固始縣城區(qū)及建制鎮(zhèn)集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)土地級別與基準地價更新調(diào)整工作實施方案詳細內(nèi)容

固始縣城區(qū)及建制鎮(zhèn)集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)土地級別

與基準地價更新調(diào)整工作實施方案

一、工作任務(wù)

依據(jù)《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》（GB/T18507--2001）和《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T18508--2001）的要求，參照河南省國土資源2007年5月下發(fā)的《河南省城鎮(zhèn)土地級別與基準地價更新調(diào)整技術(shù)方案》，對固始縣城區(qū)和建制鎮(zhèn)區(qū)范圍內(nèi)影響土地定級的社會、經(jīng)濟、自然等因素進行調(diào)查評價，對固始縣城區(qū)和建制鎮(zhèn)區(qū)范圍內(nèi)影響土地價格的因素、因子以及土地市場近期各類成交案例進行廣泛調(diào)查，填寫有關(guān)調(diào)查表格，采用地理信息系統(tǒng)的理論、方法和先進的技術(shù)手段，科學劃分城區(qū)土地級別，正確測算各級各類用地基準地價并建立基準地價修正體系，建立固始縣城區(qū)和建制鎮(zhèn)區(qū)土地級別與基準地價更新調(diào)整信息系統(tǒng)。為政府加強土地宏觀調(diào)控和地價管理，規(guī)范和完善土地市場，保護土地資源，最大限度地發(fā)揮土地經(jīng)濟效益和社會效益提供有利支撐。

二、組織領(lǐng)導(dǎo)

固始縣土地級別與基準地價更新調(diào)整工作政策性強，技術(shù)要求高，時間緊、涉及面廣，協(xié)作單位多。為了加強領(lǐng)導(dǎo)和協(xié)調(diào)，決定成立固始縣土地級別與基準地價更新調(diào)整工作領(lǐng)導(dǎo)小組。領(lǐng)導(dǎo)小組的主要職責是：安排部署我縣基準地價更新工作，審查工作方案及技術(shù)方案，協(xié)調(diào)處理具體工作中遇到的重大問題，組織成果論證、聽證和驗收，協(xié)調(diào)縣財政局撥付工作經(jīng)費。

領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，辦公室設(shè)在縣國土資源局。辦公室的主要職責是：審查確定固始縣土地級別與基準地價更新調(diào)整工作實施方案；通過邀標、招標等方式選擇一家資深的基準地價評估技術(shù)協(xié)作單位；組建外業(yè)調(diào)查隊伍，完成外業(yè)調(diào)查和有關(guān)資料的收集工作；組織有關(guān)專家進行土地定級估價各因素、因子的權(quán)重確定；定期召開例會研究工作中的重要問題。

辦公室下設(shè)技術(shù)指導(dǎo)組，技術(shù)指導(dǎo)組由縣國土資源局技術(shù)人員組成。技術(shù)指導(dǎo)組的主要職責是：負責制定工作方案和外業(yè)調(diào)查技術(shù)方案；現(xiàn)場檢查指導(dǎo)外業(yè)資料收集與調(diào)查，整理與匯總；解決工作中遇到的技術(shù)問題等。

三、更新調(diào)整的范圍和順序

（1）本次基準地價更新調(diào)整的區(qū)域范圍

1、按照固始縣土地利用總體規(guī)劃（2006--2020）所確定的規(guī)劃區(qū)域：東至：史河西岸；西至：番城辦事處街道大棚村、秀水街道辦事處岳橋等村；南至：汪棚鎮(zhèn)郭崗村、大皮等村；北至：番國大道北側(cè)已建設(shè)區(qū)域，區(qū)域總面積約為50平方公里。

2、15個建制鎮(zhèn)集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)

（2）、本次基準地價更新調(diào)整的順序

2012年3月---11月開展縣城規(guī)劃區(qū)土地級別與基準地價更新調(diào)整；第二步進行建制鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)基準地價的修定和更新調(diào)整。在人力、物力滿足工作需要時，縣城和建制鎮(zhèn)可同時進行。

四、技術(shù)路線

本次基準地價更新調(diào)整的技術(shù)路線是以《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》（GB/T18507--2001）和《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T18508--2001）為依據(jù)，參照河南省國土資源廳《河南省城鎮(zhèn)土地級別與基準地價更新調(diào)整技術(shù)方案》，以固始縣政府2009年6月公布實施的基準地價成果為基礎(chǔ)，結(jié)合固始縣城區(qū)實際情況，按照商服、住宅、工礦倉儲、公共管理與公共服務(wù)、交通運輸、水利設(shè)施、特殊用地、綜合（劃撥）等用途劃分土地級別，在土地定級的基礎(chǔ)上，以土地收益為依據(jù)，以市場交易地價資料為參考，合理測算各用途各級別基準地價。根據(jù)各建制鎮(zhèn)實際情況，合理劃分和測算各建制鎮(zhèn)商服、住宅、工礦倉儲、綜合（劃撥）等用途的土地級別和基準地價。

