未經(jīng)預(yù)售管理部門書面通知，代收預(yù)售款的銀行不得直接向預(yù)售人劃款。

第三十七條預(yù)售商品房項目竣工并經(jīng)依法驗收合格，預(yù)售人憑竣工驗收證明及施工單位出具的工程款已全部結(jié)清，房屋已全部移交的證明，向預(yù)售管理部門和銀行申請解除監(jiān)管協(xié)議。

第五章 罰則

第三十八條違反法律、法規(guī)及本辦法，擅自預(yù)售商品房，按照建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第三十八條規(guī)定罰款。

第三十九條違反本辦法第十四條、第十五條第二款規(guī)定，預(yù)售人和代理人未向承購人明示法定事項的，按照建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第四十二條規(guī)定處罰。

第四十條預(yù)集人擅自變更已預(yù)售的商品房的規(guī)劃、設(shè)計的，按照《四川省〈城市規(guī)劃法〉實施辦法》第三十五條規(guī)定處罰。

第四十一條違反本暫行辦法第十五條第一款規(guī)定，預(yù)售人委托沒有資格的房地產(chǎn)中介機構(gòu)代理預(yù)售商品房的，按照建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第四十二條規(guī)定處罰。

第四十二條違反本辦法第十二條規(guī)定，未經(jīng)廣告審查機關(guān)審查批準，擅自通過媒體發(fā)布廣告信息的，按照《廣告法》第四十三條和國家工商行政管理局《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》第二十一條規(guī)定處罰。

第四十三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未進行白蟻預(yù)防，不能出具《白蟻預(yù)防合同》或出具虛假合同的，由房屋所在地的預(yù)售管理部門責令限期改正，暫緩辦理《商品房預(yù)售許可證》，并按照建設(shè)部《城市房屋白蟻防治管理規(guī)定》第十九條規(guī)定處罰。

第四十四條預(yù)售人違反本辦法第三十條規(guī)定的，按照建設(shè)部《商品房預(yù)售管理辦法》第十三條規(guī)定處罰。

第四十五條商品房預(yù)售管理工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊、貪污受賄的，由其所在單位或上級主管部門給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，由司法機構(gòu)依法追究刑事責任。

第六章 附則

第四十六條本辦法所稱“?？財?shù)額”是指房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)開發(fā)項目的投資預(yù)算情況，確定完成該建設(shè)項目所必需的資金數(shù)額。

第四十七條本辦法由瀘州市規(guī)劃建設(shè)局負責解釋。

第四十八條本辦法自發(fā)布之日起施行。

第一條　為加強商品房預(yù)售管理，維護商品房交易雙方的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《商品房銷售管理辦法》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》等有關(guān)法律、規(guī)章規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

第二條　本辦法所稱商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱開發(fā)企業(yè)）將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。

第三條　本市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)商品房預(yù)售必須遵守本辦法。

第四條　邢臺市房產(chǎn)管理局是商品房預(yù)售主管部門，具體負責本市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)商品房預(yù)售管理工作。

第五條　商品房預(yù)售應(yīng)當符合下列條件：

（一）已交付土地使用權(quán)出讓金，取得《國有土地使用權(quán)證書》；

（二）持有《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程施工許可證》；

（三）簽訂建設(shè)工程施工合同，并已確定施工進度和竣工交付日期；

（四）六層以下（含六層）的商品房項目，完成基礎(chǔ)并施工至二層以上（含地下室）結(jié)構(gòu)封頂工程，七層至十二層（含十二層）小高層建筑完成三層以上（含地下室）結(jié)構(gòu)封頂工程，十三層以上高層建筑完成五層以上（含地下室）結(jié)構(gòu)封頂工程；

（五）預(yù)售的商品房項目未設(shè)定他項權(quán)。

第六條　商品房預(yù)售實行許可制度。開發(fā)企業(yè)進行商品房預(yù)售，應(yīng)當向市預(yù)售主管部門申請預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。

未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進行商品房預(yù)售。

第七條　開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預(yù)售許可證》，應(yīng)當提交下列證件及資料：

（一）本辦法第五條規(guī)定的證件資料及證明材料；

（二）開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級證書和營業(yè)執(zhí)照；

（三）開發(fā)企業(yè)辦證申請；

（四）商品房預(yù)售方案應(yīng)當包括商品房位置、面積、幢號、房號統(tǒng)一編排方案、開工和竣工交付日期、經(jīng)審核批準的總平面圖和分層平面圖、建筑面積分戶計算書、交付使用后的物業(yè)管理事宜等項內(nèi)容。

第八條　商品房預(yù)售許可依照下列程序辦理：

（一）開發(fā)企業(yè)按本辦法第七條的規(guī)定提交有關(guān)材料。材料齊全后，預(yù)售主管部門應(yīng)當當場出具受理通知書；材料不全的，應(yīng)當一次性書面告知需要補充的材料；

