黑龍江宏大物業(yè)管理有限公司

黑建規(guī)范〔2021〕7號(hào)

各市（地）縣（市）住建局，齊齊哈爾市、大慶市城管局，鶴崗市保障性住房服務(wù)中心：

為深入貫徹實(shí)施《黑龍江省住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》，指導(dǎo)和規(guī)范各地物業(yè)管理委員會(huì)組建工作，我廳制定了《黑龍江省物業(yè)管理委員會(huì)組建辦法》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。

黑龍江省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳

2021年7月13日

黑龍江省物業(yè)管理委員會(huì)組建辦法

第一條 為推進(jìn)和規(guī)范本省物業(yè)管理委員會(huì)組建工作，依據(jù)《黑龍江省住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》，制定本辦法。

第二條 本省行政區(qū)域內(nèi)的住宅物業(yè)管理活動(dòng)適用本辦法，其他物業(yè)項(xiàng)目可參照?qǐng)?zhí)行。

第三條 物業(yè)管理委員會(huì)依照《黑龍江省住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》承擔(dān)業(yè)主委員會(huì)相關(guān)職責(zé)，組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項(xiàng)，推動(dòng)符合條件的物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

第四條 省物業(yè)行政主管部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督管理全省物業(yè)管理委員會(huì)組建工作。

市級(jí)物業(yè)行政主管部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督管理本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理委員會(huì)組建工作。

縣級(jí)物業(yè)行政主管部門負(fù)責(zé)對(duì)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組建物業(yè)管理委員會(huì)工作進(jìn)行具體指導(dǎo)和業(yè)務(wù)培訓(xùn)。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)組建本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理委員會(huì)，指導(dǎo)、監(jiān)督物業(yè)管理委員會(huì)依法履行職責(zé)。

第五條 有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)依法組建物業(yè)管理委員會(huì)，業(yè)主自行管理的除外：

（一）不具備成立業(yè)主大會(huì)條件的；

（二）雖然具備成立業(yè)主大會(huì)基本條件，但因相關(guān)原因影響未能成立的；

（三）業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開后，未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的；

（四）需要重新選舉業(yè)主委員會(huì)，經(jīng)物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)、協(xié)助后，仍不能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的。

符合物業(yè)管理委員會(huì)組建條件的，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)自擬組建物業(yè)管理委員會(huì)事項(xiàng)公告公示之日起四十五日內(nèi)，組建成立物業(yè)管理委員會(huì)。

第六條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域組建一個(gè)物業(yè)管理委員會(huì)。

堅(jiān)持黨建引領(lǐng)，推動(dòng)在物業(yè)管理委員會(huì)中建立黨組織。充分發(fā)揮業(yè)主中的中共黨員、人大代表、政協(xié)委員在社區(qū)治理中的帶頭作用，引導(dǎo)和支持其積極參選物業(yè)管理委員會(huì)成員。

第七條 物業(yè)管理委員會(huì)由居（村）民委員會(huì)代表、業(yè)主代表等7人以上單數(shù)組成，其中業(yè)主代表占成員總?cè)藬?shù)半數(shù)以上，成員中應(yīng)當(dāng)有中國(guó)共產(chǎn)黨黨員。

第八條 物業(yè)管理委員會(huì)成員中的業(yè)主代表，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）遵守法律、法規(guī)，熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，具有一定的組織能力和文化水平，具備必要的工作時(shí)間；

（三）未被列為失信被執(zhí)行人；

（四）依法交納物業(yè)費(fèi)用和維修資金；

（五）本人、配偶及其直系親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職；

（六）未有《黑龍江省住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的物業(yè)使用和維護(hù)禁止性規(guī)定的行為；

（七）未有法律、法規(guī)規(guī)定的其他不宜擔(dān)任物業(yè)管理委員會(huì)成員的情形。

物業(yè)管理委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)書面承諾符合前款規(guī)定的條件，全面履行工作職責(zé)，不以權(quán)謀私、失職失責(zé)。

第九條 符合組建物業(yè)管理委員會(huì)條件的，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府就物業(yè)管理區(qū)域擬組建物業(yè)管理委員會(huì)事項(xiàng)進(jìn)行公告。公告中明確物業(yè)管理委員會(huì)成員人選要求、報(bào)名方式、起始日期等。

公告應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置至少兩處公示。物業(yè)管理區(qū)域顯著位置是指小區(qū)公告欄、主要出入口、房屋單元門廳、電梯轎廂內(nèi)、客服場(chǎng)所、公共活動(dòng)場(chǎng)所等。