五、進度安排

2012年3月完成機構(gòu)組建、工作方案制定、制作工作底圖；

2012年4月完成技術(shù)協(xié)作單位的招標工作、完成外業(yè)調(diào)查人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作，制作各類調(diào)查表格；

2012年5月—6月完成土地定級資料的調(diào)查收集、工作底圖標注；土地估價的外業(yè)樣點調(diào)查及工作底圖標注；

2012年7月-8月技術(shù)協(xié)作單位初步完成內(nèi)業(yè)測算處理及圖件繪制工作；

2012年9月征求縣直相關(guān)部門對初步測算成果的意見；

2012年10月申請市國土資源局專家組對測算成果進行評審；

2012年11月由縣政府公布實施本次基準地價更新成果；

六、工作要求

本次基準地價更新調(diào)整工作分為外業(yè)調(diào)查和內(nèi)業(yè)處理兩大部分。內(nèi)業(yè)處理工作主要由項目技術(shù)協(xié)作單位承擔，主

要負責進行外業(yè)調(diào)查培訓(xùn)和技術(shù)指導(dǎo)，完成內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)的測算、圖件編繪、技術(shù)報告編寫等技術(shù)性工作。

外業(yè)調(diào)查工作以技術(shù)協(xié)作單位為主，由縣國土資源局地價評估負責協(xié)助協(xié)調(diào)完成。負責土地估價方面的外業(yè)調(diào)查、樣點表格填寫、相關(guān)圖件標注等及承擔有關(guān)綜合類資料和土地定級資料的收集、整理、標注等。

外業(yè)調(diào)查工作一定要精心組織，合理安排、明確分工、責任到人，充分發(fā)揮每個人的主觀能動性，采用正面調(diào)查與側(cè)面詢問相結(jié)合的方法，確保調(diào)查的資料真實、可靠、完整、有效；樣點分布圖統(tǒng)一用彩筆標注，要求標注清晰，不遺漏；

七、提交成果

本次土地級別與基準地價更新調(diào)整工作，需要提交文字成果、圖件成果、計算機成果。具體如下：

（一）文字成果

1、固始縣城區(qū)和建制鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)土地級別與基準地價更新調(diào)整工作報告；

2、固始縣城區(qū)和建制鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)土地級別與基準地價更新調(diào)整技術(shù)報告；

（二）計算機成果

1、上述成果的電子光盤；

2、固始縣城區(qū)和建制鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)各類建設(shè)用地基準地價圖（若干張）；

八、經(jīng)費籌措及使用

本次土地級別與基準地價更新調(diào)整工作，技術(shù)含量和要求更高，工作范圍更大，數(shù)據(jù)處理、文件匯編、計算機成果量大，需投入大量人力、物力、財力。為保證工作的順利進行，縣國土資源局負責編制經(jīng)費預(yù)算報縣政府審定，積極聯(lián)系縣財政局及時、足額撥付工作經(jīng)費。

工作經(jīng)費應(yīng)主要用于：工作方案和技術(shù)方案的制訂，專家咨詢會議的召開，技術(shù)培訓(xùn)，外業(yè)調(diào)查，內(nèi)業(yè)技術(shù)服務(wù)，成果整理及圖件編繪，報告印刷，成果論證、聽證，成果驗收等。

固始縣人民政府辦公室

關(guān)于印發(fā)固始縣城區(qū)及建制鎮(zhèn)集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)

土地級別與基準地價更新調(diào)整工作

實施方案的通知

各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、縣直相關(guān)單位：

《固始縣城區(qū)及建制鎮(zhèn)集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)土地級別與基準地價更新調(diào)整工作實施方案》已經(jīng)縣政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請結(jié)合實際，認真貫徹落實。