（二）預(yù)售主管部門對開發(fā)企業(yè)提供的有關(guān)材料是否符合法定條件進行審核；

（三）預(yù)售主管部門應(yīng)組織本部門工作人員，會同開發(fā)企業(yè)人員到現(xiàn)場勘查，并作好現(xiàn)場勘查記錄；

（四）開發(fā)企業(yè)的申請符合法定條件的，預(yù)售主管部門應(yīng)當在受理之日起10日內(nèi)，依法作出準予預(yù)售的行政許可書面決定，發(fā)送開發(fā)企業(yè)，并自作出決定之日起10日內(nèi)向開發(fā)企業(yè)頒發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。準予商品房預(yù)售許可的決定，應(yīng)當予以公示，公眾有權(quán)查閱。

經(jīng)審查，開發(fā)企業(yè)的申請不符合法定條件的，預(yù)售主管部門應(yīng)當在受理之日起10日內(nèi)，依法作出不予許可的書面決定。書面決定應(yīng)當說明理由，告知開發(fā)企業(yè)享有依法申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟的權(quán)利，并發(fā)送開發(fā)企業(yè)。

商品房預(yù)售許可決定書、不予商品房預(yù)售許可決定書應(yīng)當加蓋預(yù)售主管部門的行政許可專用印章。

第九條　開發(fā)企業(yè)可以分期或分單項（單位）工程向預(yù)售主管部門申請辦理《商品房預(yù)售許可證》。開發(fā)企業(yè)按整體項目申請辦證的，項目的每個單項（單位）工程均應(yīng)符合本辦法第五條、第七條規(guī)定方可辦理整個項目的《商品房預(yù)售許可證》。

第十條　《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當載明開發(fā)企業(yè)名稱、預(yù)售商品房項目的名稱、坐落位置、樓號、建筑面積、用途、許可證編號、有效期限等項內(nèi)容。

《商品房預(yù)售許可證》自簽發(fā)之日起生效。有效期為施工合同確定的計劃工期。有效期屆滿預(yù)售許可證自動失效。有效期屆滿仍需繼續(xù)預(yù)售的，開發(fā)企業(yè)可在《商品房預(yù)售許可證》屆滿前30日內(nèi)，向預(yù)售主管部門申請辦理《商品房預(yù)售許可證》延期手續(xù)，延期最長不超過一年。

第十一條　開發(fā)企業(yè)變更已批準預(yù)售的商品房項目的名稱、范圍、用途等事項，應(yīng)持有關(guān)部門的批準文件，到預(yù)售主管部門變更《商品房預(yù)售許可證》。

第十二條　預(yù)售主管部門對新批、變更、延期以及失效的《商品房預(yù)售許可證》的商品房項目，實行公示制度。

第十三條　預(yù)售主管部門應(yīng)對已核發(fā)的《商品房預(yù)售許可證》的項目進展情況進行監(jiān)督檢查。

第十四條　開發(fā)企業(yè)未取得《商品房預(yù)售許可證》，不得發(fā)布預(yù)售廣告。

發(fā)布商品房預(yù)售廣告，應(yīng)當將擬發(fā)布廣告的樣式、內(nèi)容報預(yù)售主管部門審核，預(yù)售廣告內(nèi)容必須合法、真實、準確，并且載明《商品房預(yù)售許可證》證號。

第十五條　開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在訂立商品房買賣合同之前向買受人明示《商品房銷售管理辦法》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》和《商品房預(yù)售許可證》，并向買受人書面明示下列事項：

（一）開發(fā)企業(yè)的名稱、注冊地址、聯(lián)系電話及法定代表人；

（二）項目開發(fā)進度及竣工交付時間；

（三）商品房的坐落位置、設(shè)計環(huán)境、結(jié)構(gòu)類型、戶型、裝修標準及公共和公用建筑面積的分攤辦法；

（四）項目及其配套設(shè)施的平面示意圖；

（五）預(yù)售商品房的價格及付款方式；

（六）物業(yè)管理事項。

第十六條　開發(fā)企業(yè)委托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)銷售商品房的，應(yīng)當委托取得相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)代理，與之簽訂書面委托合同，委托合同應(yīng)當載明委托事項、范圍、權(quán)限、期限和責任。

受委托機構(gòu)應(yīng)當向買受人明示下列事項：

（一）開發(fā)企業(yè)出具的商品房銷售委托書；

（二）受委托機構(gòu)的資質(zhì)證書及營業(yè)執(zhí)照；

（三）本辦法第十五條要求明示的事項；

（四）受委托機構(gòu)的地址及聯(lián)系電話。

第十七條　開發(fā)企業(yè)與買受人簽訂商品房買賣合同時，應(yīng)當使用預(yù)售主管部門提供的國家統(tǒng)一格式的商品房買賣合同示范文本。

第十八條　開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在商品房買賣合同簽訂之日起30日內(nèi)到預(yù)售主管部門辦理登記備案手續(xù)。