公示期限不得少于7日。

第十條 物業(yè)管理委員會(huì)成員人選通過下列方式產(chǎn)生：

（一）居（村）民委員會(huì)代表由居（村）民委員會(huì)負(fù)責(zé)推薦。

（二）業(yè)主代表由居（村）民委員會(huì)負(fù)責(zé)組織小區(qū)業(yè)主聯(lián)名推薦或者業(yè)主自薦。聯(lián)名業(yè)主人數(shù)應(yīng)當(dāng)不少于10名，并經(jīng)被推薦人選本人簽字同意；業(yè)主自薦應(yīng)當(dāng)征得不少于10名其他業(yè)主簽字同意。一名業(yè)主只能推選一名業(yè)主代表。

房屋總建筑面積10萬平方米以上（含10萬平方米）的物業(yè)管理區(qū)域，居（村）民委員會(huì)可劃分若干區(qū)域組織業(yè)主聯(lián)名推薦或者業(yè)主自薦，聯(lián)名業(yè)主人數(shù)或者業(yè)主自薦同意人數(shù)應(yīng)符合前款規(guī)定。

一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主不足300戶的，聯(lián)名推薦業(yè)主代表的聯(lián)名人數(shù)和業(yè)主自薦征得業(yè)主同意的人數(shù)，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府根據(jù)實(shí)際情況確定。

第十一條 公示截止日后5日內(nèi)，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在業(yè)主自薦或者推薦的基礎(chǔ)上確定物業(yè)管理委員會(huì)成員名單。其中：居（村）民委員會(huì)代表成員根據(jù)居（村）民委員會(huì)推薦人選直接確定；業(yè)主代表成員根據(jù)聯(lián)名業(yè)主人數(shù)或者業(yè)主自薦同意人數(shù)多少的排序情況，依次確定，滿額為止。

物業(yè)管理委員會(huì)主任由居（村）民委員會(huì)代表擔(dān)任，副主任由居（村）民委員會(huì)指定一名業(yè)主代表擔(dān)任。

第十二條 物業(yè)管理委員會(huì)成員名單確定后，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)將成員姓名、職業(yè)、住址等情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置至少兩處公示，公示期限不少于7日。如有異議的，應(yīng)書面向街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在5日內(nèi)完成核查，并將核查結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示期限不少于7日。

公示期滿無異議或者經(jīng)核查異議不成立的，物業(yè)管理委員會(huì)自公示期滿之日或者核查結(jié)果公示之日起正式成立。

第十三條 物業(yè)管理委員會(huì)成立后，由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府自行備案，并將組建公告、居（村）民委員會(huì)代表推薦表、業(yè)主聯(lián)名推薦表、業(yè)主自薦表、組建情況公示和承諾書及異議核查等材料存檔。

物業(yè)管理委員會(huì)持街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府出具的備案表和印章刻制證明，向公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)刻制物業(yè)管理委員會(huì)印章。物業(yè)管理委員會(huì)印章印文中應(yīng)當(dāng)包含名稱和屆別。

物業(yè)管理委員會(huì)主任負(fù)責(zé)保管物業(yè)管理委員會(huì)印章，并建立印章管理使用制度。

街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)將備案情況及時(shí)告知所在地縣級(jí)物業(yè)行政主管部門。

第十四條 物業(yè)管理委員會(huì)負(fù)責(zé)組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項(xiàng)，履行下列職責(zé)：

（一）推動(dòng)符合條件的物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)；

（二）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理委員會(huì)年度履職情況；

（三）組織業(yè)主依法選聘、解聘物業(yè)服務(wù)人，代表業(yè)主與選聘的物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同，與解聘的物業(yè)服務(wù)人進(jìn)行交接；

（四）擬定物業(yè)共有部分、共有資金使用與管理辦法；

（五）組織維修資金的使用以及維修資金的補(bǔ)交、續(xù)交；

（六）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同，督促物業(yè)服務(wù)人對(duì)物業(yè)服務(wù)中存在的問題進(jìn)行整改，督促業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)用；

（七）組織業(yè)主制定或者修改管理規(guī)約、議事規(guī)則，監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施，對(duì)業(yè)主、物業(yè)使用人違反管理規(guī)約的行為進(jìn)行制止；

（八）制作和保管會(huì)議記錄、共有部分的檔案、會(huì)計(jì)憑證和賬簿、財(cái)務(wù)報(bào)表等有關(guān)文件；

（九）定期向業(yè)主通報(bào)工作情況，每年公示物業(yè)管理委員會(huì)成員中業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)交納的物業(yè)費(fèi)用情況。

（十）協(xié)調(diào)解決因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；

（十一）配合行政執(zhí)法部門在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)開展的執(zhí)法管理工作；

（十二）配合、支持居(村)民委員會(huì)依法履行職責(zé)，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督；

（十三）業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主共同決定賦予的其他職責(zé)。

第十五條 物業(yè)管理委員會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照議事規(guī)則的規(guī)定召開，原則上至少每?jī)蓚€(gè)月召開一次。經(jīng)物業(yè)管理委員會(huì)主任或者物業(yè)管理委員會(huì)三分之一以上委員提議，可以召開物業(yè)管理委員會(huì)臨時(shí)會(huì)議。