固始縣人民政府辦公室

二○一二年四月二十四日

前言第1章 概述 1.1　城鎮(zhèn)土地級別調(diào)整與基準地價更新的概念 1.2　城鎮(zhèn)土地級別調(diào)整與基準地價更新的目的和意義 1.3　城鎮(zhèn)土地級別調(diào)整與基準地價更新的原則和依據(jù) 1.4　城鎮(zhèn)土地級別調(diào)整與基準地價更新的工作內(nèi)容 1.5　城鎮(zhèn)土地級別調(diào)整與基準地價更新的工作程序第2章 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)獲取與處理 2.1　基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查與收集 2.2　圖形數(shù)據(jù)處理 2.3　統(tǒng)計資料處理 2.4　研究區(qū)概況第3章 城區(qū)土地級別調(diào)整 3.1　城區(qū)土地級別調(diào)整的技術(shù)與方法 3.2　城區(qū)土地定級因素選擇、權(quán)重確定與資料調(diào)查 3.3　城區(qū)土地定級分值計算 3.4　城區(qū)土地定級單元劃分與單元分值計算 3.5　城區(qū)土地級別劃分第4章 城區(qū)土地基準地價更新 4.1　城區(qū)基準地價內(nèi)涵與相關(guān)參數(shù)界定 4.2　城區(qū)基準地價更新評估 4.3　城區(qū)基準地價修正系數(shù)體系第5章 鎮(zhèn)駐地土地定級與估價 5.1　鎮(zhèn)駐地土地定級與估價的技術(shù)與方法 5.2　鎮(zhèn)駐地土地定級因素確定與資料獲取 5.3　鎮(zhèn)駐地土地定級因素因子計算 5.4　鎮(zhèn)駐地土地級別的確定及驗算 5.5　鎮(zhèn)駐地基準地價評估 5.6　鎮(zhèn)駐地基準地價修正體系第6章 城鎮(zhèn)土地基準地價平衡 6.1　城鎮(zhèn)土地基準地價平衡的技術(shù)與方法 6.2　城鎮(zhèn)土地分等 6.3　城鎮(zhèn)基準地價平衡第7章 城鎮(zhèn)土地級別調(diào)整與基準地價更新成果分析與應(yīng)用 7.1　土地級別調(diào)整與基準地價更新獲得的主要成果 7.2 城鎮(zhèn)土地級別調(diào)整與基準地價更新成果基本特點 7.3　城鎮(zhèn)土地級別調(diào)整與基準地價更新成果比較分析 7.4　城鎮(zhèn)土地級別調(diào)整與基準地價更新成果應(yīng)用 7.5　基準地價應(yīng)用過程中需要注意的問題參考文獻附錄A　城區(qū)土地定級因素確定與權(quán)重調(diào)查函(第一輪)附錄B　城鎮(zhèn)基準地價更新資料實地調(diào)查函附錄C　城鎮(zhèn)土地分等因素確定與權(quán)重調(diào)查函(第一輪)附錄D　國土資源聽證會參考文書

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《城鎮(zhèn)土地級別調(diào)整與基準地價更新研究》作者進行了小城鎮(zhèn)土地級別調(diào)整與基準地價更新方面的學習和研究，并在山東省沂南縣進行了案例應(yīng)用。《城鎮(zhèn)土地級別調(diào)整與基準地價更新研究》內(nèi)容包括：城鎮(zhèn)土地級別調(diào)整與基準地價更新的概念、目的、意義、原則、依據(jù)、工作內(nèi)容和程序等；敘述在城鎮(zhèn)土地定級與估價中所需要收集的資料和數(shù)據(jù)，并介紹了研究區(qū)的基本概況；以沂南縣為例，詳細論述了城區(qū)土地級別調(diào)整、城區(qū)土地基準地價更新、鎮(zhèn)駐地土地定級與估價、城鎮(zhèn)土地基準地價平衡的研究內(nèi)容、研究方法、研究步驟和所獲得的研究結(jié)果；闡述了沂南縣城鎮(zhèn)土地級別調(diào)整與基準地價更新的相關(guān)成果及其應(yīng)用過程中所需要注意的問題。

《城鎮(zhèn)土地級別調(diào)整與基準地價更新研究》以典型城鎮(zhèn)為例，在概述城鎮(zhèn)土地級別調(diào)整與基準地價更新基礎(chǔ)知識的基礎(chǔ)上，系統(tǒng)論述了城區(qū)土地級別調(diào)整、城區(qū)土地基準地價更新、鎮(zhèn)駐地土地定級與估價、城鎮(zhèn)土地基準地價平衡的研究內(nèi)容、研究方法、研究步驟和所獲得的研究成果等。

項目采用了分類定級的方法，對臨沂市城區(qū)土地級別進行了全部更新，評價范圍為445.88km2，采取綜合定級的方法，對三區(qū)建制鎮(zhèn)駐地土地級別進行了局部更新。本輪臨沂市城區(qū)基準地價更新中進行了如下的探討：在土地定級的基礎(chǔ)上劃分地價均質(zhì)區(qū)域，成果表達為區(qū)片地價；在工業(yè)用地基準地價更新中引入“工業(yè)控制區(qū)”概念；針對商業(yè)用地和住宅用地增加了樓面地價的表達方式；在基準地價應(yīng)用的過程中創(chuàng)造性的增加了網(wǎng)格地價的表現(xiàn)形式；將與城區(qū)基準地價評價范圍相連或距離較近且受城區(qū)影響較大的建制鎮(zhèn)駐地劃為城區(qū)外延建制鎮(zhèn)，參考相鄰城區(qū)末級地基準地價體系設(shè)定城區(qū)外延建制鎮(zhèn)駐地基準地價體系。 2100433B