預(yù)售主管部門應(yīng)當積極應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)，逐步推行商品房買賣合同網(wǎng)上登記備案。

商品房買賣合同登記備案手續(xù)委托代理人辦理的，代理人應(yīng)當持開發(fā)企業(yè)的書面委托書。

第十九條　商品房預(yù)售可以按套（單元）計價，也可以按建筑面積、套內(nèi)建筑面積或套內(nèi)使用面積計價。房屋套型、面積誤差的處理方式等事項按《商品房銷售管理辦法》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第二十條　開發(fā)企業(yè)在與買受人未解除商品房買賣合同前，不得將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人。

第二十一條　開發(fā)企業(yè)向買受人交付預(yù)售的商品房時，應(yīng)當提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。

第二十二條　開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報送預(yù)售主管部門。

第二十三條　預(yù)售的商品房交付使用之日起90日內(nèi)，買受人應(yīng)當依法到預(yù)售主管部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當予以協(xié)助，并提供必要的證明文件，由于開發(fā)企業(yè)的原因，買受人未能在房屋交付使用之日起90日內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書的，除開發(fā)企業(yè)和買受人有特殊約定外，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當承擔違約責任。

第二十四條　預(yù)售主管部門應(yīng)當制定對商品房預(yù)售款監(jiān)管的有關(guān)制度。商品房預(yù)售款在商品房項目竣工驗收前，只能用于有關(guān)的工程建設(shè)，不得挪作他用。

第二十五條　開發(fā)企業(yè)違反本辦法第六條第二款、第十一條規(guī)定的，未取得《商品房預(yù)售許可證》或未辦理《商品房預(yù)售許可證》變更手續(xù)擅自預(yù)售商品房的，由預(yù)售主管部門責令停止預(yù)售，沒收違法所得，并可處以已收取預(yù)售款1%以下的罰款。

第二十六條　開發(fā)企業(yè)有下列行為之一的，由預(yù)售主管部門處以警告，責令限期改正，并可處以一萬元以上三萬元以下罰款。

（一）未按規(guī)定向買受人明示《商品房銷售管理辦法》、《商品房買賣合同示范文本》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》。

（二）委托沒有資質(zhì)的房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)代理預(yù)售商品房的。

第二十七條　違反本辦法第十七條、第二十一條規(guī)定，由預(yù)售主管部門予以警告，責令限期改正。

第二十八條　違反本辦法第二十、二十二條規(guī)定，由預(yù)售主管部門給予警告、責令限期改正，并處以二萬元以上三萬元以下罰款。

第二十九條　開發(fā)企業(yè)違反本辦法第二十四條規(guī)定，由預(yù)售主管部門責令限期改正，并可處以違法所得3倍以下但不超過3萬元的罰款。

第三十條　開發(fā)企業(yè)隱瞞有關(guān)情況，提供虛假材料或者采用欺騙、賄賂等不正當手段取得商品房預(yù)售許可的，由預(yù)售主管部門責令停止預(yù)售，撤銷商品房預(yù)售許可證，并處三萬元罰款。

第三十一條　開發(fā)企業(yè)對預(yù)售主管部門作出的行政處罰決定不服的，可自接到行政處罰決定書之日起60日內(nèi)，向同級人民政府或上一級主管部門申請行政復(fù)議，也可直接向人民法院提起訴訟。

第三十二條　預(yù)售主管部門和其他有關(guān)管理部門工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊、索賄受賄的，依法追究行政責任，構(gòu)成犯罪的，由司法機關(guān)依法追究刑事責任。

第三十三條　本辦法自2005年6月8日起施行

第一條 為加強商品房預(yù)售管理，保障商品房交易安全，維護商品房交易雙方的合法權(quán)益，促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)城市商品房預(yù)售的管理。

本規(guī)定所稱商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)（以下簡稱預(yù)售人）將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給承購人，并由承購人支付定金或房價款的行為。

第三條 預(yù)售商品房應(yīng)當遵循自愿、公平、協(xié)商一致和誠實信用的原則。

第四條 瀘州市規(guī)劃建設(shè)局是本行政區(qū)域內(nèi)商品房預(yù)售管理的行政主管部門，負責本行政區(qū)域內(nèi)城市商品房的預(yù)售管理。

瀘州市房地產(chǎn)管理局負責瀘州市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的商品房預(yù)售管理具體工作。

各縣建設(shè)行政主管部門是本縣行政區(qū)域內(nèi)商品房預(yù)售管理的行政主管部門。

第五條 商品房預(yù)售應(yīng)當符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（三）所申報商品房的工程建設(shè)總投資應(yīng)達到該商品房地上總層數(shù)的二分之一以上結(jié)構(gòu)工程完工，如其二分之一不足六層（含六層）的應(yīng)主體結(jié)構(gòu)完工；