物業(yè)管理委員會(huì)會(huì)議由主任召集和主持，主任因故不能履行職責(zé)，可以委托副主任召集和主持，三分之一以上成員提出召開物業(yè)管理委員會(huì)會(huì)議的，主任應(yīng)當(dāng)組織召開會(huì)議。

物業(yè)管理委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)成員且過半數(shù)業(yè)主代表成員參加。業(yè)主代表成員不能委托代理人參加會(huì)議。

物業(yè)管理委員會(huì)作出的決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)過半數(shù)成員簽字同意。會(huì)議結(jié)束后3日內(nèi)，物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將會(huì)議情況以及確定事項(xiàng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示期限不得少于7日。

物業(yè)管理委員會(huì)全體成員有同等表決權(quán)。

物業(yè)管理委員會(huì)對(duì)于需要業(yè)主共同決定的事項(xiàng)不得擅自作出決定。

第十六條 物業(yè)管理委員會(huì)成員有下列情形之一的，成員資格應(yīng)當(dāng)終止：

（一）以書面形式向物業(yè)管理委員會(huì)提出辭職的；

（二）業(yè)主代表不再是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的；

（三）居(村)民委員會(huì)代表因工作崗位調(diào)整，不能繼續(xù)擔(dān)任的；

（四）因健康等原因無法履行職責(zé)但未提出辭職的；

（五）拒不召集、拒不參加或者阻撓召開物業(yè)管理委員會(huì)會(huì)議的；

（六）違反書面承諾的；

（七）一年內(nèi)累計(jì)缺席物業(yè)管理委員會(huì)會(huì)議總次數(shù)一半以上的；

（八）法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

屬于前款第一項(xiàng)、第二項(xiàng)、第三項(xiàng)情形的，其成員資格自情形發(fā)生之日起自然終止；屬于前款第四項(xiàng)、第五項(xiàng)、第六項(xiàng)、第七項(xiàng)情形的，物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府終止其成員資格；屬于前款第八項(xiàng)情形的，按照相關(guān)規(guī)定處理。

物業(yè)管理委員會(huì)成員資格終止，物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在7日內(nèi)向所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府辦理變更備案，并在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示，公示期限不少于7日。

物業(yè)管理委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)自資格終止之日起五日內(nèi)將其保管的有關(guān)財(cái)務(wù)賬簿憑證、檔案等文件資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物移交給物業(yè)管理委員會(huì)。

第十七條 物業(yè)管理委員會(huì)成員發(fā)生缺額的，由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府按照本辦法第十一條的有關(guān)規(guī)定及時(shí)進(jìn)行補(bǔ)充。

第十八條 物業(yè)管理委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)，聘請(qǐng)第三方機(jī)構(gòu)費(fèi)用，成員工作補(bǔ)貼、聘用人員薪酬等由物業(yè)管理委員會(huì)結(jié)合實(shí)際提出申請(qǐng)，由業(yè)主依法共同決定。相關(guān)費(fèi)用可從共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)收益中列支，或由全體業(yè)主按專有部分建筑面積共同分?jǐn)?，另行交納。相關(guān)收支情況應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置進(jìn)行公示，每年不少于2次，每次公示期不少于10日。

第十九條 物業(yè)管理委員會(huì)的任期一般不超過3年。期滿仍未推動(dòng)成立業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府重新組建物業(yè)管理委員會(huì)。

第二十條 物業(yè)管理委員會(huì)自業(yè)主大會(huì)依法選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)之日起停止履行職責(zé)，并與業(yè)主委員會(huì)辦理移交手續(xù)后解散；因物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整、房屋滅失等其他客觀原因致使物業(yè)管理委員會(huì)無法存續(xù)的，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)及時(shí)解散物業(yè)管理委員會(huì)。

物業(yè)管理委員會(huì)重新組建或者解散后，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)收回物業(yè)管理委員會(huì)印章，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

第二十一條 物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)。物業(yè)管理委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

第二十二條 本辦法自2021年8月1日起實(shí)施。

  附件：1.物業(yè)管理委員會(huì)組建工作流程

            2.關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域組建物業(yè)管理委員會(huì)的公告

            3.物業(yè)管理委員會(huì)居（村）民委員會(huì)代表推薦表

            4.物業(yè)管理委員會(huì)成員人選業(yè)主聯(lián)名推薦表

            5.物業(yè)管理委員會(huì)成員人選業(yè)主自薦表

            6.物業(yè)管理委員會(huì)組建情況公示

            7.物業(yè)管理委員會(huì)成員書面承諾書

            8.物業(yè)管理委員會(huì)備案表

            9.物業(yè)管理委員會(huì)印章刻制證明