（四）已確定施工進度和竣工交付日期。

第六條 商品房預(yù)售實行許可制度。開發(fā)企業(yè)進行商品房預(yù)售，應(yīng)當向建設(shè)行政主管部門申請預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。

未取得商品房預(yù)售許可的，不得進行商品房預(yù)售。

第七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請辦理商品房預(yù)售許可，應(yīng)當提交下列證件（復(fù)印件）及資料：

（一）商品房預(yù)售許可申請表；

（二）開發(fā)企業(yè)《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)證書；

（三）土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證；

（四）投入開發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資的比例符合規(guī)定條件的證明；

（五）工程施工合同及關(guān)于施工的說明；

（六）商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)說明預(yù)售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內(nèi)容，并應(yīng)當附商品預(yù)售房分層平面圖及樓盤表。

第八條 商品房預(yù)售許可依下列程序辦理：

（一）受理。開發(fā)企業(yè)按本辦法第七條的規(guī)定提交有關(guān)材料，材料齊全的，建設(shè)行政主管部門應(yīng)當當場出具受理通知書；材料不齊的，應(yīng)當當場或者2日內(nèi)一次性書面告知需要補充的材料。

（二）審核。建設(shè)行政主管部門對開發(fā)企業(yè)提供的有關(guān)材料是否符合法定條件進行審核。

開發(fā)企業(yè)對所提交材料實質(zhì)內(nèi)容的真實性負責。

（三）許可。經(jīng)審查：開發(fā)企業(yè)的申請符合法定條件的，建設(shè)行政主管部門應(yīng)當在受理之日起10日內(nèi)，依法作出準予預(yù)售的行政許可書面決定，發(fā)送開發(fā)企業(yè)，并自作出決定之日起10日內(nèi)向開發(fā)企業(yè)頒發(fā)、送達《商品房預(yù)售許可證》。

經(jīng)審查，開發(fā)企業(yè)的申請不符合法定條件的，建設(shè)行政主管部門應(yīng)當在受理之日起10內(nèi)，依法作出不予許可的書面決定。書面決定應(yīng)當說明理由，告知開發(fā)企業(yè)享有依法申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟的權(quán)利，并送達開發(fā)企業(yè)。

商品房預(yù)售許可決定書、不予商品房預(yù)售許可決定書應(yīng)當加蓋建設(shè)行政主管部門的行政許可專用印章，《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當加蓋建設(shè)行政主管部門的印章。

（四）公示。建設(shè)行政主管部門作出的準予商品房預(yù)售許可的決定，應(yīng)當予以公開，公眾有權(quán)查閱。

第九條 開發(fā)企業(yè)進行商品房預(yù)售，應(yīng)當向承購人出示《商品房預(yù)售許可證》。售樓廣告和說明書應(yīng)當載明《商品房預(yù)售許可證》的批準文號。

第十條 商品房預(yù)售，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當自簽約之日起30日內(nèi)，向建設(shè)行政主管部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。

建設(shè)行政主管部門應(yīng)當積極應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)，逐步推行商品房預(yù)售網(wǎng)上簽約和網(wǎng)上預(yù)售合同備案。

商品房預(yù)售款監(jiān)管的具體辦法，由建設(shè)行政主管部門另行制定。

第十二條 預(yù)售的商品房交付使用之日起90日內(nèi)，承購人應(yīng)當依法到建設(shè)行政主管部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當予以協(xié)助，并提供必要的證明文件。

由于開發(fā)企業(yè)的原因，承購人未能在房屋交付使用之日起90日內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書的，除開發(fā)企業(yè)和承購人有特殊約定外，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當承擔違約責任。

第十三條 開發(fā)企業(yè)未取得《商品房預(yù)售許可證》預(yù)售商品房的，依照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十九條的規(guī)定處罰。

第十四條 開發(fā)企業(yè)不按規(guī)定使用商品房預(yù)售款項的，由建設(shè)行政主管部門責令限期糾正，并可處以違法所得3倍以下（不超過3萬元）的罰款。

第十五條 開發(fā)企業(yè)隱瞞有關(guān)情況、提供虛假材料，或者采用欺騙、賄賂等不正當手段取得商品房預(yù)售許可的，由建設(shè)行政主管部門責令停止預(yù)售，撤銷商品房預(yù)售許可，并處3萬元以下罰款。

第十六條 各縣建設(shè)行政主管部門，可根據(jù)本辦法制定實施細則。

第十七條 本辦法自發(fā)布之日起施行，《瀘州市商品房預(yù)售管理辦法》（瀘州市政府令第30號）同時廢止。